Notes juridiques pratiques - juillet 2025

1.- Flash fiscal : comment un trust est-il imposé ?

En annexe (ICI) lien vers une vidéo du Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, où la notaire barcelonaise Elena Cantos commente la consultation informative 206/2025 de la Direction générale des impôts et des affaires juridiques de la Generalitat de Catalogne, qui traite d'un testament comprenant une clause en vertu de laquelle des actions d'une société commerciale sont attribuées à la fille du testateur, mais avec la particularité que ladite fille doit céder gratuitement une partie des actions (concrètement 20 %) aux petits-enfants du testateur, lorsqu'ils atteignent l'âge de la majorité.

La question se pose de savoir comment ce cas est imposé et s'il peut être considéré comme un trust. La DG ne décide pas s'il s'agit d'un trust ou non (car il s'agit d'une question juridique qui ne relève pas de sa compétence) mais, partant du principe qu'il peut être considéré comme un trust, elle rappelle le contenu de l'article 54 du règlement de la DSI. 54 du règlement relatif à la DSI, d'où il ressort que le bénéficiaire doit régler l'ensemble des biens faisant l'objet du trust pour la DSI et, lorsque ces biens passent aux fiduciaires, ces derniers devront régler à nouveau l'ensemble des biens faisant l'objet du trust pour la DSI et, à ce moment-là, le fiduciaire (ou ses héritiers) a la possibilité de réclamer le remboursement de la DSI pour la valeur de la nuda propiedad.

Ainsi, la fille devra régler la DSI de ces actions pour le domaine complet, et lorsque les actions seront transmises aux petits-enfants, ceux-ci devront faire de même, mais à ce moment-là, la fille (ou ses héritiers) pourra réclamer le remboursement susmentionné.

2.- Des prêts publics sont lancés pour faciliter l'accès au logement des jeunes en Catalogne.

En annexe (ICI) lien vers le site de l'Institut Català de Finances où est lancé le soi-disant "Prêt Emancipation", par lequel, si vous avez entre 18 et 35 ans et souhaitez acheter votre première maison, le "Prêt ICF Habitatge Emancipació" vous permet de financer l'acompte jusqu'à 20% du prix d'achat, avec une limite de 50.000 €.

Pour avoir accès à ces prêts, il faut remplir une série de conditions, telles que

• Être âgé de 18 à 35 ans.
• Achat de la première maison du demandeur qui sera utilisée comme résidence principale.
• Ne pas dépasser certains seuils de revenus bruts (par exemple, pour une personne seule, 80 963,31 euros/an).
• Pas de défaillances ou de dettes importantes auprès des banques.
• Le bien à acheter doit être situé en Catalogne, disposer d'un certificat d'occupation valide et ne pas avoir été classé précédemment comme OVP.

La particularité de ce prêt est que le débiteur ne doit pas le rembourser tant que l'hypothèque contractée auprès de la banque n'est pas remboursée. Après cette période, il dispose d'un délai de 5 ans pour rembourser l'intégralité du prêt par mensualités, avec un taux d'intérêt de 0 %.

En revanche, il convient de noter qu'afin d'augmenter l'offre de logements abordables en Catalogne, les logements ainsi acquis deviendront des logements subventionnés de manière permanente (VPO) à un prix limité.

Le concept problématique de grand détenteur et ses effets fiscaux en Catalogne.

En annexe (ICI) lien vers le Webinot 78 de l'Association notariale de Catalogne, où le notaire Reus Emilio Mezquita García-Granero analyse en profondeur le concept controversé de grand détenteur et les défis posés par sa définition dans la pratique notariale et dans l'imposition des transactions formalisées dans les bureaux notariaux.

