Pourquoi et comment la nouvelle réforme fiscale nous affecte lors de l'achat, de la donation ou de l'héritage d'un bien immobilier.

Cette année 2022, comme un " cadeau " de nouvel an, nous apporte l'entrée en vigueur d'une réforme fiscale qui, sans aucun doute, représente une véritable révolution dans le système de calcul de la base imposable de l'impôt sur les mutations et de l'impôt sur les successions et les donations, qui, plus que probablement, sera au centre de beaucoup de questions, de doutes et d'incertitudes que tout citoyen ou opérateur juridique devra affronter au moment de se rendre chez un notaire pour formaliser une transaction relative à un bien immobilier, est plus que probablement au centre de bon nombre de questions, de doutes et d'incertitudes auxquels tout citoyen ou opérateur juridique devra faire face lorsqu'il se rendra chez un notaire pour formaliser une transaction relative à un bien immobilier, dans laquelle l'un de ces impôts est applicable (comme, par exemple, lors d'une vente, d'une succession ou d'une donation).

C'est pourquoi, compte tenu de l'importance pratique que cette nouvelle réforme aura dans le travail quotidien du notariat, les lignes qui suivent tenteront de fournir une approche pratique et didactique du sujet, afin que toute personne intéressée par la question puisse l'appréhender de manière simple et facile.

Quelle est l'origine de cette réforme fiscale qui aura un impact aussi élevé sur les opérations quotidiennes qui sont signées dans un office notarial ?

Bien sûr, pour bien comprendre notre sujet d'analyse, il faut d'abord identifier la nouvelle règle qui nous apporte cette réforme fiscale d'envergure, car ce n'est qu'alors que nous pourrons comprendre ce qui a été réformé et dans quel sens précis.

En quoi consiste la réforme fiscale introduite par cette nouvelle loi ?

En substance, et de manière très résumée, nous pouvons affirmer que ce nouveau règlement modifie les règles de calcul de la base imposable de l'impôt sur les mutations et de l'impôt sur les successions et les donations, en introduisant ce que l'on appelle la"valeur de référence" comme nouveau concept clé pour son calcul (c'est-à-dire pour connaître la valeur du bien sur laquelle l'impôt à payer sera déterminé).

Cette"valeur de référence", sans préjudice de son développement plus détaillé dans les questions suivantes, signifie en gros que, désormais, l'administration fiscale, pour calculer la "valeur fiscale" d'un bien immobilier, analysera les prix communiqués par les notaires dans les ventes immobilières de cette zone et, sur cette base, extrapolera la valeur approximative du bien en question.

Comment était calculée jusqu'à présent la base imposable de l'ITP et de l'impôt sur les successions et les donations ?

Cependant, si nous nous demandons ce que nous devons comprendre par cette "valeur réelle", en nous tournant vers les règles susmentionnées, nous verrons que le législateur ne nous a rien dit à ce sujet (il n'a pas indiqué comment nous devions calculer cette "valeur réelle"), de sorte que, comme il ne pouvait en être autrement, ce sont finalement les Cours de Justice qui, remplissant leur tâche d'interprétation de la Loi, ont déterminé que par cette "valeur réelle" nous devions comprendre la "valeur de marché" de la propriété, c'est-à-dire, "le montant net qu'un vendeur pourrait raisonnablement s'attendre à recevoir pour la vente d'une propriété à la date de l'évaluation, au moyen d'une valeur de marché", ont déterminé que par cette "valeur réelle", il faut entendre la"valeur marchande" du bien, c'est-à-dire "le montant net qu'un vendeur pourrait raisonnablement s'attendre à recevoir pour la vente d'un bien à la date de l'évaluation, au moyen d'une commercialisation adéquate" (voir par exemple STS 4887/1995, du 5 octobre).

Comment l'administration fiscale a-t-elle pu vérifier jusqu'à présent que cette "valeur marchande" déclarée était réelle ?

Dans la pratique, la détermination de cette "valeur marchande" est devenue l'élément clé pour déterminer le montant de l'impôt à payer, puisque c'est sur cette valeur que le taux d'imposition correspondant était appliqué.

