Notes juridiques pratiques - Janvier 2026

1.- Nouveau droit de préemption et de retrait en faveur de la Generalitat de Catalogne

Il est précisé qu'en vertu de la loi catalane 11/2025 (ICI ), à compter du 1er janvier, toute transmission de logement effectuée dans une zone tendue (ICI vous pouvez consulter les communes concernées) lorsque le vendeur est un grand propriétaire personne morale, est soumise auxdroits de préemption et de retrait de la Generalitat de Catalogne, est soumise aux

En ce qui concerne la notion de grand détenteur en Catalogne, il est important de rappeler qu'actuellement, est considéré comme grand détenteur en Catalogne toute personne qui détient :

• Cinq logements ou plus situés dans des communes déclarées zone de marché immobilier tendu (sans compter votre résidence principale).
• Plus de 10 logements situés sur le territoire espagnol, à condition qu'au moins un d'entre eux se trouve dans une commune en tension en Catalogne.
• Plus de 1 500 m² construits à usage résidentiel (avec des règles spécifiques pour la copropriété).

Comment procéder dans ces cas-là ?

Si nous sommes face à une opération dans laquelle le vendeur du logement est une personne morale, celle-ci devra déclarer si elle est ou non un grand détenteur.

• Si tel est le cas, la communication du droit de préemption et de retrait doit être prouvée.
• Si ce n'est pas le cas, jusqu'à l'entrée en vigueur du registre des grands détenteurs prévu par la réglementation, il faudra déclarer expressément dans l'acte notarié que la société vendeuse n'est pas un grand détenteur. Dans ce cas, elle devra fournir un certificat d'enregistrement attestant le nombre de biens immobiliers dont elle est propriétaire au moment de la transmission.

Exceptions :

• Logements nouvellement construits / grande rénovation (réalisés dans un délai maximum d'un an à compter de la délivrance du certificat d'habitabilité).
• Opérations intragroupe entre sociétés dont l'objet social est l'immobilier.
• Lorsque l'acquéreur est une personne physique, la Generalitat n'exercera pas son droit de préemption si l'acheteur déclare bénéficier de cette exception spécifique et remplit une série de conditions (comme être inscrit au registre des demandeurs de logements sociaux, s'engager à demander la qualification du logement comme logement social, etc.).

Questions supplémentaires : « L'attribution de tout logement provenant d'une vente aux enchères administrative ou judiciaire » est également soumise au droit de préemption et de retrait de la Generalitat.

Pour plus de détails, veuillez consulter le document ci-joint. ICI la note d'information du Collège des notaires de Catalogne.

2.- Formation pratique notariale. Dispositions testamentaires en faveur des personnes handicapées.

Ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo dispensée dans le cadre des activités de formation de la Fondation Notarial, dans laquelle M. Juan Pablo Pérez Velázquez, professeur titulaire de droit civil à l'université Pablo de Olavide de Séville, dispense une formation pratique sur les dispositions testamentaires en faveur des personnes handicapées, à la lumière de la réglementation contenue dans la loi 8/2021 du 2 juin réformant la législation civile et procédurale afin de soutenir les personnes handicapées dans l'exercice de leur capacité juridique.

Au cours de cette session, marquée par un intérêt marqué et une approche pratique, différentes questions d'intérêt applicables dans ces cas sont abordées, telles que les types de clauses testamentaires à prendre en compte, les substitutions préventives de reliquat ou la faculté du testateur de grever la réserve héréditaire stricte en faveur d'un héritier réservataire handicapé.

Vous trouverez également ci-joint ICI des modèles de clauses testamentaires à cet effet, élaborés par l'auteur, qui peuvent servir d'exemple dans ces cas.

3.- Nouvelle ordonnance de la mairie de Barcelone visant à réglementer le droit de préemption et de retrait de l'administration dans la ville comtale.

Ci-joint (ICI) un lien vers la nouvelle ordonnance très récente (du 19 décembre 2025) de la mairie de Barcelone visant à réglementer l'exercice du droit de préemption et de retrait de la mairie de Barcelone, lorsque ce droit doit être exercé par l'administration locale conformément à la réglementation urbanistique en vigueur.

Entre autres questions, il est prévu :

• La possibilité pour la mairie de renoncer à l'achat d'un bien immobilier et de céder son droit à des tiers ou à des organismes promoteurs de logements sociaux, aux occupants légaux du bien immobilier ou à des organismes promoteurs privés ou à but non lucratif dont l'objet est la promotion de logements sociaux.
• L'achat conjoint entre la mairie et ces bénéficiaires sera également autorisé, à condition que la mairie détienne au moins un tiers de la propriété. En cas d'achat, les voisins devront représenter au moins 60 % des logements de l'immeuble, remplir les conditions d'accès au registre des demandeurs de logements sociaux et prouver leur solvabilité financière.
• L'ordonnance prévoit également la création d'un espace web accessible aux entités bénéficiaires afin de consulter les biens immobiliers soumis aux droits de préemption et de retrait auxquels la mairie n'est pas intéressée.

