Notes juridiques pratiques - Avril 2026
1.- Contrat d'arrhes en Catalogne sous réserve de l'obtention d'un financement bancaire. Une formule qui fonctionne
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une publication LinkedIn d'un prestigieux cabinet d'avocats, qui présente un cas réel illustratif, accompagné du jugement, nous permettant de rappeler et d'examiner la réglementation intéressante du Code civil catalan en matière d'arrhes.
Plus précisément, l'article 621-49 du Code civil de Catalogne dispose que si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf convention contraire, peut résilier le contrat s'il justifie par des pièces justificatives, dans le délai convenu, le refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien immobilier, sauf si ce refus résulte d'une négligence de l'acheteur. La résiliation par l'acheteur oblige le vendeur à restituer le prix qui lui aurait été versé et, le cas échéant, les arrhes pénitentielles, et oblige l'acheteur à replacer le vendeur dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat n'avait pas été conclu, sans préjudice des dispositions de la législation hypothécaire.
Dans le cas présent, les parties ont signé le contrat d'arrhes, pour lequel une somme de 68 500 € a été versée. Finalement, le futur acquéreur n'a pas obtenu le financement bancaire dont il avait besoin, ce qu'il a signalé en temps utile à la vendeuse afin de récupérer cette somme, mais s'est vu opposer un refus. Face à cette situation, l'acheteur déçu porte l'affaire devant les tribunaux, où il obtient gain de cause et voit ainsi reconnu son droit à récupérer cette somme importante, majorée des intérêts et des frais de justice. Il convient de tenir compte de cette réglementation lors de la conclusion de « contrats d'arrhes » (ou de précontrats de réservation de bien immobilier, etc.) dans le cadre d'une vente immobilière.
2.- Adoption de décisions à l'unanimité au sein d'une copropriété en Catalogne. Rappel : l'unanimité peut être obtenue de différentes manières
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits (décision JUS/4983/2025, du 18 décembre, publiée au DOGC du 15 avril 2026) qui traite d'un cas relatif à un acte notarié de modification des statuts d'une copropriété, en vertu de laquelle l'usage privatif de certaines places de stationnement est attribué à certains logements particuliers de l'immeuble.
Dans le cas présent, il s'agit d'une copropriété qui souhaite attribuer l'usage exclusif de certaines places de stationnement à des logements spécifiques. À cette fin, une assemblée des copropriétaires a été organisée, avec un quorum de 71,25 %, et la décision a été adoptée à l'unanimité des participants. De plus, comme il ressort de la certification de la décision, aucun des copropriétaires absents n'a manifesté son opposition ni contesté la décision dans le délai légal d'un mois prévu par le Code civil catalan. La décision est authentifiée et présentée pour inscription au Registre foncier, mais l'acte est rejeté car, de l'avis de la conservatrice, la décision n'a pas été adoptée avec le quorum requis, la présence et le vote favorable d'un des copropriétaires directement concernés par la mesure faisant défaut.
Une fois le recours déposé, la Direction générale catalane annule la note d'évaluation, en nous rappelant que, pour ce type d'accords (attribution exclusive d'éléments auparavant communs), un accord unanime des copropriétaires est requis (art. 553-43 du Code civil catalan), lequel peut être obtenu conformément à l'art. 553-26.3 CCCat, lorsque l'accord a été voté favorablement par tous les copropriétaires participant à l'assemblée et que, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'accord, aucun autre copropriétaire ne s'y est opposé. Il s'agit d'un cas intéressant qui rappelle que l'unanimité nécessaire à l'adoption d'accords lors d'une assemblée des copropriétaires peut être obtenue par « divers moyens ».
3.- Webinots 84 : L'importance des données dans l'avenir du notariat
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire de Malgrat de Mar, M. Pedro Rincón de Gregorio, présente un exposé intéressant sur l'importance des données dans l'avenir du notariat, en mettant particulièrement l'accent sur l'index unique et les procurations paramétrées.
Les réflexions menées sur la nécessité de moderniser notre système de procurations revêtent un intérêt particulier, notamment en ce qui concerne la possibilité d'harmoniser et de standardiser les pouvoirs conférés par les procurations, afin de faciliter leur validation ou leur certification par des tiers, tels que les différents acteurs des tribunaux ou les établissements financiers.
