Le certificat des dettes avec la communauté des propriétaires

Compte tenu de la rareté des terrains existants et de leur prix élevé, le modèle de construction urbaine dominant depuis plusieurs décennies, du moins en ce qui concerne les grandes et moyennes villes, a été la construction de grands immeubles multifamiliaux dans lesquels, sous la même unité de construction (bâtiment), un certain nombre de logements indépendants appartenant à différents propriétaires sont établis.

Ainsi, en effet, comme tout observateur peut le constater, dans la plupart des villes, il existe des milliers d'immeubles d'habitation, dans lesquels il y a une pluralité de logements indépendants (des dizaines, voire des centaines) avec des propriétaires différents.

• Outre ce scénario plus courant, il existe également d'autres types de biens horizontaux, tels que les biens dits horizontaux couchés, qui sont ceux qui correspondent à des ensembles d'habitations indépendantes comportant des parties communes (comme des garages, des jardins ou des zones de baignade).

Cependant, comme il est logique, ces bâtiments contenant cette pluralité de logements indépendants ont une série d'éléments communs qui doivent être gérés, entretenus et, bien sûr, payés financièrement (pensez aux services et dépenses récurrents, tels que la lumière de l'escalier, l'eau communautaire, l'ascenseur, le concierge (s'il y en a un) ou même les dépenses extraordinaires pour assister aux réparations de ces éléments communs, tels que les dommages à un toit ou à la façade du bâtiment).

Ainsi, lorsqu'un propriétaire acquiert une propriété soumise à un régime de propriété horizontal, il assume l'engagement de contribuer au soutien des dépenses ordinaires et extraordinaires générées dans lesdites parties communes, normalement par le paiement mensuel d'une taxe communautaire (dont le montant varie en fonction de la quantité de parties communes, mais qui se situe normalement entre 50-100€ dans un immeuble ordinaire sans services exclusifs) et, le cas échéant, par le paiement de ce que l'on appelle les derramas, dans le cas où surviennent des dépenses extraordinaires dont l'attention est nécessaire.

Compte tenu de ce qui précède, cet article tentera d'expliquer quels sont les aspects que le futur acquéreur d'un bien soumis à un régime horizontal de propriété devrait prendre en compte par rapport à ces dépenses de la communauté des propriétaires, afin de pouvoir protéger adéquatement ses droits et ses biens. En tout état de cause, il convient de rappeler que la norme de référence en la matière est la loi 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale.

Qu'est-ce que la propriété horizontale ?

D'un point de vue juridique, la propriété horizontale est une forme de ce que l'on appelle la communauté de biens, régie par l'article 396 du code civil et développée par la loi 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale, précitée. Ainsi, conformément à l'article 396 précité du Code civil, ce régime de copropriété des éléments communs de l'immeuble, que nous appelons communément "communauté de propriétaires", sera créé dans les cas où, bien qu'il y ait un immeuble, à l'intérieur de celui-ci se trouvent différents appartements ou locaux susceptibles d'être utilisés de manière indépendante, qui font l'objet d'une propriété séparée (c'est-à-dire chacun des logements appartenant aux différents voisins).

Ainsi, dans ces cas, un droit de copropriété est généré (entre tous les voisins propriétaires de chacun des appartements ou locaux) sur les éléments communs de l'immeuble nécessaires à sa bonne utilisation et jouissance, tels que le sol, le surplomb, les fondations et les toits, les éléments structurels (tels que les piliers, les poutres, les dalles, les murs porteurs), les façades, les revêtements extérieurs des terrasses, les balcons et les fenêtres, les éléments de clôture de l'immeuble, la porte, les escaliers, les couloirs et les passages, les murs, les fosses et les cours qui peuvent exister, les ascenseurs, les réservoirs et les compteurs ou autres services de l'immeuble, les ascenseurs, les installations, les gaines et les conduits qui peuvent exister, les ascenseurs, les installations, les tuyaux et autres services de l'immeuble, les installations et les services de l'immeuble, les escaliers, les portes, les couloirs et les passages, les murs, les fosses et les cours qui peuvent exister, les ascenseurs, les réservoirs et les compteurs ou autres services du bâtiment, les ascenseurs, les installations, les tuyaux et les conduites pour l'évacuation et pour l'approvisionnement en eau, en gaz ou en électricité, les systèmes de ventilation ou d'évacuation des fumées, les systèmes de prévention des incendies, les systèmes électroniques d'ouverture des portes, les systèmes de sécurité du bâtiment, les systèmes de télécommunications, etc.