Règle à prendre en compte par tous les opérateurs immobiliers exerçant leur activité professionnelle dans la ville de Barcelone.

4.- Les nuances ont leur importance. Différence entre une fiducie résiduelle et une substitution préventive de résidu en Catalogne.

Ci-joint (ICI) un lien vers une résolution intéressante de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, plus précisément la résolution JUS/4367/2025 (publiée au DOGC du 3 décembre 2025), qui traite du recours contre la qualification d'un registre foncier concernant un acte d'acceptation d'héritage, pour soumission d'un bien immobilier àune substitution résiduelle.

Dans le cas présent, il s'agit de l'héritage d'un homme qui, étant décédé avec un testament valide, a légué une propriété à plusieurs de ses neveux, qui se la sont attribuée dans le cadre de l'héritage désormais qualifié. Dans le cas présent, il se trouve que la moitié de la propriété en question appartenait au défunt en vertu d'un titre d'héritage de sa défunte épouse, qui, en ce qui concerne cette moitié, avait à l'époque établi une substitution de résidu en faveur de personnes qui n'ont pas participé à l'acceptation de l'héritage, raison pour laquelle le registraire qualifie désormais l'acceptation de l'héritage du défunt.

Ce cas particulier nous rappelle, comme l'indique la DG catalane,que la fiducie résiduelle et la substitution préventive résiduelle sont deux institutions différentes, car dans le cas de la fiducie résiduelle, celle-ci vise à maintenir les biens du testateur au sein de sa famille (et c'est pourquoi un ordre successif d'appel est établi, d'abord le fiduciaire, puis le bénéficiaire de la fiducie, de sorte que ce dernier succédera nécessairement au testateur pour les biens dont le fiduciaire n'aura pas disposé par acte entre vifs), tandis que, en revanche, la substitution préventive du résidu évite la succession ab intestat des biens attribués par le testateur à l'héritier institué et il n'y a pas d'ordre successif d'appel, mais un seul appel et une condition juridique (décès de l'héritier institué sans avoir disposé mortis causa des biens que lui attribue le testateur), de sorte que ce n'est que si cette condition est remplie que l'appel aux substituts a lieu.

Ainsi, dans le cas présent, étant donné que le défunt disposait d'un testament valide, la substitution préventive prévue à l'époque par l'épouse du défunt, dont l'héritage est désormais accepté, n'est pas applicable. Par conséquent, il convient de révoquer la note de qualification pour les motifs exposés.

5.- Attention à ne pas « trop en faire », car cela pourrait entraîner la perte du bénéfice d'inventaire d'une acceptation d'héritage.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 4958/2025 de la Cour suprême, rendu le 11 novembre, dans lequel la Cour suprême statue sur un cas relevant du droit successoral, plus précisément sur une acceptation de succession sous bénéfice d'inventaire dans laquelle les héritiers ont commis un acte déloyal consistant à dévaloriser l'actif principal de la succession, à savoir une société commerciale.

Concrètement, nous sommes face à un héritage, accepté sous bénéfice d'inventaire, dans lequel les principaux actifs sont une partie des actions d'une société qui, étant entièrement contrôlée par les héritiers, procède à sa dépatrimonialisation (au moyen d'opérations juridiques fictives) au détriment des créanciers.

Dans cette affaire, la Cour suprême statue que, lorsque la succession est composée d'actions d'une société contrôlée par les héritiers, la vente frauduleuse d'actifs peut être assimilée au cas de perte du bénéfice de l'inventaire prévu à l'article 1024.2 du Code civil, de sorte que, par conséquent, il convient de lever le voile afin de protéger les créanciers, ce qui impliquera que les héritiers répondront de l'ensemble de leur patrimoine des dettes existantes.À prendre en compte et à ne pas « faire le malin » lors de l'acceptation d'une succession au bénéfice de l'inventaire.

6.- Attention à la protection de la publicité du registre vis-à-vis des tiers de bonne foi. Une simple consultation du registre ne suffit pas, il faut également agir avec diligence pour être protégé.

Ci-joint (ICI) le lien vers le récent arrêt n° 5512/2025 de la Cour suprême, rendu le 3 décembre, dans lequel la Haute Cour statue sur une affaire relative à la constitution d'une hypothèque par une personne qui n'était plus propriétaire du bien grevé, mais dont la transmission n'était pas inscrite au registre foncier.

