Je veux acheter une propriété sur laquelle il y a une hypothèque et je veux l'annuler... Comment dois-je procéder et qui assume les coûts de cette annulation ?

C'est l'une des questions qui suscitent le plus de nervosité et d'intérêt chez les parties impliquées dans une vente et un achat de biens immobiliers, notamment chez l'acheteur d'un bien. Par conséquent, le présent article a pour but de clarifier la manière dont le vendeur et l'acheteur doivent procéder lorsqu'une (ou plusieurs) hypothèque(s) antérieure(s) grève(nt) le bien à vendre, dans le but de réaliser son annulation économique et cadastrale, de sorte que le bien soit désormais libre de toute charge pour le nouveau propriétaire qui l'acquiert.

Eh bien, avant d'expliquer comment les parties concernées doivent procéder et quels scénarios peuvent se produire lors de l'annulation d'un prêt hypothécaire, il est essentiel de comprendre les concepts de base expliqués de manière simple par ma méthode préférée de "questions-réponses". Je suis conscient que cet article est long, car j'essaie d'expliquer au mieux de mes connaissances tous les doutes que les clients ont au quotidien. C'est la raison pour laquelle je souligne en gras les idées principales, toutes ficelées ensemble. Ainsi, si vous le souhaitez, en lisant simplement les titres et le texte mis en évidence en gras, vous pouvez raccourcir le temps de lecture et ne pas manquer le contenu.

Qu'est-ce qu'un droit réel hypothécaire ?

L'hypothèque est un droit qui se constitue sur un bien immobilier, dans le but de garantir l'exécution d'une obligation principale, à savoir un prêt.

Ainsi, lorsqu'un acheteur achète un bien immobilier grâce au financement d'une banque, celle-ci lui prête de l'argent(par exemple 100 000 €) pour qu'il puisse acheter le bien en question, avec l'engagement de rembourser cette somme dans un délai convenu(par exemple 30 ans), grâce au paiement de mensualités(de 400 € par mois, par exemple).

Par conséquent, afin de garantir l'exécution d'une obligation principale (le prêt), le débiteur et le créancier constituent une garantie sur le bien acquis, techniquement connue sous le nom de droit réel d'hypothèque, en vertu de laquelle, si le prêt n'est pas remboursé, l'institution financière, en tant que créancier, a le droit d'entamer une procédure judiciaire de forclusion afin de faire en sorte que le bien soit vendu aux enchères et que, avec l'argent obtenu de la meilleure enchère, elle puisse récupérer l'argent prêté et les intérêts qui auraient été dus, a le droit d'entamer une procédure judiciaire de forclusion afin de faire vendre le bien aux enchères pour pouvoir récupérer, avec l'argent obtenu de la meilleure enchère, l'argent prêté et les intérêts courus, ainsi que les dépenses et les frais générés par cette procédure judiciaire.

Pour toutes ces raisons, il est très important que les parties concernées comprennent que lorsqu'elles souscrivent un prêt hypothécaire, elles concluent en fait deux actes ou transactions juridiques différents:

• Tout d'abord, le contrat de prêt, qui est la principale obligation, en vertu duquel une banque prête une somme d'argent, en échange de quoi le débiteur la rembourse dans un certain délai et avec un taux d'intérêt convenu.
• Deuxièmement, un droit d'hypothèque sur le bien, comme garantie de l'exécution de cette obligation, qui permet, en cas de non-paiement du prêt, comme mentionné ci-dessus, d'accéder à une procédure judiciaire sommaire dans laquelle le bien sera vendu aux enchères afin d'obtenir les fonds nécessaires pour que la banque récupère son argent.

Quel est le cycle de vie typique d'un prêt hypothécaire ?

La chose normale et la plus courante est que le propriétaire d'un bien immobilier acquis au moyen d'un financement bancaire par un prêt hypothécaire se retrouve à rembourser ce prêt pendant 15, 20 ou 30 ans, normalement. Cependant, il est fréquent que, dans la pratique, par ignorance, le débiteur, lorsqu'il termine de payer son prêt à la banque, oublie d'effectuer la dernière étape, c'est-à-dire de "rayer" du registre foncier l'hypothèque qui était inscrite à l'époque comme garantie du prêt contracté.

