Je veux acheter une propriété sur laquelle il y a une hypothèque et je veux l'annuler... Comment dois-je procéder et qui assume les coûts de cette annulation ?

19/2/2021

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Je veux acheter une propriété sur laquelle il y a une hypothèque et je veux l'annuler... Comment dois-je procéder et qui assume les coûts de cette annulation ?

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C'est l'une des questions qui suscitent le plus de nervosité et d'intérêt chez les parties impliquées dans une vente et un achat de biens immobiliers, notamment chez l'acheteur d'un bien. Par conséquent, le présent article a pour but de clarifier la manière dont le vendeur et l'acheteur doivent procéder lorsqu'une (ou plusieurs) hypothèque(s) antérieure(s) grève(nt) le bien à vendre, dans le but de réaliser son annulation économique et cadastrale, de sorte que le bien soit désormais libre de toute charge pour le nouveau propriétaire qui l'acquiert.

Eh bien, avant d'expliquer comment les parties concernées doivent procéder et quels scénarios peuvent se produire lors de l'annulation d'un prêt hypothécaire, il est essentiel de comprendre les concepts de base expliqués de manière simple par ma méthode préférée de "questions-réponses". Je suis conscient que cet article est long, car j'essaie d'expliquer au mieux de mes connaissances tous les doutes que les clients ont au quotidien. C'est la raison pour laquelle je souligne en gras les idées principales, toutes ficelées ensemble. Ainsi, si vous le souhaitez, en lisant simplement les titres et le texte mis en évidence en gras, vous pouvez raccourcir le temps de lecture et ne pas manquer le contenu.

Qu'est-ce qu'un droit réel hypothécaire ?

L'hypothèque est un droit qui se constitue sur un bien immobilier, dans le but de garantir l'exécution d'une obligation principale, à savoir un prêt.

Ainsi, lorsqu'un acheteur achète un bien immobilier grâce au financement d'une banque, celle-ci lui prête de l'argent(par exemple 100 000 €) pour qu'il puisse acheter le bien en question, avec l'engagement de rembourser cette somme dans un délai convenu(par exemple 30 ans), grâce au paiement de mensualités(de 400 € par mois, par exemple).

Par conséquent, afin de garantir l'exécution d'une obligation principale (le prêt), le débiteur et le créancier constituent une garantie sur le bien acquis, techniquement connue sous le nom de droit réel d'hypothèque, en vertu de laquelle, si le prêt n'est pas remboursé, l'institution financière, en tant que créancier, a le droit d'entamer une procédure judiciaire de forclusion afin de faire en sorte que le bien soit vendu aux enchères et que, avec l'argent obtenu de la meilleure enchère, elle puisse récupérer l'argent prêté et les intérêts qui auraient été dus, a le droit d'entamer une procédure judiciaire de forclusion afin de faire vendre le bien aux enchères pour pouvoir récupérer, avec l'argent obtenu de la meilleure enchère, l'argent prêté et les intérêts courus, ainsi que les dépenses et les frais générés par cette procédure judiciaire.

Pour toutes ces raisons, il est très important que les parties concernées comprennent que lorsqu'elles souscrivent un prêt hypothécaire, elles concluent en fait deux actes ou transactions juridiques différents:

Tout d'abord, le contrat de prêt, qui est la principale obligation, en vertu duquel une banque prête une somme d'argent, en échange de quoi le débiteur la rembourse dans un certain délai et avec un taux d'intérêt convenu.
Deuxièmement, un droit d'hypothèque sur le bien, comme garantie de l'exécution de cette obligation, qui permet, en cas de non-paiement du prêt, comme mentionné ci-dessus, d'accéder à une procédure judiciaire sommaire dans laquelle le bien sera vendu aux enchères afin d'obtenir les fonds nécessaires pour que la banque récupère son argent.

Quel est le cycle de vie typique d'un prêt hypothécaire ?

La chose normale et la plus courante est que le propriétaire d'un bien immobilier acquis au moyen d'un financement bancaire par un prêt hypothécaire se retrouve à rembourser ce prêt pendant 15, 20 ou 30 ans, normalement. Cependant, il est fréquent que, dans la pratique, par ignorance, le débiteur, lorsqu'il termine de payer son prêt à la banque, oublie d'effectuer la dernière étape, c'est-à-dire de "rayer" du registre foncier l'hypothèque qui était inscrite à l'époque comme garantie du prêt contracté.

Par conséquent, tout comme il était nécessaire de formaliser le prêt hypothécaire par un acte solennel devant un notaire, en accordant l'acte de prêt hypothécaire correspondant, pour annuler l'hypothèque du registre foncier, il sera nécessaire d'accorder un nouvel acte devant un notaire, dans ce cas, pour l'annulation de l'hypothèque, ainsi que de gérer son inscription dans le registre foncier, afin de garantir que la propriété est libre de charges, le tout dans les termes qui seront expliqués dans les questions qui suivent.

En ce qui concerne cette situation dans laquelle de nombreux débiteurs paient leur prêt mais n'annulent pas l'hypothèque, il est peut-être nécessaire de signaler que dans notre pays il n'existe pas de culture dans laquelle l'entité financière, à la fin du paiement du prêt, rappelle à son client la nécessité d'annuler l'hypothèque, car bien qu'a priori ce ne soit pas une procédure obligatoire, il sera sans doute très utile à l'avenir que cela soit fait, Sinon, si, par exemple, nous ou nos héritiers voulons vendre le bien, il sera nécessaire d'annuler l'enregistrement avec peu de temps et peut-être, en raison de la précipitation, à un coût plus élevé que si cela est fait maintenant, avec du temps et de manière réfléchie.

Quelle est la différence entre la radiation économique et la radiation par inscription de l'hypothèque ?

Comme il vient d'être observé dans les questions précédentes, dans le cycle de vie du paiement et de l'extinction de n'importe quel prêt hypothécaire, en réalité, on peut distinguer deux moments principaux, puisque, comme il a déjà été détaillé, le prêt hypothécaire contient en réalité deux actes juridiques ou entreprises différentes, à savoir, premièrement, l'obligation principale, sous forme de prêt, et deuxièmement, la garantie de ladite obligation principale, sous forme de droit réel hypothécaire.