4.- Rapport conjoint important de la Direction générale des impôts et de l'Agence catalane du logement sur la notion de « grand propriétaire »
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport conjoint très intéressant de la Direction générale des impôts de Catalogne et de l'Agence régionale du logement, destiné à répondre à une série de questions soulevées par l'Ordre des notaires de Catalogne concernant la notion de « grand propriétaire ». Ce rapport apporte des réponses à des questions intéressantes telles que, par exemple :
- Champ d'application territorial du calcul du nombre de biens immobiliers: aux fins de l'application du taux d'imposition majoré applicable aux grands propriétaires, seuls les biens immobiliers situés en Catalogne seront pris en compte.
- Prise en compte des biens immobiliers ruraux : si les biens immobiliers sont situés dans des zones où le marché est tendu, seuls les biens immobiliers urbains à usage résidentiel seront pris en compte ; dans les autres cas, tous les biens immobiliers (urbains et ruraux) seront pris en compte.
- Calcul des quotes-parts indivises: Si le contribuable est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles urbains à usage résidentiel dont le pourcentage de participation est différent de 100 %, situés dans une même zone de marché résidentiel tendu, il sera considéré comme un grand propriétaire si la somme de ces pourcentages de propriété donne un total de 500 % (ce qui équivaut, en pourcentage de propriété, à la pleine propriété de cinq immeubles urbains à usage résidentiel). Tous les biens immobiliers doivent être situés dans la même zone déclarée comme zone de marché résidentiel tendu.
- Calcul de la surface et des éléments non résidentiels: pour déterminer la surface construite totale supérieure à 1 500 m², seuls les mètres carrés à usage résidentiel doivent être pris en compte, à l'exclusion des mètres carrés correspondant aux parties communes (telles que les garages, les débarras, les locaux commerciaux ou les entrepôts intégrés à l'immeuble).
- Divergences ou absence d'indication de la superficie dans le registre: si la superficie construite n'est pas mentionnée dans l'inscription au registre, il sera tenu compte des données figurant au cadastre et, à défaut, des résultats d'un rapport technique de mesurage du logement.
5.- Réduction du capital avec remboursement des apports. Si l'on souhaite contester cette décision, il faut le faire correctement
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 802/2026, du 25 février, qui traite d'un cas intéressant permettant de rappeler le régime de réduction de capital avec restitution des apports aux associés, ainsi que les possibilités de contestation pour les créanciers en désaccord avec l'opération.
L'affaire repose sur un cas de figure dans lequel une société anonyme procède à la cession de plusieurs biens immobiliers au profit de certains associés, en exécution d'une décision de réduction du capital social, par le biais de l'acquisition d'actions propres en vue de leur amortissement et de la restitution des apports aux associés par la remise d'actifs. La décision a été dûment publiée afin d'en informer les créanciers et de leur permettre, le cas échéant, d'exercer leur droit d'opposition, ce qui ne s'est pas produit. Bien plus tard (des années plus tard), la société se trouve en situation d'insolvabilité, et un créancier tente alors d'annuler l'opération en invoquant une fraude présumée à l'égard des créanciers, ainsi que des vices de forme de l'assemblée générale et une violation de la LSC en matière de réduction de capital.
Dans une décision intéressante, la Cour suprême estime que le droit commercial prévoit déjà une procédure visant à protéger le créancier (droit d'opposition), qui doit être exercé dans les délais impartis, de sorte que, si ce n'est pas le cas, la possibilité de contester la décision est perdue. De même, la Cour suprême estime que le créancier n'est pas habilité à contester les vices de forme de l'assemblée générale et que, par ailleurs, les opérations de réduction de capital par rachat d'actions propres et restitution ultérieure des apports sont pleinement valides, pour autant que les exigences légales en matière de procédure et de publicité soient respectées.
6.- Attention aux entités sociales et aux activités financières
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 7 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026), qui statue sur un recours formé contre la note d'évaluation du greffier du registre du commerce IX de Madrid, suspendant l'inscription d'un acte authentique de constitution d'une SARL.
L'affaire trouve son origine dans la constitution d'une société à responsabilité limitée (SL) dont l'objet social comprend, entre autres activités, « d'autres activités auxiliaires aux services financiers, à l'exception des assurances et des fonds de pension ». Présenté pour enregistrement, l'acte a fait l'objet d'un avis défavorable de la part du greffier, car, compte tenu des termes généraux dans lesquels cette activité est décrite à l'article 2 des statuts (transcription littérale du CNAE), elle pourrait relever de l'un des cas prévus à l'article 125 de la loi n° 6/2023 du 17 mars sur le marché des valeurs mobilières, concernant les entreprises de services d'investissement (ces entreprises sont soumises à une série d'exigences particulières qui ne sont pas remplies en l'espèce).
