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Voici deux questions intéressantes, analysées dans le dernier WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne, sur les questions de succession :

TESTAMENT ET JUGEMENT DE CAPACITÉ NOTARIALE :

Deux arrêts de la Cour suprême de justice sont analysés, dans lesquels la validité de deux testaments établis par des personnes âgées (plus de 80 ans) est remise en question. Il convient d'êtreextrêmement prudent avec les testaments de personnes âgées (plus de 80 ans), qui, compte tenu de la pyramide des âges, seront de plus en plus fréquents. S'il existe le moindre doute sur la capacité du testateur, il existe différentes options pour renforcer le jugement de capacité:

• Preuve préalable que la personne est saine d'esprit (rapport médical).
• Faire un enregistrement de la personne avec un entretien et le déposer dans un dossier antérieur.
• Cas extrêmes : nécessité de la présence de 2 médecins.

LES DONS ET L'IMPUTATION À LA PART LÉGITIME :

Conformément au Code civil de Catalogne (art. 451-8 CCCat), "les donations entre vivants consenties par le défunt avec une convention expresse d'imputation ou faites en paiement ou pour le compte du légitime sont imputables à ce dernier. Le caractère imputable de la donation doit être expressément déclaré au moment où elle est consentie et ne peut être imposé ultérieurement par des actes entre vivants ou par la cause du décès.

Il est important de le rappeler aux clients lors de la formalisation de la donation, car cela ne peut se faire qu'à ce moment-là, pas après(comme dans le cas analysé dans le séminaire, où après la donation, la relation entre le père et le fils se détériore, et le père (donateur), dans son testament, indique que cette donation passée est imputable au légitime, mais ce n'est plus possible, et c'est ce que le TSJ déclare dans le jugement du cas spécifique).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 janvier 2024 (BOE du 22 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'achat d'un bien immobilier, à titre privé, d'une personne mariée sous un régime de communauté de biens de droit commun.

Résolution intéressante pour rappeler les modalités selon lesquelles cette acquisition peut se faire sur une base privative, à savoir

• Justifier sans aucun doute le caractère privatif de la propriété (au moyen de preuves documentaires publiques).
• Confession de la privativité de l' autre conjoint (qui soumet l'acquisition au régime spécial de l'art. 1324 Cc et 95.4 du Règlement hypothécaire).
• Conclusion entre les époux d'un acte juridique d'attribution de nature patrimoniale (lorsque le caractère onéreux ou gratuit de l'acte est clairement exprimé).

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 9 janvier 2024 (BOE du 21 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le registre foncier refuse l'inscription d'un droit d'option d'achat sur un bien immobilier, car celui-ci tombe sous le coup de l'interdiction du pacte commissoire (car il existe des relations financières antérieures entre le concédant et l'optionneur, c'est-à-dire des dettes antérieures, qui sont consignées dans un protocole antérieur à l'option d'achat).

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en effet, il n'est pas possible d'utiliser l'option d'achat pour une finalité qui lui est étrangère, à savoir fonctionner comme une garantie, de sorte qu'il n'est pas admissible que, sous l'apparence d'un contrat d'option d'achat, soit dissimulée une saisie permettant au titulaire de l'option (créancier d'une dette) de devenir propriétaire du bien offert en garantie (pour régler cette dette), et ce, sans les exigences et les précautions propres à l'exécution procédurale.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 décembre 2023 (BOE du 16 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le promoteur d'un immeuble neuf formalise dans un acte une ségrégation d'une part indivise qui lui appartient, dans un local de plancher en demi-sous-sol destiné à un garage / local de stockage, pour créer trois immeubles immatriculés indépendants, soit deux places de parking et un local de stockage, afin de procéder à leur vente à des acquéreurs finaux.

Le greffier refuse l'inscription car, au vu de la clause des statuts de la division horizontale autorisant le promoteur à procéder à de telles séparations, il est constaté que cette clause établit que ce pouvoir ne peut être utilisé qu '"avant de procéder à la vente des locaux de stockage susmentionnés", le greffier considérant que le promoteur ayant déjà commencé à vendre d'autres locaux de stockage, cette clause ne peut être appliquée, de sorte que le consentement de tous les propriétaires nominatifs des parts indivises restantes déjà vendues est nécessaire.

La DG, en accord avec le notaire, révoque la note de qualification, considérant que, dans ce cas, il est nécessaire d'interpréter la clause statutaire de manière "logique, intentionnelle et contextuelle", c'est-à-dire en autorisant de telles modifications, même si la vente d'autres entrepôts a déjà commencé, à condition que ces modifications ultérieures n'affectent que les parts indivises appartenant à la société promotrice.

