Notes juridiques pratiques - Juin 2026
1.- Liquidation d'une SA. L'unanimité est requise pour pouvoir s'acquitter de la quote-part de liquidation en nature.
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffe du registre du commerce n° IV de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur les accords sociaux de dissolution, de liquidation et d’extinction d’une société anonyme. Lors de l'assemblée générale, le bilan de liquidation final, le rapport sur les opérations de liquidation et un projet de répartition du patrimoine social par l'attribution aux associés de lots composés d'argent et de biens immobiliers ont été approuvés, ainsi qu'une modification des statuts relative à la phase de liquidation.
Le cas d'espèce concerne une société en liquidation dont les décisions ont été adoptées grâce au vote favorable d'associés détenant 60 % du capital social, une associée s'étant opposée à ces décisions et une autre étant absente. La greffière a refusé l’inscription au motif, en premier lieu, que la liquidation s’articulait autour de l’attribution de lots mixtes composés d’argent et de biens sans le consentement unanime de tous les associés, exigé par l’article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux pour percevoir la part de liquidation en nature. En outre, elle a constaté que l’acte notarié ne contenait pas la déclaration légalement requise attestant que la part de liquidation avait été versée aux associés ou que son montant avait été déposé, et qu’il ne faisait pas non plus état du paiement ou du dépôt des créances des créanciers sociaux.
La Direction générale rejette intégralement le recours et confirme la note d'évaluation. Elle rappelle qu'une fois les opérations de liquidation achevées, le droit de l'associé à la part de liquidation est généralement satisfait en espèces, l'unanimité de tous les associés étant nécessaire pour remplacer ce paiement par l'attribution de biens spécifiques. C'est pourquoi elle considère que la répartition décidée à la majorité, sous forme de lots mixtes composés d'espèces et de biens immobiliers, est contraire à l'article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux. De même, elle confirme le deuxième vice de forme, car l'acte notarié ne comporte pas la mention exigée par l'article 395 de cette même loi concernant le paiement ou la consignation de la part de liquidation.
2.- Attention aux modifications de l'objet social et au droit de retrait des associés que celles-ci peuvent entraîner
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffier du registre du commerce II de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur des accords sociaux de modification des statuts d’une société à responsabilité limitée. L'acte notarié consignait les décisions adoptées par l'assemblée générale visant à élargir l'objet social par l'ajout d'activités liées à l'exploitation de franchises et, par conséquent, à modifier l'article des statuts relatif à l'objet social.
La société soutenait que la modification approuvée ne constituait qu’une précision ou une spécification d’activités déjà comprises dans l’objet social, de sorte qu’aucun droit de séparation ne pouvait naître en faveur des associés dissidents. Toutefois, le greffier a suspendu l'inscription au motif que l'acte ne contenait pas les déclarations requises dans les cas où la modification de l'objet social est susceptible de faire naître le droit de retrait prévu aux articles 346 et suivants de la loi sur les sociétés de capitaux. Il a notamment estimé qu’il fallait prouver qu’aucun associé n’avait exercé ce droit ou, le cas échéant, que les formalités légalement prévues à l’égard des associés sortants avaient été respectées.
La Direction générale rejette le recours et confirme la qualification. Elle rappelle que le droit de retrait naît lorsque la modification de l’objet social revêt un caractère substantiel, c’est-à-dire lorsqu’elle altère de manière significative les conditions qui ont déterminé l’adhésion de l’associé à la société. En appliquant cette doctrine au cas d’espèce, elle conclut que l’activité de franchise ne peut être considérée comme une simple concrétisation de l’activité statutaire consistant à fournir des conseils pour la conception et l’aménagement de locaux de restauration, car la franchise constitue une activité juridiquement et économiquement distincte, caractérisée par la cession de droits de propriété industrielle ou intellectuelle, la transmission de savoir-faire et la fourniture continue d’une assistance technique et commerciale. Par conséquent, l’élargissement de l’objet social constitue une modification substantielle susceptible de faire naître le droit de retrait des associés dissidents, le respect des exigences documentaires prévues par la législation sur les sociétés et le registre du commerce étant indispensable pour son enregistrement.
3.- Substitution exemplaire et personnes en situation de handicap en Catalogne. Attention aux éventuelles clauses en faveur des associations d'aide aux personnes en situation de handicap
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de Catalogne du 13 mai 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision de la conservatrice des hypothèques n° 2 de Terrassa, laquelle avait suspendu l’inscription de deux actes d’acceptation et d’attribution de succession. Ces actes attestaient, d’une part, l’acceptation de la succession d’une personne en situation de handicap décédée sans testament et, d’autre part, l’acceptation par droit de transmission de la part successorale qui lui revenait dans la succession de son père, dont le testament prévoyait une substitution exemplaire en faveur d’une association dédiée à la prise en charge des personnes en situation de handicap.