Compte tenu de ce qui précède, comme tout observateur avisé peut le constater, les incitations à déclarer cette "valeur réelle" inférieure étaient évidentes, puisque, ce faisant, les parties intéressées, bien que commettant une illégalité (bien sûr), seraient en mesure de réduire la charge fiscale de l'opération.

Comme le montre cet exemple, dans la pratique, jusqu'à présent, il y a souvent eu une grande différence entre la "valeur réelle" d'un bien (c'est-à-dire sa "valeur marchande") et la valeur fiscale minimale qui lui est attribuée par l'administration fiscale sur la base du système de vérification de la valeur susmentionné, qui était en réalité la plus répandue et généralisée, laissant ainsi, comme on peut le constater, la porte ouverte à ce que certaines parties, commettant une illégalité (bien sûr), soient "tentées" de "cacher" une partie de la valeur réelle du bien transféré, ne déclarant "officiellement" qu'une partie de sa valeur réelle ou marchande.

Quel est le changement introduit par la nouvelle règle ?

Ainsi, désormais, dans le cadastre (qui est un registre administratif dépendant du ministère des finances où sont enregistrés tous les biens immobiliers), outre les caractéristiques physiques et juridiques d'un bien, son emplacement, sa superficie, ses constructions, etc., il faut également enregistrer sa "valeur de référence" (c'est-à-dire une évaluation économique du bien basée sur une "analyse des prix communiqués par les agents publics lors de la vente et de l'achat de biens immobiliers"), il faut également enregistrer sa"valeur de référence", c'est-à-dire une évaluation économique basée sur une "analyse des prix communiqués par les notaires publics dans les ventes et les achats de biens immobiliers" (c'est-à-dire, grosso modo, la "valeur" que le Trésor estime que le bien a sur la base d'opérations "similaires" de biens voisins, formalisées dans les études notariales).

En substance, ce nouveau règlement détermine que, dans le cas des biens immeubles, le montant imposable de la taxe sera calculé sur la base de la"valeur marchande", c'est-à-dire"le prix le plus probable pour lequel un bien pourrait être vendu, entre parties indépendantes, libre de toute charge". 

Sur cette base, donc, dans le cas spécifique des biens immeubles, la nouvelle règle stipule que, pour calculer la base imposable de l'impôt, il faut tenir compte de la base imposable :

• Ou à la"valeur de référence" prévue par le règlement du cadastre des biens immobiliers, à la date de régularisation de l'impôt.
• Ou, si le prix de vente/la valeur déclarée est supérieur(e) à cette"valeur de référence", le montant imposable de la taxe sera ce prix de vente ou cette valeur déclarée, respectivement.

Par conséquent, sur la base de ce qui précède, lorsqu'un contribuable est confronté à une transaction soumise à l'impôt sur les transferts (comme une vente ou un achat), à l'impôt sur les successions et les donations (comme l'acceptation d'un héritage ou d'une donation), il doit procéder comme suit pour calculer l'impôt à payer :

• Tout d'abord, vous devrez vous rendre sur le site web indiqué du Cadastre, et trouver la "valeur de référence" de votre propriété.
• Ensuite, il faut comparer la valeur obtenue avec le prix réel de la transaction, afin de pouvoir comparer la valeur de la transaction avec le prix réel de la transaction :
• ~Si la valeur réelle de la transaction est supérieure à la "valeur de référence", il s'agit de la valeur imposable de la transaction.
• ~Et si la valeur réelle de la transaction est inférieure à la "valeur de référence", alors le montant imposable de la taxe sera cette "valeur de référence".

Quels seront les effets concrets de la réforme ?

