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El 9 de mayo entrará en vigor la parte de la ley 11/2023 que regula las comunicaciones entre notarías y registros. Este hecho está requiriendo realizar modificaciones en las aplicaciones de SIGNO y en los sistemas de comunicación, en lo que están trabajando los técnicos de ambas corporaciones desde hace semanas. Por lo que se refiere a la remisión de las copias de las escrituras a los registros, los cambios visibles para las notarías serán mínimos, afectando únicamente a algunos nuevos datos establecidos en la resolución de la DGSJFP de 20 de julio de 2023, pese al importante avance en seguridad que va a comportar el nuevo sistema. En cuanto a la obtención de información registral a través de las notas simples continuadas, y dado que la ley prohíbe el uso del telefax, se utilizará un sistema de repositorio que los notarios podremos consultar tantas veces como sea necesario, sin coste adicional al propio de la nota.

En cualquier caso, quiero recordar que la resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 establece que los días 9 y 10 de mayo serán inhábiles a efectos de presentación de documentos. Por tanto, los notarios recibiremos el justificante de entrada del documento en el registro inmediatamente, pero el asiento de presentación no nos llegará hasta el siguiente día hábil. En las primeras semanas podría darse el caso de que, por cuestiones de integración tecnológica, algunos registros no soliciten la totalidad de los datos que deben acompañar al documento presentado. Esto no afectará a la validez de la presentación, que será realizada con los mínimos datos remitidos.

En los próximos días desde Ancert enviarán a tu notaría los manuales correspondientes y se realizará una sesión de formación online, de la que se te informará puntualmente.

Se adjunta (AQUÍ) el Decreto Ley catalán 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, en el cual se reconoce un derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada de mercado residencial tensado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el registro de grandes tenedores de vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas.

A día de hoy, este Registro de grandes tenedores aún no existe (tal y como consta en la nota de Colegio Notarial de Cataluña que se adjunta AQUÍ), de modo que, cuando entre en funcionamiento (de lo cual ya se advertirá debidamente), deberá tenerse en cuenta esta limitación al formalizar esta clase de operaciones de compraventa inmobiliaria.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que se formaliza un préstamo hipotecario a favor de una sociedad, constando como fiador una persona física que, a su vez, es administrador de la misma.

La DG resuelve que cuando el fiador persona física de un préstamo empresarial es administrador de dicha sociedad, apoderado, o socio, esa persona física tiene un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y, por ende, determina la no aplicación de las cautelas de la LCI.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un supuesto en el que se formaliza mediante escritura de compraventa la enajenación de una partición indivisa de 1/49 de una finca registral consistente en un local comercial, que daba el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje. En el Registro y en la nota simple informativa constaba inscrito que “las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”. El Registrador deniega la inscripción, considerando que solo se puede vender la plaza de garaje conjuntamente con la vivienda en cuestión.

La DG, alineándose con el Notario, revoca la nota de calificación y permite la venta, alegando que en este caso se está ante un pacto meramente obligacional, y no una vinculación ob rem, pues esta requiere que se formalice debidamente y conste así inscrita de forma expresa.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 6 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en las renuncias de herencia donde intervienen extranjeros, también es necesario reseñar el Número de Identificación de Extranjero del renunciante, pues se trata de un acto con trascendencia tributaria, para los cuales, así lo exige la ley (arts. 254.2 LH, 23 LN y 156.5 RN).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 30 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en si se formaliza novación hipotecaria que grava la vivienda habitual de la familia, por parte de uno de los cónyuges, no es necesario el consentimiento del otro cónyuge, si en dicha novación no se amplía capital ni se incrementa la responsabilidad hipotecaria de la finca gravada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de febrero de 2024 (BOE de 20 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que, para poderse calcular la pérdida financiera, es necesario expresar el diferencial aplicable a la misma, pues ello debe constar en la inscripción para que su cuantificación, en su caso, se pueda realizar correctamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de febrero de 2024 (BOE de 19 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que, en el caso de una sociedad en concurso de acreedores y ya en fase de liquidación, no es posible nombrar e inscribir a un nuevo administrador, pues las operaciones de liquidación societaria son competencia de los liquidadores de la sociedad sin que puedan ser llevadas a cabo por los administradores sociales que, como consecuencia del estado de disolución, quedan cesados de iure.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que una sociedad, mediante el correspondiente acuerdo de Junta General, acuerda la disolución y extinción de la misma, y en la escritura correspondiente se solicita al Registro Mercantil la cancelación de los asientos registrales de la compañía. En dicha escritura se declara que la sociedad no tiene activo alguno y que, asimismo, sólo tiene un acreedor (la AEAT),cuyo crédito no puede satisfacerse por ausencia de masa activa.