Ainsi, si en réalité le prêt hypothécaire contient ou englobe deux actes ou entreprises différents (OBLIGATION + GARANTIE), il ne peut en être autrement, l'annulation du prêt hypothécaire comporte également deux phases ou actions différentes, qui seront expliquées ci-après :

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La première phase, communément appelée "annulation économique du prêt hypothécaire" (CANCELLATION DE L'OBLIGATION), concerne le paiement de l'argent qui a été emprunté. Ainsi, on peut dire qu'un prêt hypothécaire est annulé économiquement lorsqu'il a déjà été payé, c'est-à-dire lorsque tout l'argent que la banque nous a prêté a été remboursé, remplissant ainsi l'obligation principale.

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En revanche, la deuxième phase, appelée annulation de l'inscription (ANNULATION DE LA GARANTIE), se réfère à l'annulation du droit réel d'hypothèque dans le registre foncier, c'est-à-dire à la nécessité de "supprimer" du registre la garantie du respect de l'obligation principale (rappelez-vous, le prêt) qui a déjà été exécutée (l'argent a déjà été remboursé), de sorte que la garantie a perdu sa raison d'être.

Comment l'annulation d'une inscription hypothécaire est-elle traitée ?

Pour obtenir l'annulation d'une hypothèque, comme mentionné ci-dessus, la première et la plus importante chose est que la dette garantie soit payée, c'est-à-dire que tout l'argent que la banque a prêté à l'époque ait été remboursé.

Une fois que le propriétaire a complètement remboursé le prêt, il doit se rendre auprès de l'institution financière prêteuse pour recevoir ce que l'on appelle un certificat de solde nul, c'est-à-dire un document dans lequel la banque certifie que le prêt hypothécaire en question a été complètement remboursé, qu'elle n'a plus aucune créance à cet égard et que, par conséquent, elle consent à la radiation de l'hypothèque au registre foncier.

Une fois que le propriétaire a obtenu ce document, il existe plusieurs façons d'obtenir cette annulation de la garantie hypothécaire auprès du registre foncier :

Première option, la traditionnelle mais pas la seule : confier cette démarche directement à votre banque, qui vous demandera une provision de fonds pour la gestion de tout ce processus. Dans ce cas, c'est votre banque (ou l'agence qu'elle a mandatée à cet effet) qui se chargera de faire signer l'acte de radiation de l'hypothèque par un notaire de votre choix et de l'inscrire au registre foncier.
La deuxième option est également courante : si vous le souhaitez, avec le certificat de solde nul déjà en votre possession, vous pouvez également confier cette démarche à une agence ou à un avocat de votre choix, qui vous facturera également des frais pour l'ensemble du processus.
Troisième option, moins recommandée mais possible : En outre, si vous le souhaitez, vous pouvez gérer vous-même l'ensemble du processus. A cette fin :
- Vous devez choisir un notaire de votre confiance et lui remettre ce certificat de solde nul. Ce notaire contactera un représentant de votre banque pour qu'il signe l'acte de radiation de l'hypothèque. Une fois l'acte signé, après paiement des frais de notaire, le notaire vous remettra une copie authentique de l'acte.
- Par la suite, vous devrez présenter au bureau régional des impôts la déclaration d'auto-évaluation correspondante, qui, même si le montant net est nul, doit quand même être présentée.
- Une fois cette procédure terminée, vous devrez présenter l'acte de radiation de l'hypothèque, accompagné de l'autodéclaration de l'impôt, au registre foncier correspondant, afin qu'il procède à son enregistrement et que, par conséquent, la radiation prévue de l'hypothèque soit réalisée. Cette procédure aura également un coût, sous la forme de frais de registre foncier, que vous devrez payer afin de retourner au registre foncier pour récupérer l'acte déjà enregistré.
Comme vous pouvez le constater, il ne semble donc pas être l'option la plus recommandable de s'occuper soi-même de cette procédure, Cela implique de multiples déplacements dans différentes institutions pour effectuer une action qui, pour un prix raisonnable, peut être confiée à un tiers, professionnel et spécialisé en la matière, qui peut la réaliser en votre nom sans que vous ayez à assumer toutes ces tâches.
Enfin, quatrième option, de plus en plus fréquente : si vous le souhaitez, une fois que vous avez obtenu le certificat de solde nul, vous pouvez également confier l'ensemble du processus à un notaire de votre confiance, qui se chargera de trouver une procuration auprès de votre banque pour signer l'acte de radiation de l'hypothèque, ainsi que de présenter l'autoévaluation de la taxe et, par la suite, de soumettre l'acte au Registre foncier pour obtenir son inscription.

Qui doit signer l'acte de radiation de l'hypothèque devant un notaire ?

Contrairement à ce qui se passe lorsqu'un prêt hypothécaire est formalisé devant un notaire où la banque et l'emprunteur ou le débiteur (à son tour, le nouveau propriétaire du bien hypothéqué en garantie) doivent être présents et signer. Pour annuler l'hypothèque de manière notariale, il suffit qu'un représentant de l'entité financière (et non le propriétaire du bien, comme certains le pensent à tort), se rende chez le notaire pour signer l'acte d'annulation de l'hypothèque, où il déclare que le prêt garanti par l'hypothèque a déjà été payé et que, par conséquent, la banque qu'il représente consent à l'annulation de l'hypothèque. Ensuite, une fois que l'acte de radiation de l'hypothèque a été signé, il doit être enregistré au registre foncier, après quoi la propriété sera libre de toute charge.

Pour cette simple raison, étant donné que le débiteur ne doit plus se présenter devant un notaire et que seul un représentant de la banque doit le faire, les banques ou leurs études notariales de confiance ont souvent tendance à concentrer la signature de ce type de document (tel que l'acte de radiation de l'hypothèque) chez leurs notaires de confiance ou ceux qu'ils utilisent quotidiennement.

Qu'est-ce que l'annulation de l'hypothèque par prescription ?

