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Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel Mme Paz Juárez, notaire à Barcelone, analyse la consultation contraignante V2051/2025 de la Direction générale des impôts concernant la passation devant notaire d’un contrat privé de vente signé il y a 20 ans, qui n’a jamais été liquidé et dont le vendeur est décédé il y a une décennie.

La DGT conclut que, dans ces cas, s’agissant de documents privés, le délai de prescription de l’impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses ne commence pas à courir à la signature du contrat, mais à partir du moment où le document acquiert une date certifiée. Dans le cas d'espèce, c'est le décès du vendeur qui confère cette date, de sorte que l'impôt est considéré comme prescrit. La consultation précise également que la prescription de l'ITP n'implique pas que l'opération soit soumise à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), car ces deux impôts sont incompatibles. La transmission reste soumise à l'ITP, même si elle doit être déclarée comme prescrite.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la loi catalane n° 11/2026 du 9 juillet relative aux mesures fiscales, financières, administratives et du secteur public de la Catalogne, qui introduit des changements significatifs ayant une incidence directe sur les grands propriétaires immobiliers. Vous trouverez ci-dessous un résumé de toutes les modifications clés visant les grands propriétaires ou ayant un impact particulier sur eux :

Redéfinition et harmonisation de la notion de « grand détenteur » : La réglementation élargit, précise et harmonise les critères et les seuils permettant d'obtenir le statut de grand détenteur à diverses fins administratives, de maîtrise des revenus et fiscales :

• Seuils généraux et biens immobiliers situés dans les zones sous pression (ZMT) : Le critère selon lequel il faut posséder plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel (ou plus de 1 500 m² de surface construite) en Catalogne, ou bien 5 biens immobiliers urbains résidentiels ou plus s'ils sont situés dans des communes déclarées « zones de marché résidentiel tendu » (ZMT), est maintenu/précisé.
• Entités spécifiques : cette catégorie englobe explicitement les établissements financiers, leurs filiales immobilières, les fonds d'investissement et certaines sociétés de gestion d'actifs.
• Calcul en cas de copropriété et de cotitularité : si un logement compte plusieurs propriétaires, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse les conditions requises pour être considéré comme un « grand propriétaire » pour que le bien immobilier et sa location soient soumis aux obligations applicables aux grands propriétaires. Les parts détenues en copropriété sont prises en compte en additionnant les titres de propriété équivalents à un bien immobilier complet.

Modifications fiscales : ITP / TPO à 20 % : En ce qui concerne l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP / TPO) :

• Révision de la notion fiscale de « grand propriétaire » : la définition fiscale est désormais alignée sur la possession d'au moins 5 biens immobiliers dans les zones à forte tension (ZMT) ou de plus de 10 biens immobiliers au niveau régional.
• Application du taux majoré (20 %) : L'acquisition ou la cession de logements est imposée au taux majoré de 20 % lorsque l'acquéreur est un grand propriétaire ou lorsqu'un immeuble entier de logements est cédé.
• Régularisations en cas d'acquisitions échelonnées : le mécanisme de régularisation est modifié pour les cas où des biens immobiliers sont acquis dans leur intégralité de manière échelonnée ; le contribuable disposera d'un mois à compter de la cession du dernier logement pour présenter la déclaration complémentaire en appliquant le taux de 20 %.

Estimation, droit de préemption et registre des grands détenteurs

• Restrictions et contrôle des cessions : le régime applicable aux droits de préemption et de rachat de la Generalitat de Catalogne est modifié en ce qui concerne la vente de biens immobiliers situés dans des zones de marché tendu (ZMT) appartenant à de grands propriétaires constitués en personne morale et inscrits au registre des grands propriétaires, ainsi que les attributions issues d'enchères.

Régime de location, plafonnement des loyers et lutte contre l'évasion fiscale

• Inclusion de la location à la chambre et des nouveaux modèles : Afin d'empêcher les grands propriétaires ou autres bailleurs de recourir à la location à la chambre, à des cessions ou à des contrats atypiques (« coliving ») pour contourner le plafond de loyer fixé par l'indice de référence, la loi n° 11/2026 interdit explicitement les accords ou les ventilations contractuelles (par exemple, en séparant le « loyer » des « charges ») dont l’objectif est de contourner le plafonnement des loyers.
• Publicité et traçabilité complète : le grand propriétaire devra garantir une cohérence totale dans son offre avant de publier l'annonce immobilière, en déclarant explicitement son statut de grand propriétaire dans l'annonce, l'offre et

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour de cassation n° 952/2026, du 18 juin, dans lequel, l'objet principal de l'affaire est le règlement du pourvoi en cassation formé par les acquéreurs d'un logement contre l'arrêt d'appel qui avait déclaré la nullité de plein droit de la vente d'un bien immobilier présumé faire partie de la communauté matrimoniale, en raison de l'absence de consentement de l'ex-épouse du vendeur et de la constatation d'une mauvaise foi de la part des acquéreurs.

Dans le cas d’espèce, le vendeur a acquis en 1999, alors qu’il était célibataire, un bien immobilier qui a été inscrit au registre foncier exclusivement à son nom. En 2004, il s’est marié sous le régime de la communauté de biens et a remboursé une partie du prêt hypothécaire pendant la durée du mariage. Après le divorce en 2014, alors que le partage de la communauté des biens était encore en cours, l’ex-époux a vendu en 2018 le bien immobilier à un tiers à titre onéreux. L’ex-épouse a intenté une action principale en nullité (pour absence de son consentement et éventuel détournement de fonds) et, à titre subsidiaire, une action en résiliation pour fraude à l’égard des créanciers. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si l’absence de pouvoir de disposition du cédant après le divorce entraîne la nullité du contrat ou affecte uniquement le transfert de la propriété, et si les tiers acquéreurs sont protégés par le principe de la foi publique du registre et la présomption de bonne foi prévue à l’article 34 de la loi hypothécaire.

La Cour de cassation fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et rejette intégralement la demande (ainsi que l'action subsidiaire en résiliation). Le motif principal repose sur le fait que l'absence de pouvoir de disposition du vendeur n'entraîne pas la nullité du contrat de vente, puisque la validité obligationnelle de la vente d'un bien commun est maintenue, cela n'affectant que le transfert de la propriété. Le vendeur figurant au registre comme seul titulaire de la pleine propriété et aucune mention marginale ne faisant état de la nature éventuellement (partiellement) communautaire du logement (articles 1354 et 1357, alinéa II, du Code civil), les acquéreurs sont protégés par l’article 34 de la loi hypothécaire. La Cour suprême précise que le fait que l’acte notarié mentionne le statut de divorcé du vendeur n’impose pas aux tiers une obligation d’enquête en dehors du registre et ne détruit pas en soi la présomption légale de bonne foi.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 853/2026, qui tranche un litige sociétaire découlant d’une décision de réduction de capital au sein d’une SARL, adoptée à la majorité de 81,81 % du capital social afin de racheter les parts d’une seule associée, à qui la valeur de son apport a été restituée par la remise de biens immobiliers et de 75 000 € en espèces. L’associé minoritaire, détenteur de 15 % du capital, a voté contre la décision après avoir demandé, sans succès, à bénéficier d’une mesure similaire pour ses propres parts.

Face à cette situation, cet associé minoritaire a fini par introduire une action en contestation visant à faire déclarer la nullité de la réduction de capital. Bien que le tribunal de commerce n° 11 de Barcelone ait initialement rejeté la demande, la cour d'appel de Barcelone a fait droit à l'appel et a déclaré la nullité des décisions, en faisant valoir que l'article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) exige le consentement de tous les associés de la société lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n'affecte pas de manière égale toutes les participations.

Après le dépôt du pourvoi en cassation correspondant, la Cour de cassation le rejette et déclare que, lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n’affecte pas de manière égale toutes les parts sociales, l’article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux exige le consentement individuel de tous les associés, et non pas uniquement de ceux dont les parts sociales sont amorties. La Chambre interprète cette exigence comme une manifestation du principe d’égalité de traitement entre les associés (article 97 de la LSC) et de la règle du prorata (article 330 de la LSC), en considérant qu’une opération de cette nature modifie la situation juridique et économique tant de l’associé qui quitte la société que de ceux qui y restent. Par conséquent, l’absence de consentement individuel de l’associé ayant voté contre entraîne la nullité de la décision de réduction de capital.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême n° 997/2026, du 23 juin, qui traite d’un pourvoi en cassation formé par un notaire contre l’arrêt d’appel ayant confirmé la légalité de l’avis de non-conformité émis par un conservateur des hypothèques. Cette qualification avait entraîné le refus d’inscription de la clause d’intérêts de retard figurant dans un acte de prêt hypothécaire immobilier conclu avec un consommateur.

Dans le cas d'espèce, un acte de prêt hypothécaire a été authentifié le 27 juin 2019, dans lequel était fixé un taux d'intérêt moratoire correspondant au taux d'intérêt rémunératoire majoré de deux points. Le conservateur des hypothèques a refusé son enregistrement, estimant qu’il était contraire aux dispositions impératives, notamment aux articles 25 de la loi n° 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier (LCCI) et 114 de la loi hypothécaire, en faisant valoir que la loi fixe de manière impérative le taux d’intérêt de retard à celui du prêt majoré de trois points, sans admettre de convention contraire. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si le caractère impératif des articles 3 et 25 de la LCCI interdit de manière absolue toute convention différente ou si, au contraire, il permet de convenir d’un taux d’intérêt moratoire inférieur au plafond légal, dans la mesure où cela s’avère plus avantageux pour le consommateur.

La Cour suprême fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et déclare que la décision négative du greffier n'est pas conforme au droit. Le fondement principal de cette décision réside dans le fait que l'article 25 de la LCCI fixe un plafond maximal afin de protéger le consommateur contre les abus ; par conséquent, le caractère impératif de cette disposition doit être interprété comme visant à empêcher l'imposition, par l'entrepreneur, de clauses plus onéreuses. La Cour estime, conformément à la directive 2014/17/UE, que l’interdiction d’un accord améliorant la situation juridique de l’emprunteur constituerait un contresens qui irait à l’encontre de l’objectif même de la réglementation en matière de protection des consommateurs.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 881/2026, du 9 juin, qui tranche un litige intéressant concernant les effets de la vente d'un actif essentiel d'une société commerciale sans l'autorisation de l'assemblée générale, ainsi que les conséquences que cela peut avoir pour le tiers acquéreur de bonne foi.

Les faits découlent d'un contrat de vente, par lequel une société a cédé à une autre l'intégralité de son patrimoine immobilier (laissant la vendeuse totalement dépourvue d’actifs et sans activité de fait) pour un prix total de 19 000 euros, somme qui a été retenue par l’acquéreuse sous prétexte de prendre en charge les dettes grevant les biens immobiliers, en déclarant faussement dans l’acte notarié que ces biens ne constituaient pas un actif essentiel. Face à l’action en nullité intentée par une associée minoritaire, la Cour d’appel provinciale de Santa Cruz de Tenerife a rejeté l’action en estimant que l’acquéreuse devait être protégée en tant que tiers de bonne foi en vertu de l’article 234.2 de la LSC, puisqu’il n’apparaissait pas qu’elle ait eu connaissance de la situation réelle de la vendeuse, bien que son administratrice unique eût été associée de la vendeuse jusqu’à cinq ans avant l’opération. Le cœur du litige juridique consiste donc à déterminer si l’absence d’approbation par l’assemblée générale de la cession d’actifs essentiels, visée à l’article 160.f) de la LSC entraîne la nullité radicale de la transaction, opposable à tout tiers, ou si la protection du trafic commercial prévue à l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, en analysant les critères permettant d’apprécier la bonne foi et l’absence de faute grave de la part de l’acquéreur.