Dans le cas présent, la propriétaire initiale vend le bien immobilier à un tiers, qui ne fait toutefois pas enregistrer cet achat au registre foncier. Il négocie néanmoins avec la banque créancière la radiation d'une hypothèque antérieure sur ce bien immobilier, ce qui permet à cette entité financière de prendre connaissance de la transmission et du nouveau statut de propriétaire de l'acheteur. Toutefois, par la suite, le vendeur du bien immobilier demande un nouveau prêt hypothécaire qui lui est accordé par le même établissement financier, qui procède à une nouvelle hypothèque sur le bien immobilier en question (rappelons qu'il avait été vendu mais que la cession n'avait pas été inscrite).

Face à cette situation, le nouvel acquéreur poursuit le vendeur et la banque en justice, demandant la déclaration judiciaire de nullité de ladite hypothèque et de son inscription, bien que, d'un point de vue cadastral, l'opération était correcte (car lors de la formalisation de l'hypothèque, la note simple indiquait que le vendeur était toujours propriétaire du bien).

Dans ce cas, la Cour suprême estime qu'il convient de privilégier la conception dite « éthique » de la bonne foi cadastrale (art. 34 de la loi hypothécaire), selon laquelle, pour que le tiers de bonne foi soit protégé par la publicité cadastrale, il est nécessaire que, au-delà de ce qu'indique la note simple, celui-ci agisse avec diligence pour s'assurer de la concordance entre la réalité et le registre.

Comme dans le cas présent, la banque peut avoir connaissance du fait que le vendeur n'est plus propriétaire du bien immobilier (car elle gère la radiation d'une hypothèque antérieure avec l'acheteur, qui s'identifie comme tel auprès de la banque et de ses employés), il convient d'accueillir le recours et, par conséquent, de déclarer la nullité de l'hypothèque et de l'inscription correspondante au registre.

7.- Mesures fiscales pour l'exercice 2026. Aspects à prendre en compte

Ci-joint (ICI) le lien vers la circulaire fiscale n° 9/2025 de l'Illustre Collège Notarial de Catalogne, qui met en évidence les principales mesures fiscales contenues dans le décret-loi royal 16/2025, publié au BOE du 24 décembre (ICI ), applicables pour l'exercice fiscal 2026. Les principales mesures sont résumées ci-dessous :

En matière d'impôt sur le revenu, les déductions suivantes sont prolongées :

• Déduction de 20 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 visant à réduire la demande en chauffage et en climatisation.
• Déduction de 40 % pour les montants versés pour des travaux réalisés en 2026 afin d'améliorer la consommation d'énergie primaire non renouvelable.
• Jusqu'au 31 décembre 2027, déduction de 60 % pour les montants versés pour des travaux de rénovation énergétique par les contribuables propriétaires de logements situés dans des immeubles à usage principalement résidentiel.
• Déduction de 15 % de la valeur d'acquisition des véhicules électriques, ainsi que de la valeur de l'installation de systèmes de recharge (montants maximaux de déduction de 20 000 et 4 000 euros respectivement).

En matière d'impôt sur les sociétés, à compter du 1er janvier 2025, les incitations fiscales relatives à la liberté d'amortissement des investissements utilisant de l'énergie provenant de sources renouvelables sont prolongées d'un an.

En matière de « plus-value municipale » (impôt sur la plus-value des terrains urbains), les montants maximaux des coefficients à appliquer à la valeur du terrain au moment de l'échéance sont actualisés, ce qui pénalise davantage les ventes « spéculatives » ou à court terme de biens immobiliers.

Toutefois, concernant ces mesures, il est très important de noter que le Congrès des députés n'a finalement pas validé ce décret-loi royal (ICI), il faudra donc attendre la réaction du gouvernement pour connaître la portée réelle et temporaire de ces mesures.

8.- Testament de parents séparés/divorcés et administration des biens légués aux enfants en cas de décès. Aspects à prendre en compte.

Ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 4871/2025, du 27 octobre, dans lequel la Haute Cour analyse un cas très courant chez les parents séparés/divorcés qui, lorsqu'ils rédigent leur testament et lèguent leurs biens à leurs enfants, désignent un administrateur pour gérer l'héritage au nom de leurs enfants. Il est très courant que cet administrateur désigné soit une personne autre que l'ex-conjoint (afin d'éviter que l'ex-mari ou l'ex-femme ne gère ses biens à son décès).

Dans ce cas, la particularité réside dans le fait que le testateur, au-delà de la nomination d'un administrateur, limite la disposition des biens par les héritiers jusqu'à l'âge de 25 ans, de sorte que, jusqu'à ce qu'ils atteignent cet âge, ces enfants ne pourront disposer de l'héritage (y compris la part réservataire), qui continuera d'être géré par l'administrateur désigné.

