Notes juridiques pratiques - Février 2026
1.- Dans un acte de dation en paiement d'une dette, il est nécessaire de justifier les moyens de paiement de la dette issue du prêt antérieur.
Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 4 septembre 2025 (BOE du 5 décembre 2025) qui statue sur le recours formé contre le refus du registre foncier n° 4 de Barcelone d'inscrire un acte de dation en paiement.
L'affaire concerne une société qui reconnaît avoir une dette envers une autre société, précisant que cette dette résulte de divers prêts d'argent reçus antérieurement. Une liste des montants et des dates des prêts est jointe à l'acte, mais sans justification des moyens de paiement de ces prêts. En paiement de la dette reconnue, la société débitrice attribue à la créancière la propriété de deux biens immobiliers, qu'elle souhaite désormais inscrire au registre foncier.
Présenté à l'enregistrement, le greffier rejette le document, exigeant l'identification des moyens de paiement utilisés dans le contrat de prêt initial (articles 24 LN, 254.4 LH et 177 RN), au motif que, le prêt étant à l'origine de la dette qui s'éteint désormais avec la dation en paiement, le transfert effectif de l'argent doit être prouvé afin d'éviter les reconnaissances fictives qui échappent au contrôle du blanchiment d'argent.
Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale rejette celui-ci et confirme la note de qualification, confirmant que, dans ce type d'opérations, il est nécessaire de prouver les moyens de paiement, afin d'éviter la consécration d'opérations juridiques fictives qui masquent d'autres relations juridiques entre les parties ou qui sont susceptibles d'entraîner des comportements illicites dans le domaine du blanchiment d'argent.
2 .- Comment procéder si le Registre central du commerce me refuse implicitement une dénomination demandée pour une nouvelle entreprise ?
Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification émise par le registraire central III (ci-après RMC), refusant une certaine réserve de dénomination.
Le cas part du principe qu'une société demande au RMC la réservation d'une série de dénominations sociales dans l'ordre suivant : « Grupo Getura, SL », « Grupo Empresarial Getura, SL », « Getura Corporación, SL », « Getura Enterprise, SL » et « Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL ». Le RMC délivre un certificat attestant que la deuxième des dénominations demandées (« Grupo Empresarial Getura ») n'est pas enregistrée, sans se prononcer expressément sur la première option demandée.
Face à cette situation, l'intéressé fait appel du refus, ce à quoi le registraire commercial s'oppose, arguant qu'il n'existe pas de qualification négative en tant que telle. Face à cet argument, la DG reconnaît qu'en effet, dans ces cas, il existe en réalité une qualification négative implicite (c'est-à-dire que si une attestation est délivrée conformément à la deuxième ou aux dénominations successives non enregistrées, cela signifie que les dénominations qui figurent en premier lieu sont évidemment refusées) de sorte que, dans une telle situation, il est évident que cette qualification négative peut faire l'objet d'un recours dans les mêmes conditions que tout autre refus d'inscription.
À prendre en compte par toute personne intéressée par la création d'une SL ou d'une SA qui se trouve dans cette situation.
3.- La Cour suprême confirme à nouveau que lors de l'achat d'un logement avec un prêt hypothécaire, la valeur d'expertise hypothécaire peut être utilisée comme référence pour l'imposition de l'ITP (impôt sur les transactions immobilières).
Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt n° 369/2026 de la Cour suprême, rendu le 9 février, dans lequel la troisième chambre contentieuse de la Haute Cour se prononce à nouveau sur un cas très courant dans la pratique, et qu'il est très important que les contribuables connaissent.
Le cas concret concerne l'achat d'un bien immobilier, pour lequel un financement hypothécaire est nécessaire, avec pour particularité que le prix d'achat est inférieur à la valeur d'expertise indiquée dans l'évaluation hypothécaire officielle (circonstance très courante dans la pratique).
L'intéressé déclare l'opération en prenant comme base imposable de l'ITP la valeur d'achat, face à quoi l'administration fiscale engage une procédure de vérification des valeurs, dans laquelle, sur la base de l'article 57.1 LGT, la valeur attribuée pour l'évaluation hypothécaire du bien immobilier est prise comme base, conformément aux dispositions de la législation hypothécaire.Après le dépôt du recours contentieux correspondant, la Cour suprême, en dernière instance, se prononce à nouveau en faveur du Trésor public dans cette affaire, considérant que cette procédure est valide et conforme à la loi, en particulier dans les cas où la différence de valeur est « significative ».