Il est également joint (ICI) la Résolution 3/2025, de la Direction Générale des Impôts et des Jeux de la Generalitat de Catalunya, qui offre des lignes directrices interprétatives en relation avec le PTI et l'application en Catalogne du taux d'imposition de 20% dans les transmissions patrimoniales onéreuses de logements lorsque l'acquéreur est une personne physique ou morale qui est considérée comme un grand détenteur, ou lorsqu'un bâtiment complet de logements est transmis. Dans la résolution, par exemple, les aspects suivants sont intéressants :

• Ils ne sont pas pris en considération pour le calcul du nombre de logements en grande propriété en cas de simple détention d'un usufruit ou d'un droit d'occupation (en pleine propriété ou en nue-propriété).
• Si le contribuable possède moins de 100 % d'un ou de plusieurs biens, il sera considéré comme un grand détenteur si la somme des surfaces de tous les biens dont il possède un pourcentage est supérieure à 1 500 mètres carrés.
• Dans le cas des particuliers, leur résidence principale est exclue du calcul.
• Dans le cas d'une vente complète d'un immeuble, on considérera qu'il s'agit d'un immeuble s'il y a au moins deux logements indépendants, que la division horizontale ait été effectuée ou non (ce qui exclut donc la cession de logements unifamiliaux). De même, l'impôt de 20 % ne s'appliquera qu'à la surface de l'immeuble à usage d'habitation, ainsi qu'aux parties communes, mais pas à la partie proportionnelle qualifiée pour d'autres usages (locaux, entrepôts, parkings, etc.).

Par ailleurs, à ce sujet, veuillez trouver ci-joint (ICI) la circulaire fiscale numéro 5/2025 de l'Association notariale de Catalogne, qui fournit d'autres critères d'interprétation en la matière.

4 - Annulation unilatérale d'une condition résolutoire. Elle n'est possible que si elle a été convenue et si l'accord est strictement respecté.

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 27 mai 2025 (BOE du 25 juin 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'annulation d'une condition résolutoire avec les conditions suivantes :

• L'acte de vente est formalisé, où une partie du prix est reportée pour l'avenir, avec un échéancier de plusieurs paiements, le dernier étant dû le 31/12/2024.
• En garantie du prix différé, une condition résolutoire est constituée, qui peut être annulée, comme convenu, unilatéralement par l'acheteur sur preuve du paiement des sommes dues.
• L'acquéreur effectue les paiements (mais le dernier paiement est effectué hors délai au moyen d'un virement daté du 03/01/2025) et, sur cette base, passe l'acte de radiation de la condition résolutoire, qui est présenté à l'enregistrement.

Lorsque cet acte a été présenté au registre foncier, le conservateur l'a qualifié négativement, considérant que le paiement différé ayant été effectué au-delà du délai convenu entre les parties, la condition convenue pour que l'acheteur puisse annuler unilatéralement la condition résolutoire n'était pas remplie, de sorte que le consentement exprès du vendeur sera nécessaire pour enregistrer l'annulation envisagée.

En appel, la Direction générale a confirmé la note de qualification, considérant que, comme la seule chose qui a été expressément convenue comme événement d'annulation unilatérale était le paiement du prix différé pour le 31/12/2024, et que le paiement a été effectué plus tard, il n'est pas approprié de recourir à cette voie unilatérale, Au contraire, la seule façon d'annuler la condition résolutoire est de recourir aux règles générales, c'est-à-dire le consentement exprès du titulaire de la condition résolutoire ou une décision judiciaire définitive, ou l'expiration des cas de péremption légale qui s'appliquent aux cas de conditions résolutoires qui ne sont pas en garantie du prix différé.

5.- Attribution d'un numéro d'enregistrement pour la location à court terme dans le registre foncier et limitations des statuts de la communauté. Aspects à prendre en compte

En annexe (ICI) Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 juin 2025 (BOE du 9 juillet 2025), dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à une demande d'attribution d'un numéro d'enregistrement de location à court terme à un bien immobilier enregistré.

Comme vous le savez, depuis l'entrée en vigueur (1er juillet 2025) du décret royal 1312/2024 (ICI vous pouvez le consulter), tous les propriétaires de biens à court terme sont obligés d'obtenir un numéro d'enregistrement au registre foncier afin de pouvoir offrir leurs services par le biais de plateformes en ligne.