En plus de la voie ordinaire décrite dans la question précédente, il est également nécessaire de préciser qu'il existe une voie subsidiaire pour annuler le droit réel hypothécaire par le biais de l'inscription, et il s'agit de la voie dite de" prescription". Ainsi, dans ce cas, il sera également possible d'obtenir la radiation souhaitée de l'inscription si 21 ans se sont écoulés depuis que la dernière mensualité du prêt garanti aurait dû être versée, sans que le créancier hypothécaire ait exercé l'action hypothécaire et que, par conséquent, il en existe une trace dans le registre foncier.

Dans ce cas, l'intéressé doit présenter une demande privée au Registre foncier, avec sa signature certifiée par un notaire, pour demander la radiation de l'hypothèque dans le registre en raison de la circonstance susmentionnée.

Dans tous les cas, comme on peut le voir, il s'agit d'une voie subsidiaire qui n'est pas très recommandable, car bien qu'elle puisse avoir un coût moindre, pour l'obtenir, il faut également effectuer plusieurs démarches qui prendront beaucoup de temps (comme la rédaction de la demande privée, le passage chez le notaire pour légitimer la signature et ensuite le passage au Registre Foncier pour présenter la demande ou, si nécessaire, rectifier les éventuels défauts du document, etc.) et, surtout, parce qu'elle reporte la solution du cas à très longtemps, laissant le bien immobilier grevé par l'hypothèque correspondant à un prêt déjà payé depuis de nombreuses années, ce qui peut être préjudiciable pour l'avenir des propriétaires.) et, surtout, parce qu'elle reporte la solution du cas à un très long terme, laissant le bien grevé par cette hypothèque correspondant à un prêt déjà payé depuis de nombreuses années, ce qui peut être préjudiciable à l'avenir pour les propriétaires ou les héritiers si, avant que cette période ne soit atteinte, il se produit une circonstance qui rend nécessaire la vente du bien ou sa nouvelle hypothèque.

Qui paie le coût de l'acte de radiation de l'hypothèque ?

En ce qui concerne la question de savoir qui doit payer le coût généré par l'acte de radiation de l'hypothèque, il est nécessaire de souligner que, dans la pratique, cela a donné lieu à une certaine controverse, car les particuliers soutiennent parfois que ce coût doit être supporté par l'institution financière qui leur a prêté l'argent à l'époque.

À cet effet, afin de clarifier cette question, il est nécessaire d'évoquer les règles suivantes qui se réfèrent directement ou indirectement à la question, dans lesquelles nous trouverons la réponse appropriée.

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Par conséquent, comme l'établit la règle six du Règlement général d'application des droits des notaires (décret royal 1426/1989 du 17 novembre 1989), qui est la règle qui régit le coût des actes et autres documents publics, "l'obligation de payer les droits correspondra à ceux qui ont demandé la prestation des services ou des fonctions du notaire, et le cas échéant, aux parties intéressées conformément aux règles de fond et aux règles fiscales". Dans ce cas, comme on peut le constater, la demande de prestation de services notariaux émanera du débiteur hypothécaire, c'est-à-dire de la personne propriétaire du bien qui demande l'exécution de l'acte de radiation de l'hypothèque, dans le but d'obtenir la libération de la charge sur son bien.

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De même, et en ce qui concerne le concept de partie intéressée auquel se réfère la règle susmentionnée, il est nécessaire d'évoquer la jurisprudence de la Cour suprême en la matière (concrètement, STS 105/2019, du 23 janvier), dans laquelle la Haute Cour a établi que " concernant l'acte de radiation de l'hypothèque, la partie intéressée à la libération du privilège est l'emprunteur, raison pour laquelle cette dépense lui correspond ".

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En outre, et dans le même sens, il faut mentionner les dispositions de l'article 1168 du Code civil, qui, appliqué au champ d'application de la radiation de l'inscription du droit réel hypothécaire, détermine que la partie obligée d'en assumer le coût est le débiteur, puisque c'est lui qui doit supporter le coût de l'extinction des obligations.

Par conséquent, au vu de la réglementation applicable et de son interprétation par la Cour suprême, on peut conclure que la personne qui doit payer les frais de notaire pour un acte de radiation d'hypothèque est le débiteur ou l'emprunteur, parce qu'il est celui qui a demandé les services notariaux à cette fin, et aussi parce qu'il est la partie intéressée à l'exécution de l'acte, car c'est lui qui obtient le bénéfice de la mainlevée du droit réel hypothécaire du registre, une fois l'acte inscrit au registre foncier.

Enfin, si le lecteur souhaite obtenir davantage d'informations sur l'utilité et le coût de l'acte de radiation d'hypothèque, il peut accéder aux sites suivants ICI à un article dans lequel l'état actuel des choses est discuté en détail.

Quels sont les frais d'annulation d'un prêt hypothécaire ?

La radiation d'une hypothèque entraîne deux frais obligatoires : les frais de notaire (pour l'établissement de l'acte public de radiation de l'hypothèque) et les frais de greffe (pour l'inscription de l'acte public au registre). Ces deux coûts sont strictement réglementés par la loi. Par conséquent, ni les notaires ni les bureaux d'enregistrement ne sont libres de facturer ce qu'ils veulent.

Cependant, il est courant dans la pratique de trouver un troisième coût supplémentaire, celui des frais administratifs ou de traitement. Ce coût peut être fixé librement par la personne qui l'effectue. Les coûts de gestion ou de traitement font généralement référence à deux procédures différentes mais nécessairement liées :

La présentation et le règlement de la taxe (DJA) devant les autorités fiscales compétentes. Bien que l'acte de radiation de l'hypothèque soit actuellement exonéré de paiement (c'est-à-dire qu'aucune taxe n'est payée), il est soumis à l'impôt. Cela signifie que, bien qu'aucun impôt ne soit payé (sauf au Pays basque dans des cas spécifiques), la présentation au fisc et son contrôle corrélatif doivent également être effectués.
La présentation de l'acte notarié de radiation de l'hypothèque accompagné du décompte fiscal correspondant, pour son inscription au registre foncier compétent du lieu où se trouve le bien dont l'hypothèque doit être radiée.