En annexe (ICI)Circulaire informative 1/2024, du Conseil général des notaires, sur les investissements étrangers. Elle détaille les nouveautés introduites par l'Ordonnance HFP/115/2023, du 9 février, qui détermine les pays et territoires, ainsi que les régimes fiscaux dommageables, qui sont considérés comme des juridictions non coopératives (ICI), qui est entré en vigueur le 1er février 2024.

Cet arrêté (qui met en œuvre le décret royal 571/2023, mentionné dans une précédente lettre d'information) établit les formulaires de traitement et de déclaration des investissements étrangers en Espagne et des investissements espagnols à l'étranger. Pour rappel, ce règlement établit, selon les cas, un régime de déclaration ou d'autorisation (dans le cas d'une déclaration, son absence n'affecte pas la validité de l'opération, tandis que dans le cas d'une autorisation, son absence affecte sa validité). La circulaire ci-jointe précise les cas spécifiques dans lesquels une déclaration ou une autorisation est requise.

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une déclaration préalable:

1. L'investisseur étranger qui va formaliser la transaction devant un notaire doit, préalablement à la signature, remplir, sous sa seule responsabilité, la déclaration correspondante dans AFORIX(jointe ICI avec un résumé de la procédure à suivre par le titulaire non-résident).
2. Si le concédant a rempli le formulaire correspondant et fournit à l'office notarial les fichiers électroniques correspondants au moment de la signature, l'office notarial doit vérifier que les données essentielles du fichier électronique livré coïncident avec celles de l'acte ou de la police à signer (ICI un manuel est joint avec la procédure à suivre dans l'étude notariale). Une fois ce contrôle effectué, le formulaire doit être imprimé et incorporé à l'acte, de sorte qu'une fois l'acte signé, le notaire doit envoyer les informations fournies, par l'intermédiaire du bureau électronique du notaire, au Conseil général des notaires, qui les transmettra à son tour au registre des investissements.
3. Si le constituant ne remet pas le dossier au moment de la signature, le notaire l'inscrit dans l'acte, avec les avertissements appropriés. Le cas échéant, si le dossier est fourni ultérieurement, le notaire le constate par une diligence, en procédant aux mêmes formalités que celles décrites ci-dessus.
4. Des modèles de clauses d'investissement externe à inclure dans les actes, selon le cas, sont également joints (ICI).

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une autorisation expresse:

La circulaire ci-jointe détaille les opérations soumises à cette autorisation expresse(par exemple, les investissements réalisés par des résidents de pays non membres de l'UE qui impliquent la propriété de 10 % ou plus d'une société espagnole, si l'objet de l'investissement est, entre autres, l'infrastructure critique, les technologies critiques, l'approvisionnement en énergie, les secteurs ayant accès à des informations sensibles ou les médias), auquel cas le notaire est tenu d'informer le demandeur de la nécessité d'obtenir cette autorisation expresse, en refusant d'autoriser l'acte public jusqu'à ce qu'il l'ait obtenue.

En annexe (ICI) Résolution JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 3 janvier (DOGC 19/01/2024), dans laquelle la DG résout un recours introduit contre le refus d'un greffier d'enregistrer un pacte successoral formalisé par une mère (qui a 4 enfants) et trois de ses enfants, dans lequel des dispositions sont prévues en faveur des constituants, mais aussi en faveur d'un tiers qui ne participe pas directement au pacte (le quatrième enfant).

La DG, s'alignant sur le requérant, révoque la note de qualification en affirmant que, conformément à l'article 431-1, deuxième alinéa, du CCCat, les pactes successoraux catalans admettent des dispositions entre les constituants et également en faveur de tiers qui ne participent pas directement à leur octroi.

En annexe (ICI), une liste d'entités et d'institutions qui peuvent fournir une assistance aux personnes qui en ont besoin pour l'exercice de leur capacité juridique dans des conditions d'égalité (personnes âgées avec des troubles cognitifs, personnes handicapées, etc.), fournie par la Direction générale de l'autonomie personnelle et du handicap de la Generalitat de Catalunya à l'Association notariale de Catalogne. À prendre en compte si nous nous occupons d'un client qui a besoin de ce type d'assistance ou qui pourrait en avoir besoin à l'avenir.

En annexe (ICI) Résolution du 27 décembre 2023, du Secrétaire d'État à l'Économie, qui modifie le Code des bonnes pratiques bancaires pour les débiteurs en difficulté, en élargissant le spectre des bénéficiaires potentiels de ces mesures dans le cas des novations hypothécaires. Plus précisément, fondamentalement :

• La limite de revenu de l'unité familiale pour être éligible au Code est étendue à 4,5 fois l'IPREM annuel ( dans des cas spécifiques, elle peut atteindre 5,5 fois).
• Il est possible de demander des mesures pour prolonger la durée jusqu'à 7 ans et pour fixer le versement pour 12 mois, indépendamment ou conjointement.