Dans ce cas précis, l'intéressé demande l'attribution de ce numéro d'enregistrement, ce qui est refusé par le greffier, étant donné que les statuts de la communauté des propriétaires établissent que "les soixante-six appartements existant dans l'immeuble seront destinés exclusivement à l'habitation, sans possibilité d'installer dans aucun d'entre eux, ni dans une partie de ceux-ci, des industries, des commerces ou, en définitive, d'exercer une quelconque activité ou profession par le propriétaire ou par toute personne qui pourrait l'occuper".

En appel, la Direction générale a confirmé la note de qualification, en établissant que, dans ces cas, il est nécessaire de faire la différence entre l'autorisation administrative d'exercer une activité touristique de courte durée et le plan civil, car même si cette autorisation est en place, si l'association des propriétaires interdit cette utilisation, il ne sera pas possible d'attribuer le numéro d'enregistrement requis par la nouvelle réglementation afin de pouvoir annoncer la propriété sur les plateformes de location touristique en ligne.

Cette résolution rappelle l'entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation et l'importance d'examiner en détail les aspects civils qui peuvent influencer le développement d'une activité économique sur un bien immobilier.

6.- Conseils pour choisir le bon nom pour votre nouvelle entreprise afin d'éviter tout problème

En annexe (ICI) curieuse Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 12 juin 2025 (BOE du 3 juillet 2025), dans laquelle la Direction générale résout un recours contre le refus du Registre central du commerce II de réserver certaines dénominations sociales.

De toutes les dénominations demandées, celles qui nous intéressent ici sont le refus des dénominations "EVM, SL" et "EVM Hub, SL", fondé sur l'existence d'une identité ou d'une quasi-coïncidence avec d'autres dénominations déjà enregistrées ou réservées (telles que "EVM Group, SL" ou "VMP Hub, SL").

Après l'introduction du recours correspondant, la Direction générale a rendu une décision intéressante, dans laquelle elle examine les conditions que doivent remplir les dénominations sociales qui doivent être réservées à la constitution d'une nouvelle société (ou au changement de dénomination, bien entendu), en se concentrant sur le concept d'identité (article 408 du règlement du registre du commerce et de l'arrêté du 30 décembre 1991 relatif au registre central du commerce). 408 du Règlement du Registre du Commerce et de l'Ordonnance du 30 décembre 1991 sur le Registre Central du Commerce) et, en particulier, sur les termes génériques ou les expressions dépourvues de virtualité différenciatrice qui, ajoutés à une dénomination existante, ne permettent pas de la différencier (et ne doivent donc pas être admis).

À cette fin, veuillez trouver ci-joint ICI un guide d'aide du Registre central du commerce qui comprend une liste de ces termes génériques.

Dans le cas spécifique, le mot "Groupe" ou "Group" est inclus dans la liste des termes génériques (de sorte que la dénomination demandée n'est pas admissible).

En revanche, la Direction générale considère qu'une conclusion différente doit être tirée en ce qui concerne la dénomination "EVM Hub, SL", étant donné qu'un terme ("Hub") est ajouté, qui ne figure pas dans la liste susmentionnée et qui doit être considéré comme suffisamment distinctif pour ne pas tomber sous le coup de l'interdiction de l'identité de noms.

Résolution intéressante qui nous rappelle et nous fournit des ressources intéressantes pour choisir le bon nom pour notre future entreprise et ne pas avoir de problèmes avec celui-ci.

7.- Dans un avenir proche, il est possible que le transfert d'actions d'une société doive être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

En annexe (ICI) un lien vers le plan national de lutte contre la corruption, récemment approuvé par le gouvernement, qui, entre autres mesures, envisage la possibilité de le rendre obligatoire dans un avenir proche :

• Enregistrer toutes les cessions d'actions de la société au registre du commerce.
• Dépôt électronique annuel du registre des membres auprès du registre du commerce.
• Lier également l'opposabilité aux tiers de la transférabilité des actions à leur inscription dans le registre.

