Notes juridiques pratiques - octobre 2025
1.- Nouveau portail de statistiques immobilières de l'Office notarial
En annexe (ICI) lien vers le nouveau portail de statistiques immobilières créé par le Conseil Général des Notaires Espagnols, où vous pouvez trouver beaucoup d'informations intéressantes sur l'évolution du marché immobilier dans une ville spécifique ou même dans un code postal spécifique (ce qui nous permet de restreindre la recherche beaucoup plus et de trouver des informations plus intéressantes pour chaque cas spécifique). Pour accéder au portail, vous devez simplement vous enregistrer avec une adresse e-mail et un mot de passe, après quoi vous aurez accès à faire les requêtes que vous voulez.
En pièce jointe ICI un exemple des informations étendues qui peuvent être obtenues (correspondant spécifiquement à la municipalité de Matadepera, située dans la province de Barcelone), où l'on peut trouver des détails sur l'évolution des prix au mètre carré au cours de la dernière année, le nombre de transactions formalisées, le prix total moyen, la surface totale moyenne des propriétés, le type de propriétés transférées (neuves vs "d'occasion"), le % de propriétés transférées qui sont des maisons ou des appartements, l'âge moyen des acheteurs, le % des types d'acheteurs (personnes physiques vs personnes morales), ainsi que des informations sur la nationalité des acheteurs.
Un nouvel outil que l'Office notarial met à la disposition de la société et qui fournit de nombreuses informations intéressantes pour les opérateurs du marché immobilier lorsqu'ils envisagent une transaction immobilière dans un lieu spécifique.
2.- Nouvelle IPT réduite pour l'achat d'un premier logement dans les communes rurales de Catalogne
En annexe (ICI) lien vers la loi catalane 8/2025, du 30 juillet, sur le statut des communes rurales, en vertu de laquelle, à partir du 20 août 2025, l'achat d'une première maison/maison ordinaire dans les communes rurales de Catalogne bénéficiera d'un PTI réduit.
Plus précisément, un taux de 4 % dans les municipalités rurales et de 3 % dans les municipalités rurales faisant l'objet d'une attention particulière. Pour une liste des municipalités incluses dans chaque catégorie, ICI Les conditions pour bénéficier de la mesure sont les suivantes :
- Le contribuable doit être membre d'une unité familiale dont les enfants, jusqu'à l'âge de 16 ans, sont scolarisés dans une école de la commune rurale ou dans une école d'une autre commune à laquelle l'école de la commune rurale est rattachée. Cette condition de scolarisation ne s'applique pas aux enfants de moins de 3 ans.
- Dans la dernière déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), la somme des bases d'imposition générale et d'épargne, correspondant aux membres du noyau familial, diminuée des minima personnels et familiaux, ne doit pas dépasser 36 000 euros.
- Le bien est destiné à être la résidence habituelle de l'acquéreur.
3.- Modifications structurelles des sociétés commerciales. Problèmes pratiques
En annexe (ICI) lien vers la formation vidéo offerte par le notaire public de Madrid Segismundo Álvarez Royo-Villanova, dans le cadre de la formation pratique notariale offerte par la Fundación Notariado.
Le notaire susmentionné y a donné une formation très intéressante et illustrative sur le régime juridique applicable à ce type d'opérations (transformations dues à des changements dans le type de société, fusions, scissions, transferts globaux d'actifs et de passifs, opérations transfrontalières, etc.) Plus précisément, la session concentre son analyse sur la nouvelle réglementation applicable à partir de 2023, telle qu'elle figure dans le décret-loi royal 5/2023, du 28 juin (ICI vous pouvez le consulter), en soulignant la protection que la nouvelle réglementation apporte aux droits des actionnaires, des travailleurs et des créanciers et la volonté du législateur de faciliter et de simplifier ce type d'opérations commerciales complexes.
Pour y voir plus clair et se familiariser avec le régime juridique de ce type de transactions commerciales complexes.
4 - Désormais, les banques doivent vérifier que, lors d'un virement, le nom du bénéficiaire informé par l'expéditeur et le titulaire réel du compte de destination coïncident.
En annexe (ICI) lien vers le règlement européen 2024/886 du 13 mars, en vertu duquel, à partir du 9 octobre 2025, les établissements financiers et de paiement qui permettent d'effectuer des virements sont tenus d'effectuer un contrôle préalable pour s'assurer que le bénéficiaire d'un virement (informé par le donneur d'ordre) et le titulaire réel du compte correspondent.
Ainsi, à partir de maintenant, lorsque nous effectuons un virement, avant qu'il ne soit émis, la banque nous informera s'il existe une différence entre le bénéficiaire du virement que nous effectuons et le véritable titulaire du compte, ce qui permettra d'éviter de nombreuses fraudes et escroqueries par usurpation d'identité, contribuant ainsi à augmenter le niveau de protection des clients des banques contre ce comportement criminel, qui devient de plus en plus courant dans la pratique.
