Notes juridiques pratiques - Décembre 2025

1.- Fonction notariale dans les MASC

Ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation dispensée par la Fondation Notarial, au cours de laquelle Mme Concepción Pilar Barrio Del Olmo, présidente de la Fondation Notarial et du Conseil général du notariat, donne une leçon magistrale sur le rôle des notaires dans les célèbres et novateurs MASC (ou moyens appropriés de résolution des litiges).

Comme on le sait, depuis quelques mois, avec l'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025 du 2 janvier relative aux mesures en matière d'efficacité du service public de la justice, pour que la plupart des actions civiles et commerciales soient admises à être traitées, il est obligatoire d'avoir préalablement tenté de résoudre le conflit existant par le biais d'un MASC.

Dans ce domaine, les notaires peuvent jouer un rôle très important, principalement par le biais de la médiation et de la conciliation notariales. À consulter et à étudier par tous les officiers, car il s'agit sans aucun doute d'un sujet qui va prendre de l'importance dans les mois et les années à venir.

2.- Passer de 4 copropriétaires à 2 ne constitue pas une extinction de copropriété, ce qui a des conséquences fiscales importantes.

Ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante de la Direction générale des impôts n° V1522-25, du 21 août, qui part du cas d'un bien immobilier hérité par 4 frères à hauteur de 25 % chacun et dans lequel il est demandé quel serait le traitement fiscal d'une opération consistant en la possibilité pour deux d'entre eux de quitter la communauté, les deux autres frères se voyant attribuer respectivement les 25 % qui leur appartenaient, le bien immobilier restant ainsi en copropriété à 50 % pour les deux autres frères.

Dans le cas présent, l'organe administratif consultatif considère que, compte tenu des circonstances, il n'y aura pas de dissolution de la communauté de biens, car le fait que le bien immobilier ne soit pas attribué à une seule personne fait que la communauté de biens persiste (elle passe simplement de 4 copropriétaires à 2), ce qui rend impossible d'imposer cette opération comme une extinction de copropriété au sens habituel (c'est-à-dire, dans le cas catalan, à 1,5 % au titre des droits d'enregistrement).

Il s'agit donc simplement d'une acquisition par les copropriétaires qui restent dans la communauté du pourcentage de copropriété des copropriétaires qui la quittent. Ainsi, s'il s'agit d'une transaction onéreuse, l'opération sera soumise à l'ITP (dans sa modalité TPO), tandis que s'il s'agit d'une transaction lucrative, il s'agirait d'une donation soumise à l'impôt sur les successions et les donations.

3.- Pour installer un chargeur électrique pour véhicules dans votre place de parking communautaire, il vous suffit d'en informer préalablement la communauté.

Ci-joint (ICI) un arrêt récent et très intéressant de la Cour suprême, à savoir l'arrêt STS 1745/2025 du 1er décembre, dans lequel la haute cour analyse les conditions à remplir lorsqu'un voisin, propriétaire d'une place de parking communautaire, achète une voiture électrique et doit installer un chargeur pour son nouveau véhicule sur sa place de parking.

Dans son arrêt, la Haute Cour statue que l'installation d'une borne de recharge pour véhicules électriques à usage privé dans le parking d'un immeuble en copropriété, à condition qu'elle soit située sur une place individuelle du garage commun, ne nécessite aucune autre condition que sa communication préalable à la copropriété, c'est-à-dire qu'il n'est pas nécessaire que la question soit votée lors d'une assemblée des copropriétaires ni qu'un accord favorable soit obtenu.

En particulier, la Cour suprême statue que même si le câblage destiné à l'alimentation électrique passe en tout ou en partie par des éléments communs ou doit y être fixé, l'autorisation de la communauté n'est pas nécessaire, sauf s'il y a une atteinte inutile ou disproportionnée à ces éléments communs ou si cela peut causer un préjudice aux autres copropriétaires.

