Notes juridiques pratiques - Mars 2026
1.- Modification des majorités requises pour approuver les travaux d'efficacité énergétique dans les immeubles collectifs
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal 7/2026 du 20 mars, approuvant le Plan global de réponse à la crise au Moyen-Orient, en vertu duquel est prévue une modification de la loi sur la copropriété, plus précisément en ce qui concerne le régime des majorités requises pour décider de l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunication ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives.
Ainsi, plus précisément, l'article 17.3 de la LPH est modifié de telle sorte que, désormais, « l'installation d'infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunications régis par le décret-loi royal n° 1/1998 du 27 février relatif aux infrastructures communes dans les immeubles pour l'accès aux services de télécommunications, ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privés d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles sources d'approvisionnement énergétique collectives, pourra être décidée, à la demande de tout propriétaire, par un tiers des membres de la copropriété représentant, à leur tour, un tiers des quotes-parts».
Comme on peut le constater, une réforme importante est donc introduite dans le régime des majorités requises pour approuver ce type de travaux ou de modifications ; désormais, il suffira qu'un tiers des copropriétaires vote en faveur de la proposition pour que celle-ci soit adoptée. Ce point doit être pris en compte par tous les professionnels du secteur et les propriétaires d'immeubles soumis au régime de la copropriété.
2.- Constitution de la société et irrégularités dans l'objet social. Pour obtenir l'enregistrement, il faudra présenter une demande expresse et spécifique d'enregistrement partiel portant sur ce point
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 23 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Madrid pour l'enregistrement d'un acte constitutif de société.
L'affaire trouve son origine dans un acte constitutif d'une SARL, dans lequel, parmi les différentes activités composant son objet social, figure celle du «commerce de détail d'articles médicaux et du commerce de gros de produits pharmaceutiques». De même, l'acte comprend une demande d'inscription partielle générique en vertu de l'article 63 du règlement du registre du commerce. Une fois l'acte présenté pour inscription, celui-ci est rejeté, car le greffier estime, à juste titre, que cette activité économique est limitée aux officines de pharmacie ou aux services de pharmacie hospitalière, conformément à la réglementation sectorielle applicable.
L'affaire est finalement portée devant la Direction générale, qui statue que, dans de tels cas (vicié par l'un des différents objets sociaux choisis qui n'est pas susceptible d'être inscrit), il appartient aux intéressés de décider « s'ils optent pour l'inscription sans ces activités ou pour la régularisation, sans qu'il soit possible de prétendre à l'application automatique de l'article 63.2 du règlement du registre du commerce, même si cela est prévu dans l'acte constitutif ». Par conséquent, dans ces cas, une demande individualisée d'inscription partielle sera nécessaire, qui se réfère expressément et spécifiquement à l'objet social, que ce soit dans le même document ou dans une rectification ultérieure de l'acte.
3.- Procurations notariées entre parents et enfants. Abus de pouvoir et limites de la procuration
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 609/2026, du 17 février, qui examine un cas dans lequel un fils, abusant d'une procuration générale que son père lui avait accordée il y a longtemps, « vide » de manière abusive et frauduleuse le patrimoine de son père au profit des enfants (dont lui-même).
Dans le cas présent, le fils utilise une procuration générale / « très étendue », qui lui a été accordée par son père (un veuf âgé de 90 ans), pour, à l'insu et sans l'autorisation de ce dernier, s'attribuer, ainsi qu'à ses frères et sœurs, l'ensemble du patrimoine immobilier de leur père (d'une valeur totale d'environ 2 millions d'euros). Cette manœuvre a lieu lorsque les enfants ont connaissance de l’intention du père de se remarier avec une autre femme, compte tenu des conséquences que cela pourrait avoir sur leurs droits successoraux. Une fois que le père a pris connaissance de ces faits, il demande judiciairement la nullité des donations, ce qui n’est pas admis en première instance, le tribunal compétent estimant que le fils mandataire avait agi dans le cadre des pouvoirs qui lui étaient conférés et dans l’intérêt du père mandant, afin de protéger son patrimoine de plusieurs millions. Toutefois, en deuxième instance, la Cour d'appel a infirmé le jugement, estimant que, dans cette affaire, l'action du fils ne visait pas à protéger le patrimoine du père, mais simplement à préserver ses droits successoraux, en recourant pour cela à un abus de pouvoir. La Cour suprême a confirmé cette thèse, en statuant que le mandataire (le fils) ne peut se prévaloir des limites formelles de la procuration pour agir à son propre profit ou à celui de tiers, sans le consentement du mandant et à son détriment, car agir de la sorte constitue un abus de la procuration conférée (articles 1718 et 1719 du Code civil).