Que signifie être propriétaire d'un bien immobilier sous un régime de copropriété ?

Si vous souhaitez acheter un bien soumis à un régime de propriété horizontal, comme un appartement dans un immeuble, cela signifie que, en tant que propriétaires, nous avons un droit de propriété singulier et exclusif sur notre appartement spécifique, c'est-à-dire sur un espace délimité dans l'immeuble qui fait l'objet d'une utilisation indépendante, et qui comporte des éléments architecturaux et des installations de toute nature permettant le déroulement de la vie de toute personne (comme une chambre à coucher, une cuisine, une salle de bains, etc.)

En outre, comme il a été indiqué, étant donné que cette maison est située à côté d'autres dans un immeuble, l'acquisition de sa propriété implique également la copropriété, avec les autres propriétaires des autres maisons et locaux, de tous les éléments et services communs de l'immeuble, qui devront être gérés et entretenus conjointement.

À cette fin, chaque appartement se verra attribuer une part de ces éléments communs (c'est-à-dire un pourcentage), qui sera déterminée en fonction de la valeur de la propriété. Ce quota permettra de déterminer la part que chaque propriétaire doit avoir dans les charges (ou, le cas échéant, les bénéfices) générées par la communauté.

Quelles sont les règles qui régissent le fonctionnement de l'association de propriétaires ?

D'une manière générale, la communauté des propriétaires est régie par toutes les obligations découlant des lois et règlements applicables dans chaque cas particulier. Au-delà, la communauté des propriétaires est créée en tant que telle par le biais de ce que l'on appelle le "título constitutivo", c'est-à-dire par le biais de l'acte de division horizontale, c'est-à-dire le document public par lequel la propriété est divisée en chacun des appartements ou locaux indépendants qui la composent.

• Dans ce titre constitutif, en plus de décrire la propriété dans son ensemble, un numéro corrélatif sera attribué à chacun des logements indépendants (1er-1er, 1er-2e, etc.) et chacun d'entre eux sera décrit en détail, avec l'expression de ses limites, de son étage et de ses annexes, le cas échéant (comme le garage, le grenier ou le sous-sol).
• En outre, dans l'acte de division horizontale, le quota de participation correspondant à chaque logement ou local sera établi, en prenant comme référence la surface utile de chacun d'eux par rapport à la surface totale de la propriété. Ce quota de participation est très important, car chaque propriétaire devra participer proportionnellement aux dépenses ordinaires et extraordinaires générées dans la communauté.
• Il sera également possible d'établir dans les statuts des règles relatives à l'utilisation ou à la destination des logements, à leur administration et à leur gouvernance ou à leur conservation, en formant à cet effet un statut privé (d'où les "statuts des associations de propriétaires").

Au-delà, a posteriori, afin de régler les détails de la coexistence et de l'utilisation des services communs, les propriétaires peuvent établir un règlement intérieur (par exemple, les heures de baignade dans une piscine commune) qui sera obligatoire pour tous les propriétaires.

Quelles sont les obligations financières du propriétaire du bien ?

Logiquement, la gestion et l'utilisation des parties communes d'une communauté de propriétaires génèrent une série de dépenses ordinaires (éclairage des escaliers, entretien des ascenseurs, nettoyage, entretien des autres éléments communs qui peuvent exister, comme les jardins ou les piscines) qui doivent être supportées par tous les propriétaires des logements qui font partie de la communauté. À cet effet, comme il a été indiqué, chaque appartement ou local doit payer ces dépenses proportionnellement à sa part de participation, de sorte que si, par exemple, un appartement a une part de participation de 10%, il devra payer 10% des dépenses ordinaires et extraordinaires générées dans la propriété.

Que se passe-t-il si un propriétaire ne paie pas sa part des frais généraux ordinaires ?

Logiquement, si l'un des propriétaires d'un des appartements de la communauté ne paie pas ses mensualités, une dette est générée en faveur de la communauté, qui peut être réclamée, en premier lieu, par des moyens extrajudiciaires et, si ceux-ci n'aboutissent pas, par des moyens judiciaires au moyen du procès correspondant pour réclamer un montant. À cet effet, et afin de protéger le crédit de la communauté contre le propriétaire défaillant, la loi établit que ces montants impayés (concrètement, tout ce qui est dû pour l'année en cours et les trois années précédentes) sont considérés comme un crédit privilégié ou préférentiel, de sorte que lors de la liquidation du patrimoine du débiteur, le paiement de cette dette sera effectué avant le paiement des autres dettes que le propriétaire défaillant peut avoir (comme les assurances, les hypothèques ou autres crédits inscrits préventivement au registre foncier).