À l'heure actuelle, la législation mercantile espagnole n'exige pas l'inscription de la propriété des actions des sociétés à responsabilité limitée au registre mercantile, ce qui signifie que la future réforme prévue pourrait avoir un impact majeur sur les transactions commerciales en Espagne. Suivre de près l'évolution législative de la mesure proposée.

8.- Nouvelles mesures fiscales concernant le PTI, la DJA et les droits de succession et de donation

En annexe (ICI) lien vers la circulaire fiscale 4/2025 de l'Association notariale de Catalogne, qui analyse les principales modifications fiscales en Catalogne qui entreront en vigueur le 27 juin 2025, suite au décret-loi 5/2025. En particulier :

• Nouvelle augmentation de l'ITP de 10 % à 13 % (pour les montants supérieurs à 1,5 million d'euros).
• Taux majorés de 20 % pour les grands détenteurs et les transferts d'immeubles entiers.
• Nouveaux taux réduits pour l'achat de résidences principales pour les jeunes de moins de 35 ans, les familles nombreuses, les personnes handicapées, les familles monoparentales et les victimes de la violence de genre.
• De nouvelles subventions dans le domaine de l'OPC pour les coopératives de logement sans but lucratif, ou dans le transfert d'immeubles de bureaux pour leur transformation en OPV.
• Le taux d'imposition de la DJA pour les actes notariés pour lesquels l'exonération de la TVA a été supprimée est porté à 3,5 %.
• Remise de 100 % de la DJA aux jeunes jusqu'à 35 ans pour l'achat d'une résidence principale (s'ils remplissent une série de conditions).
• Suppression de la prime de transfert pour le transfert de biens immobiliers dans le cas des sociétés immobilières.
• Dans la DSI, la période d'acquisition du bien est prolongée de 3 à 6 mois en cas de dons d'argent de la part de proches pour l'acquisition du bien.

9 - Dans un avenir proche, les actes seront un peu plus chers pour couvrir les coûts des nouveaux actes électroniques.

Nous vous renvoyons à la note publiée par le Conseil général des notaires, relative à l'arrêté HAC/305/2025, du 27 mars (ICI auquel nous avons déjà fait référence dans un bulletin précédent), qui établit le système de perception du droit de timbre des folios de la matrice et de la copie autorisée en format électronique.

Ce décret, bien qu'il soit déjà entré en vigueur, attend encore la mise en œuvre de ses aspects techniques et informatiques pour être effectivement appliqué.

Dès lors, son déploiement entraînera une augmentation du coût des actes authentiques, puisque le montant du "cachet électronique" devra être perçu en supplément chez le notaire.

Dès que le système informatique à développer par le FNMT sera finalisé, il sera communiqué au public.

10. prudence lors de la saisie des indices notariaux. Erreurs courantes à éviter

En annexe (ICI) une note informative du Conseil d'Administration de l'Association des Notaires de Catalogne, concernant certains défauts d'information et de remise de documents dans le Fichier Unique, qui affectent le travail de l'Agence Fiscale de Catalogne. Plus précisément, nous vous rappelons ce qui suit :

• Soumission de copies simples: les notaires sont tenus d'envoyer à l'ATC une copie simple des actes contenant des faits générateurs imposables au titre du PTI et de la DJA dans un délai maximum de 10 jours à compter de la formalisation de l'acte, au moyen de l'outil télématique disponible à cet effet.
• Opérations d'autoliquidation de la TVA: de nombreuses erreurs d'enregistrement ont été détectées dans ces opérations, en rappelant qu'il est nécessaire de préciser qu'il s'agit d'opérations "soumises à la TVA".
• Numéro de protocole: Il est très important d'indiquer correctement le numéro de protocole, car un pourcentage élevé d'erreurs a été détecté dans ce champ.