Il convient d'y prêter une attention particulière dans les relations entre parents et enfants où ce type de pouvoirs généraux est accordé, car une utilisation abusive de ceux-ci peut entraîner de graves problèmes patrimoniaux et juridiques pour les parties concernées.
4.- Attention aux cessions de prêts hypothécaires accordés par les promoteurs immobiliers et au manque de transparence
Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt très pertinent de la Cour suprême n° 423/2026, du 4 février, qui analyse le manque de transparence de la subrogation d'un prêt hypothécaire de promoteur immobilier lorsque le débiteur n'est pas correctement informé des conditions de taux d'intérêt du prêt faisant l'objet de la subrogation.
Plus précisément, la Cour suprême estime que, dans le cadre des subrogations de prêts hypothécaires accordés par des promoteurs immobiliers, si la banque n'a pas remis l'acte original ni informé le client des conditions (notamment en ce qui concerne l'IRPH), la clause relative aux intérêts est nulle pour manque de transparence. Cela permet de supprimer les intérêts du prêt hypothécaire et de récupérer ceux qui ont été payés. Ainsi, la Haute Cour estime qu'il ne suffit pas que l'acheteur déclare « connaître et accepter » le prêt du promoteur, mais qu'il est également nécessaire que la banque prouve qu'elle a remis la documentation précontractuelle et l'acte original. Si tel n'est pas le cas, si la clause relative au taux d'intérêt est déclarée nulle pour manque de transparence, le prêt hypothécaire devient sans intérêt (c'est-à-dire à 0 %) et la banque est tenue de rembourser tous les intérêts perçus, majorés des intérêts légaux.
Les établissements de crédit doivent en tenir compte lors de la conclusion de ce type d'opérations, tout comme les débiteurs qui, le cas échéant, auraient souscrit une subrogation dans ces conditions.
5.- Formation pratique en notariat. Décisions importantes de 2025
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo en ligne dispensée par la Fondation Notariado, qui analyse cette fois-ci les résolutions essentielles de 2025 émises par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique.
La session est animée par M. José Castaño Casanova, notaire à Malaga, et M. José Castaño López, notaire à L’Hospitalet de Llobregat. Au cours de cette formation, diverses décisions très intéressantes rendues au cours de l’exercice écoulé sont analysées, telles que, entre autres, celles relatives aux changements d'affectation des biens immobiliers, à la fonction notariée de protection dans les options d'achat pouvant dissimuler un pacte de déchéance, à l'admissibilité des ventes à prix déterminable à terme, à l'identification des moyens de paiement dans une dation en paiement découlant d'un prêt antérieur, à l'extinction de la copropriété en tant que titre d'enregistrement, ou à la nature réelle de la licence de location de courte durée, entre autres. Vous trouverez ci-joint (ICI) la présentation PowerPoint de la session avec le résumé des aspects les plus pertinents de ces décisions.
À consulter, étudier et mettre en pratique dans le cadre d'opérations similaires conclues au sein de l'étude notariale.
6.- La DGT refuse d'accorder l'exonération pour cession de résidence principale, sans réinvestissement, à une personne de plus de 65 ans non résidente
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la consultation contraignante V2530-25, du 18 décembre, dans laquelle la Direction générale des impôts statue sur une consultation relative à la possibilité ou non d'appliquer l'exonération pour cession de résidence principale, sans réinvestissement, à une personne âgée de plus de 65 ans non résidente.
