Notes juridiques pratiques - Juillet 2026

1.- Nouveauté importante en matière successorale et fiscale. Retour à la théorie classique de la double transmission dans les successions avec droit de transmission

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour de cassation n° 849/2026, du 3 juin 2026, qui tranche un litige relatif à une mention négative figurant au registre foncier, dans le cadre d'un acte de partage successoral, dans lequel le droit de transmission est en jeu.

Le cas de figure part du décès d’une mère (défunte première) dont les biens devaient être hérités par ses enfants. Cependant, l’un d’entre eux est décédé par la suite sans avoir ni accepté ni renoncé à la succession (héritier transmetteur), laissant à son tour une veuve ayant droit à la part légale d’usufruit. Les frères et sœurs survivants (héritiers transmetteurs) ont procédé au partage de la succession de leur mère sans l’intervention de la veuve de leur frère, en faisant valoir que les biens de la première défunte n’avaient jamais été intégrés au patrimoine du défunt, celui-ci n’ayant pas accepté la succession. Le cœur du litige réside dans la définition du fonctionnementde l’ius transmissionis (art. 1006 du Code civil), c’est-à-dire s’ils héritent directement du premier défunt de manière indépendante (théorie de l’acquisition directe) ou s’ils le font par le biais de la succession du transmetteur (théorie classique ou de la double transmission), ce qui obligerait à prendre en compte ces biens dans le calcul de la part réservataire du conjoint veuf et nécessiterait son intervention dans le partage.

Enfin, la Cour de cassation décide d’accueillir le pourvoi en cassation formé et revient ainsi à la théorie classique de la double transmission, en établissant quel’« elius delationis » est transféré aux héritiers précisément en raison de leur qualité de successeurs du transmetteur, et s’intègre à leur masse successorale. En conséquence, elle détermine que, pour le calcul de la part réservataire de la veuve du cédant, il est obligatoire de prendre en compte les biens qui revenaient à son défunt époux dans la succession de la première défunte, ce qui rend indispensable sa participation à ce partage successoral. Il convient d’en tenir compte dans ces cas de figure, tant sur le plan successoral que sur celui des conséquences fiscales qui en découlent.

2.- La Direction générale délimite les fonctions du notaire et du conservateur des registres : il appartient au notaire d'apprécier le respect des conditions d'une procuration, sans que le conservateur des registres puisse remettre en cause cette appréciation, sauf en cas d'erreur manifeste

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) en date du 18 février 2026, rendue dans le cadre d'un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 de Madrid d'enregistrer un acte de radiation d'hypothèque établi unilatéralement par le débiteur hypothécaire lui-même, agissant au nom de l'établissement de crédit (Banco Santander, S.A.) au moyen d'une procuration irrévocable soumise à des conditions suspensives.

Le cas d'espèce repose sur une procuration spéciale de radiation établie par l'établissement financier en faveur de personnes identifiables (le débiteur ou le propriétaire du bien immobilier) sous la condition suspensive que la banque vérifie le paiement intégral de la dette et transmette, par l'intermédiaire du portail électronique notarial, un « certificat de solde nul » signé par un employé de l'établissement. La conservatrice a suspendu l’inscription en estimant que ledit certificat, joint à l’acte notarié, ne prouvait pas que son signataire disposait d’une procuration suffisante assortie de pouvoirs de représentation ni que sa signature avait été légalisée par un notaire, exigeant à cet effet le respect de l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil. Le cœur du litige juridique réside donc dans la question de savoir si les exigences formelles d’authenticité et de représentation prévues à l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil doivent également s’appliquer à l’émetteur d’un document qui constitue un simple mécanisme de contrôle interne et une condition suspensive de la procuration, ou si, au contraire, il suffit de l’appréciation de suffisance émise sous la responsabilité du notaire quant au respect de ces conditions objectives.

En conclusion, la Direction générale décide de faire droit au recours formé par le notaire et d'annuler la décision négative de la conservatrice. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est que l’exigence de la forme écrite dans un acte public (article 1280, paragraphe 5, du Code civil) doit s’appliquer exclusivement à l’acte de procuration principal en lui-même et non aux exigences complémentaires ou aux objectifs de contrôle interne (tels que l’attestation de solde nul) fixés librement par le mandant dans l’exercice de son autonomie de volonté. Ainsi, la DGSJFP consacre que la transmission dudit certificat par le biais du portail notarial électronique constitue un acte interne et une condition de fait de la condition suspensive, dont le respect doit être apprécié exclusivement et sous la responsabilité du notaire autorisant l’acte, sans que le greffier puisse réviser ou remettre en cause ce jugement de suffisance en l’absence d’une erreur claire et manifeste.

