Notes juridiques pratiques - Août 2026

1.- En Catalogne, au sein d'une copropriété, il n'est pas nécessaire d'obtenir un accord unanime pour fixer des quotes-parts spéciales destinées à financer certains éléments privatifs.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/5017/2025, du 16 avril 2025, rendue par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalogne afin de statuer sur le recours formé contre une note d’évaluation négative émise par le conservateur des hypothèques de Cambrils. Le litige trouve son origine dans le refus d’inscrire un acte notarié de 2024 qui consigne dans un acte notarié les accords d’une copropriété d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Il s'agit d'une décision intéressante pour déterminer le régime des majorités prévu par le Code civil de Catalogne, nécessaires aux fins de la modification de la répartition des charges communes, en distinguant la « part de participation » (coefficient de propriété) de la « quote-part » aux charges générales.

Les faits remontent à 1995, lorsque l'assemblée des copropriétaires a décidé de modifier la participation aux charges communes des bureaux et des logements de l'immeuble, afin de compenser l'utilisation intensive des parties communes due à l'activité économique exercée dans un local spécifique, tout en conservant inchangés les coefficients de propriété. En 2019, la copropriété a refusé de revenir au système initial et a approuvé la transcription de la décision dans un acte authentique, avec le vote favorable de plus des quatre cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Le greffier a suspendu l’inscription en exigeant l’unanimité pour modifier les quotes-parts (art. 553-26.1 du Code civil espagnol), tandis que la copropriété a fait valoir que, puisqu’il s’agissait uniquement de modifier la contribution aux charges, une majorité qualifiée des quatre cinquièmes suffisait (art. 553-26.2 du Code civil espagnol).

La Direction générale décide de faire droit au recours et d'annuler la décision du greffier. Son argument principal est que la « quote-part » et la « contribution » aux charges sont des notions distinctes. Étant donné que la modification ne modifie ni les coefficients de propriété inscrits ni l’acte constitutif de l’immeuble, mais uniquement la répartition des charges communes en fonction d’une utilisation différenciée, la règle de l’unanimité n’est pas applicable, et la majorité qualifiée des quatre cinquièmes atteinte lors de l’assemblée est pleinement valable.

2.- Le fait d'agir en tant que mandataire verbal d'un héritier lors de l'acceptation d'une succession n'empêche pas de s'en prendre ultérieurement à cet héritier et ne porte pas atteinte à la doctrine des actes propres.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/5019/2025, du 14 juillet 2025, rendue par la Direction générale du droit, des entités juridiques et de la médiation de la Generalitat de Catalogne à la suite du recours administratif formé par la notaire de Ripoll contre la note d’évaluation du registre foncier de Badalona n° 1. Le litige trouve son origine dans la suspension de l'inscription de deux actes de succession ab intestat (authentifiés en 2014 et 2015) et d'un procès-verbal d'interrogatio in iure, par lesquels il était prévu d'attribuer un bien immobilier cadastral avec l'accroissement découlant de la non-acceptation de l'une des cohéritières. Il s’agit d’un cas intéressant qui nous permet de déterminer la qualité pour agir afin d’intenter une « interpellatio in iure » en vertu de la doctrine des actes propres, lorsque la personne qui l’initie a précédemment agi en tant que mandataire verbal de la cohéritière.

Les faits reposent sur le décès des parents, dans les actes d'acceptation de succession desquels la mère, puis une sœur, ont agi en tant que « mandataires verbaux » d'une cohéritière, lui réservant sa part dans l'attente d'une ratification qui ne s'est jamais produite au cours des dix années suivantes. Face à l'inaction de cette dernière, la sœur a engagé la procédure d'« interrogatio in iure » (art. 461-12 du Code civil) afin de l'enjoindre d'accepter ou de renoncer à la succession, la procédure s'étant conclue sans acceptation expresse. La greffière a refusé l’inscription, estimant que la requérante agissait « à l’encontre de ses propres actes » en demandant la répudiation alors qu’elle avait auparavant déclaré accepter au nom de sa sœur, et a exigé une renonciation explicite dans un acte authentique.

