Notes juridiques pratiques - septembre 2025

1.- Mise à disposition du public de documents anciens et de taxes. Aspects à prendre en compte

En annexe (ICI) lien vers la consultation obligatoire numéro V0174-25, datée du 14 février 2025, de la Direction générale des impôts, dans laquelle elle répond à une question concernant la manière dont les opérations de conversion d'un ancien contrat soumis à l'ITP en un contrat public devraient être imposées.

Le cas concret concerne la conversion en acte public d'un contrat privé de vente de droits successoraux formalisé en 2003 entre deux frères (l'un vend à l'autre 25 % de ses droits sur un héritage consistant en un bien immobilier), dans lequel le frère vendeur décède en 2006. Aujourd'hui, en 2025, se pose la possibilité de convertir ce contrat de vente sous seing privé en acte public, et la question se pose de la taxation de l'opération tant au titre de l'ITP que de l'AJD.

• En ce qui concerne l'ITP, le calcul du délai de prescription pour les faits imposables consignés dans un acte sous seing privé dépend de la réunion d'une des circonstances prévues à l'article 1227 du code civil (entre autres, la date du décès de l'un des signataires), de sorte que dans le cas présent, il y aurait prescription (l'un des signataires étant décédé en 2006).
• En ce qui concerne la quote-part progressive de la DJA, il n'y aura pas non plus lieu de payer cet impôt, puisque l'une des conditions de l'art. 31.2 LITPAJD n'est pas remplie, à savoir que l'acte ne soit pas soumis à l'ISD ou à l'ITP (puisqu'il est soumis mais prescrit comme nous l'avons vu), de sorte que, en conclusion, la transformation d'un contrat privé soumis à l'ITP, lorsqu'il est prescrit, ne donne pas non plus lieu à l'imposition de la quote-part progressive de la DJA.

2 - Attention à ne pas se cacher derrière une entreprise pour faire ce qu'il ne faut pas faire. La responsabilité peut également s'étendre à votre patrimoine personnel

En annexe (ICI) lien vers le jugement de l'Audience provinciale de Murcie numéro 983/2025, du 3 avril, qui traite d'une affaire concernant une structure d'entreprise créée dans le but de frauder les créanciers.

L'arrêt analysé procède à un examen intéressant du concept de levée du voile corporatif, qui permet aux tribunaux d'omettre le passif de l'actif de la société et d'attribuer les dettes de la société également aux administrateurs ou aux associés lorsqu'ils ont l'intention de commettre une fraude ou un abus à l'encontre de tiers et de se "cacher" derrière une société afin que les conséquences de cette fraude ou de cet abus n'atteignent pas leur patrimoine personnel.

Rappel important pour tous les hommes d'affaires et entrepreneurs qui créent une nouvelle société de toujours bien faire les choses, et de ne pas penser que, du fait de l'existence d'une société intermédiaire, les conséquences d'une mauvaise action (fraude, actions malveillantes, etc.) ne peuvent pas avoir de graves conséquences économiques sur leur propre patrimoine personnel.

3.- Manuel de gestion des rectifications cadastrales

En annexe (ICI) un manuel très intéressant pour gérer la rectification des divergences entre le cadastre et les titres de propriété d'un bien immobilier.

Plus précisément, le manuel détaille toutes les étapes à suivre pour résoudre les cas où la réalité physique ne coïncide pas avec le cadastre, pour lesquels il conviendra d'entamer la procédure notariale de correction des divergences (réglementée par l'article 18 de la loi sur le cadastre des biens immobiliers).

Il contient également un guide pratique sur la manière de procéder en cas de modification physique du bien (comme les ségrégations, les divisions, les agrégations, les regroupements ou les remembrements), afin de notifier ces opérations au cadastre immobilier et d'adapter ainsi la nouvelle réalité juridique du bien dans ce registre public.

Le manuel contient des informations très utiles, telles que des formulaires pour les actes publics, ainsi que des captures d'écran de toutes les étapes à suivre sur le site web du cadastre.

4.- Le débiteur hypothécaire peut-il déléguer la signature de l'acte de transparence LCI à un tiers lié à l'opération à signer ?

En annexe (ICI) question intéressante posée à la Commission de la consommation du Conseil général des notaires, qui consiste en la possibilité pour le débiteur hypothécaire de déléguer la signature de l'acte de LCI à un tiers lié à l'opération à signer (c'est-à-dire un employé de l'agence qui prépare l'hypothèque, de la banque qui l'octroie, d'un professionnel de l'immobilier qui a servi d'intermédiaire dans l'opération, etc.)

La réponse à cette question est catégoriquement négative selon la Commission, puisque, comme indiqué dans ce document, l'objectif du LCI est que le débiteur, avant de signer son hypothèque, dispose des informations nécessaires pour pouvoir comprendre correctement l'opération qu'il veut signer, et donc, par la suite, pour pouvoir formaliser son prêt hypothécaire en étant pleinement informé de tous ses aspects juridiques et économiques.