Enfin, la Cour de cassation décide d'accueillir le pourvoi en cassation, d'annuler l'arrêt attaqué, de faire pleinement droit à la demande et de déclarer la nullité de la vente, avec pour conséquence l'obligation de restituer les biens immobiliers et de régulariser la situation de possession. La conclusion doctrinale de la chambre établit que, face au vide juridique concernant les effets à l’égard des tiers de la violation de l’article 160.f) de la LSC, l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, de sorte que l’absence d’accord de l’assemblée générale n’est pas opposable aux tiers agissant de bonne foi et sans faute grave. Toutefois, dans le cas d’espèce, le tribunal estime que les circonstances excluent totalement la bonne foi de l’acquéreuse : non seulement en raison des liens historiques entre son administratrice et la vendeuse, mais aussi parce que l’opération a entraîné une dépatrimonialisation totale sans contrepartie réelle, étant donné que la prétendue « prise en charge des dettes » relative aux charges grevant les biens immobiliers était purement cumulative et non libératoire, faute de consentement des créanciers (conformément à l’article 1205 du Code civil et à l’article 118 de la loi hypothécaire) ; c’est pourquoi, en l’absence de bonne foi, l’acquéreuse ne bénéficie d’aucune protection et la cession effectuée par l’administrateur sans compétence est déclarée nulle.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, organisée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Pablo Alonso Rocamora, notaire à Ayora (Valence), anime une session intéressante de formation pratique notariée, consacrée à l'étude de la passation d'actes notariés par vidéoconférence, cette possibilité étant prévue par l'article 17.ter de la loi sur le notariat.

Ainsi, grâce à cette nouveauté récente, il est possible de signer « en ligne » des polices commerciales qui régissent une multitude d'opérations courantes telles que les prêts, les crédits, l'affacturage, le crédit-bail, la location longue durée, les avals, le confirmage, etc. Il s'agit là d'une option de plus en plus répandue et privilégiée par les établissements financiers et les clients.

À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour d'appel de Séville n° 209/2026, du 27 mars, qui tranche un litige entre deux sociétés commerciales et dont l'objet principal est de déterminer la validité des décisions adoptées lors d'une assemblée générale extraordinaire des associés en l'absence d'un notaire chargé de dresser le procès-verbal, dont l'intervention obligatoire avait été formellement demandée par la minorité des associés.

Les faits découlent de la convocation de ladite assemblée par les gérants, dont la notification a été reçue tardivement par l'associée minoritaire demanderesse, laquelle a, le lendemain, demandé la présence d'un notaire par « burofax » en vertu de l'article 203.1 de la loi sur les sociétés de capitaux. Cette demande d’assistance notariale a été remise et reçue formellement au siège social de la société défenderesse exactement 4 jours et 21 heures avant l’heure fixée pour la tenue de l’assemblée. Le cœur du litige réside donc dans la question de savoir si, pour le calcul du délai légal de cinq jours, il convient de se référer à la date d’envoi ou à celle de réception de la demande par les administrateurs, et s’il est admissible que ce délai ne soit pas respecté dans son intégralité.

Enfin, la Cour d'appel de Séville a décidé de faire droit au pourvoi formé par la société défenderesse, en annulant la déclaration de nullité de l'assemblée prononcée en première instance et en rejetant intégralement la demande. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est quela date de référence pour le calcul du délai prévu à l’article 203.1 de la LSC est obligatoirement celle de la réception de la notification par les administrateurs, cinq jours entiers étant nécessaires pour que naisse l’obligation légale de saisir le notaire. Ainsi, à peine trois heures avant l’expiration de ce délai dans le cas d’espèce, la demande est devenue hors délai et a libéré la société de cette obligation, préservant ainsi la pleine efficacité des décisions adoptées en l’absence du notaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) en date du 18 février 2026, rendue dans le cadre d'un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 de Madrid d'enregistrer un acte de radiation d'hypothèque établi unilatéralement par le débiteur hypothécaire lui-même, agissant au nom de l'établissement de crédit (Banco Santander, S.A.) au moyen d'une procuration irrévocable soumise à des conditions suspensives.

Le cas d'espèce repose sur une procuration spéciale de radiation établie par l'établissement financier en faveur de personnes identifiables (le débiteur ou le propriétaire du bien immobilier) sous la condition suspensive que la banque vérifie le paiement intégral de la dette et transmette, par l'intermédiaire du portail électronique notarial, un « certificat de solde nul » signé par un employé de l'établissement. La conservatrice a suspendu l’inscription en estimant que ledit certificat, joint à l’acte notarié, ne prouvait pas que son signataire disposait d’une procuration suffisante assortie de pouvoirs de représentation ni que sa signature avait été légalisée par un notaire, exigeant à cet effet le respect de l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil. Le cœur du litige juridique réside donc dans la question de savoir si les exigences formelles d’authenticité et de représentation prévues à l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil doivent également s’appliquer à l’émetteur d’un document qui constitue un simple mécanisme de contrôle interne et une condition suspensive de la procuration, ou si, au contraire, il suffit de l’appréciation de suffisance émise sous la responsabilité du notaire quant au respect de ces conditions objectives.

En conclusion, la Direction générale décide de faire droit au recours formé par le notaire et d'annuler la décision négative de la conservatrice. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est que l’exigence de la forme écrite dans un acte public (article 1280, paragraphe 5, du Code civil) doit s’appliquer exclusivement à l’acte de procuration principal en lui-même et non aux exigences complémentaires ou aux objectifs de contrôle interne (tels que l’attestation de solde nul) fixés librement par le mandant dans l’exercice de son autonomie de volonté. Ainsi, la DGSJFP consacre que la transmission dudit certificat par le biais du portail notarial électronique constitue un acte interne et une condition de fait de la condition suspensive, dont le respect doit être apprécié exclusivement et sous la responsabilité du notaire autorisant l’acte, sans que le greffier puisse réviser ou remettre en cause ce jugement de suffisance en l’absence d’une erreur claire et manifeste.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour de cassation n° 849/2026, du 3 juin 2026, qui tranche un litige relatif à une mention négative figurant au registre foncier, dans le cadre d'un acte de partage successoral, dans lequel le droit de transmission est en jeu.

Le cas de figure part du décès d’une mère (défunte première) dont les biens devaient être hérités par ses enfants. Cependant, l’un d’entre eux est décédé par la suite sans avoir ni accepté ni renoncé à la succession (héritier transmetteur), laissant à son tour une veuve ayant droit à la part légale d’usufruit. Les frères et sœurs survivants (héritiers transmetteurs) ont procédé au partage de la succession de leur mère sans l’intervention de la veuve de leur frère, en faisant valoir que les biens de la première défunte n’avaient jamais été intégrés au patrimoine du défunt, celui-ci n’ayant pas accepté la succession. Le cœur du litige réside dans la définition du fonctionnementde l’ius transmissionis (art. 1006 du Code civil), c’est-à-dire s’ils héritent directement du premier défunt de manière indépendante (théorie de l’acquisition directe) ou s’ils le font par le biais de la succession du transmetteur (théorie classique ou de la double transmission), ce qui obligerait à prendre en compte ces biens dans le calcul de la part réservataire du conjoint veuf et nécessiterait son intervention dans le partage.

Enfin, la Cour de cassation décide d’accueillir le pourvoi en cassation formé et revient ainsi à la théorie classique de la double transmission, en établissant quel’« elius delationis » est transféré aux héritiers précisément en raison de leur qualité de successeurs du transmetteur, et s’intègre à leur masse successorale. En conséquence, elle détermine que, pour le calcul de la part réservataire de la veuve du cédant, il est obligatoire de prendre en compte les biens qui revenaient à son défunt époux dans la succession de la première défunte, ce qui rend indispensable sa participation à ce partage successoral. Il convient d’en tenir compte dans ces cas de figure, tant sur le plan successoral que sur celui des conséquences fiscales qui en découlent.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel M. Juan Galdón, notaire à Esplugues de Llobregat, analyse la consultation contraignante n° 568/2025 de la Direction générale des impôts concernant l’acquisition de parts sociales par un actionnaire majoritaire.

La DGT rappelle que la cession de parts sociales est, en règle générale, exonérée de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Toutefois, lorsque l'opération sert à éluder l'imposition d'une cession immobilière et qu'elle est soumise à l'impôt conformément à l'article 338 de la loi sur le marché des valeurs mobilières, le taux majoré de 20 % prévu en Catalogne pour les grands détenteurs peut s'appliquer.

La consultation confirme que, si les conditions légales sont réunies, l'acquisition de parts sociales peut également être imposée au taux de 20 % au titre de l'impôt sur les transmissions patrimoniales.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’ordonnance de la Cour d’appel de Logroño (1re chambre) n° 78/2026, du 2 mars (ROJ AAP LO 110/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en appel contre une ordonnance de rejet d’une demande. Cette décision porte sur une demande de partage judiciaire d’une succession et sur le respect de la condition de recevabilité consistant en le recours préalable à des moyens appropriés de résolution des litiges (MASC).

La procédure a débuté par une demande de partage judiciaire de la succession qui a été rejetée en première instance au motif qu’aucune tentative préalable de négociation entre les parties n’avait été prouvée, comme l’exige la loi organique 1/2025 depuis son entrée en vigueur. La demanderesse a interjeté appel en faisant valoir qu’il y avait bien eu une démarche de négociation (une sommation notariéede « deinterpellatio in iure » comprenant un avertissement quant à l’engagement d’une action en justice conformément à l’article 1005 du Code civil, ainsi que des contacts ultérieurs entre avocats), mais le tribunal de première instance a estimé que cette tentative n’était pas suffisamment prouvée. La Cour d’appel provinciale confirme cette appréciation, soulignant que la mise en demeure notariée préalable (d’acceptation ou de renonciation à la succession) n’équivaut pas à une tentative de résolution du litige et qu’il n’existe aucune preuve documentaire de l’existence ni de la participation effective du défendeur aux négociations. La Cour d’appel provinciale rejette l’appel et confirme le rejet de la demande, estimant que la condition de recevabilité consistant à prouver une tentative préalable de MASC conformément à la loi organique 1/2025 n’a pas été remplie. Le tribunal exige une preuve documentaire minimale attestant qu’il y a eu négociation (ou tentative effective de négociation) et de sa réception par l’autre partie, la simple allégation de conversations ou d’actions non orientées vers la résolution du conflit n’étant pas suffisante.

À prendre en compte dans nos conseils aux clients en matière successorale et dans les actes notariés MASC.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 666/2026, du 4 mai (ROJ STS 1964/2026), rendue dans le cadre d’un recours extraordinaire pour vice de procédure et d’un pourvoi en cassation, en matière de responsabilité pour vices de construction et d’action intentée par une copropriété à l’encontre du promoteur-vendeur.

Une copropriété a intenté une action contre le promoteur immobilier afin d'obtenir la réparation des vices de construction de l'immeuble ou, à titre subsidiaire, le remboursement des frais correspondants. Le tribunal de première instance a fait droit à la demande, condamnant le promoteur à prendre en charge le coût des réparations, et la Cour d'appel d'Alicante a confirmé intégralement le jugement, rejetant les arguments du promoteur relatifs à l'abus de droit, à l'absence de qualité pour agir et à la prescription, et estimant que la copropriété avait qualité pour agir et que le promoteur avait qualité pour être poursuivi en vertu de sa qualité de vendeur et de promoteur.