3.- La demande de présence d'un notaire à l'assemblée générale doit être formulée au moins cinq jours francs à compter de sa réception par les administrateurs ; le respect partiel de ce délai n'est pas suffisant.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour d'appel de Séville n° 209/2026, du 27 mars, qui tranche un litige entre deux sociétés commerciales et dont l'objet principal est de déterminer la validité des décisions adoptées lors d'une assemblée générale extraordinaire des associés en l'absence d'un notaire chargé de dresser le procès-verbal, dont l'intervention obligatoire avait été formellement demandée par la minorité des associés.

Les faits découlent de la convocation de ladite assemblée par les gérants, dont la notification a été reçue tardivement par l'associée minoritaire demanderesse, laquelle a, le lendemain, demandé la présence d'un notaire par « burofax » en vertu de l'article 203.1 de la loi sur les sociétés de capitaux. Cette demande d’assistance notariale a été remise et reçue formellement au siège social de la société défenderesse exactement 4 jours et 21 heures avant l’heure fixée pour la tenue de l’assemblée. Le cœur du litige réside donc dans la question de savoir si, pour le calcul du délai légal de cinq jours, il convient de se référer à la date d’envoi ou à celle de réception de la demande par les administrateurs, et s’il est admissible que ce délai ne soit pas respecté dans son intégralité.

Enfin, la Cour d'appel de Séville a décidé de faire droit au pourvoi formé par la société défenderesse, en annulant la déclaration de nullité de l'assemblée prononcée en première instance et en rejetant intégralement la demande. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est quela date de référence pour le calcul du délai prévu à l’article 203.1 de la LSC est obligatoirement celle de la réception de la notification par les administrateurs, cinq jours entiers étant nécessaires pour que naisse l’obligation légale de saisir le notaire. Ainsi, à peine trois heures avant l’expiration de ce délai dans le cas d’espèce, la demande est devenue hors délai et a libéré la société de cette obligation, préservant ainsi la pleine efficacité des décisions adoptées en l’absence du notaire.

4.- Formation pratique au métier de notaire. Établissement d'actes notariés par vidéoconférence

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, organisée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Pablo Alonso Rocamora, notaire à Ayora (Valence), anime une session intéressante de formation pratique notariée, consacrée à l'étude de la passation d'actes notariés par vidéoconférence, cette possibilité étant prévue par l'article 17.ter de la loi sur le notariat.

Ainsi, grâce à cette nouveauté récente, il est possible de signer « en ligne » des polices commerciales qui régissent une multitude d'opérations courantes telles que les prêts, les crédits, l'affacturage, le crédit-bail, la location longue durée, les avals, le confirmage, etc. Il s'agit là d'une option de plus en plus répandue et privilégiée par les établissements financiers et les clients.

À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.

5.- La vente d'actifs essentiels sans accord de l'assemblée générale lie le tiers agissant de bonne foi et sans faute grave

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 881/2026, du 9 juin, qui tranche un litige intéressant concernant les effets de la vente d'un actif essentiel d'une société commerciale sans l'autorisation de l'assemblée générale, ainsi que les conséquences que cela peut avoir pour le tiers acquéreur de bonne foi.

Les faits découlent d'un contrat de vente, par lequel une société a cédé à une autre l'intégralité de son patrimoine immobilier (laissant la vendeuse totalement dépourvue d’actifs et sans activité de fait) pour un prix total de 19 000 euros, somme qui a été retenue par l’acquéreuse sous prétexte de prendre en charge les dettes grevant les biens immobiliers, en déclarant faussement dans l’acte notarié que ces biens ne constituaient pas un actif essentiel. Face à l’action en nullité intentée par une associée minoritaire, la Cour d’appel provinciale de Santa Cruz de Tenerife a rejeté l’action en estimant que l’acquéreuse devait être protégée en tant que tiers de bonne foi en vertu de l’article 234.2 de la LSC, puisqu’il n’apparaissait pas qu’elle ait eu connaissance de la situation réelle de la vendeuse, bien que son administratrice unique eût été associée de la vendeuse jusqu’à cinq ans avant l’opération. Le cœur du litige juridique consiste donc à déterminer si l’absence d’approbation par l’assemblée générale de la cession d’actifs essentiels, visée à l’article 160.f) de la LSC entraîne la nullité radicale de la transaction, opposable à tout tiers, ou si la protection du trafic commercial prévue à l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, en analysant les critères permettant d’apprécier la bonne foi et l’absence de faute grave de la part de l’acquéreur.