La Direction générale décide de faire partiellement droit au recours, en estimant que les actes notariés sont susceptibles d'être enregistrés avec l'accroissement résultant du silence-répudiation de l'héritière. Dans ses motifs, l’instance précise que le fait d’agir en tant que « mandataire verbal » sans procuration formelle ne constitue pas un « acte propre » contraignant et ne constitue pas non plus une violation de la bonne foi, puisque la validité de l’acte était subordonnée à la ratification de l’intéressée. À l’expiration du délai suivant l’interpellatio, l’absence de réponse vaut légalement répudiation, garantissant ainsi la protection des cohéritières face à l’inaction prolongée de la partie mise en cause.

3.- La Catalogne supprime la pénalité fiscale qui s'appliquait aux donations mortis causa avec remise immédiate

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la résolution n° 3/2026 de la Direction générale des impôts et des jeux de la Generalitat de Catalogne, qui officialise le changement de critère applicable au calcul des impôts en Catalogne lors de la formalisation d'une donation entre vifs à cause de mort avec remise immédiate (donació mortis causa amb lliurament de present).

Ce changement majeur résulte de l'abrogation, en vertu de la loi n° 11/2026 (entrant en vigueur en juillet 2026), de l'article 632-1.4 du Code fiscal de Catalogne. Jusqu’à présent, la Generalitat imposait ces donations comme s’il s’agissait d’une donation ordinaire entre vifs. Avec la suppression de cet article et l’alignement sur la doctrine nationale faisant autorité, la réglementation considère désormais juridiquement cette opération pour ce qu’elle est, à savoir un titre successoral. Les principales conséquences pratiques pour les contribuables sont les suivantes :

• Imposition en tant que succession : même si le bien est cédé immédiatement du vivant du donateur, l'impôt est calculé en appliquant les règles, les abattements fiscaux et les avantages fiscaux prévus en matière de succession, qui sont généralement bien plus favorables que ceux applicables aux donations.
• Date d'échéance du paiement : L'impôt est dû et doit être acquitté au moment de la signature de l'acte de donation chez le notaire.
• Règle d' cumulation sur 4 ans : si le donateur décède dans les 4 ans suivant le don, ce bien sera ajouté au reste de la succession aux fins du calcul de l'impôt final.
• Pas de frais liés à la clause de révocation : en prévoyant que le bien revienne au donateur si le donataire décède avant lui (prématurité) ou si le donateur révoque la donation, il n’y a pas de taxes supplémentaires à payer au titre de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITPAJD) ni au titre des droits de succession. Si la donation est annulée pour cette raison, il sera possible de demander le remboursement de l’impôt payé.

4.- Formation pratique en notariat. Dissolution de copropriété

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, organisée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Javier Máximo Juárez González, notaire à Valence, anime une session de formation pratique intéressante sur le notariat, consacrée à l’étude des extinctions de copropriété, c'est-à-dire l'opération juridique par laquelle il est mis fin à une situation de copropriété ou de communauté sur un bien, celui-ci étant attribué à l'un des copropriétaires (lorsqu'il est indivisible ou que sa division ne s'avère pas opportun) et, le cas échéant, en indemnisant financièrement les autres à hauteur de la valeur de leur part.

Cette session aborde des aspects intéressants tels que les éléments essentiels de la dissolution (totale ou partielle), son imposition (incidence sur le droit de timbre), le traitement des excédents d'attribution et leur fiscalité, ainsi que les éventuelles incidences hypothécaires associées.

À consulter et à étudier attentivement, compte tenu de la fréquence de ce type d'opérations dans la pratique notariale.