L'affaire est finalement portée devant les tribunaux, et la Cour suprême statue à juste titre que, conformément aux articles 240, 246 et 813 du Code civil en vigueur, la majorité confère la pleine capacité d'agir pour administrer et disposer de ses propres biens, de sorte que cette limitation de la gestion des biens au-delà de 18 ans ne peut affecter la réserve héréditaire, car cela serait contraire au principe général de son intangibilité.

Il convient donc de rappeler aux parents divorcés qu'ils peuvent effectivement inclure dans leur testament une clause imposant la gestion des biens de leur succession à une personne autre que leur ex-conjoint, mais en tenant toujours compte du fait que la clause relative à l'administrateur ne s'appliquera qu'au-delà de l'âge de 18 ans à la partie excédant la part réservataire, mais pas à la part réservataire elle-même.

9.- Soyez très prudent lors des achats et ventes de parts chez le notaire. Une mauvaise procédure peut avoir de graves conséquences pour les clients et pour le notaire.

Ci-joint (ICI) un lien vers un arrêt très important de la Cour suprême, à savoir l'arrêt 5981/2025 du 9 décembre, relatif à une faute professionnelle commise par un notaire dans le cadre d'une vente d'actions, et à la responsabilité qui en découle pour le notaire.

L'affaire porte sur l'achat et la vente de parts sociales d'une société commerciale, dont le prix est en partie différé, garanti par une condition suspensive. La vente est officialisée par un acte notarié chez le notaire « X ».

Au moment du paiement différé, l'acheteur ne paie pas, de sorte que le vendeur demande l'exécution forcée devant le tribunal, mais celle-ci s'avère infructueuse, car la société acheteuse avait revendu ces parts sociales à un tiers de bonne foi, dans le même notariat, mais en présence d'un autre notaire (M. « Y ») agissant en tant que suppléant. Lors de cette deuxième vente, le notaire suppléant ne vérifie pas l'existence de la condition suspensive, ni son respect, et n'en informe pas les parties.

Finalement, l'acheteur qui doit l'argent se révèle insolvable, ce qui empêche le vendeur initial de récupérer la totalité de son argent. Face à cette situation, il décide de poursuivre les deux notaires en justice, leur réclamant le prix de la vente majoré des intérêts correspondants (soit un montant total de près de 600 000 euros).

La Cour suprême, donnant raison au demandeur, estime que le notaire concerné a manqué à ses obligations professionnelles en tant qu'officier public (articles 1 LN et 1, 145, 146, 147 et 196 du règlement notarial), en ne veillant pas à la légalité de la transmission, au respect des exigences légales et contractuelles, et en omettant d'avertir les parties de l'existence de cette condition suspensive, ce qui a pour conséquence de le condamner à verser au plaignant les sommes réclamées.

Il convient de garder ce cas à l'esprit dans toutes les opérations d'achat-vente de parts sociales et de redoubler de vigilance afin de garantir les droits des cédants et d'éviter toute responsabilité professionnelle découlant d'une faute professionnelle.

10.- Inscription au registre du commerce de la liquidation d'une entreprise en faillite. Cela est possible même s'il existe des dettes dans le bilan.

Ci-joint (ICI) le lien vers la résolution de la Direction générale de la sécurité juridique et de l'authentification publique du 6 octobre 2025 (BOE du 21 janvier 2026) qui analyse un cas intéressant concernant l'acte de liquidation d'une société à responsabilité limitée.

L'affaire concerne une société à responsabilité limitée qui a été mise en liquidation judiciaire, dans laquelle il est prouvé que la société ne dispose pas d'actifs suffisants. Compte tenu de cela, le juge chargé de la procédure de liquidation judiciaire décide, en vertu de la législation en matière de faillite, que la société doit être liquidée par voie commerciale. Compte tenu de cela, l'assemblée générale de la société adopte la décision correspondante et la rend publique par le biais de l'acte notarié de liquidation nécessaire.

Une fois cet acte présenté à l'enregistrement, le greffier du registre du commerce refuse l'enregistrement, arguant essentiellement que, conformément au bilan final de liquidation de la société, celle-ci présente des dettes de plus de 8 millions d'euros, de sorte que, conformément à l'article 395 de la loi sur les sociétés de capitaux, le paiement préalable ou la consignation de ces dettes est requis ou, le cas échéant, la procédure de faillite correspondante doit être suivie.

Une fois le recours correspondant déposé, la Direction générale statue en annulant la note de qualification, déterminant que, dans ce cas, le juge ayant décidé de clore la procédure d'insolvabilité en raison de l'insuffisance de l'actif de la société en faillite et ordonné la fermeture provisoire du registre, il convient d'admettre que, avant l'expiration d'un délai d'un an à compter de la décision judiciaire ordonnant la fermeture du registre sans réouverture de la procédure d'insolvabilité, l'inscription de la personnalité juridique de la société peut être radiée du registre du commerce.