Par conséquent, tout comme il était nécessaire de formaliser le prêt hypothécaire par un acte solennel devant un notaire, en accordant l'acte de prêt hypothécaire correspondant, pour annuler l'hypothèque du registre foncier, il sera nécessaire d'accorder un nouvel acte devant un notaire, dans ce cas, pour l'annulation de l'hypothèque, ainsi que de gérer son inscription dans le registre foncier, afin de garantir que la propriété est libre de charges, le tout dans les termes qui seront expliqués dans les questions qui suivent.

En ce qui concerne cette situation dans laquelle de nombreux débiteurs paient leur prêt mais n'annulent pas l'hypothèque, il est peut-être nécessaire de signaler que dans notre pays il n'existe pas de culture dans laquelle l'entité financière, à la fin du paiement du prêt, rappelle à son client la nécessité d'annuler l'hypothèque, car bien qu'a priori ce ne soit pas une procédure obligatoire, il sera sans doute très utile à l'avenir que cela soit fait, Sinon, si, par exemple, nous ou nos héritiers voulons vendre le bien, il sera nécessaire d'annuler l'enregistrement avec peu de temps et peut-être, en raison de la précipitation, à un coût plus élevé que si cela est fait maintenant, avec du temps et de manière réfléchie.

Quelle est la différence entre la radiation économique et la radiation par inscription de l'hypothèque ?

Comme il vient d'être observé dans les questions précédentes, dans le cycle de vie du paiement et de l'extinction de n'importe quel prêt hypothécaire, en réalité, on peut distinguer deux moments principaux, puisque, comme il a déjà été détaillé, le prêt hypothécaire contient en réalité deux actes juridiques ou entreprises différentes, à savoir, premièrement, l'obligation principale, sous forme de prêt, et deuxièmement, la garantie de ladite obligation principale, sous forme de droit réel hypothécaire.

Ainsi, si en réalité le prêt hypothécaire contient ou englobe deux actes ou entreprises différents (OBLIGATION + GARANTIE), il ne peut en être autrement, l'annulation du prêt hypothécaire comporte également deux phases ou actions différentes, qui seront expliquées ci-après :

Comment l'annulation d'une inscription hypothécaire est-elle traitée ?

Pour obtenir l'annulation d'une hypothèque, comme mentionné ci-dessus, la première et la plus importante chose est que la dette garantie soit payée, c'est-à-dire que tout l'argent que la banque a prêté à l'époque ait été remboursé.

Une fois que le propriétaire a complètement remboursé le prêt, il doit se rendre auprès de l'institution financière prêteuse pour recevoir ce que l'on appelle un certificat de solde nul, c'est-à-dire un document dans lequel la banque certifie que le prêt hypothécaire en question a été complètement remboursé, qu'elle n'a plus aucune créance à cet égard et que, par conséquent, elle consent à la radiation de l'hypothèque au registre foncier.

Une fois que le propriétaire a obtenu ce document, il existe plusieurs façons d'obtenir cette annulation de la garantie hypothécaire auprès du registre foncier :

Qui doit signer l'acte de radiation de l'hypothèque devant un notaire ?

Contrairement à ce qui se passe lorsqu'un prêt hypothécaire est formalisé devant un notaire où la banque et l'emprunteur ou le débiteur (à son tour, le nouveau propriétaire du bien hypothéqué en garantie) doivent être présents et signer. Pour annuler l'hypothèque de manière notariale, il suffit qu'un représentant de l'entité financière (et non le propriétaire du bien, comme certains le pensent à tort), se rende chez le notaire pour signer l'acte d'annulation de l'hypothèque, où il déclare que le prêt garanti par l'hypothèque a déjà été payé et que, par conséquent, la banque qu'il représente consent à l'annulation de l'hypothèque. Ensuite, une fois que l'acte de radiation de l'hypothèque a été signé, il doit être enregistré au registre foncier, après quoi la propriété sera libre de toute charge.

Pour cette simple raison, étant donné que le débiteur ne doit plus se présenter devant un notaire et que seul un représentant de la banque doit le faire, les banques ou leurs études notariales de confiance ont souvent tendance à concentrer la signature de ce type de document (tel que l'acte de radiation de l'hypothèque) chez leurs notaires de confiance ou ceux qu'ils utilisent quotidiennement.

Qu'est-ce que l'annulation de l'hypothèque par prescription ?