Une fois le recours déposé, la DG confirme la note d'évaluation, en soulignant que l'activité visée par le recours relève clairement des activités soumises à des exigences particulières en vertu de la loi sur le marché des valeurs mobilières, de sorte qu'elle ne pourra être incluse dans l'objet social que si la société satisfait aux exigences de cette législation spéciale. Il convient d'en tenir compte lors de la définition correcte des activités sociales des sociétés nouvellement constituées.
7.- Attention aux implications fiscales liées à la réduction de capital par rachat d'actions et à l'amortissement de celles-ci
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un rapport récent de la Commission consultative sur les conflits d'application de la réglementation fiscale de l'AEAT, publié en février 2026, qui traite de l'imposition au titre de l'IRPF d'un associé qui vend ses parts sociales d'une entreprise familiale à la société elle-même, afin que celle-ci procède ensuite à une réduction de capital par amortissement de ces actions.
Le cas part d'un scénario dans lequel, dans le cadre d'une entreprise familiale, l'un des associés vend ses parts à la société elle-même, afin que celle-ci procède immédiatement à une réduction de capital par le biais de l'amortissement desdites parts acquises auprès de l'associé en question. Cet associé, dans sa déclaration d'impôt sur le revenu de l'année correspondante, déclare cette opération comme une plus-value, ce qui lui a permis de bénéficier d'avantages fiscaux (plus précisément, des coefficients d'abattement pour les actifs acquis avant 1994).
Quelque temps plus tard, le contribuable fait l'objet d'un contrôle fiscal, au cours duquel l'administration fiscale estime que l'imposition de l'opération n'a pas été correcte ; en effet, selon l'AEAT, l'opération doit être imposée au titre des revenus du capital mobilier, car la succession des faits équivaut en pratique à une réduction de capital avec restitution des apports, ce qui ne permet pas de bénéficier de l'avantage fiscal susmentionné. Le rapport de la Commission consultative corrobore cette interprétation, estimant que le recours à des montages commerciaux licites ne peut être utilisé de manière artificielle pour bénéficier indûment d'un avantage fiscal. À prendre en compte dans le cadre du conseil global que nous fournissons à nos clients pour ce type d'opérations.
8.- Il convient d'être très vigilant quant à la responsabilité des biens immobiliers en cas de dettes fiscales des anciens propriétaires
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 404/2026, du 6 avril, qui introduit une doctrine importante et préoccupante concernant la responsabilité subsidiaire d'un bien immobilier pour les dettes fiscales des anciens propriétaires.
Le cas repose sur une hypothèse selon laquelle une personne acquiert un bien immobilier sur lequel, au moment de l'achat, figure une mention marginale relative au paiement d'un droit de succession par le vendeur. Plus de cinq ans après, c'est-à-dire une fois la mention marginale expirée, et face à la situation d'insolvabilité du débiteur principal, l'AEAT engage une procédure de responsabilité fiscale subsidiaire pour le paiement des dettes fiscales à l'encontre de l'acheteur qui a acquis le bien immobilier, dans le délai de validité de la mention.
La Cour suprême (3e chambre administrative) estime qu'il y a lieu d'engager la procédure de responsabilité subsidiaire à l'égard d'un bien ou d'un droit légalement grevé pour le paiement de la dette fiscale, même si cinq ans se sont écoulés depuis l'inscription de la mention marginale de la charge légale sur ledit bien, à condition que le tiers ait acquis le bien dans ce délai et que le débiteur principal ait été déclaré en faillite par la suite. Selon la Cour suprême, la saisie prévue à l'article 79 de la LGT constitue une sûreté réelle d'origine légale, dont la validité n'est pas limitée par la prescription enregistrale établie à l'article 100.4 du RISD, celle-ci n'affectant que l'inscription et l'opposabilité au registre, mais n'éteignant pas la charge légale, de sorte que l'appréciation de la condition de tiers hypothécaire protégé doit se référer au moment de l'acquisition, de sorte que celui qui achète alors que la charge est en vigueur n'est pas couvert par l'article 34 de la LH. Enfin, la Cour suprême détermine également que l'exercice de l'action récursoire est régi par le régime propre à la responsabilité subsidiaire établi à l'article 43.1.d) de la LGT, dont le point de départ se situe au moment de la déclaration de faillite (articles 174, 176 et 67.2 de la LGT), sans que l'expiration de la mention marginale ne conditionne ni ne limite cet exercice.
