Notes juridiques pratiques - Mai 2026
1.- Annulation de la clause résolutoire et de la vente. Il n'est pas admissible d'inclure une clause « 2 pour 1 » dans le même acte si celle-ci a été signée dans des documents distincts
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 16 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 d'Oviedo d'annuler une condition résolutoire incorporée dans un acte de vente. L'affaire trouve son origine dans un acte public de vente présenté pour enregistrement, dans lequel est incorporée une copie certifiée conforme électronique d'un autre acte antérieur de radiation de la condition résolutoire. Dans la clause 5 du nouvel acte de vente, les parties demandent la radiation de ladite condition résolutoire antérieure et, à cette fin, le notaire joint une copie certifiée conforme électronique d’un acte antérieur, établi le 31 janvier 2025, par lequel les parties concernées consentent à la radiation de la condition résolutoire.
Une fois présentée pour inscription, la greffière la rejette et suspend la radiation, essentiellement parce qu’elle estime qu’il y a absence de présentation autonome de l’acte de radiation, étant donné qu’il s’agit d’un titre indépendant de l’acte de vente et qu’il doit donc être présenté séparément et donner lieu à sa propre inscription au registre. De même, elle indique qu'il sera nécessaire de préciser la cause concrète donnant lieu à la radiation, celle-ci n'étant pas détaillée (exécution des obligations, renonciation ou autre cause juridique).
La Direction générale rejette le recours et confirme la note d'évaluation de la conservatrice, estimant que l'acte de radiation de la condition résolutoire constitue un titre formel autonome et indépendant de l'acte de vente, de sorte que, bien que les deux soient liés sur le plan économique et concernent les mêmes biens immobiliers, la radiation découle d'un acte juridique distinct et ne peut être qualifiée de document complémentaire à la vente. C'est pourquoi elle doit être présentée séparément au Registre, avec une demande distincte et une inscription indépendante, conformément aux articles 245 de la loi hypothécaire et 421 du règlement hypothécaire.
2.- Formation pratique au notariat. Établissement en ligne d'actes notariés
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers une session de formation en ligne intéressante, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle le notaire d'Ayora (Valence), M. Pablo Alonso Rocamora, anime une session de formation pratique passant en revue toutes les nouveautés introduites dans l'ordre juridique espagnol par la loi 11/2023.
La session porte principalement sur le protocole électronique, les copies certifiées conformes au format CSV, ainsi que la passation et l'autorisation notariales par vidéoconférence. Vous trouverez également (ICI) le lien vers la présentation utilisée lors de la session, pour plus d'informations.
À consulter et à étudier attentivement, car ce document contient des informations pratiques sur la manière d'aborder et de mettre en œuvre ce type d'actes, qui revêtent un grand intérêt pour le présent et l'avenir du notariat.
3.- Passage du NIE au NIF et inscription au registre foncier. Éléments à prendre en compte
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 30 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de San Fernando n° 1 concernant une demande de remplacement du NIE par le NIF au registre foncier après l'acquisition de la nationalité espagnole. L'affaire repose sur un cas où une requête privée a été présentée au registre foncier demandant le remplacement du numéro d'identité d'étranger (NIE) de la titulaire du registre par son nouveau numéro d'identification fiscale (NIF), celle-ci ayant acquis la nationalité espagnole par résidence. La demande était accompagnée de la décision d'octroi de la nationalité et d'un certificat de concordance délivré par la Direction générale de la police.
Une fois le document présenté, le greffier a suspendu l'inscription car il a estimé que l'acquisition de la nationalité espagnole n'avait pas été suffisamment prouvée, l'inscription correspondante au registre d'état civil n'ayant pas été fournie. Il estimait que le changement de nationalité avait une incidence sur l'état civil et le droit personnel applicable, avec des conséquences possibles sur la capacité et la légitimation dispositif du titulaire de l'inscription. C'est pourquoi il exigeait une preuve formelle de l'inscription de la nationalité au registre, en plus du certificat de concordance délivré par la police.
Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli, estimant que le certificat de concordance délivré par la Police nationale suffisait à prouver que l'ancien NIE et le nouveau DNI/NIF appartenaient à la même personne. Il s'agit là d'un cas intéressant et de plus en plus courant, dont il convient de tenir compte dans les conseils prodigués à nos clients étrangers.