En plus de la voie ordinaire décrite dans la question précédente, il est également nécessaire de préciser qu'il existe une voie subsidiaire pour annuler le droit réel hypothécaire par le biais de l'inscription, et il s'agit de la voie dite de" prescription". Ainsi, dans ce cas, il sera également possible d'obtenir la radiation souhaitée de l'inscription si 21 ans se sont écoulés depuis que la dernière mensualité du prêt garanti aurait dû être versée, sans que le créancier hypothécaire ait exercé l'action hypothécaire et que, par conséquent, il en existe une trace dans le registre foncier.

Dans ce cas, l'intéressé doit présenter une demande privée au Registre foncier, avec sa signature certifiée par un notaire, pour demander la radiation de l'hypothèque dans le registre en raison de la circonstance susmentionnée.

Dans tous les cas, comme on peut le voir, il s'agit d'une voie subsidiaire qui n'est pas très recommandable, car bien qu'elle puisse avoir un coût moindre, pour l'obtenir, il faut également effectuer plusieurs démarches qui prendront beaucoup de temps (comme la rédaction de la demande privée, le passage chez le notaire pour légitimer la signature et ensuite le passage au Registre Foncier pour présenter la demande ou, si nécessaire, rectifier les éventuels défauts du document, etc.) et, surtout, parce qu'elle reporte la solution du cas à très longtemps, laissant le bien immobilier grevé par l'hypothèque correspondant à un prêt déjà payé depuis de nombreuses années, ce qui peut être préjudiciable pour l'avenir des propriétaires.) et, surtout, parce qu'elle reporte la solution du cas à un très long terme, laissant le bien grevé par cette hypothèque correspondant à un prêt déjà payé depuis de nombreuses années, ce qui peut être préjudiciable à l'avenir pour les propriétaires ou les héritiers si, avant que cette période ne soit atteinte, il se produit une circonstance qui rend nécessaire la vente du bien ou sa nouvelle hypothèque.

Qui paie le coût de l'acte de radiation de l'hypothèque ?

En ce qui concerne la question de savoir qui doit payer le coût généré par l'acte de radiation de l'hypothèque, il est nécessaire de souligner que, dans la pratique, cela a donné lieu à une certaine controverse, car les particuliers soutiennent parfois que ce coût doit être supporté par l'institution financière qui leur a prêté l'argent à l'époque.

À cet effet, afin de clarifier cette question, il est nécessaire d'évoquer les règles suivantes qui se réfèrent directement ou indirectement à la question, dans lesquelles nous trouverons la réponse appropriée.

Par conséquent, au vu de la réglementation applicable et de son interprétation par la Cour suprême, on peut conclure que la personne qui doit payer les frais de notaire pour un acte de radiation d'hypothèque est le débiteur ou l'emprunteur, parce qu'il est celui qui a demandé les services notariaux à cette fin, et aussi parce qu'il est la partie intéressée à l'exécution de l'acte, car c'est lui qui obtient le bénéfice de la mainlevée du droit réel hypothécaire du registre, une fois l'acte inscrit au registre foncier.

Enfin, si le lecteur souhaite obtenir davantage d'informations sur l'utilité et le coût de l'acte de radiation d'hypothèque, il peut accéder aux sites suivants ICI à un article dans lequel l'état actuel des choses est discuté en détail.

Quels sont les frais d'annulation d'un prêt hypothécaire ?

La radiation d'une hypothèque entraîne deux frais obligatoires : les frais de notaire (pour l'établissement de l'acte public de radiation de l'hypothèque) et les frais de greffe (pour l'inscription de l'acte public au registre). Ces deux coûts sont strictement réglementés par la loi. Par conséquent, ni les notaires ni les bureaux d'enregistrement ne sont libres de facturer ce qu'ils veulent. 

Cependant, il est courant dans la pratique de trouver un troisième coût supplémentaire, celui des frais administratifs ou de traitement. Ce coût peut être fixé librement par la personne qui l'effectue. Les coûts de gestion ou de traitement font généralement référence à deux procédures différentes mais nécessairement liées :

1. La présentation et le règlement de la taxe (DJA) devant les autorités fiscales compétentes. Bien que l'acte de radiation de l'hypothèque soit actuellement exonéré de paiement (c'est-à-dire qu'aucune taxe n'est payée), il est soumis à l'impôt. Cela signifie que, bien qu'aucun impôt ne soit payé (sauf au Pays basque dans des cas spécifiques), la présentation au fisc et son contrôle corrélatif doivent également être effectués.
2. La présentation de l'acte notarié de radiation de l'hypothèque accompagné du décompte fiscal correspondant, pour son inscription au registre foncier compétent du lieu où se trouve le bien dont l'hypothèque doit être radiée.