El Registrador deniega la inscripción alegando que, de conformidad con el art. 395 LSC, la escritura de extinción de la sociedad debe contener la manifestación de los liquidadores de que se ha procedido al pago de los acreedores o a la consignación de sus créditos.

Contra dicha calificación, presenta recurso el liquidador de la SL, y la DG, alineándose con éste, considera que, en efecto, cuando no hay activo que liquidar, aunque haya acreedores, en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso. Así pues, en consecuencia, aunque existan acreedores, como no hay nada con que pagarles, se ha de admitir la solicitud de cancelación de asientos registrales, aunque la sociedad no se haya declarado en concurso previamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 21 de febrero de 2024 (BOE de 19 de marzo de 2024), en la que la DG resuelve que en el caso de los apoderamientos de Reino Unido, por su propia naturaleza, el juicio de suficiencia del Notario se realiza adecuadamente cuando se exhibe ante el mismo el documento original firmado por el poderdante, y no en formato de copia auténtica.

Se detalla a continuación dos cuestiones interesantes, analizadas en el último WebiNots del Colegio de Notarios de Cataluña, en materia de sucesiones:

TESTAMENTO Y JUICIO DE CAPACIDAD NOTARIAL:

Se analizan dos sentencias del TSJ donde se cuestiona la validez de sendos testamentos, otorgados por personas mayores (más de 80 años).Extremar precauciones con testamentos de personas mayores (más de 80 años), que teniendo en cuenta la pirámide de población, cada vez serán más habituales. Ante la mínima duda sobre la capacidad del testador, existen diversas opciones para reforzar el juicio de capacidad:

• Acta previa donde se deje constancia de pruebas conforme la persona se halla en plenas facultades psíquicas (informe médico).
• Realizar una grabación de la persona con una entrevista y depositarla en un acta previa.
• Casos extremos: exigir la presencia de 2 facultativos.

DONACIONES E IMPUTACIÓN A LA LEGÍTIMA:

De conformidad con el Código Civil de Cataluña (art. 451-8 CCCat), “son imputables a la legítima las donaciones entre vivos otorgadas por el causante con pacto expreso de imputación o hechas en pago o a cuenta de la legítima. El carácter imputable de la donación debe hacerse constar expresamente en el momento en que se otorga y no puede imponerse con posterioridad por actos entre vivos ni por causa de muerte.

¡Importante recordar esto a los clientes cuando se formalice la donación, porque sólo se puede hacer en ese momento, no a posteriori! (como sucede en el caso en el que se analiza en el seminario, donde después de la donación, la relación entre padre e hijo se deteriora, y el padre (donante), en testamento, indica que esa donación pasada es imputable a la legítima, pero ello ya no es posible, y así lo declara el TSJ en la sentencia del caso concreto).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2024 (BOE de 22 de febrero de 2024), en la que la DG, resuelve un supuesto relativo a una compra de un inmueble, con carácter privativo, de una persona casada en régimen de sociedad de gananciales de Derecho común.