Sans aucun doute, la manière la plus simple et la plus pratique de comprendre les effets d'une réforme législative est de les montrer dans un cas concret, et c'est ce que nous allons maintenant faire :

À mon avis, et je pense que toute personne qui analyse la question avec rigueur jugera nécessaire de souligner deux aspects très pertinents de cet exemple :

Tout d'abord, comme on peut le constater, aux fins des droits de mutation et de l'impôt sur les successions et les donations, la "valeur fiscale minimale" que l'administration fiscale attribue aux propriétés a été considérablement augmentée (dans notre cas spécifique, de 45%), de sorte que toutes les personnes qui, jusqu'à présent, ont choisi de baser leurs transactions sur la "valeur fiscale minimale" verront une augmentation significative du coût fiscal de ces transactions.

De même, comme nous avons essayé de le montrer dans l'exemple proposé, dans le cas où, pour une raison quelconque (par exemple, en raison de son mauvais état de conservation), le bien en question a une valeur réelle ou marchande inférieure à la " valeur de référence ", le contribuable sera contraint de payer dans un premier temps l'impôt à la " valeur de référence " (c'est-à-dire de " payer plus que ce à quoi il aurait droit ") et d'entamer ensuite une procédure devant l'Administration fiscale pour prouver que, dans son cas concret, la valeur réelle ou marchande du bien est celle qui a été déclarée et que, dans son cas, la valeur réelle ou marchande du bien est celle qui a été déclarée, payer plus que la "valeur de référence") et ensuite entamer une procédure auprès des autorités fiscales pour prouver que, dans son cas spécifique, la valeur réelle ou marchande du bien est celle déclarée et que, par conséquent, le remboursement des impôts "payés en trop" conformément à la "valeur de référence" est approprié.

Comment évaluer cette réforme ?

Il ne fait aucun doute que l'évaluation d'un règlement est déterminée, dans une large mesure, par les positions idéologiques de la personne qui émet ce jugement de valeur. Cependant, en étant conscient de cela, et en essayant de me débarrasser de ce "sac à dos" antérieur, à mon avis, cette réforme peut, en pratique, avoir certains effets dont il faut tenir compte :

Tout d'abord, comme il est évident, si la "valeur fiscale minimale" des biens immobiliers pour l'administration fiscale est augmentée, il est clair que cela pourrait être une mesure qui aide à combattre la fraude et l'évasion fiscale, ce qui pourrait être positif pour un pays avec des pourcentages aussi élevés d'économie submergée ou informelle, comme cela a été vu dans cet article. En résumé, il est juste et raisonnable que tous les citoyens et les opérateurs légaux paient les impôts qui correspondent réellement à leur capacité économique ou à leur richesse, c'est-à-dire à la base d'imposition établie par notre Constitution.

Il n'en est pas moins vrai que ces mesures, qui se traduisent en pratique par une augmentation de la charge fiscale, ne favoriseront pas le dynamisme d'un secteur clé de notre économie tel que le marché immobilier (rappelons que ce secteur représente plus de 5 % du PIB de l'économie espagnole), de sorte que si les impôts à payer sur les transactions immobilières sont augmentés de manière significative, nous pourrions nous retrouver dans un scénario non souhaité de ralentissement de l'activité du secteur et, par conséquent, de baisse de l'activité qui engendrera une diminution des recettes fiscales globales (phénomène décrit par l'économiste), il peut arriver que l'on se retrouve dans un scénario non souhaité de ralentissement de l'activité du secteur et, donc, de baisse de l'activité qui génère une diminution des recettes fiscales globales (phénomène décrit par l'économiste Arthur Laffer, populairement connu sous le nom de "courbe de Laffer", qui montre comment, dans certains cas, l'augmentation de la charge fiscale peut provoquer une baisse de l'activité économique qui se traduit par une baisse des recettes fiscales).

Ainsi, seuls le temps et l'expérience nous diront si cette réforme fiscale de grande envergure aura un réel impact positif ou négatif sur l'économie espagnole et, en particulier, sur le secteur immobilier et les recettes fiscales qui y sont associées.

‍

En espérant que cet article ait résolu vos doutes pratiques sur les nouveautés que 2022 nous apporte en matière fiscale, l'équipe de Notaría Jesús Benavides reste à votre disposition pour vous aider avec tout ce dont vous avez besoin dans le cadre de la formalisation de vos transactions immobilières.