L'accomplissement de ces formalités demande du temps et des connaissances. Et évidemment, si vous confiez ces tâches à un tiers (qu'il s'agisse du notaire, d'un avocat, de l'agence ou de la banque elle-même), il vous facturera des frais pour cela. Indépendamment des frais de notaire et de greffe. Il y a plusieurs années, j'ai mis au point une calculatrice numérique capable de calculer (en fonction des frais de notaire et de greffe) avec une grande précision les coûts économiques d'une annulation d'hypothèque. Vous pouvez y accéder via mon site web au lien suivant : (ICI). De cette manière, tout citoyen peut s'informer à l'avance et avec une grande rigueur.

Pourquoi est-il important d'annuler un prêt hypothécaire ?

Comme cela a déjà été souligné dans une question précédente, il arrive souvent que certaines personnes, lorsqu'elles sont confrontées à la question de l'annulation de l'inscription de leur prêt hypothécaire déjà payé, choisissent de ne pas le faire, car elles pensent que cela n'a pas de conséquences, puisqu'il ne s'agit pas d'une procédure strictement obligatoire.

Cependant, à mon avis, cette décision est très éloignée de la réalité, car à l'avenir, il est plus que probable que des opérations juridiques devront être effectuées sur ce bien, qui seront sans aucun doute entravées, rendues plus difficiles et même empêchées par le fait que cette charge préalable n'est pas annulée.

Par conséquent, bien que cela ne semble pas prioritaire à première vue, l'option la plus appropriée et la plus sensée est, une fois que vous avez fini de rembourser votre prêt hypothécaire, de procéder à l'annulation de la charge auprès du registre foncier.

Combien de temps faudra-t-il pour faire annuler l'hypothèque ?

De nombreuses variables peuvent influencer le délai d'annulation d'un prêt hypothécaire. Le processus est toujours le même :

1. Renseignez-vous sur les coûts liés au processus de remboursement de l'hypothèque ;
2. Choisissez le moyen le plus approprié(passez par la banque, le notaire, une agence ou un avocat, ou même faites-le vous-même) ;
3. Prévoir la mise à disposition de fonds ;
4. Obtenir le certificat de solde nul ;
5. Envoyez-le au notaire, qui préparera l'acte d'annulation et contactera la banque ;
6. Qu'un représentant de la banque vienne signer l'acte d'annulation chez le notaire ;
7. Une fois l'acte de radiation de l'hypothèque signé devant un notaire, il doit être présenté et la taxe payée aux autorités fiscales ;
8. Enfin, déposez et attendez 15 jours ouvrables pour l'enregistrement de l'annulation au registre foncier ;

Cependant, selon la personne choisie pour effectuer ce processus, les délais, comme mentionné ci-dessus, peuvent être très différents. Aujourd'hui, à l'exception de la signature de l'acte d'annulation par le représentant de la banque, qui doit se faire en personne et nécessite un déplacement physique (soit par le notaire, soit par l'employé de la banque), le reste des procédures peut se faire par voie électronique. Cela a permis de réduire considérablement les temps d'attente. Cela dit, en résumé, s'il n'y a pas d'incidents dans le processus de signature du document ou dans son inscription, dans un délai d'environ 3 à 4 semaines, vous pouvez obtenir la radiation de l'inscription de votre hypothèque.

Jusqu'à présent, j'ai essayé de répondre aux doutes les plus courants. Dans la pratique, cependant, différents scénarios se présentent qui peuvent rendre la question un peu plus complexe, comme nous allons le voir ci-dessous.

[Premier scénario complexe et très courant dans la pratique notariale quotidienne].

"Lorsqu'une personne veut acheter une maison et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en cours sur la propriété".

