Qu'est-ce que la cédula de habitabilidad ?

Comme indiqué dans les informations sur notre site web concernant le contrat d'achat d'une propriété, l'un des documents que l'acheteur doit remettre au vendeur est la "cédula de habitabilidad", qui, en gros, est un document administratif, délivré par une administration publique compétente, confirmant qu'une propriété remplit les conditions minimales qui la rendent apte à l'utilisation et à la résidence de personnes.

L'objectif de cet article est donc de développer, en détail, tous les aspects à prendre en compte par rapport à ce document, afin que les futurs acheteurs d'un bien immobilier comprennent son importance, ainsi que les informations qu'il fournit par rapport à ce qui sera leur futur bien.

Objectifs généraux et cadre politique

Conformément à l'article 47 de la Constitution espagnole, tous les Espagnols ont le droit de bénéficier d'un logement décent et adéquat, établissant également que les pouvoirs publics doivent promouvoir les conditions nécessaires et établir les réglementations pertinentes pour rendre ce droit effectif.

Par conséquent, d'un point de vue juridique, il est nécessaire de comprendre que ce droit à un logement décent et adéquat n'est pas un droit que tout citoyen peut revendiquer devant une Cour de justice, mais un principe ou une aspiration qui doit guider les gouvernements et les parlements dans la mise en œuvre de leurs compétences, L'un des éléments fondamentaux de la dignité humaine est que toute personne, quelle que soit sa situation personnelle, sociale ou économique, doit avoir accès à un logement dans lequel elle peut se protéger et développer sa personnalité en tant qu'être humain.

Ainsi, dans le cadre de l'État autonome dans lequel l'Espagne est configurée, la Constitution elle-même, dans son titre VIII, sur l'organisation territoriale de l'État, reconnaît la possibilité pour les communautés autonomes d'assumer des compétences, entre autres, en matière d'aménagement du territoire, d'urbanisme et de logement. Dans le cadre de cette compétence, et en ce qui concerne le champ d'application territorial de la Communauté autonome de Catalogne, où se trouve l'étude notariale que je dirige, l'article 137 du Statut d'autonomie de la Catalogne reconnaît à la Generalitat de Catalogne une compétence exclusive en matière de logement, qui a effectivement été exercée par le Parlement de Catalogne par l'approbation de la loi 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement (modifiée ultérieurement par la loi 9/2011, du 29 décembre, sur la promotion de l'activité économique).

Afin de protéger le marché immobilier et d'empêcher ainsi la commercialisation de logements qui ne remplissent pas les conditions minimales d'habitabilité (tels que des logements insalubres dépourvus de mesures de sécurité, en mauvais état de réparation ou de santé, ou dépourvus des services essentiels minimums, tels que des toilettes, une cuisine ou un espace minimum permettant des conditions de vie décentes pour ses habitants), la loi 18/2007 stipule que tous les logements doivent avoir un certificat d'habitabilité, c'est-à-dire un document délivré par l'administration régionale, attestant qu'ils remplissent les conditions de qualité requises, La loi 18/2007 stipule que tout logement doit disposer d'un certificat d'habitabilité, c'est-à-dire d'un document délivré par l'administration régionale, attestant que le logement répond aux conditions de qualité requises et que, par conséquent, il est apte à être utilisé comme résidence pour des personnes.

Ainsi, pour pouvoir occuper un logement, c'est-à-dire pour pouvoir y vivre légalement, il faudra d'abord que le logement dispose de ce certificat d'habitabilité. Cela dit, pour conclure avec le cadre réglementaire applicable, il convient de noter que toutes les particularités du certificat d'habitabilité, dans le cas catalan, sont développées par voie réglementaire par le décret du Département du territoire et de la durabilité 141/2012, du 30 octobre, qui réglemente les conditions minimales d'habitabilité des logements et le certificat d'habitabilité.

Qu'est-ce que la cédula de habitabilidad ?