5.- Une clause statutaire permettant, en cas de nantissement de parts sociales ou d'actions, d'attribuer au créancier gagiste les droits de l'associé est susceptible d'être inscrite

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 28 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui traite du recours formé par les représentants d’une société commerciale contre le refus du greffier du XIIIe registre du commerce de Madrid d’inscrire un nouvel article dans les statuts (art. 8 bis). La clause rejetée stipulait qu’en cas d’exécution judiciaire ou notariée d’un gage portant sur des parts sociales pour cause de non-exécution, les droits d’associé reviendraient au créancier gagiste après notification. Le greffier a refusé l’inscription au motif que l’attribution des droits économiques (tels que les dividendes) au créancier constituait un transfert patrimonial sans cause et un enrichissement sans cause, altérant ainsi la nature du gage en tant que simple droit de garantie.

Face à cette décision défavorable, la société requérante a fait valoir que le greffier avait outrepassé ses pouvoirs en présumant l’existence d’un motif illicite et en négligeant le fait que la pratique commerciale reconnaît le gage anticréitaire. La société a en outre souligné que la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) autorise expressément la modification statutaire du régime des droits des associés. Pour sa défense, elle a invoqué des décisions antérieures du Centre de direction lui-même afin de soutenir que la qualification au registre doit se limiter au titre sans émettre d'hypothèses sur l'intention des parties, en rappelant que des clauses similaires figuraient déjà dans les statuts d'autres sociétés.

Enfin, la DGSJFP décide de faire droit au recours et d’annuler la décision du greffier, déclarant ainsi que la modification des statuts est susceptible d’être inscrite. L’organe directeur précise que l’article 132.1 de la LSC autorise les sociétés à attribuer volontairement au créancier gagiste l’exercice des droits d’associé. Bien que le libellé de la clause indiquât que les droits « reviendront » au créancier, la Direction générale détermine (au moyen d’une interprétation herméneutique respectueuse de la loi) que la disposition statutaire ne transmet ni la titularité ni la qualité d’associé, mais se limite à régir la légitimation à leur exercice tant que la procédure de garantie subsiste.

6.- La Cour de cassation le rappelle : exercer son option d’achat ne donne pas le droit de vivre gratuitement avant d’avoir passé devant le notaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême n° 1256/2026, du 21 juillet 2026, qui traite de la délimitation des effets juridiques de l’exercice de l’option d’achat dans le cadre d’un contrat de bail avec option d’achat et du règlement de la situation de possession après un retard prolongé dans la formalisation de l’acte notarié. La décision analysée se concentre sur la distinction entre la conclusion du contrat de vente et le transfert de la propriété parlatraditio, en évaluant la pertinence de la doctrine de l'enrichissement sans cause par rapport à la règle d'attribution des fruits civils à l'acheteur (articles 1095 et 1468 du Code civil) dans les cas d’occupation continue du bien immobilier sans paiement de contrepartie ni de charges.

Les faits marquants remontent à l'exercice de l'option d'achat par les locataires en octobre 2016, dont la formalisation par acte notarié n'a pu intervenir qu'en janvier 2020 en raison de divergences entre les parties quant à la réglementation applicable pour fixer le prix de vente, ce qui a donné lieu à un premier litige judiciaire. Pendant plus de trois ans de retard, les bénéficiaires de l’option ont conservé l’usage et la jouissance exclusifs du logement sans en avoir acquis la propriété en raison de l’absence de signature de l’acte notarié et sans verser aucune somme au titre du loyer, des charges de copropriété, de la taxe foncière (IBI) ou des taxes municipales, lesquelles ont été prises en charge par le vendeur. Le cœur du litige portait sur la question de savoir si la vendeuse avait droit à une indemnisation pour cette occupation ou si, au contraire, la conclusion de la vente attribuait légalement l’usage et les fruits du bien immobilier aux acquéreurs dès le moment où ils avaient exercé leur option.