La Cour de cassation rejette les deux pourvois et confirme l'arrêt attaqué, en déclarant que le promoteur-vendeur est contractuellement responsable des vices de construction, quelle que soit leur gravité, sans qu'il y ait fraude à la loi du fait de l'exercice d'une action contractuelle plutôt que d'actions spécifiques (vices cachés ou LOE). En outre, elle rejette l’argument selon lequel le principe de relativité des contrats empêcherait de faire valoir des droits à l’encontre des acquéreurs successifs ou de la copropriété. Idée clé : la responsabilité contractuelle du promoteur pour les vices de construction est compatible avec d’autres régimes de responsabilité, elle peut être exercée sans se limiter aux cas d’« aliud pro alio », et elle n’est pas exclue par le fait que les demandeurs ne soient pas les acquéreurs initiaux.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 701/2026, du 7 mai (ROJ STS 2086/2026), rendu dans le cadre d’un pourvoi en cassation formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Grenade. Cette décision porte sur une action en dommages-intérêts entre cohéritiers relative à l'usage exclusif d'un bien successoral avant le partage.

L'affaire trouve son origine dans un héritage en indivision, dans le cadre duquel une cohéritière (veuve) a occupé à titre exclusif le logement hérité pendant des années. Les filles du défunt ont réclamé, en leur propre nom, une indemnité équivalente aux loyers qu'elles auraient pu percevoir en louant le bien immobilier. Le tribunal de première instance a rejeté la demande pour défaut de qualité pour agir, estimant que l’action devait être intentée au profit de la communauté héréditaire et non à titre individuel. La Cour d’appel de Grenade a confirmé cette décision, ajoutant que l’article 1063 du Code civil prévoit la régularisation des fruits et des revenus entre cohéritiers au moment du partage, de sorte que la demande n’était pas recevable dans le cadre d’une procédure déclaratoire autonome.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme l’absence de qualité pour agir des requérantes, en affirmant que, tant que la communauté héréditaire subsiste, les cohéritiers ne peuvent réclamer en leur propre nom les fruits, les revenus ou les dommages-intérêts découlant des biens de la succession, car ces éléments font partie de la masse successorale et doivent être réglés lors du partage (art. 1063 du Code civil). La Chambre souligne la différence entre la communauté héréditaire et la communauté ordinaire et rejette l'application de la jurisprudence relative à cette dernière. Idée clé : pendant la période d'indivision successorale, tout profit, fruit ou indemnité lié aux biens de la succession appartient à la communauté et ne peut être réclamé qu'au profit de celle-ci, généralement lors du partage, et non par les cohéritiers à titre individuel.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre du contentieux administratif, 2e section) n° 617/2026, du 18 mai (ROJ STS 2211/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en cassation contentieux-administratif formé contre un arrêt de la Cour supérieure de justice des Îles Baléares en matière d’impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD), concernant l’assiette fiscale d’un acte notarié de déclaration de construction neuve.

Le litige trouve son origine dans un avis d’imposition provisoire au titre de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques et les droits de mutation) émis à la suite d’un acte de déclaration de construction neuve signé plusieurs décennies après la construction (travaux réalisés en 1962 et enregistrés en 2014). L’administration régionale a actualisé la base imposable en appliquant des critères d’évaluation plus élevés, tandis que le contribuable soutenait qu’il fallait se baser sur le coût historique de réalisation. Le TEAR des Îles Baléares a fait droit à la réclamation du contribuable, annulant ainsi la liquidation, et la Cour d’appel des Îles Baléares a rejeté le recours de l’administration, affirmant, conformément à la jurisprudence de la Cour suprême, que la base imposable de l’IAJD dans ces cas est le coût matériel de réalisation des travaux, et non leur valeur actualisée ni leur valeur de marché.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme le jugement rendu en première instance, établissant comme doctrine que la base imposable de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques documentés) dans les actes notariés relatifs à des constructions neuves correspond à la valeur réelle du coût de réalisation matérielle des travaux, sans qu’il soit possible d’appliquer des coefficients d’actualisation monétaire, même si de nombreuses années se sont écoulées entre la construction et l’exigibilité de l’impôt. La Chambre fonde sa décision sur le principe de légalité fiscale et sur l’interprétation de l’article 70 du règlement relatif à cet impôt, qui fait exclusivement référence au « coût des travaux », excluant toute actualisation ou référence à la valeur de marché. Idée clé : la notion de « coût réel » dans le cadre de l’IAJD est une grandeur historique et objective, non actualisable, et ne peut être transformée en valeur actualisée sans fondement juridique express.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/1734/2026, du 11 mai, rendue par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits de la Generalitat de Catalunya, dans le cadre d’un recours administratif contre une qualification négative au registre foncier. Cette décision porte sur un acte notarié de vente d’une moitié indivise (50 %) d’un bien immobilier à usage d’habitation, authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier n° 18 de Barcelone.

Le cas de figure repose sur la vente, par une société (grand propriétaire), de 50 % en indivision d’un logement loué situé à Barcelone, la cédante conservant la propriété des 50 % restants. L’acte notarié ne comportait aucune attestation de renonciation ou de non-exercice du droit de préemption de la part de l’Agence du logement de Catalogne, ni aucune autre mention relative aux droits de préemption de l’administration. C’est pourquoi la conservatrice a refusé l’inscription, estimant que cette renonciation préalable était exigée conformément au décret-loi 2/2025, puisqu’il s’agissait d’une cession effectuée par un grand propriétaire dans une zone où le marché résidentiel est tendu, en considérant que même la cession d’une part indivise est soumise aux droits de préemption et de rachat.

La Direction générale fait droit au recours et annule la décision négative, concluant que ni la notification préalable ni la renonciation de l’administration ne sont exigibles lorsque seule une part indivise est cédée, et non l’intégralité du bien immobilier ni l’intégralité de la part du cédant. Elle fonde cette décision sur une interprétation littérale et restrictive de la norme — qui fait référence à la « cession de tout logement », mais dans le contexte d’une cession intégrale — et sur l’impossibilité d’étendre par analogie des restrictions au droit de disposition. En outre, il distingue ce cas des précédents dans lesquels 100 % de la part du cédant était effectivement cédée, et affirme que, même si des risques de fraude à la loi pouvaient être envisagés par le biais de cessions partielles successives, cela ne permet pas d’imposer des exigences non expressément prévues par la réglementation en vigueur.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaire à Madrid et délégué de la Fondation Aequita, propose une formation très intéressante sur les répercussions, dans la pratique notariale, de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation applicable à ces institutions, en mettant particulièrement l’accent sur les différentes figures d’appui auxquelles il est possible de recourir, aux particularités à prendre en compte lors de la passation des actes publics, ainsi qu’à certaines questions en matière successorale dont il faudra tenir compte.

À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de Catalogne du 13 mai 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision de la conservatrice des hypothèques n° 2 de Terrassa, laquelle avait suspendu l’inscription de deux actes d’acceptation et d’attribution de succession. Ces actes attestaient, d’une part, l’acceptation de la succession d’une personne en situation de handicap décédée sans testament et, d’autre part, l’acceptation par droit de transmission de la part successorale qui lui revenait dans la succession de son père, dont le testament prévoyait une substitution exemplaire en faveur d’une association dédiée à la prise en charge des personnes en situation de handicap.

Le cas d'espèce porte sur la validité d'une clause de substitution exemplaire ordonnée en 1989 par le père du défunt. À la suite du décès de ce dernier, sans descendants ni conjoint, ses frères ont été déclarés héritiers ab intestat, le notaire ayant estimé que la substitution exemplaire était devenue sans effet, en raison de l’existence de descendants du testateur, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la rédaction du testament. La conservatrice a suspendu l’inscription pour deux motifs : d’une part, parce que le Registre général des actes de dernière volonté mentionnait une disposition testamentaire sous la rubrique « autres modalités » qui n’avait pas été produite ; et, deuxièmement, parce qu’elle a estimé que la prétendue inefficacité de la substitution exemplaire et l’ouverture consécutive de la succession ab intestat ne pouvaient être appréciées à l’amiable, mais nécessitaient une décision judiciaire, compte tenu de l’existence d’une institution successorale expresse en faveur d’une association.

La Direction générale fait partiellement droit au recours. Elle rejette le premier grief en concluant que la référence à « d’autres modalités » figurant dans le Registre général des actes de dernière volonté correspond précisément à la substitution exemplaire ordonnée dans le testament du père, de sorte qu’il n’existait aucune autre disposition mortis causa restant à produire. Elle confirme toutefois le deuxième grief, estimant qu’on ne saurait affirmer sans autre forme de procès l’inefficacité de la substitution exemplaire. Elle motive sa décision en indiquant que, bien que le testament ait été rédigé alors que la Compilation catalane était en vigueur, la deuxième disposition transitoire du livre IV du Code civil de Catalogne permet de maintenir la validité des dispositions antérieures qui se conforment matériellement à la réglementation actuelle. En conséquence, la succession en faveur de l’association pourrait s’avérer valable si les conditions prévues à l’article 425-12 du Code civil de Catalogne sont réunies, ce qui n’avait pas été prouvé ni n’avait pu être contesté par l’entité désignée comme héritière. C’est pourquoi la Direction générale estime que la question ne peut être tranchée au niveau du registre et que, en cas de litige concernant la validité de la substitution exemplaire, il appartiendra à l’autorité judiciaire de trancher.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffier du registre du commerce II de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur des accords sociaux de modification des statuts d’une société à responsabilité limitée. L'acte notarié consignait les décisions adoptées par l'assemblée générale visant à élargir l'objet social par l'ajout d'activités liées à l'exploitation de franchises et, par conséquent, à modifier l'article des statuts relatif à l'objet social.

La société soutenait que la modification approuvée ne constituait qu’une précision ou une spécification d’activités déjà comprises dans l’objet social, de sorte qu’aucun droit de séparation ne pouvait naître en faveur des associés dissidents. Toutefois, le greffier a suspendu l'inscription au motif que l'acte ne contenait pas les déclarations requises dans les cas où la modification de l'objet social est susceptible de faire naître le droit de retrait prévu aux articles 346 et suivants de la loi sur les sociétés de capitaux. Il a notamment estimé qu’il fallait prouver qu’aucun associé n’avait exercé ce droit ou, le cas échéant, que les formalités légalement prévues à l’égard des associés sortants avaient été respectées.

La Direction générale rejette le recours et confirme la qualification. Elle rappelle que le droit de retrait naît lorsque la modification de l’objet social revêt un caractère substantiel, c’est-à-dire lorsqu’elle altère de manière significative les conditions qui ont déterminé l’adhésion de l’associé à la société. En appliquant cette doctrine au cas d’espèce, elle conclut que l’activité de franchise ne peut être considérée comme une simple concrétisation de l’activité statutaire consistant à fournir des conseils pour la conception et l’aménagement de locaux de restauration, car la franchise constitue une activité juridiquement et économiquement distincte, caractérisée par la cession de droits de propriété industrielle ou intellectuelle, la transmission de savoir-faire et la fourniture continue d’une assistance technique et commerciale. Par conséquent, l’élargissement de l’objet social constitue une modification substantielle susceptible de faire naître le droit de retrait des associés dissidents, le respect des exigences documentaires prévues par la législation sur les sociétés et le registre du commerce étant indispensable pour son enregistrement.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffe du registre du commerce n° IV de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur les accords sociaux de dissolution, de liquidation et d’extinction d’une société anonyme. Lors de l'assemblée générale, le bilan de liquidation final, le rapport sur les opérations de liquidation et un projet de répartition du patrimoine social par l'attribution aux associés de lots composés d'argent et de biens immobiliers ont été approuvés, ainsi qu'une modification des statuts relative à la phase de liquidation.