Que se passe-t-il si le propriétaire qui est en retard dans le paiement des taxes communautaires ordinaires vend le bien ?

Dans ce cas, la loi détermine que le nouvel acheteur (même s'il a déjà fait inscrire son achat-vente au registre foncier) est responsable avec le bien lui-même des dettes existantes avec la communauté des propriétaires, en ce qui concerne le paiement des frais généraux (c'est-à-dire les frais mensuels de la communauté), par rapport aux montants impayés correspondant à l'année en cours et aux trois années civiles précédentes. Ainsi, l'acheteur d'un bien immobilier peut avoir la désagréable surprise de constater que lors de l'achat d'un bien, l'ancien propriétaire avait une dette envers la collectivité, dont le bien acheté sera responsable, de sorte que s'il veut éviter une éventuelle saisie du bien, il n'aura d'autre choix que de régler la dette générée par le vendeur.

Comment l'acheteur peut-il éviter les mauvaises surprises liées aux dettes envers l'association des propriétaires ?

Pour éviter ces mauvaises surprises, la loi horizontale sur la propriété établit que dans l'acte de vente, le vendeur doit déclarer qu'il est à jour du paiement des dépenses générales de la communauté des propriétaires. A cet effet, il doit fournir, en plus de cette déclaration orale, un certificat, délivré par le secrétaire de la Communauté, avec l'approbation de son président, détaillant l'état des dettes du bien en question auprès de la communauté des propriétaires. Par conséquent, si ce certificat indique que le propriétaire est à jour dans ses paiements, il n'y aura aucun problème, alors que s'il y a une dette impayée, le cas échéant, l'acheteur peut arrêter la transaction jusqu'à ce qu'elle soit réglée par le propriétaire actuel ou, le cas échéant, convenir avec le vendeur de retenir une partie du prix de vente aux fins du règlement de la dette existante.

Est-il obligatoire de fournir ce certificat attestant de l'état des dettes à la collectivité ?

Il sera en effet obligatoire de fournir ce document, sans lequel il ne sera pas possible d'exécuter l'acte de vente, comme la loi le prévoit. Toutefois, si l'acheteur dispense expressément le vendeur de fournir ce document (ce qui n'est pas très conseillé compte tenu des risques encourus, comme décrit ci-dessus), la vente peut quand même être signée.

Comment obtenir ce certificat de dettes communautaires ?

Dans la plupart des communautés, il est très courant d'engager les services d'un gestionnaire immobilier qui fait office de secrétaire. Dans ces cas, le vendeur doit contacter l'administrateur de la propriété afin qu'il établisse le certificat et le signe, après quoi il sera nécessaire d'obtenir l'approbation du président afin que le document soit conforme à toutes les exigences nécessaires. Il convient également de noter que la loi fixe un délai de 7 jours pour la délivrance de ce document.

Qu'en est-il des dépenses extraordinaires ou des frais généraux ?

En plus des dettes dérivées des dépenses d'entretien général de la communauté, il est possible que, pendant la vie d'un bâtiment, celui-ci subisse des dommages à certains de ses éléments communs (façades, toitures, etc.) qui obligent ses propriétaires à approuver des dépenses extraordinaires dans le but de les réparer. Par conséquent, dans le cas où ces dépenses extraordinaires ont été approuvées par la communauté, mais que le propriétaire en question ne les a pas payées, le nouvel acheteur pourrait se retrouver avec le problème de devoir payer un acompte correspondant à une dépense approuvée alors qu'il n'était pas propriétaire, comme cela est établi dans l'art. 17 de la Loi Horizontale de la Propriété, qui stipule que les acomptes pour le paiement des améliorations réalisées ou à réaliser sur le bien seront payés par le propriétaire au moment du paiement des montants affectés par le paiement desdites améliorations.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé à l'acheteur d'exiger que le certificat de l'état des dettes de la communauté comprenne également une référence à toutes les charges communautaires ou dépenses extraordinaires en suspens.

Le vendeur doit-il prendre en compte d'autres questions ?

En effet, la loi horizontale sur la propriété oblige le vendeur à notifier la vente au secrétaire de la communauté, faute de quoi le vendeur sera solidairement responsable des dettes envers la communauté qui, le cas échéant, seront générées par le nouveau propriétaire, sans préjudice du droit de recours qui pourrait être exercé ultérieurement contre le propriétaire actuel pour récupérer les sommes versées.