L'accomplissement de ces formalités demande du temps et des connaissances. Et évidemment, si vous confiez ces tâches à un tiers (qu'il s'agisse du notaire, d'un avocat, de l'agence ou de la banque elle-même), il vous facturera des frais pour cela. Indépendamment des frais de notaire et de greffe. Il y a plusieurs années, j'ai mis au point une calculatrice numérique capable de calculer (en fonction des frais de notaire et de greffe) avec une grande précision les coûts économiques d'une annulation d'hypothèque. Vous pouvez y accéder via mon site web au lien suivant : (ICI). De cette manière, tout citoyen peut s'informer à l'avance et avec une grande rigueur.

Pourquoi est-il important d'annuler un prêt hypothécaire ?

Comme cela a déjà été souligné dans une question précédente, il arrive souvent que certaines personnes, lorsqu'elles sont confrontées à la question de l'annulation de l'inscription de leur prêt hypothécaire déjà payé, choisissent de ne pas le faire, car elles pensent que cela n'a pas de conséquences, puisqu'il ne s'agit pas d'une procédure strictement obligatoire.

Cependant, à mon avis, cette décision est très éloignée de la réalité, car à l'avenir, il est plus que probable que des opérations juridiques devront être effectuées sur ce bien, qui seront sans aucun doute entravées, rendues plus difficiles et même empêchées par le fait que cette charge préalable n'est pas annulée.

Ainsi, par exemple, si le propriétaire du bien a besoin d'argent dans le futur et demande un nouveau prêt avec garantie hypothécaire, cette opération ne sera pas approuvée tant que la charge précédente n'aura pas été annulée du registre. Il se peut aussi que, si dans le futur vous souhaitez vendre la propriété, il sera sans doute nécessaire d'annuler l'ancienne hypothèque déjà payée, mais tout cela devra être fait dans des délais très courts, car les temps de traitement seront déterminés par l'urgence de conclure la transaction de vente. Ou même, en pensant plus à long terme, il se peut aussi qu'à l'avenir, lorsque le propriétaire du bien décède et que ses héritiers l'acquièrent, s'ils veulent le vendre, le processus et son coût leur seront transmis (c'est-à-dire, par exemple, à leurs enfants), ce qui ne semble certainement pas être l'option la plus souhaitable.

Par conséquent, bien que cela ne semble pas prioritaire à première vue, l'option la plus appropriée et la plus sensée est, une fois que vous avez fini de rembourser votre prêt hypothécaire, de procéder à l'annulation de la charge auprès du registre foncier.

Combien de temps faudra-t-il pour faire annuler l'hypothèque ?

De nombreuses variables peuvent influencer le délai d'annulation d'un prêt hypothécaire. Le processus est toujours le même :

Renseignez-vous sur les coûts liés au processus de remboursement de l'hypothèque ;
Choisissez le moyen le plus approprié(passez par la banque, le notaire, une agence ou un avocat, ou même faites-le vous-même) ;
Prévoir la mise à disposition de fonds ;
Obtenir le certificat de solde nul ;
Envoyez-le au notaire, qui préparera l'acte d'annulation et contactera la banque ;
Qu'un représentant de la banque vienne signer l'acte d'annulation chez le notaire ;
Une fois l'acte de radiation de l'hypothèque signé devant un notaire, il doit être présenté et la taxe payée aux autorités fiscales ;
Enfin, déposez et attendez 15 jours ouvrables pour l'enregistrement de l'annulation au registre foncier ;

Cependant, selon la personne choisie pour effectuer ce processus, les délais, comme mentionné ci-dessus, peuvent être très différents. Aujourd'hui, à l'exception de la signature de l'acte d'annulation par le représentant de la banque, qui doit se faire en personne et nécessite un déplacement physique (soit par le notaire, soit par l'employé de la banque), le reste des procédures peut se faire par voie électronique. Cela a permis de réduire considérablement les temps d'attente. Cela dit, en résumé, s'il n'y a pas d'incidents dans le processus de signature du document ou dans son inscription, dans un délai d'environ 3 à 4 semaines, vous pouvez obtenir la radiation de l'inscription de votre hypothèque.

Jusqu'à présent, j'ai essayé de répondre aux doutes les plus courants. Dans la pratique, cependant, différents scénarios se présentent qui peuvent rendre la question un peu plus complexe, comme nous allons le voir ci-dessous.

[Premier scénario complexe et très courant dans la pratique notariale quotidienne].

"Lorsqu'une personne veut acheter une maison et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en cours sur la propriété".

Sans préjudice de ce qui a été expliqué jusqu'à présent, il est très fréquent que le propriétaire actuel du bien, avant la fin du paiement du prêt, pour une raison quelconque (par exemple, parce qu'il veut une maison plus grande, parce qu'il veut déménager, parce qu'il n'aime plus son logement actuel, etc.) décide de vendre le bien, de sorte qu'il lui reste une partie du prêt qu'il a demandé à l'époque pour l'acquérir, en attente de paiement. Dans ce cas, il s'agit d'un prêt hypothécaire qui n'a pas été remboursé financièrement, mais qui présente un solde impayé, qui devra être remboursé financièrement et en termes d'enregistrement, comme nous le verrons en détail dans les questions suivantes.

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il remboursé financièrement ?

Pour obtenir l'annulation économique du prêt en vigueur, le vendeur, en tant que propriétaire actuel du bien, contactera la banque à laquelle il doit le prêt, et communiquera sa volonté de vendre le bien hypothéqué et, par conséquent, d'annuler préalablement le prêt hypothécaire. Ils vous informeront également de la date exacte à laquelle la vente devrait avoir lieu(par exemple, le 1er avril 2021).

Dans cette optique, la banque créancière fournira au propriétaire actuel une attestation de solde impayé à la date prévue pour la réalisation de la vente, qui indiquera également le numéro de compte bancaire (appartenant bien sûr à la banque et non au vendeur) sur lequel l'acheteur devra verser cette somme.