Le cas d'espèce porte sur la validité d'une clause de substitution exemplaire ordonnée en 1989 par le père du défunt. À la suite du décès de ce dernier, sans descendants ni conjoint, ses frères ont été déclarés héritiers ab intestat, le notaire ayant estimé que la substitution exemplaire était devenue sans effet, en raison de l’existence de descendants du testateur, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la rédaction du testament. La conservatrice a suspendu l’inscription pour deux motifs : d’une part, parce que le Registre général des actes de dernière volonté mentionnait une disposition testamentaire sous la rubrique « autres modalités » qui n’avait pas été produite ; et, deuxièmement, parce qu’elle a estimé que la prétendue inefficacité de la substitution exemplaire et l’ouverture consécutive de la succession ab intestat ne pouvaient être appréciées à l’amiable, mais nécessitaient une décision judiciaire, compte tenu de l’existence d’une institution successorale expresse en faveur d’une association.
La Direction générale fait partiellement droit au recours. Elle rejette le premier grief en concluant que la référence à « d’autres modalités » figurant dans le Registre général des actes de dernière volonté correspond précisément à la substitution exemplaire ordonnée dans le testament du père, de sorte qu’il n’existait aucune autre disposition mortis causa restant à produire. Elle confirme toutefois le deuxième grief, estimant qu’on ne saurait affirmer sans autre forme de procès l’inefficacité de la substitution exemplaire. Elle motive sa décision en indiquant que, bien que le testament ait été rédigé alors que la Compilation catalane était en vigueur, la deuxième disposition transitoire du livre IV du Code civil de Catalogne permet de maintenir la validité des dispositions antérieures qui se conforment matériellement à la réglementation actuelle. En conséquence, la succession en faveur de l’association pourrait s’avérer valable si les conditions prévues à l’article 425-12 du Code civil de Catalogne sont réunies, ce qui n’avait pas été prouvé ni n’avait pu être contesté par l’entité désignée comme héritière. C’est pourquoi la Direction générale estime que la question ne peut être tranchée au niveau du registre et que, en cas de litige concernant la validité de la substitution exemplaire, il appartiendra à l’autorité judiciaire de trancher.
4.- Formation pratique au métier de notaire. Questions relatives à la pratique notariale en matière de handicap
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaire à Madrid et délégué de la Fondation Aequita, propose une formation très intéressante sur les répercussions, dans la pratique notariale, de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation applicable à ces institutions, en mettant particulièrement l’accent sur les différentes figures d’appui auxquelles il est possible de recourir, aux particularités à prendre en compte lors de la passation des actes publics, ainsi qu’à certaines questions en matière successorale dont il faudra tenir compte.
À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.
5.- Vente d'une part indivise d'un bien immobilier appartenant à un grand propriétaire et droit de préemption et de rachat de l'administration catalane
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/1734/2026, du 11 mai, rendue par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits de la Generalitat de Catalunya, dans le cadre d’un recours administratif contre une qualification négative au registre foncier. Cette décision porte sur un acte notarié de vente d’une moitié indivise (50 %) d’un bien immobilier à usage d’habitation, authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier n° 18 de Barcelone.
Le cas de figure repose sur la vente, par une société (grand propriétaire), de 50 % en indivision d’un logement loué situé à Barcelone, la cédante conservant la propriété des 50 % restants. L’acte notarié ne comportait aucune attestation de renonciation ou de non-exercice du droit de préemption de la part de l’Agence du logement de Catalogne, ni aucune autre mention relative aux droits de préemption de l’administration. C’est pourquoi la conservatrice a refusé l’inscription, estimant que cette renonciation préalable était exigée conformément au décret-loi 2/2025, puisqu’il s’agissait d’une cession effectuée par un grand propriétaire dans une zone où le marché résidentiel est tendu, en considérant que même la cession d’une part indivise est soumise aux droits de préemption et de rachat.
La Direction générale fait droit au recours et annule la décision négative, concluant que ni la notification préalable ni la renonciation de l’administration ne sont exigibles lorsque seule une part indivise est cédée, et non l’intégralité du bien immobilier ni l’intégralité de la part du cédant. Elle fonde cette décision sur une interprétation littérale et restrictive de la norme — qui fait référence à la « cession de tout logement », mais dans le contexte d’une cession intégrale — et sur l’impossibilité d’étendre par analogie des restrictions au droit de disposition. En outre, il distingue ce cas des précédents dans lesquels 100 % de la part du cédant était effectivement cédée, et affirme que, même si des risques de fraude à la loi pouvaient être envisagés par le biais de cessions partielles successives, cela ne permet pas d’imposer des exigences non expressément prévues par la réglementation en vigueur.