La Cour de cassation rejette la thèse des acquéreurs et confirme la condamnation au versement de dommages-intérêts en déclarant que, bien que l'exercice de l'option ait perfectionné le contrat, celui-ci n'a pas entraîné le transfert de propriété en l'absence de la« traditio » correspondante ou d'un acte notarié. En conséquence, les acquéreurs n’ont pas joui de l’usage du logement en tant que propriétaires et l’occupation continue sans contrepartie a généré un avantage patrimonial injustifié en leur faveur et un appauvrissement correspondant de la vendeuse, qui a en outre supporté intégralement la charge fiscale et les frais d’entretien sans percevoir le prix de vente ni disposer du bien immobilier. C’est pourquoi la Haute Cour confirme le bien-fondé de l’application de la doctrine de l’enrichissement sans cause pour fixer l’indemnisation — calculée à hauteur de 50 % des loyers et de 100 % des charges, de la taxe foncière (IBI) et des redevances de la période — et condamne les requérants aux dépens.

7.- Une société commerciale peut-elle recevoir un héritage ? Quel sera son traitement fiscal ?

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’avis contraignant V0767-26, émis par la Sous-direction générale des impôts sur les personnes morales de la Direction générale des impôts (DGT) le 7 avril 2026, dans lequel est analysé le traitement fiscal résultant de la réception d’un legs par une société commerciale résidant en Espagne. Cette norme porte sur l'application de la loi relative à l'impôt sur les sociétés (articles 10.3 et 17) et à l'impôt sur les successions et les donations (articles 1 et 3.2), ainsi que sur l'imposition applicable au titre de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (article 31.2 du TRLITPAJD).

Le cas présenté concerne une associée majoritaire (détenant 99 % du capital social) qui envisage d’inclure dans son testament la constitution d’un legs en faveur de sa société à responsabilité limitée, composé de plusieurs biens immobiliers (sa résidence principale et des places de parking) et de parts sociales résiduelles non attribuées à ses héritiers (ses neveux et nièces). L'objectif de cette disposition est d'intégrer les biens immobiliers dans le patrimoine de la société afin d'assurer la continuité de son activité économique. Le litige juridique porte sur la détermination du régime comptable et fiscal d'intégration des biens dans la société bénéficiaire, leur assujettissement à la réglementation en matière de succession et les répercussions indirectes de l'acte notarié.

La DGT estime que, s’agissant d’une personne morale, l’augmentation de patrimoine perçue par la société n’est pas soumise à l’impôt sur les successions et les donations, mais doit obligatoirement être imposée au titre de l’impôt sur les sociétés. Sur le plan comptable, l’opération doit être enregistrée directement dans les capitaux propres (compte 118 « Autres apports des associés ») conformément à la règle comptable n° 18 du PGC, mais, sur le plan fiscal, l’article 17 de la LIS exige d’évaluer les biens acquis à titre onéreux à leur valeur de marché et de les intégrer dans la base imposable de la période d’imposition au cours de laquelle la cession a lieu, au moyen de l’ajustement extracomptable positif correspondant. De même, il précise que l’acte notarié d’acceptation et d’incorporation des biens immobiliers sera soumis au régime des droits d’enregistrement (AJD) de l’ITPAJD, car il remplit les conditions d’enregistrabilité, de montant significatif et de non-assujettissement à l’impôt sur les successions, la consultation relative à l’imposition des légataires personnes physiques étant irrecevable pour défaut de légitimation.

8.- Rappel : il n'est pas possible de modifier la dénomination sociale d'une société lorsque la réserve de dénomination est périmée

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 29 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui examine la validité de la décision de modification de la dénomination sociale d’une société à responsabilité limitée face au refus de son enregistrement par le greffier du registre du commerce III d’Alicante. La réglementation applicable s'articule autour de l'article 18 du Code de commerce et, principalement, des articles 409, 412 et 415 du Règlement du registre du commerce (RRM), qui régissent le régime de délivrance, d'expiration, de prolongation et de consolidation définitive de la réservation des dénominations sociales.