4.- Rectification de la description des logements d'un immeuble et changement d'usage à des fins touristiques. Nous sommes face à deux faits imposables qui devront être imposés en conséquence.

Ci-joint (ICI) le lien vers le Flash Fiscal n° 18 du Collège notarial de Catalogne, dans lequel le notaire de Cubelles, M. Tomàs Viña, analyse une résolution de la DGT (plus précisément la 1727/2025) relative à la rectification de la répartition des logements dans un immeuble sans division horizontale et au changement d'usage à des fins touristiques.

Dans ce cas, la Direction générale des impôts considère qu'il s'agit de deux actes juridiques distincts (d'une part, la rectification de la description et, d'autre part, le changement d'usage à des fins touristiques), ce qui implique l'existence de deux faits imposables à des fins fiscales.

D'une part, la rectification de la distribution interne est considérée comme une modification des travaux soumise à l'AJD, en prenant comme base imposable le coût des travaux d'aménagement nécessaires pour adapter les espaces et, d'autre part, le changement d'usage des logements à des fins touristiques est également soumis à l'AJD, avec la particularité que la DGT fixe comme base imposable la valeur totale du bien immobilier.

5.- Contestation des qualifications des greffiers devant les tribunaux. Portée du travail des tribunaux et leur relation avec la qualification du greffier.

Ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 1215/2025, du 5 septembre, qui traite, face à une qualification négative du conservateur, de l'importance de la différence de portée entre les recours devant la DGSJFP et les contestations judiciaires devant les tribunaux civils.

Il convient donc de rappeler et de garder à l'esprit que, face à une qualification négative d'un conservateur, le recours administratif devant la Direction générale ne porte que sur les questions directement liées à la qualification du conservateur, toute autre prétention fondée sur des motifs ou des documents autres que ceux dont disposait le conservateur au moment où il a procédé à cette qualification étant rejetée (art. 326 LH).

En revanche, dans le cas d'un contrôle par les juges civils (art. 328 LH), leur champ de compétence est plus large, de sorte qu'ils peuvent prendre en considération des moyens de preuve et des informations dont le conservateur du registre ne disposait pas à l'époque. Ainsi, dans le cadre d'un procès visant à déterminer le bien-fondé ou non de la qualification négative du conservateur du registre, le juge peut prendre en compte non seulement les éléments propres à la procédure administrative (essentiellement l'acte qualifié), mais aussi tout autre élément susceptible d'avoir une incidence directe sur l'inscription ou l'annotation demandée et refusée, les parties pouvant apporter à la procédure civile tous les documents et autres preuves qu'elles jugent opportuns (même s'ils n'étaient pas à la disposition du conservateur à l'époque) pour faire valoir leur demande.

Il est important de tenir compte de la stratégie procédurale à suivre en cas d'évaluation négative du registre foncier, du registre du commerce ou du registre des biens mobiliers.

6.- ITP de 20 % pour les grands détenteurs en Catalogne. Résolution des doutes par la Direction générale des impôts catalane.

Ci-joint (ICI) la toute récente consultation 404/25 de la Direction générale des impôts et des jeux de la Generalitat de Catalogne, qui répond à une série de questions d'interprétation concernant l'application du taux d'imposition de 20 % de l'ITP (impôt sur les transactions immobilières) à l'acquisition de biens immobiliers par de grands propriétaires, conformément aux dispositions du décret-loi catalan 5/2025 du 25 mars.