Interesante Resolución para recordar las formas en las que se puede producir esta adquisición con carácter privativo, esto es:

• Justificando indubitadamente el carácter privativo del bien (mediante prueba documental pública).
• Confesión de privatividad del otro cónyuge (lo que sujeta la adquisición al régimen especial del art. 1324 Cc y 95.4 del Reglamento Hipotecario).
• Celebración entre los cónyuges de un negocio jurídico de atribución de carácter privativo (donde se exprese claramente la causa onerosa o gratuita de dicho negocio).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 9 de enero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que el Registro de la Propiedad deniega la inscripción de un derecho de opción de compra sobre una finca, al incurrir este en la prohibición del pacto comisorio (pues existen relaciones financieras previas entre concedente y optante, esto es, deudas previas, que se plasman en un protocolo anterior al de la opción de compra).

La DG, alineándose con el Registrador, considera que, en efecto, no es posible utilizar el negocio de opción de compra para una finalidad que le es extraña, esto es, la de operar como garantía, de modo que no es admisible que, bajo la apariencia de un contrato de opción de compra, se esconda un comiso que permita al optante (acreedor de una deuda), hacerse dueño de la finca ofrecida en garantía (para saldar esa deuda), y todo ello, sin los requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 19 de diciembre de 2023 (BOE de 16 de febrero de 2024), en la que la DG resuelve un caso en el que el promotor de un edificio de obra nueva formaliza en una escritura una segregación de una participación indivisa que le pertenece, en un local de planta semisótano destinado a garaje / trasteros, para crear tres fincas registrales independientes, esto es, dos plazas de aparcamiento y un trastero, para así poder proceder a su venta a compradores finales.

El Registrador deniega la inscripción porque, a la vista de la cláusula estatutaria de la división horizontal que faculta al promotor a realizar dichas segregaciones, se advierte que en la misma se establece que dicha facultad sólo podrá ser utilizada “antes de proceder a la venta de los citados trasteros”, considerando el Registrador que como la promotora ya ha comenzado a vender otros trasteros, ya no se puede aplicar esta cláusula, de modo que es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las restantes participaciones indivisas ya vendidas.

La DG, alineándose con el Notario, revoca la nota de calificación, considerando que, en este caso, es necesario interpretar la cláusula estatutaria de un modo “lógico, finalista y contextual”, esto es, permitiendo dichas modificaciones, aunque la venta de otros trasteros ya se haya iniciado, siempre y cuando dichas modificaciones posteriores afecten solo a participaciones indivisa que pertenecen a la sociedad promotora.

Se adjunta (AQUÍ)Circular informativa 1/2024, del Consejo General del Notariado, sobre Inversiones Exteriores. En la misma, se detallan las novedades introducidas por la Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero, por la que se determinan los países y territorios, así como los regímenes fiscales perjudiciales, que tienen la consideración de jurisdicciones no cooperativas (AQUÍ), cuya entrada en vigor se ha producido el 1 de febrero de 2024.

En dicha orden (que desarrolla el Real Decreto 571/2023 al que ya se hizo referencia en una Newsletter anterior), se determinan los modelos destinados a la tramitación y declaración de inversiones exteriores en España y de las inversiones españolas en el exterior.  A modo de recordatorio, indicar que dicha normativa establece, según el caso, un régimen de declaración o autorización (en el caso de la declaración, su ausencia no afecta a la validez de la operación, mientras que, en los supuestos de autorización, su ausencia si que afecta a la validez). En la Circular que se adjunta, se detallan los supuestos concretos en los que es necesaria la declaración o autorización.

Procedimiento para tener en cuenta en las operaciones donde se requiere declaración previa:

1. El inversor extranjero que vaya a formalizar la operación ante notario deberá, con anterioridad a la firma, cumplimentar, bajo su exclusiva responsabilidad, la declaración que corresponda en AFORIX (se adjunta AQUÍ manual con resumen del procedimiento a realizar por el titular no residente).
2. Si el otorgante ha cumplimentado el formulario correspondiente y aporta a la Notaría, en el momento de firma, los ficheros electrónicos que corresponden, desde Notaría se deberá comprobar que los datos esenciales del fichero electrónico entregado coinciden con los de la escritura o póliza que se va a firmar (AQUÍ se adjunta un manual con el procedimiento a realizar desde la Notaría).  Realizada esta comprobación, deberá imprimirse el formulario e incorporarse a la escritura, de modo que, una vez firmada la escritura, el Notario deberá remitir la información suministrada, a través de la sede electrónica notarial, al Consejo General del Notariado, quien a su vez la remitirá al Registro de Inversiones.
3. Si el otorgante no entrega el fichero en el momento de firma, el Notario dejará constancia de ello en la escritura, con las advertencias oportunas. En su caso, si el fichero se aporta posteriormente, el Notario lo hará constar mediante diligencia, procediendo a realizar los mismos trámites antes descritos.
4. Se acompaña asimismo modelos de cláusulas de inversiones exteriores a incorporar en las escrituras, según el caso (AQUÍ).

Procedimiento para tener en cuenta en las operaciones donde se requiere autorización expresa:

En la circular anexa se detallan las operaciones sujetas a esta autorización expresa (por ejemplo, inversiones de residentes en países de fuera de la UE que impliquen pasar a ostentar un 10% o más de una sociedad española, si el objeto de esta es, entre otros, infraestructuras críticas, tecnologías críticas, suministros de energía, sectores de acceso a información sensible, o medios de comunicación).En estos casos, el Notario está obligado a informara los solicitantes de la necesidad de obtención de esta autorización expresa, denegando la autorización del documento público hasta que no se obtenga la misma.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 3 de enero (DOGC 19/01/2024), en la que la DG resuelve un recurso interpuesto contra la negativa de un Registrador a inscribir un pacto sucesorio formalizado por una madre (que tiene 4 hijos) y tres de sus hijos, en el cual se realizan disposiciones a favor de los otorgantes, pero también a favor de un tercero que no participa directamente en el pacto (ese cuarto hijo).

La DG, alineándose con el recurrente, revoca la nota de calificación, afirmando que, de conformidad con el párrafo segundo del art. 431-1 del CCCat, los pactos sucesorios catalanes admiten disposiciones entre los otorgantes y, también, a favor de terceras personas que no participen directamente en su otorgamiento.

Se adjunta (AQUÍ), un listado de entidades e instituciones que pueden prestar asistencia a personas que la requieran para el ejercicio de su capacidad jurídica en condiciones de igualdad (personas mayores con deterioro cognitivo, discapacitados, etc.), facilitado por la Dirección General de la Autonomía Personal y la Discapacidad de la Generalitat de Catalunya al Colegio Notarial de Cataluña. Para tenerlo en cuenta si atendemos algún cliente que requiere de esta clase de asistencia o la pueda necesitar en un futuro.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de 27 de diciembre de 2023, de la Secretaría de Estado de Economía, donde se modifica el Código de Buenas Prácticas bancarias, para deudores con dificultades, ampliando el espectro de potenciales beneficiarios de estas medidas en el caso de novaciones hipotecarias. En concreto, fundamentalmente:

• Se amplía el límite de ingresos de la unidad familiar para poder acogerse al Código hasta 4,5 veces el IPREM anual (pudiendo llegar en casos concretos a 5,5 veces).
• Se permite solicitar medidas de ampliación del plazo hasta 7 años y fijación de la cuota durante 12 meses, de forma independiente o conjunta.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, de 12 de diciembre (DOGC 20/12/2023), en la que la DG, a efectos doctrinales, resuelve un caso donde una persona casada (de vecindad civil catalana), protagoniza ella sola la clásica CV + PH de inmueble para destinarlo a “vivienda habitual”, formalizando ella sola las 2 escrituras, esto es, sin el consentimiento del otro cónyuge.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que en Cataluña no es aplicable la teoría del negocio jurídico complejo, en base a los arts. 569-31 y 231-9.2 CCCat, de modo que, la compra de la vivienda familiar i la constitución de una hipoteca sobre esta vivienda inmediatamente a continuación (para garantizar el préstamo que posibilita la adquisición), son dos negocios jurídicos independientes, de modo que han de reunir los requisitos legales respectivos, esto es, en el caso del PH, el consentimiento del cónyuge conviviente del hipotecante.