En annexe (ICI) Résolution JUS/4208/2023 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 12 décembre (DOGC 20/12/2023), dans laquelle la DG, à des fins doctrinales, résout un cas dans lequel une personne mariée (de statut civil catalan), effectue seule le classique CV + PH d'un bien immobilier à utiliser comme "résidence habituelle", en formalisant les 2 actes seule, c'est-à-dire sans le consentement de l'autre conjoint.

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en Catalogne la théorie de l'entreprise juridique complexe n'est pas applicable, sur la base des articles 569-31 et 231-9.2 CCCat, de sorte que l'achat du logement familial et la constitution d'une hypothèque sur ce logement immédiatement après (pour garantir le prêt qui rend l'acquisition possible), sont deux entreprises juridiques indépendantes, de sorte qu'elles doivent satisfaire aux exigences légales respectives, à savoir, dans le cas de la PH, le consentement du conjoint cohabitant du débiteur de l'hypothèque.

En annexe (ICI) une note d'information de l'Association notariale de Catalogne, où sont rappelés des liens d'intérêt pour la préparation quotidienne de certaines transactions immobilières. En particulier :

• Certificats d'efficacité énergétique: Moteur de recherche pour localiser les informations techniques des différents certificats d'efficacité énergétique des bâtiments ou des logements inscrits au registre officiel de la Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultation des prix maximaux de vente et de location des logements sociaux.
• Registre de l'urbanisme en Catalogne: outil de consultation de l'urbanisme actuel, des accords d'urbanisme et des parcelles urbaines consolidées.

Le décret royal 8/2023 Décret royal 8/2023 apporte les nouveautés les plus importantes en termes de protection des débiteurs hypothécaires :

• Les frais de remboursement anticipé total ou partiel des prêts hypothécaires à taux variable sont supprimés dans le courant de l'année 2024.
• Les frais de modification des conditions de passage d'un taux variable à un taux fixe sont également supprimés. Ces frais ne peuvent pas non plus être perçus lorsque la modification consiste à passer d'un taux variable à un taux mixte, à condition que la période fixe soit d'au moins 3 ans.
• Le passage d'un taux variable à un taux fixe ou à un taux mixte avec les conditions mentionnées ci-dessus ne peut donner lieu à aucun frais.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 26 septembre 2023 (BOE du 1er novembre 2023), dans laquelle la DG, s'alignant sur le greffe mercantile, détermine que lors de la dissolution et de la liquidation d'une SL, même si le capital social à distribuer est égal à 0, il est nécessaire d'identifier les associés et leur quote-part de participation.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas d'acte de modification de la propriété horizontale, avec une nouvelle configuration d'éléments indépendants (dont plusieurs propriétés hypothéquées faisaient partie). Le greffier a refusé l'inscription en raison de l'absence de consentement du créancier hypothécaire.

Dans ce cas, la DG, avec une résolution intéressante, fait un résumé très didactique sur l'enregistrement des actes qui peuvent modifier l'élément objectif de la garantie hypothécaire et dans quels cas l'intervention du créancier hypothécaire est, ou n'est pas, nécessaire.

Enfin, dans le cas particulier, elle détermine que ce consentement n'est pas nécessaire, étant donné qu'il existe une correspondance entre les propriétés initiales et celles résultant de la réorganisation de la propriété horizontale.

En annexe (ICI) Instruction de la DGT sur les formalités à accomplir lors du décès du propriétaire d'un véhicule à moteur. Elle précise notamment que les héritiers, dans un délai maximum de 90 jours, peuvent choisir entre deux options:

• Ou désigner un gardien provisoire, qui sera le détenteur du véhicule et responsable de toutes les questions qui s'y rapportent. Une procédure spécifique doit être effectuée pour communiquer cette garde dans les 90 jours suivant le décès. Elle est provisoire et le véhicule ne peut pas être vendu. Il ne peut être transféré qu'au gardien lui-même ou à un héritier.
• Soit effectuer le transfert définitif à l'un des héritiers, pour lequel, une fois le véhicule attribué à l'un des héritiers, ce dernier dispose de 90 jours pour effectuer le transfert définitif à son nom. Ce titulaire devient propriétaire, avec tous les droits et obligations.

En annexe (ICI) Résolution de la DGSJFP du 29 novembre 2023 (BOE du 28 décembre 2023), dans laquelle la DG résout un cas de déclaration de construction neuve "ancienne", lorsqu'une certification cadastrale est fournie qui accrédite que les travaux datent de 2015 (de sorte que les 10 ans requis par la réglementation régionale pour pouvoir bénéficier de cette voie ne se sont pas écoulés), accompagné d'un document, délivré par la mairie de la localité où se trouve le bien, attestant que les conditions établies dans le permis ont été respectées et qu'il n'y a pas d'objection à l'octroi du permis de première occupation.