Le cas d'espèce concerne une société en liquidation dont les décisions ont été adoptées grâce au vote favorable d'associés détenant 60 % du capital social, une associée s'étant opposée à ces décisions et une autre étant absente. La greffière a refusé l’inscription au motif, en premier lieu, que la liquidation s’articulait autour de l’attribution de lots mixtes composés d’argent et de biens sans le consentement unanime de tous les associés, exigé par l’article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux pour percevoir la part de liquidation en nature. En outre, elle a constaté que l’acte notarié ne contenait pas la déclaration légalement requise attestant que la part de liquidation avait été versée aux associés ou que son montant avait été déposé, et qu’il ne faisait pas non plus état du paiement ou du dépôt des créances des créanciers sociaux.

La Direction générale rejette intégralement le recours et confirme la note d'évaluation. Elle rappelle qu'une fois les opérations de liquidation achevées, le droit de l'associé à la part de liquidation est généralement satisfait en espèces, l'unanimité de tous les associés étant nécessaire pour remplacer ce paiement par l'attribution de biens spécifiques. C'est pourquoi elle considère que la répartition décidée à la majorité, sous forme de lots mixtes composés d'espèces et de biens immobiliers, est contraire à l'article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux. De même, elle confirme le deuxième vice de forme, car l'acte notarié ne comporte pas la mention exigée par l'article 395 de cette même loi concernant le paiement ou la consignation de la part de liquidation.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un article de presse indiquant que, dans le cadre de l'accord pour l'adoption du budget régional de la Catalogne, une réforme de la législation urbanistique catalane sera prochainement proposée afin d'interdire l'« achat spéculatif » de biens immobiliers dans les zones sous pression du territoire.

Ainsi, si cette mesure venait à être adoptée, les personnes physiques et morales verraient leur capacité à acquérir des biens immobiliers à des fins d'investissement fortement réduite.

Il convient de suivre de très près cette mesure et sa transposition définitive dans le texte de loi, car elle pourrait avoir un impact considérable sur le marché immobilier catalan et sur le type de transactions immobilières conclues chez le notaire. Selon plusieurs médias, cette mesure pourrait être adoptée d'ici quelques semaines.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation en ligne dispensée par le Collège des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire d'Esplugues de Llobregat, M. Jose Vicente Galdon Garrido, anime une session très intéressante sur les aspects fiscaux de la notion de « grand détenteur ». Cette formation vise à approfondir des questions techniques présentant un intérêt pratique particulier en matière fiscale pour le notariat, en accordant une attention particulière aux critères administratifs et jurisprudentiels les plus récents.

À l'intention de tous les collaborateurs, afin qu'ils puissent en prendre connaissance et l'étudier, dans le but de fournir les meilleurs conseils juridiques et fiscaux pour toutes les opérations immobilières traitées par le cabinet.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique en date du 30 décembre 2025, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de Vera concernant l'inscription d'un acte de dation en paiement établi dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire. L'affaire trouve son origine dans une situation où une société a présenté au registre foncier un acte authentique par lequel l'administration de la faillite procédait à une dation en paiement de certains biens immobiliers dans le cadre d'une procédure de faillite traitée devant le tribunal de commerce n° 1 d'Almería. La procédure de faillite faisait l'objet d'un plan de liquidation approuvé par le tribunal en 2015.

Une fois le document présenté pour enregistrement, le greffier a rendu un avis défavorable et a suspendu l'enregistrement, estimant que la dation en paiement n'était pas conforme au plan de liquidation approuvé et qu'une autorisation judiciaire spécifique était donc nécessaire, car le plan n'autorisait la vente directe que dans un délai maximal d'un an à compter de son approbation, alors que la dation en paiement avait été consentie en 2025.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli et a annulé la décision de rejet. L'argument central de la décision est que le greffier peut vérifier l'existence d'une autorisation judiciaire pour accomplir des actes de liquidation judiciaire, mais ne peut étendre son appréciation à des interprétations juridiques complexes concernant le respect matériel ou temporel du plan de liquidation lorsque cela implique des appréciations qui relèvent du juge des faillites. En particulier, elle estime excessif que le greffier interprète la portée de la limite temporelle du plan et conclue de son propre chef que l'opération nécessitait une autorisation judiciaire supplémentaire. Une décision intéressante pour aborder correctement la cession d'actifs de sociétés en procédure de redressement judiciaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 décembre 2025, rendue dans le cadre d'un recours contre la décision négative de la conservatrice du registre foncier de Cullera concernant l'inscription d'une succession internationale soumise au règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions. L'affaire trouve son origine dans une situation où un acte de déclaration et d'attribution d'une succession internationale, authentifié par un notaire espagnol, a été présenté au registre foncier de Cullera concernant un défunt de nationalité belge décédé en Belgique. L'acte s'appuyait sur un document notarié belge intitulé « Attest van Erfopvolging » (certificat ou déclaration d'héritage), traduit et apostillé, dans lequel étaient identifiés le défunt et ses héritiers ; il y était fait référence à un testament olographe ; et il y était décrit un pacte successoral en vertu duquel le patrimoine commun revenait au conjoint survivant. Les enfants du défunt avaient renoncé à leurs droits successoraux par des actes établis devant les consulats espagnols à Sydney et à Bruxelles. L’inscription visait à attribuer à la veuve une propriété située à Cullera.

Une fois le document présenté pour enregistrement, la greffière l'a suspendu en raison de plusieurs vices liés à l'insuffisance des preuves concernant le droit étranger et le régime successoral applicable. Il s'agit principalement de l'absence de détermination claire de la loi applicable à la succession (elle a estimé qu'il n'était pas suffisamment établi quelle législation régissait la succession conformément au règlement (UE) n° 650/2012, ni s’il existait une éventuelle « professio iuris » ou un choix de loi par le défunt), l’insuffisance des preuves relatives au droit étranger (elle a souligné que le contenu et la validité du droit belge n’étaient pas suffisamment attestés) et des doutes quant à la valeur du certificat successoral belge ainsi qu’au régime matrimonial et aux droits réservataires.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale confirme pour l'essentiel la décision de la greffière. L'argument central de la décision est que, dans les successions internationales soumises au règlement (UE) n° 650/2012, le notaire espagnol doit procéder à une véritable appréciation juridique du droit étranger applicable ainsi que de la validité matérielle et formelle des documents successoraux étrangers. Ainsi, en l'espèce, la Direction générale estime que l'acte notarié est insuffisant car il ne contient ni une attestation complète du droit belge, ni un jugement notarial clair sur la loi applicable, la validité du certificat successoral belge, la liquidation du régime matrimonial et les effets successoraux de la renonciation des enfants.

Dans ce cas, la Direction générale nous rappelle donc la complexité de ce type de successions, ainsi que l'obligation pour le notaire espagnol de vérifier de manière adéquate le contenu et la validité du droit étranger, que ce soit sur la base de ses propres connaissances ou en recourant aux mécanismes prévus à l'article 36 du règlement hypothécaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le communiqué de presse du CGPJ qui rend compte du contenu de l'arrêt n° 620/2026 de la Cour suprême, dans lequel a été tranchée la contestation du décret royal 1312/2024, qui a créé le « Registre unique des locations de courte durée » pour les logements proposés via des plateformes numériques. La Generalitat Valenciana a contesté cette réglementation, estimant que l'État avait outrepassé ses compétences en imposant un système d'enregistrement national qui interférait avec les registres régionaux déjà existants en matière de logements touristiques.

Le cœur de la décision porte sur la question de savoir si l'État disposait d'une compétence suffisante pour mettre en place ce registre national obligatoire. La Cour suprême conclut qu'il n'existe pas de fondement constitutionnel pour une réglementation aussi exhaustive. Elle rejette, en premier lieu, l'argument selon lequel celle-ci pourrait s'appuyer sur la compétence de l'État en matière de législation civile et d'organisation des registres publics prévue à l'article 149.1.8 de la Constitution espagnole, car le registre créé n'a pas pour objet d'inscrire des contrats ou des droits réels opposables aux tiers, mais uniquement de permettre la commercialisation de biens immobiliers sur des plateformes numériques. De même, elle exclut qu’il puisse se justifier par les compétences en matière d’égalité fondamentale ou de planification économique, car le système conçu dépasse une simple coordination et implique la création d’un registre d’État qui se superpose aux registres régionaux.

En conséquence, la Cour suprême déclare nulles les dispositions relatives au Registre unique des locations, estimant qu’elles empiètent sur les compétences des communautés autonomes. Elle maintient toutefois en vigueur les dispositions concernant le guichet unique numérique et les obligations de transmission de données par les plateformes, estimant que celles-ci relèvent bien de fonctions légitimes de coordination économique et statistique de l’État. L'arrêt réaffirme ainsi les limites des compétences de l'État et protège la capacité réglementaire des communautés autonomes en matière de locations touristiques.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 13 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'Elche n° 3 d'inscrire un acte de vente d'un bien immobilier soumis à une substitution fiduciaire. Le cas repose sur un acte public de vente, par lequel une personne vend un bien immobilier qu'elle avait précédemment acquis par legs. Plus précisément, le bien avait été légué par la mère du vendeur dans un testament de 1992, dans lequel le bien était attribué au fils en tant que légataire fiduciaire, et il était établi qu’à son décès, le bien reviendrait à certains neveux et petits-enfants de la testatrice en tant que fiduciaires. En outre, le testament contenait une clause selon laquelle le bien « ne pourra être vendu, grevé ni aliéné à titre onéreux avant l’expiration d’un délai de trente ans à compter de la date du testament ». Toutefois, le vendeur estimait qu’une fois ce délai de trente ans écoulé, la restriction disparaissait et qu’il pouvait disposer librement du bien.

Une fois le document présenté pour inscription, la greffière suspend l'inscription car elle estime qu'il s'agit d'une substitution fiduciaire ordinaire assortie d'une obligation de conservation, sans pouvoir de disposition expressément attribué au fiduciaire. Elle considère donc que le vendeur n'a pas le pouvoir de céder le bien immobilier. Ainsi, de l'avis de la conservatrice, le testament révèle clairement l'existence d'un double appel successif, de sorte que l'obligation de conservation fait partie du contenu naturel de la substitution fiduciaire, ce qui conduit à conclure que le fait de fixer une interdiction de disposer pendant trente ans n'implique pas automatiquement qu'à l'expiration de ce délai, le fiduciaire soit autorisé à vendre librement.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a rejeté et a confirmé la qualification, estimant qu'il ne ressortait ni expressément ni sans équivoque du testament que la testatrice ait souhaité attribuer au fiduciaire un pouvoir général de disposition à l'issue d'un délai de trente ans. Selon la Direction générale, la clause testamentaire stipule uniquement que le bien immobilier ne peut être vendu pendant trente ans, mais ne permet pas de déduire qu'à l'expiration de ce délai, l'obligation de conservation inhérente à la substitution fiduciaire ordinaire disparaît. Pour admettre la libre disposition, une autorisation expresse ou clairement déductible du testament aurait été nécessaire. C'est pourquoi elle conclut que le fiduciaire ne pouvait pas valablement céder le bien immobilier et confirme le refus du registre d'inscrire la vente.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Huesca, en date du 25 mars 2026, qui traite de l'importance de respecter les droits de l'associé minoritaire lorsqu'il est demandé la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale. Le cas en question repose sur une affaire dans laquelle une associée d'une SL a contesté les décisions adoptées lors de l'assemblée générale de la société, en faisant valoir qu'elle avait demandé dans les délais la présence d'un notaire pour dresser le procès-verbal de l'assemblée, conformément à l'article 203 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC), mais que la société avait tenu l'assemblée sans cette intervention notariale. La défenderesse a soutenu en appel qu'elle n'avait pas eu connaissance effective de la demande notariée envoyée par burofax. Il a toutefois été établi que le burofax avait été correctement envoyé, qu'il y avait eu des notifications par SMS et que la société n'avait pas agi avec la diligence requise en ne le récupérant pas avant la tenue de l'assemblée.