4.- Assemblée générale et demande de présence d'un notaire. Si les droits de l'associé minoritaire ne sont pas respectés, les décisions de l'assemblée générale seront nulles
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Huesca, en date du 25 mars 2026, qui traite de l'importance de respecter les droits de l'associé minoritaire lorsqu'il est demandé la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale. Le cas en question repose sur une affaire dans laquelle une associée d'une SL a contesté les décisions adoptées lors de l'assemblée générale de la société, en faisant valoir qu'elle avait demandé dans les délais la présence d'un notaire pour dresser le procès-verbal de l'assemblée, conformément à l'article 203 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC), mais que la société avait tenu l'assemblée sans cette intervention notariale. La défenderesse a soutenu en appel qu'elle n'avait pas eu connaissance effective de la demande notariée envoyée par burofax. Il a toutefois été établi que le burofax avait été correctement envoyé, qu'il y avait eu des notifications par SMS et que la société n'avait pas agi avec la diligence requise en ne le récupérant pas avant la tenue de l'assemblée.
La Cour d'appel, donnant raison à l'associé minoritaire, c'est-à-dire en déclarant nuls et sans effet les accords sociaux adoptés lors de l'assemblée, fonde sa décision principalement sur l'article 203 de la LSC, qui dispose que, lorsque des associés représentant au moins 5 % du capital d'une société à responsabilité limitée demandent, avec un préavis de cinq jours, la présence d'un notaire, les accords sociaux ne sont valables que s'ils sont consignés dans un acte notarié.
Il s'agit là d'un cas intéressant qui nous rappelle cette option, vivement recommandée pour les sociétés en conflit, car la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale garantira que tous les faits, accords et commentaires qui y sont formulés soient consignés de manière fidèle et incontestable, afin de constituer une preuve irréfutable et de protéger ainsi les droits de l'associé minoritaire.
5.- Substitution fiduciaire et obligation de conservation. Dans les transactions immobilières, il est indispensable d'étudier très attentivement les charges et les droits antérieurs, sous peine de se retrouver face à de mauvaises surprises
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 13 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'Elche n° 3 d'inscrire un acte de vente d'un bien immobilier soumis à une substitution fiduciaire. Le cas repose sur un acte public de vente, par lequel une personne vend un bien immobilier qu'elle avait précédemment acquis par legs. Plus précisément, le bien avait été légué par la mère du vendeur dans un testament de 1992, dans lequel le bien était attribué au fils en tant que légataire fiduciaire, et il était établi qu’à son décès, le bien reviendrait à certains neveux et petits-enfants de la testatrice en tant que fiduciaires. En outre, le testament contenait une clause selon laquelle le bien « ne pourra être vendu, grevé ni aliéné à titre onéreux avant l’expiration d’un délai de trente ans à compter de la date du testament ». Toutefois, le vendeur estimait qu’une fois ce délai de trente ans écoulé, la restriction disparaissait et qu’il pouvait disposer librement du bien.
Une fois le document présenté pour inscription, la greffière suspend l'inscription car elle estime qu'il s'agit d'une substitution fiduciaire ordinaire assortie d'une obligation de conservation, sans pouvoir de disposition expressément attribué au fiduciaire. Elle considère donc que le vendeur n'a pas le pouvoir de céder le bien immobilier. Ainsi, de l'avis de la conservatrice, le testament révèle clairement l'existence d'un double appel successif, de sorte que l'obligation de conservation fait partie du contenu naturel de la substitution fiduciaire, ce qui conduit à conclure que le fait de fixer une interdiction de disposer pendant trente ans n'implique pas automatiquement qu'à l'expiration de ce délai, le fiduciaire soit autorisé à vendre librement.
Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a rejeté et a confirmé la qualification, estimant qu'il ne ressortait ni expressément ni sans équivoque du testament que la testatrice ait souhaité attribuer au fiduciaire un pouvoir général de disposition à l'issue d'un délai de trente ans. Selon la Direction générale, la clause testamentaire stipule uniquement que le bien immobilier ne peut être vendu pendant trente ans, mais ne permet pas de déduire qu'à l'expiration de ce délai, l'obligation de conservation inhérente à la substitution fiduciaire ordinaire disparaît. Pour admettre la libre disposition, une autorisation expresse ou clairement déductible du testament aurait été nécessaire. C'est pourquoi elle conclut que le fiduciaire ne pouvait pas valablement céder le bien immobilier et confirme le refus du registre d'inscrire la vente.