La consultation soulevée permet de répondre à de nombreuses questions très intéressantes. À titre d'exemple :

• Si plusieurs biens sont acquis dans le cadre d'un même acte notarié, le barème s'appliquera individuellement à chaque bien, même dans le cas de liens ob rem (c'est-à-dire que les valeurs de chaque bien ne sont pas cumulées pour créer une base imposable unique).
• En ce qui concerne la qualification de grand détenteur, il faudra tenir compte des biens immobiliers détenus par chaque personne physique ou morale de manière différenciée, sans que cela puisse affecter indirectement les associés de ces entreprises (ainsi, une personne physique qui est associée d'une société considérée comme un grand détenteur ne sera pas considérée en soi comme un grand détenteur, car les biens immobiliers sont la propriété de la société et non de l'associé personne physique).
• Dans le cas où le statut de grand propriétaire est déterminé par la superficie en mètres carrés de surface construite à usage résidentiel que possède le contribuable, dans le cas d'acquisitions de maisons individuelles, il sera possible d'exclure du calcul les mètres carrés destinés à d'autres usages que le résidentiel (tels que garages, débarras, etc.).
• L'achat d'un bien immobilier sans certificat d'habitabilité (comme un studio) ou dont le certificat est périmé ne peut entraîner le refus de la condition de logement du bien immobilier. Par conséquent, cela ne peut empêcher l'application du taux majoré de 20 % si l'acquéreur est un grand propriétaire.
• Dans le cas exceptionnel où le taux majoré de 20 % s'applique lorsque l'acquisition du bâtiment est destinée à couvrir les besoins en logement de l'acquéreur et de sa famille, le deuxième degré de parenté n'inclut pas les parents par alliance (cela s'applique uniquement aux parents par le sang).

7.- En Catalogne, il est possible qu'un seul cohéritier remette un legs.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4369/2025, du 1er août (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre la décision négative d'un conservateur des hypothèques, en vertu de laquelle est suspendue l'inscription d'un acte d'acceptation d'héritage et de remise de legs par un cohéritier, sans la participation de l'autre.

Dans le cas présent, une mère fait son testament, désignant ses deux enfants comme héritiers, répartissant l'héritage en deux lots importants, un pour chacun d'eux, et ordonnant en outre une série de legs. À la mort de la dame, l'un d'eux, en tant que cohéritier, a signé un acte d'acceptation de succession et de remise des legs, en vertu duquel la nue-propriété de 5 propriétés a été transférée à ses 4 enfants (les légataires). Lorsque l'acte a été présenté pour enregistrement, le greffier a refusé l'enregistrement, arguant que pour que la remise des legs soit valable, la présence de l'autre cohéritier était nécessaire (art. 427-22.3 CCCat), sauf si celui-ci avait renoncé à l'héritage.

Après avoir déposé le recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, estimant que ni l'acte d'acceptation et de remise des legs, ni aucun autre document ne permettaient de conclure que la remise des legs effectuée par un seul des cohéritiers avait porté préjudice à l'autre cohéritier qui n'était pas présent lors de ladite remise, et que, même si tel avait été le cas, la loi prévoyait des mécanismes pour protéger les droits de l'autre cohéritier.

8.- Attention lors de la mise en place de restrictions dans les statuts de la communauté afin d'éviter les appartements touristiques et autres. Si les choses ne sont pas bien faites, nous pourrions avoir des surprises.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution JUS/4368/2025, du 19 septembre (publiée dans le DOGC du 3 décembre) de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalogne, qui statue sur un recours formé contre le refus d'un conservateur des hypothèques d'attribuer un numéro d'enregistrement unique de location de courte durée à un bien immobilier dont le propriétaire en fait la demande. Il s'agit plus précisément d'un cas dans lequel le propriétaire du bien immobilier demande l'attribution de ce numéro d'enregistrement unique afin d'exercer une activité de location de courte durée non touristique (c'est-à-dire la « location saisonnière » pour des raisons professionnelles, d'études, etc. qui est réglementée par la LAU). Il convient de rappeler que, depuis quelques mois, pour pouvoir exercer certaines formes de location immobilière, il est nécessaire de disposer de ce numéro d'enregistrement unique, conformément aux dispositions du décret royal 1312/2024.

