Notes juridiques pratiques - novembre 2025
1.- Webinots : Le notariat et la tokenisation des actifs...dont les actifs immobiliers.
En annexe (ICI) lien vers le webinots 79 de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, analyse en profondeur le nouveau phénomène de la tokenisation des actifs, y compris les biens immobiliers, en soulignant comment cette nouvelle réalité peut affecter le domaine notarial et quelles sont les implications pratiques qu'elle a pour les professionnels du secteur.
En bref, la tokenisation immobilière est le processus de fractionnement de la propriété d'un actif immobilier en jetons numériques qui sont enregistrés sur une blockchain, ce qui permet aux investisseurs d'acheter et de vendre des parties fractionnées de la propriété de manière plus accessible, d'augmenter la liquidité du marché et de faciliter l'investissement immobilier en permettant une participation avec un capital plus faible.
La conférence aborde fondamentalement les défis futurs présentés par cette nouvelle technologie et la manière dont elle s'intègre dans notre système juridique et dans l'institution de l'office notarial. Il s'agit d'une vision très intéressante pour se tenir au courant des nouvelles tendances technologiques qui ne manqueront pas d'arriver tôt ou tard dans notre pays avec une grande intensité.
2 - Est-il possible d'immatriculer un bien avec un double titre accordé le même jour ?
En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 juillet 2025 (BOE du 27 octobre 2025), qui résout un cas relatif à l'immatriculation d'un bien au moyen d'un acte d'extinction de la copropriété précédé d'un acte d'acceptation et d'adjudication de la succession.
Dans le cas en question, 3 personnes ont signé un acte d'acceptation d'héritage (de certains des défunts décédés depuis plus d'un an) et, le même jour, avec le protocole suivant du même notaire, un acte d'extinction de la copropriété a été signé consécutivement, l'un d'entre eux se voyant attribuer un bien spécifique. Au moyen de ces deux documents, le détenteur actuel du titre de propriété entend immatriculer le bien au registre foncier sous la protection des dispositions de l'article 205 de la loi sur les hypothèques (exigence du double titre). Lorsque le document est présenté pour enregistrement, il est qualifié négativement, le registre foncier considérant que, bien que formellement l'exigence du double titre (requise par l'article 205 de la loi sur les hypothèques) ait été remplie, la simultanéité des deux titres indique qu'ils ont été rédigés "ad hoc" pour obtenir des titres d'immatriculation.
Sur recours, la direction générale a révoqué la note de qualification, considérant qu'en l'espèce (plus d'un an s'étant écoulé entre le décès du défunt à l'origine de la succession et l'octroi de l'acte de transfert ultérieur, à savoir la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents présentés pour la qualification que cela a été fait en fraude de la loi, le fait que l'acte antérieur ait été octroyé le même jour que le titre de transfert de la propriété, la dissolution de la copropriété), il ne peut être déduit des documents soumis à qualification que cela a été fait en fraude de la loi, car le fait que le titre de propriété antérieur ait été délivré le même jour que le titre de propriété ne suffit pas à détruire la présomption de véracité qui en découle conformément à l'article 17 bis de la loi sur le notariat.
3 - Location d'un bien immobilier. La clause qui permet au locataire de prolonger indéfiniment le contrat de location est valable.
En annexe (ICI) un récent et très intéressant arrêt de la Cour suprême, plus précisément le STS 4240/2025, du 7 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse, dans le cadre d'une procédure d'expulsion pour cause d'expiration du terme, la validité d'une clause contractuelle de prolongation indéfinie pour des années successives, obligatoire pour le bailleur et facultative pour le locataire, dans un contrat de bail d'habitation conclu après l'entrée en vigueur de la LAU de 1994.
La Cour Suprême, dans une longue décision, reconnaît l'applicabilité du principe de l'autonomie des parties (art. 1255 Cc), en vertu duquel il est possible de convenir de périodes de prolongation plus longues que celles établies par la loi, à condition que les droits du locataire soient respectés (c'est-à-dire que la clause soit bénéfique et non préjudiciable) et, dans tous les cas, avec une limite de durée fixée pour la vie même du locataire.
De même, la Haute Cour a jugé que l'accord lie le nouvel acquéreur du bien, même s'il a été conclu entre l'ancien propriétaire et le locataire en question. Important pour les investisseurs qui envisagent d'acheter des biens loués, afin de mesurer les conséquences juridiques des clauses existantes dans les contrats de location de ces biens.
4.- Webinots : Imposition des donations à cause de mort et des pactes successoraux d'attribution particulière
En annexe (ICIÍ) lien vers une session de formation vidéo, offerte par le notaire public d'Esplugues de Llobregat M. José Vicente Galdón, où il analyse en profondeur la fiscalité des donations mortis causa et des pactes successoraux d'attribution particulière.
Une session très intéressante pour présenter un sujet complexe, avec une disparité de critères administratifs et jurisprudentiels, en particulier dans la sphère civile catalane, qui dispose de ses propres institutions dans ce domaine.