La Cour d'appel, donnant raison à l'associé minoritaire, c'est-à-dire en déclarant nuls et sans effet les accords sociaux adoptés lors de l'assemblée, fonde sa décision principalement sur l'article 203 de la LSC, qui dispose que, lorsque des associés représentant au moins 5 % du capital d'une société à responsabilité limitée demandent, avec un préavis de cinq jours, la présence d'un notaire, les accords sociaux ne sont valables que s'ils sont consignés dans un acte notarié.

Il s'agit là d'un cas intéressant qui nous rappelle cette option, vivement recommandée pour les sociétés en conflit, car la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale garantira que tous les faits, accords et commentaires qui y sont formulés soient consignés de manière fidèle et incontestable, afin de constituer une preuve irréfutable et de protéger ainsi les droits de l'associé minoritaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 30 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de San Fernando n° 1 concernant une demande de remplacement du NIE par le NIF au registre foncier après l'acquisition de la nationalité espagnole. L'affaire repose sur un cas où une requête privée a été présentée au registre foncier demandant le remplacement du numéro d'identité d'étranger (NIE) de la titulaire du registre par son nouveau numéro d'identification fiscale (NIF), celle-ci ayant acquis la nationalité espagnole par résidence. La demande était accompagnée de la décision d'octroi de la nationalité et d'un certificat de concordance délivré par la Direction générale de la police.

Une fois le document présenté, le greffier a suspendu l'inscription car il a estimé que l'acquisition de la nationalité espagnole n'avait pas été suffisamment prouvée, l'inscription correspondante au registre d'état civil n'ayant pas été fournie. Il estimait que le changement de nationalité avait une incidence sur l'état civil et le droit personnel applicable, avec des conséquences possibles sur la capacité et la légitimation dispositif du titulaire de l'inscription. C'est pourquoi il exigeait une preuve formelle de l'inscription de la nationalité au registre, en plus du certificat de concordance délivré par la police.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli, estimant que le certificat de concordance délivré par la Police nationale suffisait à prouver que l'ancien NIE et le nouveau DNI/NIF appartenaient à la même personne. Il s'agit là d'un cas intéressant et de plus en plus courant, dont il convient de tenir compte dans les conseils prodigués à nos clients étrangers.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers une session de formation en ligne intéressante, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle le notaire d'Ayora (Valence), M. Pablo Alonso Rocamora, anime une session de formation pratique passant en revue toutes les nouveautés introduites dans l'ordre juridique espagnol par la loi 11/2023.

Cette session met principalement l'accent sur le protocole électronique, les copies certifiées conformes au format CSV, ainsi que l'octroi et l'autorisation notariés par vidéoconférence. Vous trouverez également ci-joint (ICI) un lien vers la présentation utilisée lors de la session, pour plus d'informations.

À consulter et à étudier attentivement, car ce document contient des informations pratiques sur la manière d'aborder et de mettre en œuvre ce type d'actes, qui revêtent un grand intérêt pour le présent et l'avenir du notariat.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 16 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 d'Oviedo d'annuler une condition résolutoire incorporée dans un acte de vente. L'affaire trouve son origine dans un acte public de vente présenté pour enregistrement, dans lequel est incorporée une copie certifiée conforme électronique d'un autre acte antérieur de radiation de la condition résolutoire. Dans la clause 5 du nouvel acte de vente, les parties demandent la radiation de ladite condition résolutoire antérieure et, à cette fin, le notaire joint une copie certifiée conforme électronique d’un acte antérieur, établi le 31 janvier 2025, par lequel les parties concernées consentent à la radiation de la condition résolutoire.  

Une fois présentée pour inscription, la greffière la rejette et suspend la radiation, essentiellement parce qu’elle estime qu’il y a absence de présentation autonome de l’acte de radiation, étant donné qu’il s’agit d’un titre indépendant de l’acte de vente et qu’il doit donc être présenté séparément et donner lieu à sa propre inscription au registre. De même, elle indique qu'il sera nécessaire de préciser la cause concrète donnant lieu à la radiation, celle-ci n'étant pas détaillée (exécution des obligations, renonciation ou autre cause juridique).

La Direction générale rejette le recours et confirme la note d'évaluation de la conservatrice, estimant que l'acte de radiation de la condition résolutoire constitue un titre formel autonome et indépendant de l'acte de vente, de sorte que, bien que les deux soient liés sur le plan économique et concernent les mêmes biens immobiliers, la radiation découle d'un acte juridique distinct et ne peut être qualifiée de document complémentaire à la vente. C'est pourquoi elle doit être présentée séparément au Registre, avec une demande distincte et une inscription indépendante, conformément aux articles 245 de la loi hypothécaire et 421 du règlement hypothécaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 440/2026, du 20 mars, dans lequel la Haute Cour analyse, pour la première fois, le régime juridique des parts sociales sans droit de vote d'une SARL, en précisant à partir de quel moment il convient de considérer que celles-ci recouvrent le droit de vote dans le cas où la société ne distribue pas de dividendes.

L'affaire concerne une SARL comptant trois associés, dont le capital social était divisé en trois parts égales (1/3 chacune), soit 300 parts. L'un des associés est devenu titulaire de 100 parts sans droit de vote à la suite d'une modification des statuts approuvée à l'unanimité en 2018. Un an plus tard (2019), lors d'une assemblée générale, la vente d'un actif essentiel a été approuvée, avec deux voix pour sur les trois associés (dont l'un était le détenteur de ces parts sans droit de vote), et un contre, ce qui a donné lieu à un conflit, car le vote de l'associé détenant ces parts sans droit de vote a été autorisé lors de cette assemblée, ce qui a été déterminant pour l'adoption de la décision.

L'affaire est portée devant les tribunaux par l'associé qui a voté contre. Finalement, l'affaire est renvoyée devant la Cour suprême, à qui il revient d'interpréter l'article 99.3 de la LSC et de déterminer si l'associé privé de son droit de vote le recouvre automatiquement du fait de ne pas avoir reçu le dividende minimum prévu par la loi dans ce type de situation. À cet égard, la Cour suprême a finalement statué que, dans ces cas, on peut considérer que le dividende minimum n'a pas été versé (et que, par conséquent, les parts récupèrent le droit de vote) lorsque l'exercice comptable et la procédure ordinaire d'approbation des comptes sont terminés, de sorte qu'il est possible de constater qu'il n'y avait pas de bénéfices distribuables. À défaut, le délai légal pour tenir l'assemblée générale ordinaire doit avoir expiré sans que celle-ci ait eu lieu ou sans que les comptes aient été approuvés. En appliquant cette interprétation à l'affaire, la Cour suprême conclut qu'en mars 2019, l'assemblée générale d'approbation des comptes de 2018 n'avait pas encore eu lieu et que le délai légal pour la tenir n'était pas encore écoulé, de sorte que l'exception prévue à l'article 99.3 de la LSC ne pouvait donc pas être considérée comme applicable, et que la société détentrice des actions sans droit de vote n'aurait pas dû voter lors de l'assemblée générale du 6 mars 2019.

Arrêt important pour bien comprendre à partir de quel moment, le cas échéant, ces actions sans droit de vote retrouvent leur droit, en cas de non-distribution du dividende minimum prévu par la LSC dans ces cas-là.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 377/2026 du 1er mars, qui traite d'un cas intéressant concernant la manière dont la propriété d'un bien immobilier doit être répartie dans le cadre d'un divorce d'un couple marié sous le régime matrimonial de la communauté de biens.

L'affaire part du scénario suivant : un homme achète un logement avant de se marier et contracte un emprunt à cette fin. Deux ans plus tard, il épouse sa femme ; ce logement devient le domicile familial, de sorte que l'emprunt est désormais remboursé sur les fonds communs du couple. Après de nombreuses années, le couple divorce, et un litige surgit quant à la propriété du bien immobilier.

La Cour suprême tranche le litige en appliquant les articles 1354 et 1357 du Code civil, établissant que, lorsqu'un bien (en l'occurrence le logement familial) est acquis avec des fonds provenant de sources différentes (partie propre et partie commune), la propriété appartient indivisément à la personne et à la communauté de biens, proportionnellement à la valeur des apports. Ainsi, dans ces cas, il sera nécessaire de calculer ce qui a été payé avant le mariage et ce qui a été payé après avec des fonds communs, afin de déterminer les pourcentages correspondants. Il est donc essentiel de conserver les justificatifs de paiement correspondants (tels que les relevés bancaires) pour pouvoir prouver les paiements effectués à chaque étape.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 404/2026, du 6 avril, qui introduit une doctrine importante et préoccupante concernant la responsabilité subsidiaire d'un bien immobilier pour les dettes fiscales des anciens propriétaires.

Le cas repose sur une hypothèse selon laquelle une personne acquiert un bien immobilier sur lequel, au moment de l'achat, figure une mention marginale relative au paiement d'un droit de succession par le vendeur. Plus de cinq ans après, c'est-à-dire une fois la mention marginale expirée, et face à la situation d'insolvabilité du débiteur principal, l'AEAT engage une procédure de responsabilité fiscale subsidiaire pour le paiement des dettes fiscales à l'encontre de l'acheteur qui a acquis le bien immobilier, dans le délai de validité de la mention.

La Cour suprême (3e chambre administrative) estime qu'il y a lieu d'engager la procédure de responsabilité subsidiaire à l'égard d'un bien ou d'un droit légalement grevé pour le paiement de la dette fiscale, même si cinq ans se sont écoulés depuis l'inscription de la mention marginale de la charge légale sur ledit bien, à condition que le tiers ait acquis le bien dans ce délai et que le débiteur principal ait été déclaré en faillite par la suite. Selon la Cour suprême, la saisie prévue à l'article 79 de la LGT constitue une sûreté réelle d'origine légale, dont la validité n'est pas limitée par la prescription enregistrale établie à l'article 100.4 du RISD, celle-ci n'affectant que l'inscription et l'opposabilité au registre, mais n'éteignant pas la charge légale, de sorte que l'appréciation de la condition de tiers hypothécaire protégé doit se référer au moment de l'acquisition, de sorte que celui qui achète alors que la charge est en vigueur n'est pas couvert par l'article 34 de la LH. Enfin, la Cour suprême détermine également que l'exercice de l'action récursoire est régi par le régime propre à la responsabilité subsidiaire établi à l'article 43.1.d) de la LGT, dont le point de départ se situe au moment de la déclaration de faillite (articles 174, 176 et 67.2 de la LGT), sans que l'expiration de la mention marginale ne conditionne ni ne limite cet exercice.

Il s'agit d'un arrêt très important à prendre en compte dans le cadre des conseils réguliers et complets que nous fournissons à nos clients lors de la conclusion d'opérations immobilières.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport récent de la Commission consultative sur les conflits d'application de la réglementation fiscale de l'AEAT, publié en février 2026, qui traite de l'imposition au titre de l'IRPF d'un associé qui vend ses parts sociales d'une entreprise familiale à la société elle-même, afin que celle-ci procède ensuite à une réduction de capital par amortissement de ces actions.

Le cas part d'un scénario dans lequel, dans le cadre d'une entreprise familiale, l'un des associés vend ses parts à la société elle-même, afin que celle-ci procède immédiatement à une réduction de capital par le biais de l'amortissement desdites parts acquises auprès de l'associé en question. Cet associé, dans sa déclaration d'impôt sur le revenu de l'année correspondante, déclare cette opération comme une plus-value, ce qui lui a permis de bénéficier d'avantages fiscaux (plus précisément, des coefficients d'abattement pour les actifs acquis avant 1994).