Le refus du registraire se fonde sur une prétendue interdiction des statuts de la communauté, dont l'article 25 stipule en effet que « les entités privatives qui composent la communauté ne peuvent en aucun cas être utilisées comme école, académie, auberge, logement à usage touristique, bed & breakfast, pension, hôtel ou toute autre forme analogue ». Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale catalane a révoqué la note de qualification, considérant que la location saisonnière est une forme de location prévue par la LAU (loi sur la location urbanistique), de sorte que si la communauté des propriétaires avait voulu l'interdire, elle aurait dû l'inclure expressément dans la liste des activités non autorisées dans ses statuts, mais comme cela n'est pas le cas (ce type de location n'est pas expressément mentionné), il n'existe aucun obstacle à l'exercice de cette location saisonnière et, par conséquent, à l'obtention du numéro d'enregistrement unique demandé.

Il convient de garder cela à l'esprit lors de la rédaction des statuts des communautés de propriétaires et/ou de leurs modifications, car il est très important de prêter attention aux détails de ce qui est recherché, sinon cela pourrait entraîner des résultats indésirables pour la majorité des propriétaires.

9.- Instruction relative à la vérification de la valeur des biens immobiliers pour 2026

Ci-joint (ICI) le lien vers l'instruction relative à la vérification de la valeur des biens immobiliers pour l'année 2026, en Catalogne, et pour les actes soumis à l'ITP, l'AJD et l'ISD, lorsque les biens immobiliers en question n'ont pas de valeur de référence. Vous trouverez également ci-joint (ICI) un lien vers la circulaire fiscale n° 8 du Collège notarial de Catalogne, qui résume les principaux aspects à prendre en compte dans ces cas.

Il est notamment précisé que seront vérifiés en priorité les cas où la valeur déclarée est inférieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients correcteurs applicables) ainsi que les cas où, même si la valeur déclarée est supérieure à la valeur cadastrale (corrigée des coefficients), celle-ci ne correspond pas aux caractéristiques physiques/urbaines du bien immobilier, ainsi que dans le cas de biens singuliers d'une valeur supérieure à 1 000 000 d'euros.

Dans ces cas, il est indiqué que la procédure de vérification sera essentiellement fondée sur l'avis d'un expert technique de l'administration (art. 57.1 LGT). À prendre en compte pour toutes les opérations effectuées à compter du 1er janvier 2026 où ces circonstances se produisent.

10.- Accords parasociaux et unanimité. Jurisprudence pertinente de la Cour suprême.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très pertinent et récent de la Cour suprême n° 1.713/2025, du 26 novembre, dans lequel la Haute Cour se prononce sur la validité des pactes d'associés (ou parasociaux) qui introduisent des règles d'unanimité ou de majorité renforcée pour la validité des accords adoptés.

Concrètement, l'affaire concerne une société à responsabilité limitée dans laquelle, en cas de besoin, un nouvel associé (détenant 15 %) est admis, qui accorde également un prêt participatif à la société, puis signe un pacte d'actionnaires en vertu duquel une majorité renforcée de 90 % est introduite pour adopter certaines décisions clés pour la société, telles que la modification des statuts, la distribution des dividendes, l'approbation du plan d'affaires ou la politique salariale des dirigeants. Au bout d'un certain temps, l'actionnariat de la société change, ce qui entraîne une situation de blocage de la société, qui aboutit finalement à une procédure judiciaire.

Dans son arrêt, la Cour suprême concentre le débat juridique sur l'interprétation de l'article 200 LSC (qui permet l'introduction de majorités renforcées sans atteindre l'unanimité) dans son application aux pactes d'actionnaires, en concluant qu'en effet, dans les pactes d'actionnaires, une clause exigeant l'unanimité pour l'adoption des accords n'est pas admissible, mais que celles qui exigent une majorité renforcée (même de 90 % comme c'est le cas ici) sont admissibles, même si cela finit par bloquer la société, à condition bien sûr que ces limitations aient été librement acceptées par les associés dans le pacte signé.