Enfin, la Cour de cassation décide d'accueillir le pourvoi en cassation, d'annuler l'arrêt attaqué, de faire pleinement droit à la demande et de déclarer la nullité de la vente, avec pour conséquence l'obligation de restituer les biens immobiliers et de régulariser la situation de possession. La conclusion doctrinale de la chambre établit que, face au vide juridique concernant les effets à l’égard des tiers de la violation de l’article 160.f) de la LSC, l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, de sorte que l’absence d’accord de l’assemblée générale n’est pas opposable aux tiers agissant de bonne foi et sans faute grave. Toutefois, dans le cas d’espèce, le tribunal estime que les circonstances excluent totalement la bonne foi de l’acquéreuse : non seulement en raison des liens historiques entre son administratrice et la vendeuse, mais aussi parce que l’opération a entraîné une dépatrimonialisation totale sans contrepartie réelle, étant donné que la prétendue « prise en charge des dettes » relative aux charges grevant les biens immobiliers était purement cumulative et non libératoire, faute de consentement des créanciers (conformément à l’article 1205 du Code civil et à l’article 118 de la loi hypothécaire) ; c’est pourquoi, en l’absence de bonne foi, l’acquéreuse ne bénéficie d’aucune protection et la cession effectuée par l’administrateur sans compétence est déclarée nulle.

6.- La Cour suprême se prononce : le taux d'intérêt moratoire prévu par la LCI est un taux maximal, de sorte qu'il peut être inférieur si les parties en conviennent ainsi

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême n° 997/2026, du 23 juin, qui traite d’un pourvoi en cassation formé par un notaire contre l’arrêt d’appel ayant confirmé la légalité de l’avis de non-conformité émis par un conservateur des hypothèques. Cette qualification avait entraîné le refus d’inscription de la clause d’intérêts de retard figurant dans un acte de prêt hypothécaire immobilier conclu avec un consommateur.

Dans le cas d'espèce, un acte de prêt hypothécaire a été authentifié le 27 juin 2019, dans lequel était fixé un taux d'intérêt moratoire correspondant au taux d'intérêt rémunératoire majoré de deux points. Le conservateur des hypothèques a refusé son enregistrement, estimant qu’il était contraire aux dispositions impératives, notamment aux articles 25 de la loi n° 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier (LCCI) et 114 de la loi hypothécaire, en faisant valoir que la loi fixe de manière impérative le taux d’intérêt de retard à celui du prêt majoré de trois points, sans admettre de convention contraire. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si le caractère impératif des articles 3 et 25 de la LCCI interdit de manière absolue toute convention différente ou si, au contraire, il permet de convenir d’un taux d’intérêt moratoire inférieur au plafond légal, dans la mesure où cela s’avère plus avantageux pour le consommateur.

La Cour suprême fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et déclare que la décision négative du greffier n'est pas conforme au droit. Le fondement principal de cette décision réside dans le fait que l'article 25 de la LCCI fixe un plafond maximal afin de protéger le consommateur contre les abus ; par conséquent, le caractère impératif de cette disposition doit être interprété comme visant à empêcher l'imposition, par l'entrepreneur, de clauses plus onéreuses. La Cour estime, conformément à la directive 2014/17/UE, que l’interdiction d’un accord améliorant la situation juridique de l’emprunteur constituerait un contresens qui irait à l’encontre de l’objectif même de la réglementation en matière de protection des consommateurs.

7.- Une réduction de capital avec remboursement inégal des apports nécessite le consentement individuel de tous les associés de la société à responsabilité limitée

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 853/2026, qui tranche un litige sociétaire découlant d’une décision de réduction de capital au sein d’une SARL, adoptée à la majorité de 81,81 % du capital social afin de racheter les parts d’une seule associée, à qui la valeur de son apport a été restituée par la remise de biens immobiliers et de 75 000 € en espèces. L’associé minoritaire, détenteur de 15 % du capital, a voté contre la décision après avoir demandé, sans succès, à bénéficier d’une mesure similaire pour ses propres parts.