Sans préjudice de ce qui a été expliqué jusqu'à présent, il est très fréquent que le propriétaire actuel du bien, avant la fin du paiement du prêt, pour une raison quelconque (par exemple, parce qu'il veut une maison plus grande, parce qu'il veut déménager, parce qu'il n'aime plus son logement actuel, etc.) décide de vendre le bien, de sorte qu'il lui reste une partie du prêt qu'il a demandé à l'époque pour l'acquérir, en attente de paiement. Dans ce cas, il s'agit d'un prêt hypothécaire qui n'a pas été remboursé financièrement, mais qui présente un solde impayé, qui devra être remboursé financièrement et en termes d'enregistrement, comme nous le verrons en détail dans les questions suivantes.

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il remboursé financièrement ?

Pour obtenir l'annulation économique du prêt en vigueur, le vendeur, en tant que propriétaire actuel du bien, contactera la banque à laquelle il doit le prêt, et communiquera sa volonté de vendre le bien hypothéqué et, par conséquent, d'annuler préalablement le prêt hypothécaire. Ils vous informeront également de la date exacte à laquelle la vente devrait avoir lieu(par exemple, le 1er avril 2021).

Dans cette optique, la banque créancière fournira au propriétaire actuel une attestation de solde impayé à la date prévue pour la réalisation de la vente, qui indiquera également le numéro de compte bancaire (appartenant bien sûr à la banque et non au vendeur) sur lequel l'acheteur devra verser cette somme.

Ainsi, le jour de la notarisation de la vente et de l'achat dans un acte public, l'acheteur, sur la totalité du prix d'achat convenu, retiendra la partie correspondant au solde restant dû du prêt en question, afin de le payer lui-même, directement à la banque créancière, sur le compte indiqué dans ce certificat, au moyen d'un virement bancaire immédiat du type Banco de España.

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il annulé dans le registre ?

Une fois la radiation économique du prêt hypothécaire réalisée, il faudra également gérer la radiation de l'inscription hypothécaire. À cette fin, l'acheteur doit également retenir les frais que la radiation de l'inscription hypothécaire peut entraîner (y compris le coût des honoraires du notaire, les frais d'inscription et les honoraires du notaire, de l'avocat ou de l'agence à qui il confie cette démarche), afin de pouvoir les payer et obtenir cette radiation de l'inscription.

Comment savoir quel montant retenir pour les frais d'annulation de l'hypothèque ?

Cela dit, étant donné que ces règles sont complexes à comprendre et que les frais spécifiques de l'agence, de l'avocat ou du notaire, pour le traitement, peuvent varier en fonction du professionnel choisi, pour calculer le chiffre spécifique à retenir sur le prix de vente, et qui doit être utilisé pour annuler l'hypothèque précédente du vendeur, nous devons fondamentalement tenir compte de la voie que nous choisissons pour réaliser cette annulation. Ainsi :

• Si la gestion a été confiée à la banque, c'est l 'agence de la banque elle-même qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie par la banque.
• Si la gestion a été confiée à une agence ou un avocat de confiance de l'acheteur, c'est cette agence ou cet avocat qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie.
• Si la gestion est confiée à un notaire de confiance de l'acheteur, c'est ce notaire qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie.
• Sil'acquéreur souhaite réaliser l'ensemble de la procédure par ses propres moyens, il doit calculer lui-même le coût de l'acte et de son enregistrement. Dans ce cas, comme mentionné ci-dessus, nous mettons à la disposition des intéressés un calculateur sur le site web du bureau du notaire Jesús Benavides ( ICI) où vous pourrez faire le calcul dont vous avez besoin.

Le vendeur supporte-t-il les frais d'annulation financière et d'enregistrement du précédent prêt hypothécaire ?

Logiquement, l'annulation économique du prêt hypothécaire vivant qui grève la maison vendue est payée par le vendeur, puisque c'est lui qui a contracté le prêt pour acheter la maison à l'époque, donc c'est lui qui doit le rembourser en rendant l'argent. Cependant, comme il a été expliqué, ce paiement n'est pas effectué directement par le vendeur, mais c'est l'acheteur qui le gère, car c'est lui qui retient une partie du prix d'achat (qui devrait en principe être versé directement au vendeur), dans le but de réaliser l'annulation économique du prêt hypothécaire précédent, car il est logique qu'en tant que nouveau propriétaire, il soit l'intéressé à libérer la charge de son bien, pour le laisser libre de charges qui pourraient porter atteinte à son droit de propriété.