5.- Même si les enfants ont été déshérités en raison d'une absence manifeste et continue de lien de parenté, l'héritier désigné peut également leur donner la part légitime sans que cela soit considéré comme une donation.
En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3636/2025, du 4 février, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publiée dans le DOGC du 14 octobre, dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de délivrance de légitime, avec les particularités suivantes :
Il s'agit de l'héritage d'un homme qui, dans un testament valide, déshérite ses enfants en raison de l'absence d'un lien de parenté manifeste et prolongé (sous la protection de l'art. 451-17 CCCat) et désigne la mairie de sa ville comme héritière de tous ses biens, et après le décès de l'homme, la mairie accepte l'héritage, mais avec la particularité que les enfants déshérités du défunt se présentent à la mairie et expriment leur refus de ce déshéritage, de sorte qu'ils annoncent leur intention de porter l'affaire devant les tribunaux. Face à cette situation, le conseil municipal, afin d'éviter une situation litigieuse, malgré le déshéritage du défunt, a choisi de verser la part légitime aux enfants en leur remettant deux biens ruraux provenant de l'héritage du défunt.
Lorsque l'acte a été présenté au registre pour enregistrement, il a fait l'objet d'une qualification négative, le greffier affirmant que, les enfants ayant été déshérités, la remise de ces deux biens par la mairie constituait une donation, sans que les conditions légales de validité de la donation ne soient remplies.En appel, la Direction générale de Catalogne a révoqué la note de qualification, arguant qu'en définitive, il appartient à l'héritier (en l'occurrence, la mairie) d'assumer l'effectivité ou non de la cause de déshérence, que ce soit pour des raisons de preuve ou autres, de sorte qu'en vertu du principe de la liberté civile (art. 111-6 CCCat), rien n'empêche l'héritier et les bénéficiaires de s'entendre et de laisser sans effet la clause de déshérence.
6 - Le cas curieux des sièges du Liceu et du droit de servitude personnelle perpétuelle qui pèse sur eux et qui est inscrit au cadastre.
En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3812/2025, du 14 février, de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, publiée dans le DOGC du 24 octobre, dans laquelle la Direction Générale résout un cas très curieux relatif à certains droits de servitude personnelle et perpétuelle qui pèsent sur les sièges du Gran Teatro del Liceo à Barcelone, qui sont enregistrés dans le Registre Foncier, avec les particularités suivantes :
Selon la résolution, au registre foncier où est inscrit le Gran Teatre del Liceu de Barcelone (le propriétaire étant le Consortium du Gran Teatre del Liceu), la propriété est grevée d'une série de droits de servitude personnels et perpétuels en faveur des membres du théâtre, en vertu desquels chacun de ses propriétaires a le droit d'utiliser certaines places pré-attribuées, avec la possibilité d'en disposer et de les transférer à des tiers comme il l'entend.
Par un acte autorisé devant notaire, 3 des associés vendent leurs droits respectifs de servitude personnelle et perpétuelle au Consortium du Gran Teatre del Liceu (c'est-à-dire le propriétaire du terrain et de l'immeuble) et, sur cette base, le Consortium demande l'annulation du droit réel de servitude par confusion.
Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il a été qualifié négativement par le Conservateur, alléguant que l'extinction par confusion/consolidation n'était pas possible, puisqu'il ne concourait pas à un seul patrimoine et que tous les pouvoirs, droits ou obligations découlant des servitudes personnelles en question ne concouraient pas à un seul patrimoine. Le Conseil d'État a donc décidé d'appliquer l'art. 563-1 et suivants CCCat), qui conclut finalement que (en appliquant par analogie l'art. 566-3.3 CCCat) la demande d'extinction et d'annulation des 3 droits d'usage partiels acquis est opportune, car le Consortium a à la fois la propriété du bien et la propriété de ces droits d'usage partiels sur des immeubles.
7 - Une fois de plus, il convient d'être très prudent avec les prétendues simulations d'options d'achat qui cachent en réalité une garantie contre un prêt et peuvent porter gravement atteinte aux droits du citoyen concerné.
En annexe (ICI) lien vers la Résolution JUS/3811/2025, du 10 février, de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalogne, publiée dans le DOGC du 24 octobre, dans laquelle la Direction générale résout un cas relatif à un acte d'option d'achat autorisé par le notaire barcelonais Jaime Calvo Francia, établi selon des procès-verbaux réitérés à de nombreuses reprises.