Face à cette situation, cet associé minoritaire a fini par introduire une action en contestation visant à faire déclarer la nullité de la réduction de capital. Bien que le tribunal de commerce n° 11 de Barcelone ait initialement rejeté la demande, la cour d'appel de Barcelone a fait droit à l'appel et a déclaré la nullité des décisions, en faisant valoir que l'article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) exige le consentement de tous les associés de la société lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n'affecte pas de manière égale toutes les participations.

Après le dépôt du pourvoi en cassation correspondant, la Cour de cassation le rejette et déclare que, lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n’affecte pas de manière égale toutes les parts sociales, l’article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux exige le consentement individuel de tous les associés, et non pas uniquement de ceux dont les parts sociales sont amorties. La Chambre interprète cette exigence comme une manifestation du principe d’égalité de traitement entre les associés (article 97 de la LSC) et de la règle du prorata (article 330 de la LSC), en considérant qu’une opération de cette nature modifie la situation juridique et économique tant de l’associé qui quitte la société que de ceux qui y restent. Par conséquent, l’absence de consentement individuel de l’associé ayant voté contre entraîne la nullité de la décision de réduction de capital.

8.- L'article 34 de la LH protège l'acquéreur de bonne foi qui achète un bien immobilier à la personne figurant comme seul propriétaire au registre foncier, même s'il s'avère par la suite que ce bien relève du régime de la communauté de biens.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour de cassation n° 952/2026, du 18 juin, dans lequel, l'objet principal de l'affaire est le règlement du pourvoi en cassation formé par les acquéreurs d'un logement contre l'arrêt d'appel qui avait déclaré la nullité de plein droit de la vente d'un bien immobilier présumé faire partie de la communauté matrimoniale, en raison de l'absence de consentement de l'ex-épouse du vendeur et de la constatation d'une mauvaise foi de la part des acquéreurs.

Dans le cas d’espèce, le vendeur a acquis en 1999, alors qu’il était célibataire, un bien immobilier qui a été inscrit au registre foncier exclusivement à son nom. En 2004, il s’est marié sous le régime de la communauté de biens et a remboursé une partie du prêt hypothécaire pendant la durée du mariage. Après le divorce en 2014, alors que le partage de la communauté des biens était encore en cours, l’ex-époux a vendu en 2018 le bien immobilier à un tiers à titre onéreux. L’ex-épouse a intenté une action principale en nullité (pour absence de son consentement et éventuel détournement de fonds) et, à titre subsidiaire, une action en résiliation pour fraude à l’égard des créanciers. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si l’absence de pouvoir de disposition du cédant après le divorce entraîne la nullité du contrat ou affecte uniquement le transfert de la propriété, et si les tiers acquéreurs sont protégés par le principe de la foi publique du registre et la présomption de bonne foi prévue à l’article 34 de la loi hypothécaire.

La Cour de cassation fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et rejette intégralement la demande (ainsi que l'action subsidiaire en résiliation). Le motif principal repose sur le fait que l'absence de pouvoir de disposition du vendeur n'entraîne pas la nullité du contrat de vente, puisque la validité obligationnelle de la vente d'un bien commun est maintenue, cela n'affectant que le transfert de la propriété. Le vendeur figurant au registre comme seul titulaire de la pleine propriété et aucune mention marginale ne faisant état de la nature éventuellement (partiellement) communautaire du logement (articles 1354 et 1357, alinéa II, du Code civil), les acquéreurs sont protégés par l’article 34 de la loi hypothécaire. La Cour suprême précise que le fait que l’acte notarié mentionne le statut de divorcé du vendeur n’impose pas aux tiers une obligation d’enquête en dehors du registre et ne détruit pas en soi la présomption légale de bonne foi.