Il s'agit d'un arrêt très important à prendre en compte dans le cadre des conseils réguliers et complets que nous fournissons à nos clients lors de la conclusion d'opérations immobilières.
9.- Propriété du logement familial après un divorce en cas de régime de la communauté de biens
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 377/2026 du 1er mars, qui traite d'un cas intéressant concernant la manière dont la propriété d'un bien immobilier doit être répartie dans le cadre d'un divorce d'un couple marié sous le régime matrimonial de la communauté de biens.
L'affaire part du scénario suivant : un homme achète un logement avant de se marier et contracte un emprunt à cette fin. Deux ans plus tard, il épouse sa femme ; ce logement devient le domicile familial, de sorte que l'emprunt est désormais remboursé sur les fonds communs du couple. Après de nombreuses années, le couple divorce, et un litige surgit quant à la propriété du bien immobilier.
La Cour suprême tranche le litige en appliquant les articles 1354 et 1357 du Code civil, établissant que, lorsqu'un bien (en l'occurrence le logement familial) est acquis avec des fonds provenant de sources différentes (partie propre et partie commune), la propriété appartient indivisément à la personne et à la communauté de biens, proportionnellement à la valeur des apports. Ainsi, dans ces cas, il sera nécessaire de calculer ce qui a été payé avant le mariage et ce qui a été payé après avec des fonds communs, afin de déterminer les pourcentages correspondants. Il est donc essentiel de conserver les justificatifs de paiement correspondants (tels que les relevés bancaires) pour pouvoir prouver les paiements effectués à chaque étape.
10.- Parts sociales sans droit de vote d'une SARL. Moment à partir duquel celles-ci retrouvent le droit de vote
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 440/2026, du 20 mars, dans lequel la Haute Cour analyse, pour la première fois, le régime juridique des parts sociales sans droit de vote d'une SARL, en précisant à partir de quel moment il convient de considérer que celles-ci recouvrent le droit de vote dans le cas où la société ne distribue pas de dividendes.
L'affaire concerne une SARL comptant trois associés, dont le capital social était divisé en trois parts égales (1/3 chacune), soit 300 parts. L'un des associés est devenu titulaire de 100 parts sans droit de vote à la suite d'une modification des statuts approuvée à l'unanimité en 2018. Un an plus tard (2019), lors d'une assemblée générale, la vente d'un actif essentiel a été approuvée, avec deux voix pour sur les trois associés (dont l'un était le détenteur de ces parts sans droit de vote), et un contre, ce qui a donné lieu à un conflit, car le vote de l'associé détenant ces parts sans droit de vote a été autorisé lors de cette assemblée, ce qui a été déterminant pour l'adoption de la décision.
L'affaire est portée devant les tribunaux par l'associé qui a voté contre. Finalement, l'affaire est renvoyée devant la Cour suprême, à qui il revient d'interpréter l'article 99.3 de la LSC et de déterminer si l'associé privé de son droit de vote le recouvre automatiquement du fait de ne pas avoir reçu le dividende minimum prévu par la loi dans ce type de situation. À cet égard, la Cour suprême a finalement statué que, dans ces cas, on peut considérer que le dividende minimum n'a pas été versé (et que, par conséquent, les parts récupèrent le droit de vote) lorsque l'exercice comptable et la procédure ordinaire d'approbation des comptes sont terminés, de sorte qu'il est possible de constater qu'il n'y avait pas de bénéfices distribuables. À défaut, le délai légal pour tenir l'assemblée générale ordinaire doit avoir expiré sans que celle-ci ait eu lieu ou sans que les comptes aient été approuvés. En appliquant cette interprétation à l'affaire, la Cour suprême conclut qu'en mars 2019, l'assemblée générale d'approbation des comptes de 2018 n'avait pas encore eu lieu et que le délai légal pour la tenir n'était pas encore écoulé, de sorte que l'exception prévue à l'article 99.3 de la LSC ne pouvait donc pas être considérée comme applicable, et que la société détentrice des actions sans droit de vote n'aurait pas dû voter lors de l'assemblée générale du 6 mars 2019.
Arrêt important pour bien comprendre à partir de quel moment, le cas échéant, ces actions sans droit de vote retrouvent leur droit, en cas de non-distribution du dividende minimum prévu par la LSC dans ces cas-là.