Quelque temps plus tard, le contribuable fait l'objet d'un contrôle fiscal, au cours duquel l'administration fiscale estime que l'imposition de l'opération n'a pas été correcte ; en effet, selon l'AEAT, l'opération doit être imposée au titre des revenus du capital mobilier, car la succession des faits équivaut en pratique à une réduction de capital avec restitution des apports, ce qui ne permet pas de bénéficier de l'avantage fiscal susmentionné. Le rapport de la Commission consultative corrobore cette interprétation, estimant que le recours à des montages commerciaux licites ne peut être utilisé de manière artificielle pour bénéficier indûment d'un avantage fiscal. À prendre en compte dans le cadre du conseil global que nous fournissons à nos clients pour ce type d'opérations.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026), qui statue sur un recours formé contre la note d'évaluation du greffier du registre du commerce IX de Madrid, suspendant l'inscription d'un acte authentique de constitution d'une SARL.

L'affaire trouve son origine dans la constitution d'une société à responsabilité limitée (SL) dont l'objet social comprend, entre autres activités, « d'autres activités auxiliaires aux services financiers, à l'exception des assurances et des fonds de pension ». Présenté pour enregistrement, l'acte a fait l'objet d'un avis défavorable de la part du greffier, car, compte tenu des termes généraux dans lesquels cette activité est décrite à l'article 2 des statuts (transcription littérale du CNAE), elle pourrait relever de l'un des cas prévus à l'article 125 de la loi n° 6/2023 du 17 mars sur le marché des valeurs mobilières, concernant les entreprises de services d'investissement (ces entreprises sont soumises à une série d'exigences particulières qui ne sont pas remplies en l'espèce).

Une fois le recours déposé, la DG confirme la note d'évaluation, en soulignant que l'activité visée par le recours relève clairement des activités soumises à des exigences particulières en vertu de la loi sur le marché des valeurs mobilières, de sorte qu'elle ne pourra être incluse dans l'objet social que si la société satisfait aux exigences de cette législation spéciale. Il convient d'en tenir compte lors de la définition correcte des activités sociales des sociétés nouvellement constituées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 802/2026, du 25 février, qui traite d'un cas intéressant permettant de rappeler le régime de réduction de capital avec restitution des apports aux associés, ainsi que les possibilités de contestation pour les créanciers en désaccord avec l'opération.

L'affaire repose sur un cas de figure dans lequel une société anonyme procède à la cession de plusieurs biens immobiliers au profit de certains associés, en exécution d'une décision de réduction du capital social, par le biais de l'acquisition d'actions propres en vue de leur amortissement et de la restitution des apports aux associés par la remise d'actifs. La décision a été dûment publiée afin d'en informer les créanciers et de leur permettre, le cas échéant, d'exercer leur droit d'opposition, ce qui ne s'est pas produit. Bien plus tard (des années plus tard), la société se trouve en situation d'insolvabilité, et un créancier tente alors d'annuler l'opération en invoquant une fraude présumée à l'égard des créanciers, ainsi que des vices de forme de l'assemblée générale et une violation de la LSC en matière de réduction de capital.

Dans une décision intéressante, la Cour suprême estime que le droit commercial prévoit déjà une procédure visant à protéger le créancier (droit d'opposition), qui doit être exercé dans les délais impartis, de sorte que, si ce n'est pas le cas, la possibilité de contester la décision est perdue. De même, la Cour suprême estime que le créancier n'est pas habilité à contester les vices de forme de l'assemblée générale et que, par ailleurs, les opérations de réduction de capital par rachat d'actions propres et restitution ultérieure des apports sont pleinement valides, pour autant que les exigences légales en matière de procédure et de publicité soient respectées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport conjoint très intéressant de la Direction générale des impôts de Catalogne et de l'Agence régionale du logement, destiné à répondre à une série de questions soulevées par l'Ordre des notaires de Catalogne concernant la notion de « grand propriétaire ». Ce rapport apporte des réponses à des questions intéressantes telles que, par exemple :

• Champ d'application territorial du calcul du nombre de biens immobiliers: aux fins de l'application du taux d'imposition majoré applicable aux grands propriétaires, seuls les biens immobiliers situés en Catalogne seront pris en compte.
• Prise en compte des biens immobiliers ruraux : si les biens immobiliers sont situés dans des zones où le marché est tendu, seuls les biens immobiliers urbains à usage résidentiel seront pris en compte ; dans les autres cas, tous les biens immobiliers (urbains et ruraux) seront pris en compte.
• Calcul des quotes-parts indivises: Si le contribuable est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles urbains à usage résidentiel dont le pourcentage de participation est différent de 100 %, situés dans une même zone de marché résidentiel tendu, il sera considéré comme un grand propriétaire si la somme de ces pourcentages de propriété donne un total de 500 % (ce qui équivaut, en pourcentage de propriété, à la pleine propriété de cinq immeubles urbains à usage résidentiel). Tous les biens immobiliers doivent être situés dans la même zone déclarée comme zone de marché résidentiel tendu.
• Calcul de la surface et des éléments non résidentiels: pour déterminer la surface construite totale supérieure à 1 500 m², seuls les mètres carrés à usage résidentiel doivent être pris en compte, à l'exclusion des mètres carrés correspondant aux parties communes (telles que les garages, les débarras, les locaux commerciaux ou les entrepôts intégrés à l'immeuble).
• Divergences ou absence d'indication de la superficie dans le registre: si la superficie construite n'est pas mentionnée dans l'inscription au registre, il sera tenu compte des données figurant au cadastre et, à défaut, des résultats d'un rapport technique de mesurage du logement.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, présente un exposé intéressant sur l'importance des données dans l'avenir du notariat, en mettant particulièrement l'accent sur l'index unique et les procurations paramétrées.

Les réflexions menées sur la nécessité de moderniser notre système de procurations revêtent un intérêt particulier, notamment en ce qui concerne la possibilité d'harmoniser et de standardiser les pouvoirs conférés par les procurations, afin de faciliter leur validation ou leur certification par des tiers, tels que les différents acteurs des tribunaux ou les établissements financiers.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits (décision JUS/4983/2025, du 18 décembre, publiée au DOGC du 15 avril 2026) qui traite d'un cas relatif à un acte notarié de modification des statuts d'une copropriété, en vertu de laquelle l'usage privatif de certaines places de stationnement est attribué à certains logements particuliers de l'immeuble.

Dans le cas présent, il s'agit d'une copropriété qui souhaite attribuer l'usage exclusif de certaines places de stationnement à des logements spécifiques. À cette fin, une assemblée des copropriétaires a été organisée, avec un quorum de 71,25 %, et la décision a été adoptée à l'unanimité des participants. De plus, comme il ressort de la certification de la décision, aucun des copropriétaires absents n'a manifesté son opposition ni contesté la décision dans le délai légal d'un mois prévu par le Code civil catalan. La décision est authentifiée et présentée pour inscription au Registre foncier, mais l'acte est rejeté car, de l'avis de la conservatrice, la décision n'a pas été adoptée avec le quorum requis, la présence et le vote favorable d'un des copropriétaires directement concernés par la mesure faisant défaut.

Une fois le recours déposé, la Direction générale catalane annule la note d'évaluation, en nous rappelant que, pour ce type d'accords (attribution exclusive d'éléments auparavant communs), un accord unanime des copropriétaires est requis (art. 553-43 du Code civil catalan), lequel peut être obtenu conformément à l'art. 553-26.3 CCCat, lorsque l'accord a été voté favorablement par tous les copropriétaires participant à l'assemblée et que, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'accord, aucun autre copropriétaire ne s'y est opposé. Il s'agit d'un cas intéressant qui rappelle que l'unanimité nécessaire à l'adoption d'accords lors d'une assemblée des copropriétaires peut être obtenue par « divers moyens ».

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une publication LinkedIn d'un prestigieux cabinet d'avocats, qui présente un cas réel illustratif, accompagné du jugement, nous permettant de rappeler et d'examiner la réglementation intéressante du Code civil catalan en matière d'arrhes.

Plus précisément, l'article 621-49 du Code civil de Catalogne dispose que si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il justifie par des pièces justificatives, dans le délai convenu, le refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien immobilier, sauf si ce refus résulte d'une négligence de l'acheteur. La résiliation par l'acheteur oblige le vendeur à restituer le prix qui lui aurait été versé et, le cas échéant, les arrhes pénitentielles, et oblige l'acheteur à replacer le vendeur dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat n'avait pas été conclu, sans préjudice des dispositions de la législation hypothécaire.

Dans le cas présent, les parties ont signé le contrat d'arrhes, pour lequel une somme de 68 500 € a été versée. Finalement, le futur acquéreur n'a pas obtenu le financement bancaire dont il avait besoin, ce qu'il a signalé en temps utile à la vendeuse afin de récupérer cette somme, mais s'est vu opposer un refus. Face à cette situation, l'acheteur déçu porte l'affaire devant les tribunaux, où il obtient gain de cause et voit ainsi reconnu son droit à récupérer cette somme importante, majorée des intérêts et des frais de justice. Il convient de tenir compte de cette réglementation lors de la conclusion de « contrats d'arrhes » (ou de précontrats de réservation de bien immobilier, etc.) dans le cadre d'une vente immobilière.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 22 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'El Campello d'enregistrer un acte de vente.

Le cas examiné porte sur la situation classique qui se présente chez le notaire, lorsque, généralement, la partie vendeuse (une société) est représentée par une autre société (un cabinet administratif habilité par une sous-procuration) et que celle-ci, à son tour, est représentée par l'un de ses employés mandataires. Dans ces cas, la Direction générale estime qu'il est obligatoire de présenter au notaire tant l'acte de sous-procuration de la société vendeuse à l'agence administrative que l'acte de procuration de l'agence administrative à son employé représentant, car ce n'est qu'en vertu de ceux-ci que le mandataire pourra agir valablement au nom et pour le compte de la société vendeuse. De même, la Direction générale rappelle que, grâce à la mise en place de la copie certifiée conforme électronique, la présentation de ces procurations et la vérification de leur validité ont été grandement facilitées dans la pratique notariale.

À prendre en compte dans le cadre des opérations immobilières de toute nature au quotidien, ainsi que pour leur transcription correcte dans les actes notariés qui sont établis.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 288/2026, du 26 février, qui examine une affaire portant sur le partage et la vente forcée d'un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes.

Dans le cas présent, une personne est copropriétaire d'un pourcentage d'un bien immobilier, en vertu d'une donation, tandis que la partie restante du bien appartient à une autre personne, décédée, sans que ses héritiers aient encore accepté la succession. Ce copropriétaire, ne souhaitant plus rester dans cette situation de communauté, intente une action en partage de la chose commune contre la succession vacante, demandant la vente forcée du bien immobilier, en vertu de l'article 400 du Code civil, qui dispose qu'aucun copropriétaire n'est tenu de rester dans une communauté de biens, et autorise tout propriétaire à demander le partage de la chose commune à tout moment. L'affaire est finalement portée devant la Cour suprême, qui statue que, en effet, même si l'autre copropriétaire est une succession vacante (c'est-à-dire en attente d'acceptation par les héritiers), cela ne constitue en rien un obstacle à la demande de partage de la chose commune (« la succession vacante est reconnue comme ayant la capacité d’ester en justice pour demander et être demandée (art. 6.1.4 LEC) et comparaîtra au procès par l’intermédiaire de ceux qui, conformément à la loi, l’administrent, ex. art. 7.5 LEC »).