Se adjunta (AQUÍ) nota informativa del Colegio Notarial de Cataluña, donde se recuerdan enlaces de interés para el día a día de la preparación de determinadas operaciones inmobiliarias. En concreto:

• Certificados de eficiencia energética: Buscador para localizar la información técnica de los diferentes certificados de eficiencia energética de edificios o viviendas incluidas en el Registro oficial de la Generalitat de Cataluña.
• V.P.O.: Consulta de los precios máximos de venta y renta de las viviendas de protección oficial.
• Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña: Herramienta de consulta de planeamiento urbanístico vigente, los convenios urbanísticos y tramas urbanas consolidadas.

El Real Decreto 8/2023 trae como novedades más relevantes en materia de protección de los deudores hipotecarios, las siguientes:

• Se suprimen durante el 2024 las comisiones de amortización anticipada total o parcial de préstamos hipotecarios con interés variable.
• Se suprimen igualmente las comisiones de modificación de condiciones para cambiar de tipo variable a tipo fijo. Tampoco se podrá cobrar esta comisión cuando la modificación consista en cambiar de tipo variable a tipo mixto, siempre que el período fijo sea al menos de 3 años.
• Tampoco podrán cobrarse comisiones para cambiar de entidad cuando se haga para sustituir el tipo variable por uno fijo o por uno mixto con los requisitos anteriormente señalados.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 26 de septiembre de 2023 (BOE de 1 de noviembre de 2023), en la que la DG, alineándose con el Registrador Mercantil, determina que en la disolución y liquidación de una SL, aunque el haber social a repartir sea 0, es necesario identificar a los socios y su cuota de participación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una escritura de modificación de propiedad horizontal, con nueva configuración de elementos independientes (de la que formaban parte varias fincas hipotecadas). El Registrador deniega la inscripción ante la falta de consentimiento del acreedor hipotecario.

En este caso, la DG, con una interesante Resolución, realiza un resumen muy didáctico sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y en qué casos es, o no, necesaria la intervención del acreedor hipotecario.

Finalmente, en el caso concreto, determina que no es necesario dicho consentimiento, pues existe correspondencia entre las fincas primitivas y las resultantes de la reorganización de la propiedad horizontal.

Se adjunta (AQUÍ) Instrucción de la DGT sobre los trámites a realizar cuando fallece el titular de un vehículo a motor. En concreto, en la misma se detalla que los herederos, en un plazo máximo de 90 días, pueden optar entre dos opciones:

• O bien identificar un custodio provisional, que será el poseedor del vehículo y responsable en todo lo relativo al mismo. Hay que realizar una tramitación específica para comunicar dicha custodia dentro de un plazo de 90 días del fallecimiento. Es provisional y no puede vender el vehículo. Solo se puede transferir al propio custodio o un heredero.
• O bien realizar la transferencia definitiva a uno de los herederos, para lo cual, una vez se adjudique el vehículo a uno de los herederos, este tendrá 90 días para realizar la transferencia definitiva a su nombre. Dicho titular se convierte en propietario, con todos los derechos y obligaciones.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE de 28 de diciembre de 2023), en la que la DG resuelve un caso de una declaración de obra nueva “antigua”, donde se aporta una certificación catastral que acredita que la obra es de 2015 (de modo que no han transcurrido los 10 años que exige la normativa autonómica para poderse acoger a esta vía), junto con un documento, expedido por el Ayuntamiento de la localidad donde radica la finca, en el que se declara que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia y que no existe inconveniente en la concesión de licencia de primera ocupación.

La DG, alineándose con el Registrador, determina que si se pretende inscribir una declaración de obra nueva, se ha de elegir bien la vía, esto es, la “ordinaria” de declaración de obra nueva terminada (más exigente a nivel documental, pues se requerirá licencia municipal, seguro, certificación descriptiva de técnico competente, etc.) o la vía de la declaración de obra nueva “por antigüedad”, de modo que, si se escoge esta segunda, se ha de acreditar que ha transcurrido el tiempo que exige la ley para ello, con independencia de que se aporte algún documento que correspondería en el caso de haber optado por la declaración de obra nueva de la “vía ordinaria”.