6.- Droits de timbre (AJD) sur les déclarations relatives à des constructions anciennes. La base imposable doit correspondre au coût de construction réel de l'ouvrage à l'époque, et non à sa valeur actualisée.
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre du contentieux administratif, 2e section) n° 617/2026, du 18 mai (ROJ STS 2211/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en cassation contentieux-administratif formé contre un arrêt de la Cour supérieure de justice des Îles Baléares en matière d’impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD), concernant l’assiette fiscale d’un acte notarié de déclaration de construction neuve.
Le litige trouve son origine dans un avis d’imposition provisoire au titre de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques et les droits de mutation) émis à la suite d’un acte de déclaration de construction neuve signé plusieurs décennies après la construction (travaux réalisés en 1962 et enregistrés en 2014). L’administration régionale a actualisé la base imposable en appliquant des critères d’évaluation plus élevés, tandis que le contribuable soutenait qu’il fallait se baser sur le coût historique de réalisation. Le TEAR des Îles Baléares a fait droit à la réclamation du contribuable, annulant ainsi la liquidation, et la Cour d’appel des Îles Baléares a rejeté le recours de l’administration, affirmant, conformément à la jurisprudence de la Cour suprême, que la base imposable de l’IAJD dans ces cas est le coût matériel de réalisation des travaux, et non leur valeur actualisée ni leur valeur de marché.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme le jugement rendu en première instance, établissant comme doctrine que la base imposable de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques documentés) dans les actes notariés relatifs à des constructions neuves correspond à la valeur réelle du coût de réalisation matérielle des travaux, sans qu’il soit possible d’appliquer des coefficients d’actualisation monétaire, même si de nombreuses années se sont écoulées entre la construction et l’exigibilité de l’impôt. La Chambre fonde sa décision sur le principe de légalité fiscale et sur l’interprétation de l’article 70 du règlement relatif à cet impôt, qui fait exclusivement référence au « coût des travaux », excluant toute actualisation ou référence à la valeur de marché. Idée clé : la notion de « coût réel » dans le cadre de l’IAJD est une grandeur historique et objective, non actualisable, et ne peut être transformée en valeur actualisée sans fondement juridique express.
7.- La Cour suprême précise qu'un héritier ne peut revendiquer de son propre chef l'usage exclusif d'un bien faisant partie de la succession ; l'indemnisation correspondante doit donc être déterminée lors du partage de celle-ci
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 701/2026, du 7 mai (ROJ STS 2086/2026), rendu dans le cadre d’un pourvoi en cassation formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Grenade. Cette décision porte sur une action en dommages-intérêts entre cohéritiers relative à l'usage exclusif d'un bien successoral avant le partage.
L'affaire trouve son origine dans un héritage en indivision, dans le cadre duquel une cohéritière (veuve) a occupé à titre exclusif le logement hérité pendant des années. Les filles du défunt ont réclamé, en leur propre nom, une indemnité équivalente aux loyers qu'elles auraient pu percevoir en louant le bien immobilier. Le tribunal de première instance a rejeté la demande pour défaut de qualité pour agir, estimant que l’action devait être intentée au profit de la communauté héréditaire et non à titre individuel. La Cour d’appel de Grenade a confirmé cette décision, ajoutant que l’article 1063 du Code civil prévoit la régularisation des fruits et des revenus entre cohéritiers au moment du partage, de sorte que la demande n’était pas recevable dans le cadre d’une procédure déclaratoire autonome.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme l’absence de qualité pour agir des requérantes, en affirmant que, tant que la communauté héréditaire subsiste, les cohéritiers ne peuvent réclamer en leur propre nom les fruits, les revenus ou les dommages-intérêts découlant des biens de la succession, car ces éléments font partie de la masse successorale et doivent être réglés lors du partage (art. 1063 du Code civil). La Chambre souligne la différence entre la communauté héréditaire et la communauté ordinaire et rejette l'application de la jurisprudence relative à cette dernière. Idée clé : pendant la période d'indivision successorale, tout profit, fruit ou indemnité lié aux biens de la succession appartient à la communauté et ne peut être réclamé qu'au profit de celle-ci, généralement lors du partage, et non par les cohéritiers à titre individuel.
8.- Les propriétaires peuvent exiger du promoteur qu'il répare les défauts de l'immeuble, même s'ils ne sont pas les premiers acquéreurs.