Il convient d'en tenir compte lors de l'acquisition d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, car dans la pratique, cette situation est très courante et franchement méconnue de nombreux citoyens, ce qui peut entraîner à l'avenir de nombreux désagréments si elle n'est pas connue à l'avance et gérée de manière adéquate, en particulier dans les cas où les différences sont « importantes ».
4.- Formation pratique notariale. Introduction au cadastre : modifications de la configuration de la parcelle cadastrale traitées au notaire.
Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo en ligne très intéressante, dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation du Notariat, dans laquelle les notaires Micaela Pontones del Amo (notaire à Tembleque, Tolède) et Marcos Serrano Yáñez-Mingot (notaire à Horcajo de Santiago, Cuenca) abordent le thème intéressant des changements dans la configuration des parcelles cadastrales traités par le notaire.
Pour ce faire, ils utilisent la présentation ci-jointe (ICI), dans laquelle, dans une approche éminemment pratique, ils abordent les caractéristiques de cette procédure (applicable aux cas de rectification, de division de parcelle, de séparation, d'agrégation et de regroupement ou de remembrement), les aspects à prendre en compte dans la préparation de l'acte, les démarches à effectuer après la signature, les exigences du rapport de validation graphique, ainsi qu'une référence particulière à des cas pratiques concrets.
Session de formation très intéressante pour se tenir au courant de la manière dont les notaires, depuis nos cabinets, peuvent aider les citoyens à mettre à jour le cadastre de leurs propriétés et biens immobiliers afin qu'il corresponde à la réalité physique existante.
5.- Flash Fiscal Virtuel 021. Augmentations injustifiées du patrimoine. Méfiez-vous des actifs qui « apparaissent de nulle part », car le fisc vous attendra au tournant.
Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 21 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun analyse la doctrine de la Cour suprême en matière d'augmentations injustifiées du patrimoine régies par l'article 39 de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Les cas de dons et de prêts entre membres d'une même famille sont analysés, en précisant que les transferts qui ne sont pas correctement justifiés peuvent être qualifiés de gains patrimoniaux injustifiés et être imposés sur la base générale de l'IRPF au taux marginal.
La session souligne l'importance de documenter toutes les opérations et met particulièrement en garde contre les prêts qui dissimulent des dons, très courants dans la pratique, même si à long terme, ils peuvent réserver de mauvaises surprises aux contribuables.
6.- Changement d'usage en raison de l'ancienneté. Attention, car il n'y a pas de prescription lorsque l'obtention d'un permis est exigée.
Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 23 septembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 13 janvier 2026), dans le recours formé contre la note de qualification du conservateur des hypothèques n° 14 suspendant l'inscription d'un acte de changement d'usage et de déclaration de nouvelle construction pour cause d'ancienneté, autorisé par la notaire de Barcelone Mme María de Zulueta.
L'affaire découle d'un acte de changement d'affectation d'un local en logement, qui repose principalement sur un certificat d'habitabilité et un certificat d'architecte attestant l'usage résidentiel depuis 1994.
Le registraire titulaire et son suppléant émettent un avis négatif, car en Catalogne, conformément aux articles 187 et 218 de la loi sur le sol, ainsi qu'à l'article 30 du règlement sur la protection de la légalité urbanistique, un permis est requis pour le changement d'usage à des fins résidentielles.Après le dépôt du recours correspondant par le notaire, la Direction générale le rejette, confirmant la note de qualification, en ce sens que, comme la réglementation catalane exige effectivement le permis, il n'est pas possible d'inscrire le changement d'usage « par prescription » sans fournir l'autorisation administrative correspondante qui le permet.
7.- Propriété des parts sociales d'une SL. Soyez très attentifs car, dans un avenir proche, leur inscription au registre du commerce pourrait devenir obligatoire.
Le 17 février dernier, le gouvernement a approuvé l'avant-projet de loi organique sur l'intégrité publique (ICI ), qui, s'il est finalement approuvé par le pouvoir législatif, représentera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des participations sociales des SL. Ainsi, comme il ressort du texte de la future norme :
- Les sociétés à responsabilité limitée doivent tenirun registre des associés sous forme électronique, qui sera communiqué au registre du commerce correspondant au siège social.
- Ce registre mentionnera : a) La propriété initiale et les transferts successifs, volontaires ou forcés, des parts sociales. b) La constitution de droits réels ou de charges, y compris les gages sans dépossession. c) L'identification de la ou des personnes physiques ayant la qualité de propriétaire réel, conformément à la réglementation en vigueur en matière de prévention du blanchiment de capitaux.