Le certificat d'habitabilité est un document administratif, délivré par l'administration compétente, certifiant qu'un logement remplit les conditions d'habitabilité qui le rendent apte à l'utilisation et à la résidence des personnes, conformément aux exigences et aux normes établies par la loi catalane 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement. En tout état de cause, il convient de rappeler que l'octroi du certificat d'habitabilité implique que le logement répond aux exigences techniques minimales d'habitabilité, sans que cela implique la légalisation de la construction en termes d'adéquation à l'usage du logement ou en termes de règles d'urbanisme.

Quelles sont les habitations qui doivent avoir un certificat d'habitabilité ?

Conformément à la réglementation susmentionnée, tous les logements sont tenus d'avoir un certificat d'occupation. Toutefois, en fonction de la date de construction des logements, la réglementation établit des normes minimales différentes. Ainsi, pour les nouveaux logements, logiquement, les normes minimales requises seront les plus élevées, tandis qu'en outre, le règlement établit des normes inférieures pour les logements construits avant le 11 août 1984, ainsi qu'un régime intermédiaire pour les logements construits après le 11 août 1984 et avant l'entrée en vigueur du décret susmentionné.

Quelle est la relation entre le certificat d'habitabilité et les règlements de chaque conseil local ?

S'agissant d'une réglementation régionale, les exigences minimales d'habitabilité découlant de l'octroi du certificat d'habitabilité sont transférées aux réglementations municipales, puisque, comme l'établit le décret 141/2012, les ordonnances municipales réglementant les bâtiments municipaux, ainsi que l'octroi de licences d'urbanisme par les conseils locaux, devront respecter les exigences minimales d'habitabilité pour l'octroi du certificat d'habitabilité.

Si un logement possède un certificat d'occupation, peut-il le perdre par la suite ?

Bien entendu, l'octroi de la cédula de habitabilidad n'est pas indéfini ou à perpétuité, mais son maintien est subordonné au maintien dans le temps des conditions minimales d'habitabilité, de sorte que si ce n'est pas le cas (comme par exemple dans le cas d'une grave détérioration du logement ou d'un grave manque d'assainissement), cela peut entraîner soit la révocation par l'administration autonome, soit le non-renouvellement une fois sa validité expirée.

Quels sont les types de cédula de habitabilidad ?

Il y a d'abord ce que l'on appelle la cédula de primera ocupación, qui est accordée dans le cas de logements nouvellement construits, puis il y a la cédula de segunda ocupación, qui correspond aux logements existants ou rénovés.

Quelle est la durée de validité de la cédula de habitabilidad ?

Comme indiqué ci-dessus, la cédula de habitabilidad est un document obligatoire pour tous les logements, qui, cependant, n'est pas valable pour une période illimitée, mais sa validité est limitée dans le temps, ce qui signifie qu'une fois la période établie par la réglementation écoulée, elle doit être renouvelée. Ainsi, conformément aux dispositions du décret 141/2012 analysé, le certificat d'habitabilité sera valable pendant 25 ans pour les logements nouvellement construits, tandis que pour les certificats de seconde occupation et de première occupation pour la rénovation, sa validité est réduite à 15 ans. Cela dit, dans le cas d'un logement construit sous protection publique (appelé logement subventionné ou VPO), le cas échéant, la qualification dite définitive, valable 25 ans, remplace la cédula de habitabilidad (certificat d'occupation). Toutefois, une fois cette période écoulée, il sera nécessaire d'obtenir le certificat d'occupation afin de transférer le bien.

Existe-t-il des cas dans lesquels il n'est pas nécessaire de fournir le certificat d'habitabilité lors d'une vente ou d'un achat ?

En effet, la règle applicable prévoit trois cas dans lesquels, si la vente porte sur une maison qui n'est pas nouvellement construite, il est possible de réaliser la transaction sans délivrer le certificat d'occupation, à condition que l'acheteur dispense expressément le vendeur de délivrer ce document. Ainsi, ces trois cas sont les suivants :

Un certificat d'occupation est-il nécessaire pour changer le nom des services publics de l'habitation ?