Breve reseña a la Ley 28/2022, de fomento del ecosistema de las empresas emergentes (AQUÍ), viene a favorecer la creación de empresas emergentes en España estableciendo incentivos fiscales y simplificando los trámites para constituirlas:

• Se prevé un tipo reducido del 15% en el Impuesto de Sociedades.
• Con el fin de atraer inversión extranjera, se exige únicamente que el inversor extranjero tenga NIF español, pero no NIE.
• El plazo para la inscripción de su constitución es de 5 días hábiles y si se utilizan estatutos tipo de seis horas.
• Los aranceles notariales en caso de constituirse vía CIRCE, con estatutos tipo y con capital inferior a 3100€, serán de60€.
• El concepto de empresa emergente lo recogen los artículos 3 y 4 de la citada ley.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución DGSJFP de 14 de diciembre de 2023 (BOE de 18 de enero de 2024), en la que la DG considera equiparables la partición de la herencia y la liquidación de una sociedad de capital con adjudicación de bienes a los socios. Basándose en esa equiparación, la DG resuelve que es necesaria aprobación judicial de la liquidación de la sociedad si en la misma intervienen personas sometidas a curatela representativa (lo que antes se denominaba tutela de los incapacitados).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Tributos, en la que, dando respuesta a una serie de preguntas sobre el protocolo electrónico, se determina lo siguiente:

• Las escrituras, actas y testimonios notariales, tanto si se emiten en papel como si lo hacen en soporte electrónico, están sujetos a la llamada cuota fija de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
• La actual redacción de la Ley reguladora del ITP y AJD solo permite la recaudación de la cuota fija del AJD en papel timbrado, de modo que se tendrá que estar a la espera de una reforma de esta para habilitar un sistema de pago del impuesto.
• Respecto a la facturación notarial, hoy en día, personalmente no vemos cobertura legal para poder cobrar los folios del protocolo electrónico. Por lo tanto, seguiremos cobrando solamente las diligencias correspondientes al protocolo electrónico como hasta ahora.
• Se sigue de cerca esta cuestión y, si hubiera novedades al respecto que afecten al modo de facturar los instrumentos públicos, de inmediato se trasladarán a toda la plantilla.

Se detallan a continuación las principales conclusiones de un reciente WebiNots, organizado por el Colegio Notarial de Cataluña, con un abogado especialista en materia de protección de datos:

• Extremar las precauciones sobre toda la documentación e información que gestionamos. Sólo permitir el acceso a ella a las partes legitimadas.
• Mucho cuidado con los Emails que enviemos a los clientes. Estos, en principio, sólo nos entregan su Email para fines relacionados con su escritura, de modo que no se les puede enviar nada más que tenga una finalidad comercial.
• Comunicaciones por WhatsApp con clientes: No enviar nunca borradores de escrituras, documentación de operaciones o información confidencial de clientes (WhatsApp utiliza herramientas de Big Data para extraer datos de todo lo que circula por su App).
• Inteligencia Artificial (IA, tipo Chat GPT): Si se busca información en ella (modelos de escrituras, de contratos, información legal, etc.) que los empleados, en ningún caso, detallen datos concretos de clientes (nombres de empresas, cifras de las operaciones, etc.), pues la IA los almacena y, eventualmente, en un futuro los puede utilizar para dar respuestas a otras personas que utilicen la IA.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

• Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
• Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

• Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

• Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.  
• Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
• Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

• Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
• Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
• En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

• Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
• Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
• En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

• Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
• En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
• Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

• El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
• El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
• y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.  

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

• Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
• La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
• El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

• Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
• La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

• Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
• El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
• El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
• Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

• Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
• En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
• Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
• Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
• En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

• Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
• Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

• Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
• Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

• Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
• NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
• Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
• Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
• Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
• Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.