Ainsi, par exemple, si le propriétaire actuel doit 85 000 € au 1er avril 2021, sa banque lui fournira un document le précisant et indiquant le compte bancaire XXXX-XXXXXX-XXXX-XXXXXX-XXXXXXXX, appartenant à cette banque, sur lequel les 85 000 € doivent être versés afin de pouvoir rembourser le prêt hypothécaire précédent.

Ainsi, le jour de la notarisation de la vente et de l'achat dans un acte public, l'acheteur, sur la totalité du prix d'achat convenu, retiendra la partie correspondant au solde restant dû du prêt en question, afin de le payer lui-même, directement à la banque créancière, sur le compte indiqué dans ce certificat, au moyen d'un virement bancaire immédiat du type Banco de España.

Ainsi, en reprenant l'exemple précédent, si le prix d'achat a été fixé à 200.000 €, sur ce montant, l'acheteur conservera 85.000 € correspondant au solde du prêt hypothécaire, de sorte qu'il ne remettra que 115.000 € au vendeur, tandis que ces 85.85 000 € seront versés directement au moyen d'un virement immédiat via la Banque d'Espagne (également connue sous le nom d'OMF) afin que la banque créancière reçoive cet argent et annule économiquement le prêt hypothécaire, et les 1 000 € restants serviront à payer les frais d'annulation de l'inscription de l'hypothèque.

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il annulé dans le registre ?

Une fois la radiation économique du prêt hypothécaire réalisée, il faudra également gérer la radiation de l'inscription hypothécaire. À cette fin, l'acheteur doit également retenir les frais que la radiation de l'inscription hypothécaire peut entraîner (y compris le coût des honoraires du notaire, les frais d'inscription et les honoraires du notaire, de l'avocat ou de l'agence à qui il confie cette démarche), afin de pouvoir les payer et obtenir cette radiation de l'inscription.

Ainsi, en reprenant l'exemple précédent, si le prix d'achat est fixé à 200 000 €, sur ce montant, l'acheteur, qui a déjà conservé 85 000 € correspondant au solde du prêt hypothécaire, conservera également 1 000 € supplémentaires pour faire face au coût de la radiation de l'inscription de la charge hypothécaire, de sorte qu'au final, il ne remettra que 114 000 € au vendeur, tandis que les 85 000 € seront payés directement, au moyen d'un transfert immédiat via la Banque d'Espagne (également connu sous le nom d'OMF), de sorte que la banque créancière reçoive cet argent et annule économiquement le prêt hypothécaire.114 000 euros au vendeur, tandis que les 85 000 euros seront versés directement, au moyen d'un virement immédiat via la Banque d'Espagne (également connu sous le nom d'OMF) afin que la banque créancière reçoive l'argent et annule économiquement le prêt hypothécaire, et les 1 000 euros restants serviront à payer les frais de l'annulation de l'inscription de l'hypothèque.

Comment savoir quel montant retenir pour les frais d'annulation de l'hypothèque ?

Comme nous l'avons déjà expliqué, pour annuler un prêt hypothécaire, il faut passer un acte d'annulation d'hypothèque (dont le coût est réglementé par une règle appelée le Tarif des notaires, que vous pouvez trouver ici ICI), procéder à son enregistrement dans le registre foncier (dont le coût est régi par un règlement, appelé le tarif des conservateurs fonciers, que vous pouvez trouver ICI. ICI), ainsi que les frais, le cas échéant, facturés par l'agence, l'avocat ou l'office notarial chargé de traiter le document.

Cela dit, étant donné que ces règles sont complexes à comprendre et que les frais spécifiques de l'agence, de l'avocat ou du notaire, pour le traitement, peuvent varier en fonction du professionnel choisi, pour calculer le chiffre spécifique à retenir sur le prix de vente, et qui doit être utilisé pour annuler l'hypothèque précédente du vendeur, nous devons fondamentalement tenir compte de la voie que nous choisissons pour réaliser cette annulation. Ainsi :

Si la gestion a été confiée à la banque, c'est l 'agence de la banque elle-même qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie par la banque.
Si la gestion a été confiée à une agence ou un avocat de confiance de l'acheteur, c'est cette agence ou cet avocat qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie.
Si la gestion est confiée à un notaire de confiance de l'acheteur, c'est ce notaire qui déterminera le montant à retenir, sur la base de l'estimation fournie.
Sil'acquéreur souhaite réaliser l'ensemble de la procédure par ses propres moyens, il doit calculer lui-même le coût de l'acte et de son enregistrement. Dans ce cas, comme mentionné ci-dessus, nous mettons à la disposition des intéressés un calculateur sur le site web du bureau du notaire Jesús Benavides ( ICI) où vous pourrez faire le calcul dont vous avez besoin.

Le vendeur supporte-t-il les frais d'annulation financière et d'enregistrement du précédent prêt hypothécaire ?

Logiquement, l'annulation économique du prêt hypothécaire vivant qui grève la maison vendue est payée par le vendeur, puisque c'est lui qui a contracté le prêt pour acheter la maison à l'époque, donc c'est lui qui doit le rembourser en rendant l'argent. Cependant, comme il a été expliqué, ce paiement n'est pas effectué directement par le vendeur, mais c'est l'acheteur qui le gère, car c'est lui qui retient une partie du prix d'achat (qui devrait en principe être versé directement au vendeur), dans le but de réaliser l'annulation économique du prêt hypothécaire précédent, car il est logique qu'en tant que nouveau propriétaire, il soit l'intéressé à libérer la charge de son bien, pour le laisser libre de charges qui pourraient porter atteinte à son droit de propriété.

Lamême règle s'applique à la radiation de l'inscription hypothécaire, c'est-à-dire qu'elle est payée par le vendeur, car c'est une charge qu'il a constituée sur ce bien, et c'est lui qui doit supporter le coût de sa radiation, mais le paiement n'est pas effectué directement par le vendeur, mais encore une fois, c'est l'acheteur qui retient une partie du prix d'achat pour payer les frais de cette annulation(qui comprennent principalement le coût du notaire, du registre foncier et les frais de traitement de l'acte qui peuvent être facturés par l'agence, l'avocat ou le bureau du notaire à qui le processus est confié).