L'affaire concerne une personne physique âgée de plus de 65 ans, propriétaire de sa résidence principale en Espagne, où elle réside sans interruption depuis plus de 7 ans. En raison de son âge avancé, elle envisage de transférer sa résidence principale dans son pays d'origine (la France) et de vendre le logement qui lui sert de résidence en Espagne. Lors de cette vente, il est prévisible qu'il réalise une plus-value (due à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat), sans avoir l'intention de réinvestir le montant obtenu de cette cession dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. Il ajoute qu'il est probable que, du fait de son transfert de résidence, il cesse d'être résident fiscal en Espagne. Dans ce cas, après avoir analysé les faits présentés et la réglementation applicable, la DGT conclut que l'exonération pour la vente d'une résidence principale aux personnes âgées de plus de 65 ans ne s'applique pas aux non-résidents. Plus précisément, l'administration conclut que, la contribuable ayant le statut de non-résidente au moment de la cession, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et que, dans ce cadre, l'exonération prévue par l'IRPF pour les personnes âgées de plus de 65 ans n'est pas applicable. De même, l'exonération pour réinvestissement prévue par le TRLIRNR n'est pas applicable, étant donné que la contribuable déclare qu'elle n'affectera pas le montant à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.
Il convient d'en tenir compte lorsque nous fournissons des conseils fiscaux à nos clients dans le cadre de ce type d'opérations, qui sont susceptibles de se produire dans la pratique.
7.- Webinots 83. Tokenisation des titres négociables
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la session de formation vidéo dispensée par l'Ordre des notaires de Catalogne, au cours de laquelle Mme Cristina Requena Torrecillas, notaire à Barcelone, anime une session de formation sur la tokenisation des titres négociables.
Plus précisément, cette session est consacrée à l'analyse de la réforme de la loi sur le marché des valeurs mobilières et de la loi sur les sociétés de capitaux, et aborde l'impact pratique et sociétaire de la numérisation des instruments financiers. Il est important de garder cela à l'esprit, car la tokenisation des actifs (c'est-à-dire la représentation numérique d'actifs tels que les actions d'une SA, via un réseau blockchain) est déjà une réalité dans le droit commercial espagnol. Il convient de noter, par exemple, que des sociétés commerciales dont les actions sont directement tokenisées sur la blockchain sont déjà autorisées et enregistrées.
À consulter et à étudier en détail, car il s'agit d'une réalité qui, très bientôt, ne manquera pas de se généraliser dans la plupart des études notariales du pays.
8.- Complément à la convocation à l'assemblée générale demandée par un associé minoritaire lorsque le mandat de l'administrateur a expiré. Éléments à prendre en compte
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 2 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 12 mars 2026), relative au recours formé contre la note de qualification délivrée par le greffier du registre du commerce de Valence, rejetant l'inscription d'une mention préventive relative à un complément de convocation à l'assemblée générale d'une SA.
L'affaire concerne un associé minoritaire (détenant plus de 5 % du capital d'une SA) qui a pris connaissance, par le biais du BORME, de la convocation à l'assemblée générale des actionnaires de ladite SA, effectuée par l'intermédiaire du greffe du commerce, son mandat d'administrateur ayant expiré (cf. article 171 de la loi sur les sociétés de capitaux). Face à cette situation, l'associé minoritaire entend ajouter un point à l'ordre du jour de la convocation afin de discuter, outre la nomination d'un nouvel administrateur, de la dissolution de la société et de la nomination d'un liquidateur. Pour formaliser cet ajout à l'ordre du jour, l'associé minoritaire fait établir un acte notarié, en vertu duquel la société elle-même et la présidente de l'assemblée désignée à cet effet par le greffe du registre du commerce sont mises en demeure. Par ailleurs, et ultérieurement, l’associé minoritaire dépose au registre du commerce une demande, en vertu de l’article 104 du règlement du registre du commerce, visant à obtenir une inscription préventive de la publication d’un complément à la convocation d’une assemblée. Une fois cette demande présentée, le greffier refuse d'effectuer l'inscription préventive, en faisant valoir en substance que la demande a été formulée de manière incorrecte par l'associé minoritaire (puisqu'il l'a adressée à la société et à la présidente de l'assemblée désignée par le greffier du registre du commerce, alors que celle-ci n'est ni la convoquante de l'assemblée, ni investie de l'autorité nécessaire pour compléter la convocation).