9.- D'autres actualités concernant les grands actionnaires en Catalogne

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la loi catalane n° 11/2026 du 9 juillet relative aux mesures fiscales, financières, administratives et du secteur public de la Catalogne, qui introduit des changements significatifs ayant une incidence directe sur les grands propriétaires immobiliers. Vous trouverez ci-dessous un résumé de toutes les modifications clés visant les grands propriétaires ou ayant un impact particulier sur eux :

Redéfinition et harmonisation de la notion de « grand détenteur » : La réglementation élargit, précise et harmonise les critères et les seuils permettant d'obtenir le statut de grand détenteur à diverses fins administratives, de maîtrise des revenus et fiscales :

• Seuils généraux et biens immobiliers situés dans les zones sous pression (ZMT) : Le critère selon lequel il faut posséder plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel (ou plus de 1 500 m² de surface construite) en Catalogne, ou bien 5 biens immobiliers urbains résidentiels ou plus s'ils sont situés dans des communes déclarées « zones de marché résidentiel tendu » (ZMT), est maintenu/précisé.
• Entités spécifiques : cette catégorie englobe explicitement les établissements financiers, leurs filiales immobilières, les fonds d'investissement et certaines sociétés de gestion d'actifs.
• Calcul en cas de copropriété et de cotitularité : si un logement compte plusieurs propriétaires, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse les conditions requises pour être considéré comme un « grand propriétaire » pour que le bien immobilier et sa location soient soumis aux obligations applicables aux grands propriétaires. Les parts détenues en copropriété sont prises en compte en additionnant les titres de propriété équivalents à un bien immobilier complet.

Modifications fiscales : ITP / TPO à 20 % : En ce qui concerne l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP / TPO) :

• Révision de la notion fiscale de « grand propriétaire » : la définition fiscale est désormais alignée sur la possession d'au moins 5 biens immobiliers dans les zones à forte tension (ZMT) ou de plus de 10 biens immobiliers au niveau régional.
• Application du taux majoré (20 %) : L'acquisition ou la cession de logements est imposée au taux majoré de 20 % lorsque l'acquéreur est un grand propriétaire ou lorsqu'un immeuble entier de logements est cédé.
• Régularisations en cas d'acquisitions échelonnées : le mécanisme de régularisation est modifié pour les cas où des biens immobiliers sont acquis dans leur intégralité de manière échelonnée ; le contribuable disposera d'un mois à compter de la cession du dernier logement pour présenter la déclaration complémentaire en appliquant le taux de 20 %.

Estimation, droit de préemption et registre des grands détenteurs

• Restrictions et contrôle des cessions : le régime applicable aux droits de préemption et de rachat de la Generalitat de Catalogne est modifié en ce qui concerne la vente de biens immobiliers situés dans des zones de marché tendu (ZMT) appartenant à de grands propriétaires constitués en personne morale et inscrits au registre des grands propriétaires, ainsi que les attributions issues d'enchères.

Régime de location, plafonnement des loyers et lutte contre l'évasion fiscale

• Inclusion de la location à la chambre et des nouveaux modèles : Afin d'empêcher les grands propriétaires ou autres bailleurs de recourir à la location à la chambre, à des cessions ou à des contrats atypiques (« coliving ») pour contourner le plafond de loyer fixé par l'indice de référence, la loi n° 11/2026 interdit explicitement les accords ou les ventilations contractuelles (par exemple, en séparant le « loyer » des « charges ») dont l’objectif est de contourner le plafonnement des loyers.
• Publicité et traçabilité complète : le grand propriétaire devra garantir une cohérence totale dans son offre avant de publier l'annonce immobilière, en déclarant explicitement son statut de grand propriétaire dans l'annonce, l'offre et le contrat, et en indiquant le loyer maximal ainsi que le dernier loyer perçu.

10.- Flash fiscal virtuel n° 028 : Enregistrement public des contrats privés et prescription de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel Mme Paz Juárez, notaire à Barcelone, analyse la consultation contraignante V2051/2025 de la Direction générale des impôts concernant la passation devant notaire d’un contrat privé de vente signé il y a 20 ans, qui n’a jamais été liquidé et dont le vendeur est décédé il y a une décennie.

La DGT conclut que, dans ces cas, s’agissant de documents privés, le délai de prescription de l’impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses ne commence pas à courir à la signature du contrat, mais à partir du moment où le document acquiert une date certifiée. Dans le cas d'espèce, c'est le décès du vendeur qui confère cette date, de sorte que l'impôt est considéré comme prescrit. La consultation précise également que la prescription de l'ITP n'implique pas que l'opération soit soumise à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), car ces deux impôts sont incompatibles. La transmission reste soumise à l'ITP, même si elle doit être déclarée comme prescrite.