- La transmission entre vifs ou pour cause de mort, ou la mise en gage de parts sociales, sera consignée dans le registre des associés de la sociétéau moyen d'un document électronique privé dont le contenu et le format standardisés auront été approuvés par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, et certifiés par les signatures électroniques qualifiées du cédant et de l'acquéreur. Ce document privé muni de signatures électroniques qualifiées doit mentionner la note d'expédition de l'inscription ou de l'annotation effectuée dans le registre de la section spéciale du registre du commerce.
- Toute transmission entre vifs, pour cause de mort ou forcée doit être inscrite dans le registre spécial du registre du commerce, et l'inscription aura un caractère constitutif. Jusqu'à l'inscription, l'acquéreur ou le titulaire du droit réel ne pourra exercer aucun droit à l'encontre de la société ou de tiers.
- La qualité de membre ne peut être reconnue qu'à la personne inscrite en tant que titulaire dans le registre spécial du registre du commerce.
- Le paiement de dividendes, le remboursement de contributions ou toute autre attribution patrimoniale n'aura d'effet libératoire que s'il est effectué en faveur de la personne figurant comme titulaire inscrit.
Comme on peut le constater, il faudra suivre de très près la procédure parlementaire relative à cette proposition, car si elle est adoptée, ce nouveau régime constituera une véritable révolution dans le domaine de la propriété des parts sociales d'une société à responsabilité limitée, puisque leur transfert se fera au moyen d'un document privé muni d'une signature électronique (avec la perte de sécurité juridique que cela peut entraîner par rapport au système actuel d'acte authentique), et leur inscription au registre du commerce sera obligatoire.
8.- Numéro d'enregistrement unique de location (NRUA). Caractère réel de la licence régionale.
Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution du 1er octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 14 janvier 2026), dans le recours formé contre la décision de la greffière de suspendre l'attribution de deux numéros du Registre unique des locations de courte durée au motif que les logements en question sont enregistrés au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif régional qui délivre la licence touristique.
Dans le cas présent, l'attribution d'un NRUA est demandée dans un cas où le logement est enregistré au nom d'une personne autre que celle qui figure comme titulaire dans le registre administratif. Face à cette situation, le registraire refuse l'attribution, considérant que pour l'octroi du NRUA, il est indispensable que la licence soit accordée au nom du titulaire actuel de l'enregistrement du bien immobilier et que celui-ci soit inscrit à son nom dans le registre touristique correspondant.
Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale révoque la note de qualification, considérant que l'autorisation régionale a un caractère réel, c'est-à-dire qu'elle est liée au bien immobilier en question et non à la personne à laquelle elle a été initialement accordée, ce qui permet l'octroi du NRUA sans obstacle majeur. À prendre en compte par les investisseurs immobiliers qui pourraient se trouver dans cette situation.
9.- Arrêt important de la Cour suprême concernant les registres fonciers. L'enregistrement est « gratuit » pour l'administration.
Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême, chambre III du contentieux, n° 321/2026, du 5 février, qui établit une interprétation jurisprudentielle très importante concernant le coût du registre foncier pour les administrations publiques.
Dans cette décision, la Haute Cour confirme l'efficacité de la dixième disposition additionnelle de la loi 14/2013, en vertu de laquelle toute opération d'enregistrement, y compris la publicité formelle, sera exonérée du paiement des droits lorsque le responsable final du paiement de ceux-ci, conformément aux règles tarifaires, est l'une des administrations publiques suivantes (administration centrale, qui comprend l'État et les organismes de l'administration centrale ; communautés autonomes ; collectivités locales ; administrations de la sécurité sociale).
Jusqu'à présent, une vive controverse avait éclaté quant à savoir si cette disposition était en vigueur et donc applicable, controverse qui a désormais été tranchée par la Cour suprême dans l'affirmative, ce qui devrait avoir un impact considérable sur la gestion tarifaire de toutes les inscriptions effectuées en faveur des administrations publiques.
Dans le cas catalan, comme l'indique le jugement lui-même, il peut y avoir davantage de doutes juridiques à cet égard, une décision expresse de la Cour suprême étant encore attendue.
10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Taux d'imposition lors de l'achat d'un immeuble entier en Catalogne
Lien joint (ICI) vers le Flash Fiscal Virtual numéro 22 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, dans lequel la notaire Elena Cantos analyse la Consultation informative 443/25 de l'Agence fiscale de Catalogne sur le taux d'imposition applicable lorsque deux personnes physiques acquièrent à parts égales un immeuble entier de logements en Catalogne.
L'administration conclut que le taux de 20 % prévu pour la transmission d'un immeuble entier ne s'applique que lorsqu'il est acquis par une seule personne physique ou morale. Si deux personnes l'achètent conjointement, ce taux ne s'applique pas, sauf si l'une d'elles a le statut de grand détenteur.