Plus précisément, l'affaire concerne une option d'achat consentie sur un bien immobilier, avec un prix d'achat très bas, et avec une faculté de levée unilatérale par l'acquéreur (de plus, avec une rédaction de l'acte qui a déjà fait l'objet d'un jugement dans une affaire similaire par la DGSJFP dans sa décision du 9 septembre 2024).Une fois l'acte présenté à l'enregistrement, il a été qualifié négativement par le Registre foncier, alléguant en substance qu'en réalité, nous ne sommes pas en présence d'une option d'achat, mais plutôt d'une immobilisation d'un bien immobilier en garantie d'un prêt, ce qui ne répond pas aux exigences de protection de la partie débitrice imposées par la configuration juridique de base des sûretés immobilières, ni au respect des exigences de transparence matérielle exigées par la loi 5/2019, réglementant les contrats de prêt immobilier, accréditées.
Après l'appel correspondant, la Direction générale de Catalogne confirme intégralement la note de qualification.d'être très attentif à ce type d'opérations frauduleuses qui peuvent générer de graves dommages économiques pour les citoyens qui tombent dans ce type de tromperie, ainsi que pour tous les professionnels impliqués dans l'opération, y compris le notaire qui les autorise, comme on l'a vu récemment dans plusieurs cas qui ont été médiatisés et qui font actuellement l'objet de poursuites pénales (lien ici ICI article de presse sur des cas très similaires à celui analysé ici).
8.- Flash fiscal virtuel 015 : Les crypto-monnaies dans les transactions de vente et d'achat de biens immobiliers.
En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal numéro 15, de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel M. Juan Galdón López, notaire d'Esplugues de Llobregat, commente la Consultation contraignante CV0935/2025 du 27 mai (ICI vous pouvez le consulter), de la Direction Générale des Impôts, concernant la possibilité, dans le cadre d'une vente et d'un achat immobilier, de payer le prix en crypto-monnaies (concrètement, en Bitcoin).
Après avoir analysé les réglementations de base régissant le contrat de vente et d'échange, ainsi que les réglementations sur la prévention du blanchiment d'argent (qui considèrent les monnaies numériques comme des biens intangibles qui constituent des représentations numériques de la valeur qui n'ont pas été émises ou acceptées par une Banque centrale), il est conclu que si une transaction immobilière est formalisée dans laquelle la propriété est échangée contre des cryptocurrencies, il ne s'agit pas vraiment d'une vente mais d'un échange, car la monnaie virtuelle ne représente pas réellement un achat ou une vente, mais un échange, la conclusion est que si une transaction immobilière est formalisée dans laquelle la propriété d'un bien est échangée contre des crypto-monnaies, il ne s'agit pas vraiment d'une vente et d'un achat mais d'un échange, puisque la monnaie virtuelle n'est pas considérée comme une monnaie légale avec laquelle le prix de la vente et de l'achat peut être payé, avec les effets pertinents que cela aura en termes d'imposition.
9.- Nouvelle fonctionnalité dans signo pour effectuer une recherche sur les opérations notariales d'un bien immobilier.
Une nouvelle fonctionnalité a récemment été ajoutée à la plateforme notariale de SIGNO, grâce à laquelle, en plus d'une recherche par sujet, une recherche par propriété peut également être effectuée.
Ainsi, grâce à la référence cadastrale, il est possible d'obtenir un rapport détaillé des opérations notariales où figure le bien, avec les résultats de 2007 à ce jour et sans frais (sur la base du test effectué, des achats et des ventes que le bien a subis, de la constitution de droits hypothécaires, des actes de radiation d'hypothèques, etc.) avec les détails de la date, du montant de l'opération, et du notaire autorisant l'acte public en question.
Une ressource très intéressante qui peut fournir des informations utiles dans le contexte de la formalisation des transactions immobilières.
10 - Soyez très prudent lorsque vous convoquez des réunions. Une erreur peut coûter très cher
En annexe (ICI) Résolution du 28 juillet 2025, de la direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 17 octobre 2025), concernant le refus du registre du commerce d'enregistrer les comptes annuels du Sevilla Club de Futbol.
La particularité du cas réside dans le fait que la convocation à l'assemblée générale qui approuve ces comptes omet toute référence au droit de l'actionnaire d'obtenir les documents à soumettre à l'approbation de l'assemblée dans les termes requis par l'art. 272.2 de la LSC (qui établit qu'à partir de la convocation de l'assemblée générale, tout actionnaire peut obtenir de la société, immédiatement et gratuitement, les documents qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée, ainsi que, le cas échéant, le rapport de gestion et le rapport du commissaire aux comptes). Par conséquent, l'absence de cette mention dans l'avis de convocation entraîne la nullité de l'assemblée qui approuve les comptes annuels de la société, ce qui empêche leur dépôt au registre du commerce.
Face au refus du greffier, un recours a été introduit auprès de la Direction générale, qui a confirmé la note de qualification, nous rappelant une fois de plus l'importance d'effectuer les annonces de l'assemblée générale de manière scrupuleusement correcte, car tout petit défaut, dans la pratique, peut être irrémédiable et invalider l'efficacité juridique de toutes les résolutions adoptées, avec tous les préjudices que cela peut entraîner pour la société et les autres parties concernées.