Il convient également de souligner qu'il s'agit d'un sujet d'actualité, compte tenu de l'importance croissante des questions successorales dans une société vieillissante. Il convient de le consulter et de l'étudier en détail, afin de pouvoir fournir des conseils de qualité aux clients de l'office notarial qui souhaitent formaliser des opérations de cette nature.
5.- Le grand détenteur personne physique ne doit pas notifier la vente à l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña aux fins de l'exercice du droit de préemption de l'administration.
En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3997/2025, du 16 octobre, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (publiée dans le DOGC du 6 novembre), qui résout un cas relatif à la vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est un grand détenteur qui est une personne physique, et que la cession est formalisée sans que l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña en soit informée, afin qu'elle puisse choisir d'exercer le droit de préemption de l'administration établi à l'article 6 du décret-loi catalan 2/2025, du 25 février.
Une fois le document présenté pour enregistrement, le Registre foncier l'a qualifié négativement, arguant que, pour qu'il soit valablement enregistré, il est nécessaire d'accréditer la communication pertinente à l'organe administratif catalan responsable du logement, puisque, selon l'interprétation du Registre, ces opérations (vente d'un grand détenteur individuel) sont soumises au droit de premier refus et aux droits de préemption de l'administration catalane.
En appel, la Direction générale de Catalogne a révoqué la note de qualification en indiquant que, dans le cas concret, la question qui se posait était de savoir si le droit de préemption en faveur de l'administration de la Generalitat s'appliquait aux cessions de logements réalisées par des personnes physiques qui sont de grands porteurs, et que la réponse à cette question était négative, puisque la réglementation actuellement en vigueur établit que le droit de préemption en faveur de la Generalitat dans les cessions réalisées par de grands porteurs exige que le cédant soit une personne morale.
6.- Méfiez-vous des administrateurs d'entreprise. Une mauvaise action lorsque l'entreprise est déficitaire peut vous faire perdre tous vos biens.
En annexe (ICI) un arrêt très récent de la Cour suprême, plus précisément le STS 4685/2025, du 29 octobre, dans lequel la haute cour résout une affaire relative à la responsabilité personnelle des administrateurs pour les dettes de l'entreprise.
Dans ce cas précis, il s'agit d'une SL, avec un capital social de 3.006 €, qui se trouve depuis des années dans une situation économique grave (pertes soutenues au fil du temps et, par conséquent, actifs nets bien inférieurs à la moitié de son capital social, même dans certains derniers exercices négatifs de plus de 100.000 €), ce qui conduit à la dissolution conformément à l'article 363.1. e) de la loi sur les sociétés de capitaux, qui, cependant, n'est pas promue par les administrateurs.Parallèlement, la société passe un contrat avec une tierce entreprise pour l'installation de panneaux photovoltaïques dans le bâtiment industriel dont elle est propriétaire, en violation des obligations de paiement assumées dans ce contrat, ce qui conduit finalement à l'existence d'une dette (reconnue judiciairement) avec l'entreprise d'installation électrique de plus de 700.000 €. Cette société, face à l'impossibilité de recouvrer la dette avec les ressources de la société débitrice, a intenté une action en responsabilité solidaire contre les administrateurs de la société, afin qu'ils soient responsables sur leurs biens des dettes sociales générées.
Les tribunaux confirment en l'espèce qu'en cas de non-respect par les administrateurs de leur obligation de promouvoir la dissolution de la société en temps utile (convocation de l'assemblée générale dans les deux mois pour adopter la résolution de dissolution ou suppression de la cause de dissolution ex. Article 365 LSC), ils sont responsables des obligations de la société postérieures à la survenance de la cause légale de dissolution, telle que déterminée par l'article 367 LSC, c'est-à-dire qu'ils seront obligés de payer de leur poche des dettes qui ne sont pas les leurs (elles sont celles de la société), en raison de la faute de "ne pas avoir fait les choses correctement" et d'avoir favorisé la dissolution de la société au vu de sa grave situation économique.
A garder à l'esprit dans les conseils que nous donnons à nos clients lors de la constitution de sociétés ou de l'accès à des postes dans les organes de direction de sociétés commerciales, car les conséquences d'une erreur peuvent être très graves pour les personnes qui assument ces responsabilités.
7.- La pension de veuve et de veuf et la pension de partenaire non marié. La Cour suprême exige que les choses soient faites correctement pour pouvoir bénéficier de la pension
En annexe (ICI) un arrêt récent de la Cour suprême, en particulier le STS 944/2025, du 16 octobre, qui établit une jurisprudence pertinente sur les pensions de veuve et de veuf et les couples non mariés.
L'affaire concerne une femme qui vivait avec son partenaire depuis de nombreuses années et avait deux enfants en commun, mais n'avait pas formalisé leur partenariat stable comme l'exige la loi. Après le décès, le partenaire survivant a demandé une pension de veuve, qui lui a été refusée au motif que le concubin n'avait pas officialisé son partenariat, interprétation confirmée par la Cour suprême.Ainsi, dans l'arrêt susmentionné, la Haute Cour réitère sa doctrine en rappelant que, dans le cas des couples non mariés, pour bénéficier de la pension de veuve ou de veuf en cas de décès de l'un des partenaires, il ne suffit pas de prouver qu'ils vivent ensemble depuis longtemps ou qu'ils ont des enfants en commun, mais que le couple doit être formellement constitué, par inscription au registre correspondant des couples non mariés ou par un acte public, au moins deux ans avant le décès.