La DG, s'alignant sur le greffier, établit que si l'on veut enregistrer une déclaration de construction neuve, il faut choisir soit la voie"ordinaire" de la déclaration de construction neuve achevée (plus exigeante en termes de documentation, puisqu'il faudra une licence municipale, une assurance, une certification descriptive par un technicien compétent, etc.) ou la voie de la déclaration de nouvelle construction "par ancienneté", de sorte que, si l'on choisit cette dernière, il faut accréditer que le temps requis par la loi pour cela s'est écoulé, indépendamment du fait que l'on fournisse un document qui correspondrait au cas où l'on aurait opté pour la déclaration de nouvelle construction dans la "voie ordinaire".

Un bref aperçu de la loi 28/2022 sur la promotion de l'écosystème des start-up (ICI), qui encourage la création de start-ups en Espagne en établissant des incitations fiscales et en simplifiant les procédures de création :

• Un taux réduit d'impôt sur le revenu des sociétés de 15 % est prévu.
• Afin d'attirer les investissements étrangers, l'investisseur étranger n'est tenu de posséder qu'un FNI espagnol, mais pas un NIE.
• Le délai pour l'enregistrement de votre constitution est de 5 jours ouvrables et de 6 heures si des statuts standards sont utilisés.
• Les frais de notaire en cas de constitution via CIRCE, avec des statuts standards et un capital inférieur à 3 100 euros, s'élèvent à 60 euros.
• La notion de start-up est définie aux articles 3 et 4 de la loi précitée.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 14 décembre 2023 (BOE du 18 janvier 2024), dans laquelle la DG considère que le partage de l'héritage et la liquidation d'une société de capitaux avec attribution d'actifs aux actionnaires sont comparables. Sur la base de cette comparaison, la DG a jugé que l'approbation judiciaire de la liquidation de la société est nécessaire si la liquidation concerne des personnes sous tutelle de représentation (anciennement appelée tutelle des incapables).

En annexe (ICI) Résolution de la Direction Générale des Impôts, dans laquelle, en réponse à une série de questions sur le protocole électronique, on détermine ce qui suit :

• Les actes notariés, les actes et les certificats notariés, qu'ils soient délivrés sur papier ou par voie électronique, sont soumis au taux forfaitaire pour les actes juridiques documentés, les documents notariés.
• La formulation actuelle de la loi régissant l'ITP et l'AJD ne permet que la perception du droit fixe de l'AJD sur papier timbré, il faudra donc attendre une réforme de cette loi pour permettre un système de paiement de la taxe.
• En ce qui concerne la facturation notariale, nous ne voyons personnellement aucune base juridique pour facturer les folios du protocole électronique à l'heure actuelle. Par conséquent, nous continuerons à ne facturer que les actes correspondant au protocole électronique, comme nous l'avons fait jusqu'à présent.
• Cette question fait l'objet d'un suivi attentif et, si de nouveaux développements devaient intervenir à cet égard et affecter la manière dont les instruments publics sont facturés, ils seraient immédiatement communiqués à l'ensemble du personnel.

Voici les principales conclusions d'un récent WebiNots, organisé par l'Association notariale de Catalogne, avec un avocat spécialisé dans la protection des données:

• Faire preuve d'une extrême prudence à l'égard de toute la documentation et de toutes les informations que nous traitons. N'en permettre l'accès qu'aux personnes autorisées.
• Soyez très prudent avec les courriels que vous envoyez à vos clients. En principe, ils ne nous donnent leur adresse électronique qu'à des fins liées à leur écriture, vous ne pouvez donc pas leur envoyer quoi que ce soit d'autre qui ait un but commercial.
• Communications WhatsApp avec les clients: Ne jamais envoyer de brouillons d'actes, de documents de transaction ou d'informations confidentielles sur les clients (WhatsApp utilise des outils de Big Data pour extraire des données de tout ce qui circule dans son application).
• Intelligence artificielle (IA, Chat type GPT): En cas de recherche d'informations (modèles d'actes, contrats, informations juridiques, etc.), les employés ne doivent en aucun cas donner des détails sur les données spécifiques des clients (noms d'entreprises, chiffres des transactions, etc.), car l'IA les stocke et peut éventuellement les utiliser à l'avenir pour fournir des réponses à d'autres personnes utilisant l'IA.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

• Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
• Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

• Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

• Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.  
• Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
• Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

• Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
• Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
• Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

• Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
• Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
• Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

• Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
• Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
• L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

• La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
• Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
• et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.  

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

• Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
• La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
• Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

• Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
• La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

• Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
• Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
• Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
• Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des actes notariés et des actes de greffe", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été éditées : Volume 1 y Volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

• Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
• Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
• Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
• N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
• En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

• Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
• Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

• L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
• Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

• Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
• NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
• Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
• Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
• Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
• Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesús Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, au moyen de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.  

Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

• Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
• Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
• Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

• Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
• Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
• Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

• Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
• Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).