Il est intéressant de rappeler à toutes les personnes qui, bien qu'étant copropriétaires d'un bien immobilier (par exemple à la suite d'un héritage en faveur de plusieurs frères et sœurs), ne souhaitent pas rester dans cette situation de copropriété, que la loi leur reconnaît le droit d'y mettre fin, et qu'elles peuvent même demander la vente forcée du bien.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 2 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 12 mars 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Valence, rejetant l'inscription d'une mention préventive relative à un complément de convocation à l'assemblée générale d'une SA.

L'affaire concerne un associé minoritaire (détenant plus de 5 % du capital d'une SA) qui a pris connaissance, par le biais du BORME, de la convocation à l'assemblée générale des actionnaires de ladite SA, effectuée par l'intermédiaire du greffe du commerce, son mandat d'administrateur ayant expiré (cf. article 171 de la loi sur les sociétés de capitaux). Face à cette situation, l'associé minoritaire entend ajouter un point à l'ordre du jour de la convocation afin de discuter, outre la nomination d'un nouvel administrateur, de la dissolution de la société et de la nomination d'un liquidateur. Pour formaliser cet ajout à l'ordre du jour, l'associé minoritaire fait établir un acte notarié, en vertu duquel la société elle-même et la présidente de l'assemblée désignée à cet effet par le greffe du registre du commerce sont mises en demeure. Par ailleurs, et ultérieurement, l’associé minoritaire dépose au registre du commerce une demande, en vertu de l’article 104 du règlement du registre du commerce, visant à obtenir une inscription préventive de la publication d’un complément à la convocation d’une assemblée. Une fois cette demande présentée, le greffier refuse d'effectuer l'inscription préventive, en faisant valoir en substance que la demande a été formulée de manière incorrecte par l'associé minoritaire (puisqu'il l'a adressée à la société et à la présidente de l'assemblée désignée par le greffier du registre du commerce, alors que celle-ci n'est ni la convoquante de l'assemblée, ni investie de l'autorité nécessaire pour compléter la convocation).

Une fois le recours déposé, la Direction générale confirme la note d'évaluation et statue que, dans ce type de cas, lorsque la convocation à l'assemblée générale est émise par le greffier du registre du commerce en raison de la vacance du poste d'administrateur, si un associé minoritaire souhaite émettre une convocation complémentaire, il doit s'adresser au greffier du registre du commerce lui-même, afin que celui-ci prenne la décision qui s'impose conformément à la loi.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle Mme Cristina Requena Torrecillas, notaire à Barcelone, anime une session de formation sur la tokenisation des titres négociables.

Plus précisément, cette session est consacrée à l'analyse de la réforme de la loi sur le marché des valeurs mobilières et de la loi sur les sociétés de capitaux, et aborde l'impact pratique et sociétaire de la numérisation des instruments financiers. Il est important de garder cela à l'esprit, car la tokenisation des actifs (c'est-à-dire la représentation numérique d'actifs tels que les actions d'une SA, via un réseau blockchain) est déjà une réalité dans le droit commercial espagnol. Il convient de noter, par exemple, que des sociétés commerciales dont les actions sont directement tokenisées sur la blockchain sont déjà autorisées et enregistrées.

À consulter et à étudier en détail, car il s'agit d'une réalité qui, très bientôt, ne manquera pas de se généraliser dans la plupart des études notariales du pays.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante V2530-25, du 18 décembre, dans laquelle la Direction générale des impôts statue sur une consultation relative à la possibilité ou non d'appliquer l'exonération pour cession de résidence principale, sans réinvestissement, à une personne âgée de plus de 65 ans non résidente.

L'affaire concerne une personne physique âgée de plus de 65 ans, propriétaire de sa résidence principale en Espagne, où elle réside sans interruption depuis plus de 7 ans. En raison de son âge avancé, elle envisage de transférer sa résidence principale dans son pays d'origine (la France) et de vendre le logement qui lui sert de résidence en Espagne. Lors de cette vente, il est prévisible qu'il réalise une plus-value (due à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat), sans avoir l'intention de réinvestir le montant obtenu de cette cession dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. Il ajoute qu'il est probable que, du fait de son transfert de résidence, il cesse d'être résident fiscal en Espagne. Dans ce cas, après avoir analysé les faits présentés et la réglementation applicable, la DGT conclut que l'exonération pour la vente d'une résidence principale aux personnes âgées de plus de 65 ans ne s'applique pas aux non-résidents. Plus précisément, l'administration conclut que, la contribuable ayant le statut de non-résidente au moment de la cession, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et que, dans ce cadre, l'exonération prévue par l'IRPF pour les personnes âgées de plus de 65 ans n'est pas applicable. De même, l'exonération pour réinvestissement prévue par le TRLIRNR n'est pas applicable, étant donné que la contribuable déclare qu'elle n'affectera pas le montant à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.

Il convient d'en tenir compte lorsque nous fournissons des conseils fiscaux à nos clients dans le cadre de ce type d'opérations, qui sont susceptibles de se produire dans la pratique.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo en ligne dispensée par la Fondation Notariado, qui analyse cette fois-ci les résolutions essentielles de 2025 émises par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique.

La session est animée par M. José Castaño Casanova, notaire à Malaga, et M. José Castaño López, notaire à L’Hospitalet de Llobregat. Au cours de cette formation, diverses décisions très intéressantes rendues au cours de l’exercice écoulé sont analysées, telles que, entre autres, celles relatives aux changements d'affectation des biens immobiliers, à la fonction notariée de protection dans les options d'achat pouvant dissimuler un pacte de déchéance, à l'admissibilité des ventes à prix déterminable à terme, à l'identification des moyens de paiement dans une dation en paiement découlant d'un prêt antérieur, à l'extinction de la copropriété en tant que titre d'enregistrement, ou à la nature réelle de la licence de location de courte durée, entre autres. Vous trouverez ci-joint (ICI) la présentation PowerPoint de la session avec le résumé des aspects les plus pertinents de ces décisions.

À consulter, étudier et mettre en pratique dans le cadre d'opérations similaires conclues au sein de l'étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt très pertinent de la Cour suprême n° 423/2026, du 4 février, qui analyse le manque de transparence de la subrogation d'un prêt hypothécaire de promoteur immobilier lorsque le débiteur n'est pas correctement informé des conditions de taux d'intérêt du prêt faisant l'objet de la subrogation.

Plus précisément, la Cour suprême estime que, dans le cadre des subrogations de prêts hypothécaires accordés par des promoteurs immobiliers, si la banque n'a pas remis l'acte original ni informé le client des conditions (notamment en ce qui concerne l'IRPH), la clause relative aux intérêts est nulle pour manque de transparence. Cela permet de supprimer les intérêts du prêt hypothécaire et de récupérer ceux qui ont été payés. Ainsi, la Haute Cour estime qu'il ne suffit pas que l'acheteur déclare « connaître et accepter » le prêt du promoteur, mais qu'il est également nécessaire que la banque prouve qu'elle a remis la documentation précontractuelle et l'acte original. Si tel n'est pas le cas, si la clause relative au taux d'intérêt est déclarée nulle pour manque de transparence, le prêt hypothécaire devient sans intérêt (c'est-à-dire à 0 %) et la banque est tenue de rembourser tous les intérêts perçus, majorés des intérêts légaux.

Les établissements de crédit doivent en tenir compte lors de la conclusion de ce type d'opérations, tout comme les débiteurs qui, le cas échéant, auraient souscrit une subrogation dans ces conditions.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 609/2026, du 17 février, qui examine un cas dans lequel un fils, abusant d'une procuration générale que son père lui avait accordée il y a longtemps, « vide » de manière abusive et frauduleuse le patrimoine de son père au profit des enfants (dont lui-même).

Dans le cas présent, le fils utilise une procuration générale / « très étendue », qui lui a été accordée par son père (un veuf âgé de 90 ans), pour, à l'insu et sans l'autorisation de ce dernier, s'attribuer, ainsi qu'à ses frères et sœurs, l'ensemble du patrimoine immobilier de leur père (d'une valeur totale d'environ 2 millions d'euros). Cette manœuvre a lieu lorsque les enfants ont connaissance de l’intention du père de se remarier avec une autre femme, compte tenu des conséquences que cela pourrait avoir sur leurs droits successoraux. Une fois que le père a pris connaissance de ces faits, il demande judiciairement la nullité des donations, ce qui n’est pas admis en première instance, le tribunal compétent estimant que le fils mandataire avait agi dans le cadre des pouvoirs qui lui étaient conférés et dans l’intérêt du père mandant, afin de protéger son patrimoine de plusieurs millions. Toutefois, en deuxième instance, la Cour d'appel a infirmé le jugement, estimant que, dans cette affaire, l'action du fils ne visait pas à protéger le patrimoine du père, mais simplement à préserver ses droits successoraux, en recourant pour cela à un abus de pouvoir. La Cour suprême a confirmé cette thèse, en statuant que le mandataire (le fils) ne peut se prévaloir des limites formelles de la procuration pour agir à son propre profit ou à celui de tiers, sans le consentement du mandant et à son détriment, car agir de la sorte constitue un abus de la procuration conférée (articles 1718 et 1719 du Code civil).

Il convient d'y prêter une attention particulière dans les relations entre parents et enfants où ce type de pouvoirs généraux est accordé, car une utilisation abusive de ceux-ci peut entraîner de graves problèmes patrimoniaux et juridiques pour les parties concernées.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 23 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Madrid pour l'enregistrement d'un acte constitutif de société.

L'affaire trouve son origine dans un acte constitutif d'une SARL, dans lequel, parmi les différentes activités composant son objet social, figure celle du «commerce de détail d'articles médicaux et du commerce de gros de produits pharmaceutiques». De même, l'acte comprend une demande d'inscription partielle générique en vertu de l'article 63 du règlement du registre du commerce. Une fois l'acte présenté pour inscription, celui-ci est rejeté, car le greffier estime, à juste titre, que cette activité économique est limitée aux officines de pharmacie ou aux services de pharmacie hospitalière, conformément à la réglementation sectorielle applicable.

L'affaire est finalement portée devant la Direction générale, qui statue que, dans de tels cas (vicié par l'un des différents objets sociaux choisis qui n'est pas susceptible d'être inscrit), il appartient aux intéressés de décider « s'ils optent pour l'inscription sans ces activités ou pour la régularisation, sans qu'il soit possible de prétendre à l'application automatique de l'article 63.2 du règlement du registre du commerce, même si cela est prévu dans l'acte constitutif ». Par conséquent, dans ces cas, une demande individualisée d'inscription partielle sera nécessaire, qui se réfère expressément et spécifiquement à l'objet social, que ce soit dans le même document ou dans une rectification ultérieure de l'acte.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal 7/2026 du 20 mars, approuvant le Plan global de réponse à la crise au Moyen-Orient, en vertu duquel est prévue une modification de la loi sur la copropriété, plus précisément en ce qui concerne le régime des majorités requises pour décider de l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunication ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives.

Ainsi, plus précisément, l'article 17.3 de la LPH est modifié de telle sorte que, désormais, « l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunications régis par le décret-loi royal n° 1/1998 du 27 février relatif aux infrastructures communes dans les immeubles pour l'accès aux services de télécommunications, ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives, pourra être décidée, à la demande de tout propriétaire, par un tiers des membres de la copropriété représentant, à leur tour, un tiers des quotes-parts».

Comme on peut le constater, une réforme importante est donc introduite dans le régime des majorités requises pour approuver ce type de travaux ou de modifications ; désormais, il suffira qu'un tiers des copropriétaires vote en faveur de la proposition pour que celle-ci soit adoptée. Ce point doit être pris en compte par tous les professionnels du secteur et les propriétaires d'immeubles soumis au régime de la copropriété.

Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 22 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel la notaire Elena Cantos analyse la Consultation informative 443/25 de l'Agence fiscale de Catalogne sur le taux d'imposition applicable lorsque deux personnes physiques acquièrent à parts égales un immeuble entier de logements en Catalogne.

L'administration conclut que le taux de 20 % prévu pour la transmission d'un immeuble entier ne s'applique que lorsqu'il est acquis par une seule personne physique ou morale. Si deux personnes l'achètent conjointement, ce taux ne s'applique pas, sauf si l'une d'elles a le statut de grand détenteur.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême, chambre III du contentieux, n° 321/2026, du 5 février, qui établit une interprétation jurisprudentielle très importante concernant le coût du registre foncier pour les administrations publiques.

Dans cette décision, la Haute Cour confirme l'efficacité de la dixième disposition additionnelle de la loi 14/2013, en vertu de laquelle toute opération d'enregistrement, y compris la publicité formelle, sera exonérée du paiement des droits lorsque le responsable final du paiement de ceux-ci, conformément aux règles tarifaires, est l'une des administrations publiques suivantes (administration centrale, qui comprend l'État et les organismes de l'administration centrale ; communautés autonomes ; collectivités locales ; administrations de la sécurité sociale).

Jusqu'à présent, une vive controverse avait éclaté quant à savoir si cette disposition était en vigueur et donc applicable, controverse qui a désormais été tranchée par la Cour suprême dans l'affirmative, ce qui devrait avoir un impact considérable sur la gestion tarifaire de toutes les inscriptions effectuées en faveur des administrations publiques.

Dans le cas catalan, comme l'indique le jugement lui-même, il peut y avoir davantage de doutes juridiques à cet égard, une décision expresse de la Cour suprême étant encore attendue.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 1er octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la décision de la greffière de suspendre l'attribution de deux numéros du Registre unique des locations de courte durée au motif que les logements en question sont enregistrés au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif régional qui délivre la licence touristique.

Dans le cas présent, l'attribution d'un NRUA est demandée dans un cas où le logement est enregistré au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif. Face à cette situation, le registraire refuse l'attribution, considérant que pour l'octroi du NRUA, il est indispensable que la licence soit accordée au nom du titulaire actuel de l'enregistrement du bien immobilier et que celui-ci soit inscrit à son nom dans le registre touristique correspondant.

Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale révoque la note de qualification, considérant que l'autorisation régionale a un caractère réel, c'est-à-dire qu'elle est liée au bien immobilier en question et non à la personne à laquelle elle a été initialement accordée, ce qui permet l'octroi du NRUA sans obstacle majeur. À prendre en compte par les investisseurs immobiliers qui pourraient se trouver dans cette situation.

Le 17 février dernier, le gouvernement a approuvé l'avant-projet de loi organique sur l'intégrité publique (ICI ), qui, s'il est finalement approuvé par le pouvoir législatif, représentera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des participations sociales des SL. Ainsi, comme il ressort du texte de la future norme :

• Les sociétés à responsabilité limitée doivent tenirun registre des associés sous forme électronique, qui sera communiqué au registre du commerce correspondant au siège social.
• Ce registre mentionnera : a) La propriété initiale et les transferts successifs, volontaires ou forcés, des parts sociales. b) La constitution de droits réels ou de charges, y compris les gages sans dépossession. c) L'identification de la ou des personnes physiques ayant la qualité de propriétaire réel, conformément à la réglementation en vigueur en matière de prévention du blanchiment de capitaux.
• La transmission entre vifs ou pour cause de mort, ou la mise en gage de parts sociales, sera consignée dans le registre des associés de la sociétéau moyen d'un document électronique privé dont le contenu et le format standardisés auront été approuvés par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, et certifiés par les signatures électroniques qualifiées du cédant et de l'acquéreur. Ce document privé muni de signatures électroniques qualifiées doit mentionner la note d'expédition de l'inscription ou de l'annotation effectuée dans le registre de la section spéciale du registre du commerce.
• Toute transmission entre vifs, pour cause de mort ou forcée doit être inscrite dans le registre spécial du registre du commerce, et l'inscription aura un caractère constitutif. Jusqu'à l'inscription, l'acquéreur ou le titulaire du droit réel ne pourra exercer aucun droit à l'encontre de la société ou de tiers.
• La qualité de membre ne peut être reconnue qu'à la personne inscrite en tant que titulaire dans le registre spécial du registre du commerce.
• Le paiement de dividendes, le remboursement de contributions ou toute autre attribution patrimoniale n'aura d'effet libératoire que s'il est effectué en faveur de la personne figurant comme titulaire inscrit.

Comme on peut le constater, il faudra suivre de très près la procédure parlementaire relative à cette proposition, car si elle est adoptée, ce nouveau régime constituera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des parts sociales d'une société à responsabilité limitée, puisque leur transfert se fera au moyen d'un document privé muni d'une signature électronique (avec la perte de sécurité juridique que cela peut entraîner par rapport au système actuel d'acte authentique), et leur inscription au registre du commerce sera obligatoire.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 13 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification du conservateur des hypothèques n° 14 suspendant l'inscription d'un acte de changement d'usage et de déclaration de nouvelle construction pour cause d'ancienneté, autorisé par la notaire de Barcelone Mme María de Zulueta.

L'affaire découle d'un acte de changement d'affectation d'un local en logement, qui repose principalement sur un certificat d'habitabilité et un certificat d'architecte attestant l'usage résidentiel depuis 1994.

Le registraire titulaire et son suppléant émettent un avis négatif, car en Catalogne, conformément aux articles 187 et 218 de la loi sur le sol, ainsi qu'à l'article 30 du règlement sur la protection de la légalité urbanistique, un permis est requis pour le changement d'usage à des fins résidentielles.Après le dépôt du recours correspondant par le notaire, la Direction générale le rejette, confirmant la note de qualification, en ce sens que, comme la réglementation catalane exige effectivement le permis, il n'est pas possible d'inscrire le changement d'usage « par prescription » sans fournir l'autorisation administrative correspondante qui le permet.

Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 21 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun analyse la doctrine de la Cour suprême en matière d'augmentations injustifiées du patrimoine régies par l'article 39 de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Les cas de dons et de prêts entre membres d'une même famille sont analysés, en précisant que les transferts qui ne sont pas correctement justifiés peuvent être qualifiés de gains patrimoniaux injustifiés et être imposés sur la base générale de l'IRPF au taux marginal.

La session souligne l'importance de documenter toutes les opérations et met particulièrement en garde contre les prêts qui dissimulent des dons, très courants dans la pratique, même si à long terme, ils peuvent réserver de mauvaises surprises aux contribuables.

Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo en ligne très intéressante, dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation du Notariat, dans laquelle les notaires Micaela Pontones del Amo (notaire à Tembleque, Tolède) et Marcos Serrano Yáñez-Mingot (notaire à Horcajo de Santiago, Cuenca) abordent le thème intéressant des changements dans la configuration des parcelles cadastrales traités par le notaire.

Pour ce faire, ils utilisent la présentation ci-jointe (ICI), dans laquelle, dans une approche éminemment pratique, ils abordent les caractéristiques de cette procédure (applicable aux cas de rectification, de division de parcelle, de séparation, d'agrégation et de regroupement ou de remembrement), les aspects à prendre en compte dans la préparation de l'acte, les démarches à effectuer après la signature, les exigences du rapport de validation graphique, ainsi qu'une référence particulière à des cas pratiques concrets.

Session de formation très intéressante pour se tenir au courant de la manière dont les notaires, depuis nos cabinets, peuvent aider les citoyens à mettre à jour le cadastre de leurs propriétés et biens immobiliers afin qu'il corresponde à la réalité physique existante.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt n° 369/2026 de la Cour suprême, rendu le 9 février, dans lequel la troisième chambre contentieuse de la Haute Cour se prononce à nouveau sur un cas très courant dans la pratique, et qu'il est très important que les contribuables connaissent.

Le cas concret concerne l'achat d'un bien immobilier, pour lequel un financement hypothécaire est nécessaire, avec pour particularité que le prix d'achat est inférieur à la valeur d'expertise indiquée dans l'évaluation hypothécaire officielle (circonstance très courante dans la pratique).

L'intéressé déclare l'opération en prenant comme base imposable de l'ITP la valeur d'achat, face à quoi l'administration fiscale engage une procédure de vérification des valeurs, dans laquelle, sur la base de l'article 57.1 LGT, la valeur attribuée pour l'évaluation hypothécaire du bien immobilier est prise comme base, conformément aux dispositions de la législation hypothécaire.Après le dépôt du recours contentieux correspondant, la Cour suprême, en dernière instance, se prononce à nouveau en faveur du Trésor public dans cette affaire, considérant que cette procédure est valide et conforme à la loi, en particulier dans les cas où la différence de valeur est « significative ».

Il convient d'en tenir compte lors de l'acquisition d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, car dans la pratique, cette situation est très courante et franchement méconnue de nombreux citoyens, ce qui peut entraîner à l'avenir de nombreux désagréments si elle n'est pas connue à l'avance et gérée de manière adéquate, en particulier dans les cas où les différences sont « importantes ».

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification émise par le registraire central III (ci-après RMC), refusant une certaine réserve de dénomination.

Le cas part du principe qu'une société demande au RMC la réservation d'une série de dénominations sociales dans l'ordre suivant : « Grupo Getura, SL », « Grupo Empresarial Getura, SL », « Getura Corporación, SL », « Getura Enterprise, SL » et « Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL ». Le RMC délivre un certificat attestant que la deuxième des dénominations demandées (« Grupo Empresarial Getura ») n'est pas enregistrée, sans se prononcer expressément sur la première option demandée.

Face à cette situation, l'intéressé fait appel du refus, ce à quoi le registraire commercial s'oppose, arguant qu'il n'existe pas de qualification négative en tant que telle. Face à cet argument, la DG reconnaît qu'en effet, dans ces cas, il existe en réalité une qualification négative implicite (c'est-à-dire que si une attestation est délivrée conformément à la deuxième ou aux dénominations successives non enregistrées, cela signifie que les dénominations qui figurent en premier lieu sont évidemment refusées) de sorte que, dans une telle situation, il est évident que cette qualification négative peut faire l'objet d'un recours dans les mêmes conditions que tout autre refus d'inscription.

À prendre en compte par toute personne intéressée par la création d'une SL ou d'une SA qui se trouve dans cette situation.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 4 septembre 2025 (BOE du 5 décembre 2025) qui statue sur le recours formé contre le refus du registre foncier n° 4 de Barcelone d'inscrire un acte de dation en paiement.

L'affaire concerne une société qui reconnaît avoir une dette envers une autre société, précisant que cette dette résulte de divers prêts d'argent reçus antérieurement. Une liste des montants et des dates des prêts est jointe à l'acte, mais sans justification des moyens de paiement de ces prêts. En paiement de la dette reconnue, la société débitrice attribue à la créancière la propriété de deux biens immobiliers, qu'elle souhaite désormais inscrire au registre foncier.

Présenté à l'enregistrement, le greffier rejette le document, exigeant l'identification des moyens de paiement utilisés dans le contrat de prêt initial (articles 24 LN, 254.4 LH et 177 RN), au motif que, le prêt étant à l'origine de la dette qui s'éteint désormais avec la dation en paiement, le transfert effectif de l'argent doit être prouvé afin d'éviter les reconnaissances fictives qui échappent au contrôle du blanchiment d'argent.

Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale rejette celui-ci et confirme la note de qualification, confirmant que, dans ce type d'opérations, il est nécessaire de prouver les moyens de paiement, afin d'éviter la consécration d'opérations juridiques fictives qui masquent d'autres relations juridiques entre les parties ou qui sont susceptibles d'entraîner des comportements illicites dans le domaine du blanchiment d'argent.