Il est très important pour les couples non mariés de tenir compte de cette réalité, de faire les choses correctement, de s'adresser à un notaire, d'officialiser leur relation et d'être ainsi dûment couverts juridiquement contre les éventualités futures qui pourraient survenir.
8.- Déclaration d'extension de bâtiment neuf en raison de l'ancienneté d'un grenier dans un appartement. Conditions d'enregistrement
En annexe (ICI) lien vers la Résolution de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique du 31 juillet 2025 (BOE du 30 octobre 2025), qui résout un cas relatif à un acte d'extension de la nouvelle construction pour cause d'âge concernant un grenier inséré dans un appartement faisant l'objet d'une propriété horizontale.
Il s'agit d'une situation très courante dans les immeubles anciens des grandes villes, où certains appartements disposent d'un grenier privé qui n'est pas déclaré et enregistré au registre foncier. Lorsque la vente est envisagée, l'évaluation de l'hypothèque de l'acheteur indique normalement cette situation comme un facteur de conditionnement, ce qui oblige le vendeur à essayer de régulariser la situation afin de pouvoir formaliser la vente au prix du marché et de faire en sorte que la banque de l'acheteur finance l'ensemble de l'opération une fois que le facteur de conditionnement a été résolu.
Pour ce faire, il est nécessaire de déclarer la nouvelle construction en raison de l'ancienneté du grenier, avec deux conditions requises, comme l'a résolu la Direction générale dans ce cas, à savoir, avoir l'accord de la communauté de propriétaires qui le permet (qui ne doit pas être unanime, une majorité de 3/5 des LPH ou la majorité prévue dans la réglementation régionale correspondante suffira) et, deuxièmement, avoir un certificat du technicien compétent accréditant l'ancienneté de la construction, sans qu'il soit nécessaire d'accréditer que l'utilisation n'est pas contraire à l'urbanisme.
9.- Achat et vente de biens immobiliers avec paiement en crypto-monnaies. À des fins fiscales, cela sera considéré comme un échange
En annexe (ICI) un lien vers la consultation contraignante V0935-25 de la Direction générale des impôts, dans laquelle le contribuable indique qu'il envisage de vendre un bien immobilier en échange de crypto-monnaies. Plus précisément, la contrepartie serait payée en bitcoins. La vente serait réalisée indépendamment de l'activité économique éventuellement exercée par le contribuable.
Pour résoudre la question, la DGT part du principe que, conformément au règlement (UE) 2023/1114, les crypto-actifs (article 3.1.5) peuvent être définis comme " une représentation numérique de la valeur d'un droit qui peut être transférée et stockée électroniquement, au moyen d'une technologie d'enregistrement distribué ou d'une technologie similaire ".Cela étant, du point de vue de l'impôt des personnes physiques, le Centre des impôts a considéré, dans diverses consultations contraignantes (V0999-18, V1149-18 et V1948-21, entre autres), les monnaies virtuelles ou crypto-monnaies comme des actifs incorporels, de sorte que, cela étant, la vente d'un bien en échange d'un montant de crypto-monnaies constitue un échange, conformément à l'article 1.538 du Code civil.
Par conséquent, conformément à l'article 23 du Règlement IPT, dans les échanges de biens ou de droits, chaque échangeur sera imposé sur la valeur prouvée de ceux acquis, de sorte que, dans le cas en consultation, et étant considérées les monnaies virtuelles ou cryptocurrencies comme des biens incorporels, l'opération en question constitue un échange dans les termes établis à l'article 1538 du Code civil. Par conséquent, en matière de fiscalité indirecte, et s'agissant de l'ITP et de l'AJD, conformément aux dispositions de l'article 23 du RITPAJD, la DGT considère que chacun des échangeurs doit acquitter l'impôt sur la valeur prouvée de ce qu'il acquiert, sauf si la valeur déclarée est supérieure, le taux d'imposition applicable étant celui qui correspond à la nature des biens acquis.
10.- Virtual Tax Flash 016 : Imposition de l'adjudication des biens en paiement de la part légitime
En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel le notaire Manuel Sarobe Oyarzun, analyse l'imposition de l'attribution de biens immobiliers en paiement de la légitime.
Sur la base de ce qui précède, lorsque les biens passent directement du défunt au bénéficiaire, l'opération est soumise aux droits de succession. En revanche, si l'héritier s'est déjà vu attribuer les biens et qu'il les transmet, la Direction générale des impôts (consultations 150/20 et 123/21) considère qu'il s'agit d'une attribution en paiement d'une dette, soumise à l'impôt sur les mutations (ITP).
Par ailleurs, la consultation V462/19 rappelle que les héritiers légitimes ont 10 ans pour réclamer leur part légitime, à compter du décès du défunt, et que l'héritier peut rectifier sa déclaration de droits de succession s'il a déjà été taxé sur ces biens.