Il est donc nécessaire que toutes les informations précontractuelles à fournir par le notaire au futur débiteur le soient en personne et directement, car c'est la seule façon de s'assurer qu'elles sont personnalisées et appropriées aux fins poursuivies.La note répond également à une autre question intéressante, en niant la possibilité que le test auquel le débiteur doit répondre puisse l'être par courrier électronique.

5.- Que se passe-t-il lorsqu'une maison est héritée par plusieurs personnes et que l'un des cohéritiers l'utilise exclusivement, empêchant les autres de l'utiliser ?

En annexe (ICI) un arrêt intéressant de la Cour suprême (STS 1053/2025, du 1er juillet), qui résout le cas habituel qui se produit dans de nombreuses successions, où une maison, qui est héritée par plusieurs personnes, est en pratique occupée par l'un des cohéritiers d'une manière exclusive et excluante, empêchant la jouissance de la propriété par les autres.

Dans ces affaires, la Haute Cour a jugé que la condition de cohéritier ne confère pas un droit à un usage exclusif et excluant du bien qui empêche les autres copropriétaires d'en jouir (indépendamment du fait que l'un d'entre eux possède un pourcentage plus élevé du bien que les autres cohéritiers), de sorte que, dans ces cas conflictuels, les autres cohéritiers, s'ils voient leur droit à l'usage et à la jouissance du bien entravé, peuvent intenter une action en expulsion par précarité contre le cohéritier qui occupe le bien, afin de pouvoir récupérer l'usage et la jouissance du bien.

6.- Il n'est pas possible d'inscrire un gage d'actions au registre des biens meubles.

En annexe (ICI) Résolution du 1er juillet 2025, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, concernant un recours introduit contre le refus du Conservateur des biens meubles I de Madrid d'inscrire un acte de nantissement d'actions de société.

En l'espèce, il s'agit d'un cas où, par acte de février 2025, l'achat et la vente de certaines parts d'une SL sont formalisés et où, en garantie du paiement d'une partie du prix différé, l'acheteuse met en gage d'autres parts de la même SL qu'elle possédait déjà avant l'achat et la vente.

Ce gage a été soumis pour inscription au registre des biens meubles, mais a été jugé défectueux car, de l'avis du greffier, un gage sans dépossession sur des actions d'une société anonyme ne pouvait être inscrit au registre des biens meubles. Sur recours, la direction générale a confirmé la note de classification, confirmant ainsi une fois de plus le critère bien connu selon lequel, en fait, les actions d'une société ont un système de statut juridique et un droit de circulation qui opère en dehors du registre du commerce.

Toutefois, le gouvernement a récemment présenté des initiatives législatives qui, à moyen terme, pourraient conduire à un changement de paradigme dans ce domaine (c'est-à-dire l'enregistrement obligatoire de la propriété d'actions et de participations au registre du commerce).

7.- Flash fiscal virtuel 014 : réduction de 99 % sur les successions et le leasing en tant qu'activité économique

En annexe (ICI) lien vers le Flash fiscal numéro 14, de la Commission fiscale de l'Association notariale de Catalogne, dans lequel Mme Concha Carballo, avocate et économiste, analyse l'arrêt de la Chambre III du Tribunal suprême du 14 juillet 2025 (ICI disponible pour consultation), concernant l'application de la réduction de 99% de l'impôt sur les successions (art. 20 2c) aux actions d'une société commerciale dont l'activité principale est la location de biens immobiliers.

Dans le cas d'espèce, la question se pose de savoir s'il suffit de respecter les conditions formelles de l'article 27 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour bénéficier de cet avantage fiscal ou, au contraire, s'il est nécessaire que l'embauche du travailleur avec un contrat de travail à temps plein soit justifiée d'un point de vue économique (c'est-à-dire qu'il ait une charge de travail suffisante pour justifier son contrat de travail).

La Cour suprême confirme dans son arrêt qu'il suffit en effet de respecter les exigences formelles de la disposition précitée (sans exiger une évaluation de la rationalité de l'embauche du salarié ou de sa justification économique), en rappelant qu'en cas de soupçon de fraude, la procédure de simulation doit être utilisée.

8 - Démission unilatérale de l'administrateur. Il faut bien faire les choses

En annexe (ICI) Résolution du 9 juillet 2025, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, concernant un acte de démission de la fonction d'administrateur d'une SL.

Dans ce cas, le directeur de la société (le seul en fonction) démissionne unilatéralement de son poste dans un acte public, et choisit de notifier cette démission à la société par lettre recommandée au siège social de la société (la lettre étant retournée car elle n'a été relevée par personne).

Lorsque le document est soumis à l'enregistrement, le Registre du commerce refuse l'enregistrement pour deux raisons :

• Si la notification par lettre recommandée n'aboutit pas, il faut tenter de notifier le notaire en personne et de vive voix (conformément au § 202 du règlement notarial).
• En outre, l'administrateur sortant doit prouver qu'il a valablement convoqué une assemblée générale, afin qu'un nouvel administrateur puisse être élu.