Lamême règle s'applique à la radiation de l'inscription hypothécaire, c'est-à-dire qu'elle est payée par le vendeur, car c'est une charge qu'il a constituée sur ce bien, et c'est lui qui doit supporter le coût de sa radiation, mais le paiement n'est pas effectué directement par le vendeur, mais encore une fois, c'est l'acheteur qui retient une partie du prix d'achat pour payer les frais de cette annulation(qui comprennent principalement le coût du notaire, du registre foncier et les frais de traitement de l'acte qui peuvent être facturés par l'agence, l'avocat ou le bureau du notaire à qui le processus est confié).

Pourquoi l'acheteur du bien immobilier se charge-t-il de l'inscription de l'hypothèque du vendeur, si c'est le vendeur lui-même qui en supporte les frais ?

La raison pour laquelle toute la gestion est laissée entre les mains de l'acheteur est qu'il est le plus intéressé à obtenir cette "disparition" du droit d'hypothèque dans le registre foncier, car, en tant que nouveau propriétaire, il voudra que le bien qu'il vient d'acheter soit libre de toute charge.

Évidemment, le plus judicieux est que l'acheteur retienne sur une partie du prix d'achat non seulement le montant du prêt en cours, mais aussi le montant prévisible des frais de cette lourde gestion. Et en plus de conserver ce montant, l'acheteur devra lui-même se préoccuper d'organiser l'annulation correspondante de l'enregistrement. Cela nous amène directement à la question suivante.

Qui est responsable de l'annulation de l'hypothèque antérieure du vendeur ?

Comme indiqué ci-dessus, l'annulation de l'hypothèque antérieure du vendeur sera effectuée par l'acheteur, qui la paiera avec les fonds qu'il aura retenus du prix de vente. À cette fin, une fois que la vente a été signée et que, dans cet acte, le prêt en cours a été annulé économiquement comme expliqué dans la question précédente, le vendeur du bien, en tant qu'ancien débiteur, se rendra à sa banque pour demander le certificat de solde nul, qui est le document dans lequel la banque créancière est satisfaite de l'obligation principale et consent à l'annulation de l'inscription de la charge. Avec ce document, le vendeur l'enverra à l'acheteur (par e-mail, par exemple), et l'acheteur, maintenant non seulement avec l'argent retenu mais aussi avec le certificat de solde nul en sa possession, activera le processus de signature de l'acte de radiation de l'hypothèque et son enregistrement au Registre Foncier par un des moyens expliqués dans une question précédente, mais dont, néanmoins, je me souviens :

• En déléguant la gestion à l'agence de l'ancienne banque créancière (dans ce cas, cette option semble peu probable, car la relation commerciale de cette banque était avec le vendeur, et non avec l'acheteur qui gère maintenant l'annulation).
• Confierla gestion à un avocat ou à une agence de confiance.
• L'acheteur prend en charge toute la gestion (option moins conseillée comme expliqué ci-dessus).
• Déléguer leprocessus au notaire de votre choix (la procédure normale consiste à confier le processus au notaire qui signe l'acte de vente, car, à l'exception du certificat de solde nul, au moment de la signature, il disposera déjà de tous les documents nécessaires pour activer le processus d'annulation).

Pourquoi le certificat de solde nul est-il si important ?

Comme nous l'avons déjà expliqué, le certificat de solde nul est un document fondamental pour l'ensemble du processus, car sans lui, la charge hypothécaire ne peut être annulée. Avec cette attestation de solde nul, l'ancienne banque créancière certifie que le prêt hypothécaire en question a été intégralement payé, qu'elle n'a plus rien à réclamer pour ce concept et que, par conséquent, elle consent à la radiation de l'hypothèque au Registre foncier. Avec ce certificat de solde nul, le notaire peut alors procéder à la signature de l'acte de radiation de l'hypothèque, et à cette fin, il contacte un représentant de l'institution financière qui, au vu du contenu du certificat de solde nul, signe l'acte de radiation de l'hypothèque, donnant son consentement, au nom de la banque qu'il représente, à la radiation de l'hypothèque au registre foncier.