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 666/2026, du 4 mai (ROJ STS 1964/2026), rendue dans le cadre d’un recours extraordinaire pour vice de procédure et d’un pourvoi en cassation, en matière de responsabilité pour vices de construction et d’action intentée par une copropriété à l’encontre du promoteur-vendeur.
Une copropriété a intenté une action contre le promoteur immobilier afin d'obtenir la réparation des vices de construction de l'immeuble ou, à titre subsidiaire, le remboursement des frais correspondants. Le tribunal de première instance a fait droit à la demande, condamnant le promoteur à prendre en charge le coût des réparations, et la Cour d'appel d'Alicante a confirmé intégralement le jugement, rejetant les arguments du promoteur relatifs à l'abus de droit, à l'absence de qualité pour agir et à la prescription, et estimant que la copropriété avait qualité pour agir et que le promoteur avait qualité pour être poursuivi en vertu de sa qualité de vendeur et de promoteur.
La Cour de cassation rejette les deux pourvois et confirme l'arrêt attaqué, en déclarant que le promoteur-vendeur est contractuellement responsable des vices de construction, quelle que soit leur gravité, sans qu'il y ait fraude à la loi du fait de l'exercice d'une action contractuelle plutôt que d'actions spécifiques (vices cachés ou LOE). En outre, elle rejette l’argument selon lequel le principe de relativité des contrats empêcherait de faire valoir des droits à l’encontre des acquéreurs successifs ou de la copropriété. Idée clé : la responsabilité contractuelle du promoteur pour les vices de construction est compatible avec d’autres régimes de responsabilité, elle peut être exercée sans se limiter aux cas d’« aliud pro alio », et elle n’est pas exclue par le fait que les demandeurs ne soient pas les acquéreurs initiaux.
9.- La justice précise que l'« interpellatio in iure » n'équivaut pas à un MASC et ne suffit pas pour admettre une action en succession
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’ordonnance de la Cour d’appel de Logroño (1re chambre) n° 78/2026, du 2 mars (ROJ AAP LO 110/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en appel contre une ordonnance de rejet d’une demande. Cette décision porte sur une demande de partage judiciaire d’une succession et sur le respect de la condition de recevabilité consistant en le recours préalable à des moyens appropriés de résolution des litiges (MASC).
La procédure a débuté par une demande de partage judiciaire de la succession qui a été rejetée en première instance au motif qu’aucune tentative préalable de négociation entre les parties n’avait été prouvée, comme l’exige la loi organique 1/2025 depuis son entrée en vigueur. La demanderesse a interjeté appel en faisant valoir qu’il y avait bien eu une démarche de négociation (une sommation notariéede « deinterpellatio in iure » comprenant un avertissement quant à l’engagement d’une action en justice conformément à l’article 1005 du Code civil, ainsi que des contacts ultérieurs entre avocats), mais le tribunal de première instance a estimé que cette tentative n’était pas suffisamment prouvée. La Cour d’appel provinciale confirme cette appréciation, soulignant que la mise en demeure notariée préalable (d’acceptation ou de renonciation à la succession) n’équivaut pas à une tentative de résolution du litige et qu’il n’existe aucune preuve documentaire de l’existence ni de la participation effective du défendeur aux négociations. La Cour d’appel provinciale rejette l’appel et confirme le rejet de la demande, estimant que la condition de recevabilité consistant à prouver une tentative préalable de MASC conformément à la loi organique 1/2025 n’a pas été remplie. Le tribunal exige une preuve documentaire minimale attestant qu’il y a eu négociation (ou tentative effective de négociation) et de sa réception par l’autre partie, la simple allégation de conversations ou d’actions non orientées vers la résolution du conflit n’étant pas suffisante.
À prendre en compte dans nos conseils aux clients en matière successorale et dans les actes notariés MASC.
10.- Flash fiscal virtuel n° 026 : Grands actionnaires et acquisition de parts sociales
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel M. Juan Galdón, notaire à Esplugues de Llobregat, analyse la consultation contraignante n° 568/2025 de la Direction générale des impôts concernant l’acquisition de parts sociales par un actionnaire majoritaire.
La DGT rappelle que la cession de parts sociales est, en règle générale, exonérée de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Toutefois, lorsque l'opération sert à éluder l'imposition d'une cession immobilière et qu'elle est soumise à l'impôt conformément à l'article 338 de la loi sur le marché des valeurs mobilières, le taux majoré de 20 % prévu en Catalogne pour les grands détenteurs peut s'appliquer.
La consultation confirme que, si les conditions légales sont réunies, l'acquisition de parts sociales peut également être imposée au taux de 20 % au titre de l'impôt sur les transmissions patrimoniales.