L'affaire trouve son origine dans la signature d'un acte notarié le 28 mai 2025, qui officialisait le changement de dénomination, accompagné d'un certificat de non-opposition du Registre central du commerce (RMC) délivré le 22 mai 2025. L'acte a été déposé au Registre du commerce le 9 décembre 2025, date à laquelle le greffier a refusé l'inscription au motif que la réservation de la dénomination avait expiré, plus de six mois s'étant écoulés depuis sa délivrance. L'administrateur requérant a fait valoir que la validité du certificat devait s'appliquer uniquement au moment de la passation de l'acte, sans que l'expiration ultérieure n'empêche l'inscription.

La DGSJFP décide de rejeter le recours et de confirmer la note d'évaluation enregistrée. L'organe directeur motive sa décision en indiquant que le certificat du RMC accorde une réservation provisoire de six mois qui ne se concrétise qu'avec l'inscription ou qui est prolongée de deux mois si le titre est en attente de traitement au cours de ce délai (art. 412.3 du RRM). Le document ayant été présenté après l’expiration du délai, le 9 décembre 2025 (la réservation ayant expiré le 22 novembre), il n’est pas possible de prolonger ni d’enregistrer une dénomination périmée, le fait que la certification ait été en vigueur au moment de la signature de l’acte n’ayant aucune incidence.

9.- Modifications apportées à la législation catalane régissant les mesures visant à renforcer la capacité juridique des personnes

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la loi n° 13/2026 du 3 août modifiant le Code civil de Catalogne en matière de soutien à l’exercice de la capacité juridique des personnes, qui consacre définitivement la réforme de cette matière en Catalogne (elle abroge le décret-loi n° 19/2021, qui avait été adopté en urgence pour adapter le Code civil de Catalogne à la loi nationale n° 8/2021) et introduit d'importantes nouveautés et adaptations dans l'exercice des fonctions notariales par rapport à la réglementation provisoire antérieure. Les principaux changements par rapport à la situation antérieure s'articulent autour des axes suivants :

1.- Suppression définitive de la substitution de volonté : elle consacre strictement l’assistance non représentative comme principe central. Le mandant se présente et signe l’acte lui-même ; l’assistant est présent ou donne son consentement. Les pouvoirs de représentation deviennent exceptionnels ; ils doivent être formellement délimités et invoqués uniquement lorsque la personne ne peut exprimer sa volonté d’aucune manière, même avec des aménagements raisonnables.

2.- Renforcement de l'acte notarié d'assistance volontaire :

• Ancien régime : La constitution volontaire d'une assistance devant notaire existait déjà, mais le cadre réglementaire du décret-loi n° 19/2021 laissait planer des ambiguïtés quant à la prévalence des mesures volontaires par rapport aux mesures judiciaires en cas de désaccords familiaux.
• Loi n° 13/2026 : Elle établit la priorité absolue de l'autorégulation notariale, c'est-à-dire que ce qui a été convenu par une personne devant notaire dans un acte authentique lie les tiers et l'autorité judiciaire elle-même, sauf s'il est prouvé qu'il y a eu abus de la mesure ou vice de consentement.
• Cela permet de prévoir, avec davantage de souplesse, des garanties sur mesure au sein même de l'acte notarié (systèmes de reddition de comptes, contrôleurs, limites quantitatives pour que l'assistant donne son accord, etc.) sans qu'il soit nécessaire de recourir à une homologation ou à une supervision judiciaire systématique.

3.- Définition des actes nécessitant l'intervention d'un notaire :

• Ancien régime : l'application de l'ancienne liste des « actes nécessitant une autorisation judiciaire pour le tuteur » à la fonction d'assistant bénévole présentait une certaine rigidité, ce qui obligeait à se rendre fréquemment au tribunal pour des actes patrimoniaux complexes (par exemple, la vente de biens de grande valeur).
• Loi n° 13/2026 : Elle précise que lorsque la personne en situation de handicap agit avec l’aide de son assistant (qui ne fait que compléter ses capacités) dans le cadre d’actes notariés (ventes, hypothèques, donations, scissions), aucune autorisation judiciaire préalable n’est requise, à condition que le constituant l’ait prévu dans l’acte constitutif ou qu’il s’agisse de la règle générale d’assistance.
• Le contrôle de fond et des garanties incombe au notaire chargé de l'authentification, qui vérifie la cohérence de la mesure de soutien avec l'acte à authentifier.