Pourquoi l'acheteur du bien immobilier se charge-t-il de l'inscription de l'hypothèque du vendeur, si c'est le vendeur lui-même qui en supporte les frais ?

La raison pour laquelle toute la gestion est laissée entre les mains de l'acheteur est qu'il est le plus intéressé à obtenir cette "disparition" du droit d'hypothèque dans le registre foncier, car, en tant que nouveau propriétaire, il voudra que le bien qu'il vient d'acheter soit libre de toute charge.

L'exemple suivant suffit à comprendre cet intérêt : "L'acheteur, lorsqu'il paie le prix d'achat, s'assure qu'en payant directement à la banque, il règle économiquement la dette en cours qui pèse sur le bien. Le fait d'effectuer ce paiement et de le justifier devant un notaire, lui donne une position de sécurité plus que suffisante quant à l'annulation économique du prêt, mais pas de l'annulation de l'hypothèque. En d'autres termes, bien que la dette ait été payée, l'hypothèque continuera de figurer sur le bien dans le registre jusqu'à ce que les mesures appropriées soient prises pour l'effacer. Imaginons que l'acheteur et le vendeur, soit par la parole, soit expressément dans l'acte de vente lui-même, que le vendeur assume l'obligation de prendre en charge et de payer l'annulation de l'hypothèque, mais dans la pratique, le vendeur ne l'exécute jamais réellement, car cela prend du temps et de l'argent pour le faire. Et pensez-y... le bien n'est plus sa propriété et il a déjà reçu le prix. L'acheteur serait obligé de poursuivre le vendeur pour qu'il le fasse, etc.

Évidemment, le plus judicieux est que l'acheteur retienne sur une partie du prix d'achat non seulement le montant du prêt en cours, mais aussi le montant prévisible des frais de cette lourde gestion. Et en plus de conserver ce montant, l'acheteur devra lui-même se préoccuper d'organiser l'annulation correspondante de l'enregistrement. Cela nous amène directement à la question suivante.

Qui est responsable de l'annulation de l'hypothèque antérieure du vendeur ?

Comme indiqué ci-dessus, l'annulation de l'hypothèque antérieure du vendeur sera effectuée par l'acheteur, qui la paiera avec les fonds qu'il aura retenus du prix de vente. À cette fin, une fois que la vente a été signée et que, dans cet acte, le prêt en cours a été annulé économiquement comme expliqué dans la question précédente, le vendeur du bien, en tant qu'ancien débiteur, se rendra à sa banque pour demander le certificat de solde nul, qui est le document dans lequel la banque créancière est satisfaite de l'obligation principale et consent à l'annulation de l'inscription de la charge. Avec ce document, le vendeur l'enverra à l'acheteur (par e-mail, par exemple), et l'acheteur, maintenant non seulement avec l'argent retenu mais aussi avec le certificat de solde nul en sa possession, activera le processus de signature de l'acte de radiation de l'hypothèque et son enregistrement au Registre Foncier par un des moyens expliqués dans une question précédente, mais dont, néanmoins, je me souviens :

En déléguant la gestion à l'agence de l'ancienne banque créancière (dans ce cas, cette option semble peu probable, car la relation commerciale de cette banque était avec le vendeur, et non avec l'acheteur qui gère maintenant l'annulation).
Confierla gestion à un avocat ou à une agence de confiance.
L'acheteur prend en charge toute la gestion (option moins conseillée comme expliqué ci-dessus).
Déléguer leprocessus au notaire de votre choix (la procédure normale consiste à confier le processus au notaire qui signe l'acte de vente, car, à l'exception du certificat de solde nul, au moment de la signature, il disposera déjà de tous les documents nécessaires pour activer le processus d'annulation).

Pourquoi le certificat de solde nul est-il si important ?

Comme nous l'avons déjà expliqué, le certificat de solde nul est un document fondamental pour l'ensemble du processus, car sans lui, la charge hypothécaire ne peut être annulée. Avec cette attestation de solde nul, l'ancienne banque créancière certifie que le prêt hypothécaire en question a été intégralement payé, qu'elle n'a plus rien à réclamer pour ce concept et que, par conséquent, elle consent à la radiation de l'hypothèque au Registre foncier. Avec ce certificat de solde nul, le notaire peut alors procéder à la signature de l'acte de radiation de l'hypothèque, et à cette fin, il contacte un représentant de l'institution financière qui, au vu du contenu du certificat de solde nul, signe l'acte de radiation de l'hypothèque, donnant son consentement, au nom de la banque qu'il représente, à la radiation de l'hypothèque au registre foncier.

Dans ce cas précis, comme il est logique, le certificat de solde nul ne peut être obtenu qu'une fois le prêt remboursé, de sorte que le jour de la signature, l'acheteur remboursera le prêt en versant le montant dû sur le compte de la banque créancière qui figure sur le certificat de solde restant dû à la date de la vente (comme expliqué dans une autre question ci-dessus) afin qu'ultérieurement (par exemple le jour ouvrable suivant), le vendeur puisse se rendre à sa banque pour demander le certificat de solde nul (car la banque ne le donnera qu'au vendeur, qui est son client avec le prêt déjà remboursé), par la suite (par exemple le jour ouvrable suivant), le vendeur peut se rendre à sa banque pour demander le certificat de solde nul (car la banque ne le donnera qu'au vendeur, qui est son client titulaire du prêt déjà annulé financièrement) et, une fois qu'il l'aura obtenu, il pourra le remettre personnellement à l'acheteur (ou le lui envoyer par e-mail), afin que ce dernier puisse ensuite gérer l'annulation de l'inscription par le canal qu'il aura choisi.

[Deuxième scénario].

"Lorsque vous voulez acheter une maison où l'hypothèque apparaît encore dans le registre foncier, mais qu'en réalité le prêt est déjà remboursé".

A cette occasion, la procédure à suivre sera la même que dans le premier cas, mais avec l'avantage qu'elle est encore plus simple, puisque le prêt hypothécaire ayant déjà été payé, le vendeur devra simplement se rendre à sa banque avant de signer la vente pour recevoir le certificat de solde nul.