6.- La Cour suprême déclare nul le Registre unique des baux de courte durée
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le communiqué de presse du CGPJ qui rend compte du contenu de l'arrêt n° 620/2026 de la Cour suprême, dans lequel a été tranchée la contestation du décret royal 1312/2024, qui a créé le « Registre unique des locations de courte durée » pour les logements proposés via des plateformes numériques. La Generalitat Valenciana a contesté cette réglementation, estimant que l'État avait outrepassé ses compétences en imposant un système d'enregistrement national qui interférait avec les registres régionaux déjà existants en matière de logements touristiques.
Le cœur de la décision porte sur la question de savoir si l'État disposait d'une compétence suffisante pour mettre en place ce registre national obligatoire. La Cour suprême conclut qu'il n'existe pas de fondement constitutionnel pour une réglementation aussi exhaustive. Elle rejette, en premier lieu, l'argument selon lequel celle-ci pourrait s'appuyer sur la compétence de l'État en matière de législation civile et d'organisation des registres publics prévue à l'article 149.1.8 de la Constitution espagnole, car le registre créé n'a pas pour objet d'inscrire des contrats ou des droits réels opposables aux tiers, mais uniquement de permettre la commercialisation de biens immobiliers sur des plateformes numériques. De même, elle exclut qu’il puisse se justifier par les compétences en matière d’égalité fondamentale ou de planification économique, car le système conçu dépasse une simple coordination et implique la création d’un registre d’État qui se superpose aux registres régionaux.
En conséquence, la Cour suprême déclare nulles les dispositions relatives au Registre unique des locations, estimant qu’elles empiètent sur les compétences des communautés autonomes. Elle maintient toutefois en vigueur les dispositions concernant le guichet unique numérique et les obligations de transmission de données par les plateformes, estimant que celles-ci relèvent bien de fonctions légitimes de coordination économique et statistique de l’État. L'arrêt réaffirme ainsi les limites des compétences de l'État et protège la capacité réglementaire des communautés autonomes en matière de locations touristiques.
7.- Successions internationales et intervention du notaire espagnol. Importance de l'appréciation juridique du droit étranger applicable et de la validité des actes étrangers
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 décembre 2025, rendue dans le cadre d'un recours contre la décision négative de la conservatrice du registre foncier de Cullera concernant l'inscription d'une succession internationale soumise au règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions. L'affaire trouve son origine dans une situation où un acte de déclaration et d'attribution d'une succession internationale, authentifié par un notaire espagnol, a été présenté au registre foncier de Cullera concernant un défunt de nationalité belge décédé en Belgique. L'acte s'appuyait sur un document notarié belge intitulé « Attest van Erfopvolging » (certificat ou déclaration d'héritage), traduit et apostillé, dans lequel étaient identifiés le défunt et ses héritiers ; il y était fait référence à un testament olographe ; et il y était décrit un pacte successoral en vertu duquel le patrimoine commun revenait au conjoint survivant. Les enfants du défunt avaient renoncé à leurs droits successoraux par des actes établis devant les consulats espagnols à Sydney et à Bruxelles. L’inscription visait à attribuer à la veuve une propriété située à Cullera.
Une fois le document présenté pour enregistrement, la greffière l'a suspendu en raison de plusieurs vices liés à l'insuffisance des preuves concernant le droit étranger et le régime successoral applicable. Il s'agit principalement de l'absence de détermination claire de la loi applicable à la succession (elle a estimé qu'il n'était pas suffisamment établi quelle législation régissait la succession conformément au règlement (UE) n° 650/2012, ni s’il existait une éventuelle « professio iuris » ou un choix de loi par le défunt), l’insuffisance des preuves relatives au droit étranger (elle a souligné que le contenu et la validité du droit belge n’étaient pas suffisamment attestés) et des doutes quant à la valeur du certificat successoral belge ainsi qu’au régime matrimonial et aux droits réservataires.
Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale confirme pour l'essentiel la décision de la greffière. L'argument central de la décision est que, dans les successions internationales soumises au règlement (UE) n° 650/2012, le notaire espagnol doit procéder à une véritable appréciation juridique du droit étranger applicable ainsi que de la validité matérielle et formelle des documents successoraux étrangers. Ainsi, en l'espèce, la Direction générale estime que l'acte notarié est insuffisant car il ne contient ni une attestation complète du droit belge, ni un jugement notarial clair sur la loi applicable, la validité du certificat successoral belge, la liquidation du régime matrimonial et les effets successoraux de la renonciation des enfants.
Dans ce cas, la Direction générale nous rappelle donc la complexité de ce type de successions, ainsi que l'obligation pour le notaire espagnol de vérifier de manière adéquate le contenu et la validité du droit étranger, que ce soit sur la base de ses propres connaissances ou en recourant aux mécanismes prévus à l'article 36 du règlement hypothécaire.
8.- Transferts de biens immobiliers de sociétés en redressement judiciaire et interprétation du plan de liquidation. Limites des pouvoirs du conservateur du registre
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique en date du 30 décembre 2025, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de Vera concernant l'inscription d'un acte de dation en paiement établi dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire. L'affaire trouve son origine dans une situation où une société a présenté au registre foncier un acte authentique par lequel l'administration de la faillite procédait à une dation en paiement de certains biens immobiliers dans le cadre d'une procédure de faillite traitée devant le tribunal de commerce n° 1 d'Almería. La procédure de faillite faisait l'objet d'un plan de liquidation approuvé par le tribunal en 2015.
Une fois le document présenté pour enregistrement, le greffier a rendu un avis défavorable et a suspendu l'enregistrement, estimant que la dation en paiement n'était pas conforme au plan de liquidation approuvé et qu'une autorisation judiciaire spécifique était donc nécessaire, car le plan n'autorisait la vente directe que dans un délai maximal d'un an à compter de son approbation, alors que la dation en paiement avait été consentie en 2025.
Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli et a annulé la décision de rejet. L'argument central de la décision est que le greffier peut vérifier l'existence d'une autorisation judiciaire pour accomplir des actes de liquidation judiciaire, mais ne peut étendre son appréciation à des interprétations juridiques complexes concernant le respect matériel ou temporel du plan de liquidation lorsque cela implique des appréciations qui relèvent du juge des faillites. En particulier, elle estime excessif que le greffier interprète la portée de la limite temporelle du plan et conclue de son propre chef que l'opération nécessitait une autorisation judiciaire supplémentaire. Une décision intéressante pour aborder correctement la cession d'actifs de sociétés en procédure de redressement judiciaire.
9.- Webinot fiscal. Aspects fiscaux du statut de grand détenteur
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation en ligne dispensée par le Collège des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire d'Esplugues de Llobregat, M. Jose Vicente Galdon Garrido, anime une session très intéressante sur les aspects fiscaux de la notion de « grand détenteur ». Cette formation vise à approfondir des questions techniques présentant un intérêt pratique particulier en matière fiscale pour le notariat, en accordant une attention particulière aux critères administratifs et jurisprudentiels les plus récents.
À l'intention de tous les collaborateurs, afin qu'ils puissent en prendre connaissance et l'étudier, dans le but de fournir les meilleurs conseils juridiques et fiscaux pour toutes les opérations immobilières traitées par le cabinet.
10.- Des changements importants dans le secteur immobilier en Catalogne qui pourraient intervenir très prochainement
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un article de presse indiquant que, dans le cadre de l'accord pour l'adoption du budget régional de la Catalogne, une réforme de la législation urbanistique catalane sera prochainement proposée afin d'interdire l'« achat spéculatif » de biens immobiliers dans les zones sous pression du territoire.
Ainsi, si cette mesure venait à être adoptée, les personnes physiques et morales verraient leur capacité à acquérir des biens immobiliers à des fins d'investissement fortement réduite.
Il convient de suivre de très près cette mesure et sa transposition définitive dans le texte de loi, car elle pourrait avoir un impact considérable sur le marché immobilier catalan et sur le type de transactions immobilières conclues chez le notaire. Selon plusieurs médias, cette mesure pourrait être adoptée d'ici quelques semaines.