La Direction générale confirme la note de qualification, de sorte que dans ces cas de démission unilatérale du directeur, ces éléments doivent être pris en compte pour que la décision prenne effet et soit inscrite au registre du commerce.

9.- Mise à jour du Compendium des bonnes pratiques bancaires

En annexe (ICI) lien vers la première mise à jour du Compendium des bonnes pratiques bancaires de la Banque d'Espagne, c'est-à-dire le document dans lequel l'autorité de surveillance compile les principales plaintes des clients des banques concernant leurs relations avec les institutions financières, et les critères de l'autorité de surveillance dans ces cas.

Le document présente les principaux développements suivants :

• Comptes bancaires: lorsqu'elles saisissent les comptes de leurs clients, les banques doivent agir de manière proactive si le client déclare que son solde provient d'un revenu de base ou d'un revenu minimum d'existence ou d'un salaire inférieur au minimum légal. Dans de telles situations, l'institution doit répondre rapidement aux demandes du client et, si après analyse de la situation, il est confirmé que le solde pourrait être insaisissable, contacter l'organisme de saisie pour signaler la situation, bien que l'institution ne soit pas responsable du résultat de cette gestion.
• Communications avec le client: pour les communications qui doivent être faites au client avec un délai de préavis déterminé (par exemple, les modifications contractuelles des conditions générales), si une boîte aux lettres bancaire électronique avec notification (SMS, e-mail, etc.) est utilisée, le délai de préavis commence à courir lorsque la notification a effectivement été faite. Le contenu de l'avis ne peut être exécuté qu'à l'expiration du délai de préavis par les moyens de communication habituels du client.
• Prêts hypothécaires: de nouveaux critères sont introduits pour le calcul de la perte financière en cas de remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire (article 23 de la loi 5/2019). Lors du calcul de la valeur de marché d'un prêt hypothécaire, il est essentiel de prendre en compte toutes les règles de rémunération au moment de l'octroi afin d'éviter les pertes financières fictives. Ainsi :
• Pour les prêts avec une tranche initiale à taux réduit de moins de 36 mois, le taux contractuel pour le calcul de la marge est obtenu en prenant la valeur la plus élevée entre les taux fixes ou, s'il est variable, la valeur la plus élevée entre les taux fixes convenus pour la tranche initiale et le taux variable convenu à la date du contrat, majorée de sa marge.
• Dans les prêts mixtes avec une tranche initiale fixe d'au moins 36 mois, si cette tranche est inférieure à 60 mois, on utilise la valeur la plus élevée entre le taux fixe et le taux variable à la date du contrat ; si elle est égale ou supérieure à 60 mois, seuls les taux fixes convenus pour la tranche initiale sont pris en compte.
• Pour les prêts assortis de primes, les primes ne doivent pas générer de pertes et doivent être appliquées de manière cohérente, en calculant la marge à la date de création et en incluant une note dans l'ESIS sur les variations futures possibles.
• Succession: il n'est pas considéré comme une bonne pratique d'augmenter les frais de tenue de compte dans les situations où les héritiers - ou les titulaires de compte survivants et les héritiers du titulaire de compte décédé dans le cas d'un titulaire de compte multiple - ne peuvent pas annuler le compte pour des raisons indépendantes de leur volonté, par exemple dans le cadre d'une procédure judiciaire. L'interdiction de modifier les frais à la hausse s'applique également aux produits liés qui exigent que le compte reste ouvert. En bref, l'augmentation des frais dans ces circonstances est considérée comme contraire aux bonnes pratiques bancaires.

10.- La correction des erreurs matérielles, des omissions et des vices de forme dans l'acte par la diligence du notaire.

En annexe (ICI) Résolution du 4 juin 2025, de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, concernant un acte de réduction et d'augmentation du capital social qui, lorsqu'il est présenté pour inscription au Registre du Commerce, est qualifié négativement en première instance. Pour cette raison, le notaire autorisé a présenté un formulaire de correction (dans lequel a été inclus un certificat des résolutions de la société, clarifiant et corrigeant les défauts observés).

Une fois cette diligence de rectification présentée, le greffier du commerce la qualifie à nouveau négativement, alléguant qu'elle doit indiquer qui délivre le certificat rectificatif, élevant ledit certificat au rang public, ainsi que ses pouvoirs (art. 108.3 RRM).

Contre cette deuxième qualification, le recours correspondant a été introduit auprès de la Direction générale, qui a révoqué la note de qualification, en confirmant que, dans ces cas d'erreurs matérielles, étant donné que le consentement à la notarisation des résolutions sociales avait déjà été donné par le président du conseil d'administration lors de la formalisation de l'acte de notarisation des résolutions, avec la simple incorporation de la certification du notaire dans l'acte au moyen d'une diligence (correctement en vertu de l'article 153 du règlement notarial), la procédure utilisée est un mécanisme parfaitement valable pour obtenir cette correction.