Par conséquent, la procédure est la suivante :

Le jour de la signature de l'acte de vente, le vendeur remettra le certificat de solde nul à l'acheteur afin qu'il puisse faire annuler l'inscription de la charge.
Lecoût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente grevant le bien vendu sera payé par le vendeur, comme dans le cas précédent.
Ce paiement ne sera pas effectué directement par le vendeur, mais comme dans le cas précédent, c'est l'acheteur qui, du prix d'achat convenu, déduit le coût de la radiation de l'inscription, de sorte qu'il le conserve ("le garde" pour lui-même), pour utiliser cet argent afin de payer le coût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente.
L'acheteur, avec ce certificat de solde nul et avec l'argent retenu sur le prix de vente, gérera la radiation de l'hypothèque, par les moyens qu'il jugera les plus appropriés.
Le coût spécifique de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente, comme expliqué ci-dessus dans le premier cas, dépendra de la voie choisie par l'acquéreur, et du devis fourni à cet effet.
Toutefois, profitant du fait que l'acheteur signe l'acte de vente chez un notaire, le plus raisonnable, si ce dernier propose un prix adéquat pour la gestion, est de confier à ce notaire la signature de l'acte de radiation de l'hypothèque et son inscription au registre foncier, de cette façon, un seul professionnel (c'est-à-dire le notaire) gère l'ensemble de l'opération, c'est-à-dire la vente et l'achat et leur inscription au registre foncier, ainsi que l'annulation de la charge précédente, ce qui simplifie beaucoup plus le processus que si le travail est réparti entre différents professionnels.
En tout état de cause, il convient encore de souligner que le vendeur, puisque c'est lui qui supporte le coût de la radiation de l'inscription, a le droit de trouver un notaire de sa confiance pour signer l'acte de radiation de l'hypothèque (et, le cas échéant, pour le gérer), à un coût plus économique que celui qui, le cas échéant, serait proposé par l'acheteur. Si tel est le cas, l'acheteur sera obligé de traiter l'annulation de cette manière.

[Troisième scénario] [Troisième scénario

"Lorsque vous voulez acheter une maison avec le financement d'une nouvelle banque, et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en attente d'annulation de la part du vendeur".

A cette occasion, la procédure à suivre sera la même que dans le premier cas, mais avec les particularités suivantes :

Dans ce cas, l'annulation financière et/ou d'enregistrement du précédent prêt hypothécaire sera prise en charge par l'agence représentant la banque qui finance l'acheteur.L'acheteur est la partie intéressée à faire annuler cette charge antérieure, de sorte que le bien n'est grevé que par la nouvelle hypothèque accordée à l'acheteur.

À cet égard, il convient de souligner que les agences qui effectuent le plus souvent cette procédure sont, entre autres, les suivantes :
- Groupe BC
- Tecnotramit
- Tessi Diagonal
- Garsa
- Gesdeck
- Gestoría Arnal
- Etc.
Ainsi, sur le total du financement accordé à l'acheteur, la banque en question retiendra les montants correspondants afin d'annuler le prêt hypothécaire précédent sur le plan financier et/ou de l'enregistrement, et confiera cette gestion à sa propre agence.
En ce qui concerne le certificat de solde nul, la procédure sera la même que celle expliquée dans le premier cas, c'est-à-dire que s'il existe un prêt hypothécaire antérieur en attente de paiement, le jour de la signature de la vente et de l'achat, il sera annulé financièrement au moyen d'un virement, de sorte que le vendeur pourra ensuite se rendre à sa banque pour demander le certificat de solde nul. Une fois le certificat obtenu, il doit être remis à l'acheteur ou à son agence afin que cette dernière puisse gérer l'annulation de l'hypothèque précédente. En revanche , si seule la radiation de l'enregistrement est nécessaire (parce que le prêt a déjà été remboursé), le vendeur doit obtenir au préalable le certificat de solde nul et le remettre à l'acheteur ou à son agence le jour de la signature, afin que ce dernier puisse le gérer.
Le coût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente grevant le bien vendu sera payé par le vendeur, comme dans le cas précédent.
Ce paiement ne sera pas effectué directement par le vendeur, mais dans ce cas, c'est la banque qui finance l'acheteur qui, du prix d'achat convenu, déduit le coût de la radiation de l'inscription, de sorte qu'il est conservé ("gardé" pour lui-même), pour utiliser cet argent afin de payer le coût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente.
Le coût spécifique de la radiation de l'inscription de l'hypothèque précédente, dans ce cas, sera déterminé par l'agence qui représente la banque qui finance l'acheteur, sur la base du devis fourni. A cet égard, il est nécessaire de préciser que :
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Bien entendu, il s'agira d'une provision de fonds, c'est-à-dire d'une approximation du coût de la procédure, mais pas d'un budget fermé. Par conséquent, à la fin de la procédure, compte tenu du coût réel de tout cela (acte d'annulation et son inscription au registre), le coût total final de tout cela sera calculé et la provision sera réglée, en restituant au vendeur le montant qui, le cas échéant, aurait été laissé de côté.
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Il est également nécessaire de souligner que les agences bancaires constituent généralement des provisions élevées pour ce concept, afin de garantir que le coût de la procédure sera couvert dans tous les cas, mais comme cela a été indiqué, une fois que le coût exact de l'ensemble de la procédure sera connu, la provision sera également liquidée et l'excédent sera restitué au vendeur.
Dans tous les cas, il convient de rappeler que le vendeur, puisque c'est lui qui supporte le coût de la radiation de l'inscription, a le droit de trouver un notaire de sa propre confiance pour signer l'acte de radiation de l'hypothèque (et, le cas échéant, sa gestion), à un coût plus économique que celui qui, le cas échéant, est proposé par l'agence de la banque qui finance l'acheteur. Dans ce cas, l'agence de la banque doit renvoyer la signature de l'acte à ce notaire et, le cas échéant, la gestion, si celle-ci a été déterminée, ou, au contraire, maintenir la gestion entre les mains de l'agence désignée a posteriori.