Dans ce cas précis, comme il est logique, le certificat de solde nul ne peut être obtenu qu'une fois le prêt remboursé, de sorte que le jour de la signature, l'acheteur remboursera le prêt en versant le montant dû sur le compte de la banque créancière qui figure sur le certificat de solde restant dû à la date de la vente (comme expliqué dans une autre question ci-dessus) afin qu'ultérieurement (par exemple le jour ouvrable suivant), le vendeur puisse se rendre à sa banque pour demander le certificat de solde nul (car la banque ne le donnera qu'au vendeur, qui est son client avec le prêt déjà remboursé), par la suite (par exemple le jour ouvrable suivant), le vendeur peut se rendre à sa banque pour demander le certificat de solde nul (car la banque ne le donnera qu'au vendeur, qui est son client titulaire du prêt déjà annulé financièrement) et, une fois qu'il l'aura obtenu, il pourra le remettre personnellement à l'acheteur (ou le lui envoyer par e-mail), afin que ce dernier puisse ensuite gérer l'annulation de l'inscription par le canal qu'il aura choisi.

[Deuxième scénario].

"Lorsque vous voulez acheter une maison où l'hypothèque apparaît encore dans le registre foncier, mais qu'en réalité le prêt est déjà remboursé". 

A cette occasion, la procédure à suivre sera la même que dans le premier cas, mais avec l'avantage qu'elle est encore plus simple, puisque le prêt hypothécaire ayant déjà été payé, le vendeur devra simplement se rendre à sa banque avant de signer la vente pour recevoir le certificat de solde nul.

Par conséquent, la procédure est la suivante :

• Le jour de la signature de l'acte de vente, le vendeur remettra le certificat de solde nul à l'acheteur afin qu'il puisse faire annuler l'inscription de la charge.
• Lecoût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente grevant le bien vendu sera payé par le vendeur, comme dans le cas précédent.
• Ce paiement ne sera pas effectué directement par le vendeur, mais comme dans le cas précédent, c'est l'acheteur qui, du prix d'achat convenu, déduit le coût de la radiation de l'inscription, de sorte qu'il le conserve ("le garde" pour lui-même), pour utiliser cet argent afin de payer le coût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente.
• L'acheteur, avec ce certificat de solde nul et avec l'argent retenu sur le prix de vente, gérera la radiation de l'hypothèque, par les moyens qu'il jugera les plus appropriés. 
• Le coût spécifique de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente, comme expliqué ci-dessus dans le premier cas, dépendra de la voie choisie par l'acquéreur, et du devis fourni à cet effet.
• Toutefois, profitant du fait que l'acheteur signe l'acte de vente chez un notaire, le plus raisonnable, si ce dernier propose un prix adéquat pour la gestion, est de confier à ce notaire la signature de l'acte de radiation de l'hypothèque et son inscription au registre foncier, de cette façon, un seul professionnel (c'est-à-dire le notaire) gère l'ensemble de l'opération, c'est-à-dire la vente et l'achat et leur inscription au registre foncier, ainsi que l'annulation de la charge précédente, ce qui simplifie beaucoup plus le processus que si le travail est réparti entre différents professionnels. 
• En tout état de cause, il convient encore de souligner que le vendeur, puisque c'est lui qui supporte le coût de la radiation de l'inscription, a le droit de trouver un notaire de sa confiance pour signer l'acte de radiation de l'hypothèque (et, le cas échéant, pour le gérer), à un coût plus économique que celui qui, le cas échéant, serait proposé par l'acheteur. Si tel est le cas, l'acheteur sera obligé de traiter l'annulation de cette manière.

[Troisième scénario] [Troisième scénario

"Lorsque vous voulez acheter une maison avec le financement d'une nouvelle banque, et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en attente d'annulation de la part du vendeur".

A cette occasion, la procédure à suivre sera la même que dans le premier cas, mais avec les particularités suivantes :

Conclusion

Dans l'espoir que cet article ait résolu vos doutes sur ce qu'est la radiation d'une inscription hypothécaire et sur les aspects à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, voici un résumé des aspects fondamentaux abordés :

Je ne veux pas terminer cet article sans proposer ce service de mon étude de notaire. Depuis 2014, je me suis spécialisée dans la gestion globale de ce type de document afin d'offrir le meilleur service possible au consommateur.

Je voudrais dédier cet article à mon défunt père, en suivant ses conseils :

Sûrement, il aurait fait mille fois mieux que moi. Mais on dit que c'est l'intention qui compte. Il a toujours été, est et sera toujours ma référence à suivre.