En effet, le décret 141/2012 impose aux entreprises de fourniture d'électricité, d'eau, de gaz, de télécommunications et d'autres services l'obligation d'exiger des utilisateurs finaux le certificat d'habitabilité en vigueur afin qu'ils puissent contracter leurs services, et à cette fin, ils doivent en inclure une copie dans leurs dossiers de contrats. Ainsi, que l'on souhaite enregistrer des fournitures dans des logements nouvellement construits, ou modifier leur propriété lors de transferts ultérieurs, il sera nécessaire de fournir le certificat d'habitabilité actuel, d'où son importance.

Quel type d'informations le certificat d'occupation contient-il ?

Le certificat d'occupation d'un logement doit contenir au moins les informations suivantes :

1. Les données d'identification du logement (adresse et localisation).
2. La surface utile du logement et de ses pièces.
3. Les pièces et les espaces qui composent la maison.
4. Les normes d'occupation maximale (c'est-à-dire le nombre de personnes, au maximum, qui peuvent vivre dans le logement).
5. L'identification et les qualifications de la personne technique qui certifie l'habitabilité.

Quel organisme est compétent pour accorder la cédula de habitabilidad ?

Dans le cas de la communauté autonome de Catalogne, c'est l'"Agencia de l'Habitatge de Catalunya", qui dispose d'un site web très complet où vous pouvez trouver des informations utiles sur cette procédure et d'autres, qui est chargée de gérer et de délivrer la cédula de habitabilitat (certificat d'habitabilité).

Comment est traitée la cédula de habitabilidad ?

Le certificat d'habitabilité pour la deuxième occupation et les occupations ultérieures est demandé de préférence par voie télématique, et si cela n'est pas possible, au moyen d'un formulaire standardisé. Pour faire la demande, il faut présenter avec la demande un certificat d'habitabilité, c'est-à-dire un document signé par un technicien compétent, dans lequel on accrédite que le logement remplit les conditions d'habitabilité requises par la réglementation applicable pour que le certificat d'habitabilité soit accordé. Une fois toute cette documentation présentée, l'administration compétente disposera d'un délai de 30 jours ouvrables pour résoudre la demande, sachant que dans ce cas le silence est positif, ce qui signifie que si aucune réponse expresse n'a été donnée dans ce délai, il est entendu que le certificat d'habitabilité a été accordé.

En revanche, si le logement ne remplit pas les conditions minimales d'habitabilité, l'octroi du certificat d'habitabilité sera refusé, toujours par le biais d'une résolution motivée indiquant les raisons de fait et de droit qui le justifient, de sorte que l'intéressé, dans ce cas, puisse former les recours administratifs et, le cas échéant, contentieux-administratifs appropriés contre la résolution de refus.

La cédula de habitabilidad peut-elle être révoquée ?

En effet, dans le cas où le logement perd les conditions minimales d'habitabilité requises par la réglementation, le certificat d'habitabilité peut être révoqué, tant par l'organisme qui l'a accordé que, le cas échéant, par la collectivité locale dans laquelle se trouve le bien, si elle a assumé des compétences en la matière. Dans tous les cas, il faut également savoir que cette révocation est indépendante des autres mesures qui peuvent être adoptées pour la conservation du bien (par exemple, en cas de danger imminent de ruine) et du régime de sanction applicable au cas concret, c'est-à-dire des sanctions qui peuvent être imposées aux propriétaires du bien découlant de ce défaut d'entretien qui met en danger la sécurité de ses habitants, de ses voisins ou de tout passant à proximité du bien.

Existe-t-il une sorte de registre des certificats d'occupation ?

En effet, il existe un registre public, géré par l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, dans lequel sont inscrits tous les certificats d'habitabilité octroyés, et auquel les intéressés peuvent s'adresser, en cas de perte de leur certificat d'habitabilité, pour obtenir un certificat accréditant le certificat et son contenu.