Conclusion

Dans l'espoir que cet article ait résolu vos doutes sur ce qu'est la radiation d'une inscription hypothécaire et sur les aspects à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, voici un résumé des aspects fondamentaux abordés :

Lorsqu'un prêt hypothécaire est constitué pour l'achat d'un logement, deux actes juridiques ou entreprises différents sont en réalité réalisés, à savoir une obligation principale, sous la forme d'un prêt, et en outre, une garantie pour assurer l'exécution de cette obligation, qui prend la forme d'un droit réel hypothécaire.
En conséquence de l'affirmation précédente, dans la vie finale d'un prêt hypothécaire, nous pouvons distinguer deux phases principales, à savoir une première, appelée annulation économique, qui se réfère au remboursement de l'argent prêté, et une seconde, appelée annulation de registre, qui se réfère à la nécessité de supprimer cette charge du registre foncier, puisque la principale obligation qu'elle garantissait a déjà été satisfaite.
Pour annuler une hypothèque, il faut d'abord passer devant un notaire un acte de radiation d'hypothèque, dans lequel un représentant de la banque créancière certifie que le prêt a déjà été payé et que, par conséquent, l'annulation de la charge au registre foncier est consentie. Par la suite, il est nécessaire d'enregistrer cet acte au registre foncier.
Il est également possible d'obtenir l'annulation de l'hypothèque par le biais de la prescription. Dans ce cas, 21 ans doivent s'être écoulés depuis l'expiration du délai de remboursement du prêt garanti, sans que l'acte hypothécaire correspondant soit inscrit au registre. Si tel est le cas, l'annulation peut être obtenue au moyen d'une demande privée avec signatures notariées.
La radiation de l'inscription hypothécaire n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée, car elle permet de laisser le bien libre de toute charge, ce qui facilitera grandement sa gestion à l'avenir.
Le coût de la radiation de l'inscription de l'hypothèque doit être supporté par le débiteur qui a constitué l'hypothèque sur son bien, et non par l'institution financière qui lui a accordé le prêt.
Pour pouvoir signer l'acte de radiation de l'hypothèque, il est indispensable d'avoir le certificat de solde nul. À cette fin, lorsque vous avez fini de rembourser votre prêt, vous devez vous rendre auprès de votre institution financière pour obtenir ce document, qui devrait vous être remis gratuitement par votre banque.
Lors de la vente d'une propriété, si un prêt hypothécaire est en cours sur la propriété, l'acheteur retiendra une partie du prix au vendeur afin d'annuler économiquement ce prêt, ainsi que pour gérer l'annulation de l'enregistrement de la charge.
Si l'acheteur acquiert le bien immobilier avec le financement d'une banque, et qu'il est également nécessaire de gérer l'annulation de l'hypothèque précédente du vendeur, l'acheteur conservera une partie du prix à cette fin, mais la gestion sera effectuée par l'agence de la banque de financement, afin de garantir que les charges précédentes soient annulées et que la première et unique hypothèque qui grève le bien immobilier soit la nouvelle garantie qui est constituée dans cette vente et cet achat. Sans préjudice du fait que le vendeur a également le droit de trouver un notaire de sa confiance, auquel cas l'agence de la banque finançant l'achat doit soumettre la transaction audit notaire.
L'ensemble de la procédure d'annulation d'un prêt hypothécaire, sauf dans les situations non conventionnelles, devrait prendre environ un mois au maximum. Toutefois, comme indiqué plus haut, beaucoup dépendra de la voie choisie pour effectuer l'annulation.

Je ne veux pas terminer cet article sans proposer ce service de mon étude de notaire. Depuis 2014, je me suis spécialisée dans la gestion globale de ce type de document afin d'offrir le meilleur service possible au consommateur.

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Enfin, si vous le souhaitez, vous pouvez nous contacter directement à l'adresse suivante : cancelaciones@jesusbenavides.es. Derrière ce compte de messagerie se cache une grande équipe de professionnels spécialisés dans le domaine, qui seront en mesure de répondre à toutes vos questions.

Je voudrais dédier cet article à mon défunt père, en suivant ses conseils :

"Jésus, mon fils, spécialise-toi dans quelque chose, ce n'est pas forcément quelque chose de difficile, quelque chose de quotidien, quelque chose qui transforme le lourd en quelque chose de simple et, surtout, qui apporte une valeur ajoutée en facilitant les choses pour les personnes qui n'ont pas à le savoir".

Sûrement, il aurait fait mille fois mieux que moi. Mais on dit que c'est l'intention qui compte. Il a toujours été, est et sera toujours ma référence à suivre.

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.

Jesús Benavides Lima

Notaire de Barcelone

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Pourquoi est-il important d'annuler un prêt hypothécaire ?

Combien de temps faudra-t-il pour faire annuler l'hypothèque ?

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"Lorsqu'une personne veut acheter une maison et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en cours sur la propriété".

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il remboursé financièrement ?

Comment le prêt hypothécaire précédent du vendeur sera-t-il annulé dans le registre ?

Comment savoir quel montant retenir pour les frais d'annulation de l'hypothèque ?

Le vendeur supporte-t-il les frais d'annulation financière et d'enregistrement du précédent prêt hypothécaire ?

Pourquoi l'acheteur du bien immobilier se charge-t-il de l'inscription de l'hypothèque du vendeur, si c'est le vendeur lui-même qui en supporte les frais ?

Qui est responsable de l'annulation de l'hypothèque antérieure du vendeur ?

Pourquoi le certificat de solde nul est-il si important ?

[Deuxième scénario].

"Lorsque vous voulez acheter une maison où l'hypothèque apparaît encore dans le registre foncier, mais qu'en réalité le prêt est déjà remboursé".

[Troisième scénario] [Troisième scénario

"Lorsque vous voulez acheter une maison avec le financement d'une nouvelle banque, et qu'il y a déjà un prêt hypothécaire en attente d'annulation de la part du vendeur".

Conclusion

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juillet 2023

Juin 2023

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