Une fois le recours déposé, la Direction générale confirme la note d'évaluation et statue que, dans ce type de cas, lorsque la convocation à l'assemblée générale est émise par le greffier du registre du commerce en raison de la vacance du poste d'administrateur, si un associé minoritaire souhaite émettre une convocation complémentaire, il doit s'adresser au greffier du registre du commerce lui-même, afin que celui-ci prenne la décision qui s'impose conformément à la loi.
9.- La succession en suspens n'empêche pas le partage de la chose commune lorsque la demande est formulée par un copropriétaire à titre personnel
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 288/2026, du 26 février, qui examine une affaire portant sur le partage et la vente forcée d'un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes.
Dans le cas présent, une personne est copropriétaire d'un pourcentage d'un bien immobilier, en vertu d'une donation, tandis que la partie restante du bien appartient à une autre personne, décédée, sans que ses héritiers aient encore accepté la succession. Ce copropriétaire, ne souhaitant plus rester dans cette situation de communauté, intente une action en partage de la chose commune contre la succession vacante, demandant la vente forcée du bien immobilier, en vertu de l'article 400 du Code civil, qui dispose qu'aucun copropriétaire n'est tenu de rester dans une communauté de biens, et autorise tout propriétaire à demander le partage de la chose commune à tout moment. L'affaire est finalement portée devant la Cour suprême, qui statue que, en effet, même si l'autre copropriétaire est une succession vacante (c'est-à-dire en attente d'acceptation par les héritiers), cela ne constitue en rien un obstacle à la demande de partage de la chose commune (« la succession vacante est reconnue comme ayant la capacité d’ester en justice pour demander et être demandée (art. 6.1.4 LEC) et comparaîtra au procès par l’intermédiaire de ceux qui, conformément à la loi, l’administrent, ex. art. 7.5 LEC »).
Il est intéressant de rappeler à toutes les personnes qui, bien qu'étant copropriétaires d'un bien immobilier (par exemple à la suite d'un héritage en faveur de plusieurs frères et sœurs), ne souhaitent pas rester dans cette situation de copropriété, que la loi leur reconnaît le droit d'y mettre fin, et qu'elles peuvent même demander la vente forcée du bien.
10.- Présentation d'une copie certifiée conforme des procurations. Il faut faire les choses correctement
Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 22 octobre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (BOE du 23 février 2026), relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'El Campello d'enregistrer un acte de vente.
Le cas examiné porte sur la situation classique qui se présente chez le notaire, lorsque, généralement, la partie vendeuse (une société) est représentée par une autre société (un cabinet administratif habilité par une sous-procuration) et que celle-ci, à son tour, est représentée par l'un de ses employés mandataires. Dans ces cas, la Direction générale estime qu'il est obligatoire de présenter au notaire tant l'acte de sous-procuration de la société vendeuse à l'agence administrative que l'acte de procuration de l'agence administrative à son employé représentant, car ce n'est qu'en vertu de ceux-ci que le mandataire pourra agir valablement au nom et pour le compte de la société vendeuse. De même, la Direction générale rappelle que, grâce à la mise en place de la copie certifiée conforme électronique, la présentation de ces procurations et la vérification de leur validité ont été grandement facilitées dans la pratique notariale.
À prendre en compte dans le cadre des opérations immobilières de toute nature au quotidien, ainsi que pour leur transcription correcte dans les actes notariés qui sont établis.