4. Rôle actif du notaire (adaptations raisonnables et appréciation de la volonté) :

• Ancien régime : L'appréciation du notaire portait traditionnellement sur la vérification de la « capacité ou de la lucidité » au moment de l'acte.
• Loi n° 13/2026 : modifie le rôle du notaire, qui passe de l'évaluation de la capacité juridique à la facilitation de l'exercice de la capacité d'agir, par le biais de l'obligation légale de mettre en place des aménagements raisonnables (utilisation d'un langage simplifié, de moyens de communication augmentatifs/alternatifs ou présence de facilitateurs au sein de l'étude notariale).
• Le notaire doit s'informer des souhaits, des préférences et des valeurs de la personne, et s'abstenir d'authentifier des actes s'il constate un conflit d'intérêts non résolu ou une influence indue de la part de l'accompagnateur sur la volonté du constituant.

5. Coordination avec les services de prévention :

• Ancien régime : l'assistance volontaire devant notaire et les procurations préventives coexistaient de manière imprécise, ce qui soulevait des doutes quant à savoir si l'intervention d'un assistant annulait une procuration préventive accordée antérieurement.
• Loi n° 13/2026 : Elle harmonise la coexistence de ces deux figures dans le Code civil de Catalogne, en précisant que les pouvoirs préventifs subsistent et prévalent sur l’assistance judiciaire, et en les définissant comme un mécanisme d’autotutelle/de soutien d’origine purement notariale.

6.- Entrée en vigueur : 4 février 2027.

10.- Attention : conclure, chez le notaire, des accords lors du partage d'un héritage qui modifient la volonté du défunt peut alourdir la facture fiscale auprès du fisc.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l’avis contraignant V0807-26, émis par la Sous-direction générale des impôts patrimoniaux, des taxes et des prix publics de la Direction générale des impôts (DGT) le 13 avril 2026, qui analyse le traitement fiscal applicable aux opérations de partage testamentaire lorsqu’elles intègrent des accords transactionnels entre héritiers. La norme examine la délimitation du fait imposable au titre de l’impôt sur les successions et les donations (article 3 de la loi 29/1987 et article 12 du règlement de l’ISD) par opposition au régime des transactions prévu par l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (article 14.5 du TRLITPAJD et article 28 de son règlement), conformément à la notion de transaction visée à l’article 1.809 du Code civil.

L'affaire en question concerne une succession dans laquelle, à la suite d'un jugement ordonnant d'intégrer le trousseau familial et cinq biens immobiliers dans l'inventaire global, les cinq héritiers souhaitent formaliser les attributions dans un unique acte notarié d'enregistrement. Dans cet acte, ils proposent d’inclure un accord transactionnel par lequel l’un des héritiers, attributaire du bien immobilier principal, renonce à une partie de sa part et au partage par tirage au sort des quatre biens immobiliers restants, les autres cohéritiers acceptant l’octroi de servitudes de passage et d’autres dispositions judiciaires. Le litige porte sur la question de savoir si cette opération globale peut être qualifiée d’acte unique de partage successoral soumis exclusivement au régime fiscal des successions de l’ISD.

La DGT conclut que le document ne peut être considéré comme un acte unique de partage successoral, car les accords qui modifient les dispositions du testament ou la réglementation successorale constituent des actes juridiques inter vivos indépendants. Par conséquent, si les renonciations et les concessions impliquent une modification lucrative à titre de libéralité, elles seront imposées en tant que donation en vertu de l’article 3.1 b) de l’ISD ; si, au contraire, elles relèvent de concessions onéreuses ou d’échanges découlant de la transaction, elles devront être imposées conformément au régime correspondant de l’ITPAJD.