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Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal n° 31/2026 du 20 octobre visant à améliorer la protection offerte par la Sécurité sociale et d’autres dispositions sociales, qui introduit des modifications substantielles concernant l’accès aux prestations du système. En ce qui concerne les couples non mariés, la réglementation assouplit considérablement les conditions requises pour l'octroi de la pension de veuvage, en adaptant la protection à la réalité sociale des familles qui vivaient ensemble de manière stable mais n'avaient pas effectué les démarches formelles préalables.

Plus précisément, la nouvelle réglementation modifie l'article 221 de la loi générale sur la sécurité sociale en stipulant que, dans le cas où le couple de fait a des enfants en commun, ni l'inscription dans un registre officiel des couples de fait ni la constitution de l'union par un acte authentique ne seront exigées. Dans ces cas où il existe une descendance commune, il suffira de prouver de manière fiable (généralement au moyen d’un certificat de résidence) une cohabitation stable et notoire pendant une période d’au moins deux ans ininterrompus précédant immédiatement le décès, tout en remplissant les autres conditions générales d’accès.

En ce qui concerne son application dans le temps, cette réglementation a été publiée au Journal officiel de l'État (BOE) le 21 octobre 2026 et est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, c'est-à-dire le 21 octobre 2026, sans préjudice de la procédure parlementaire ultérieure visant à sa validation.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal n° 29/2026, qui a une incidence directe sur les opérations d’acquisition, de financement, de cession et de location conclues devant notaire. En résumé, on peut souligner les aspects suivants :

• Limitation du prix d'achat pour les grands détenteurs et les fonds vautours (limite de 70 %): Il est interdit, jusqu'au 31 décembre 2030, aux grands détenteurs et aux entités spécialisées dans l'achat de biens immobiliers ou de portefeuilles de créances impayées d'acquérir des logements (à titre gratuit ou onéreux) pour un prix ou une contrepartie inférieure à 70 % de leur valeur d'expertise de marché établie par une société agréée. La présentation d’un rapport d’expertise indépendant est exigée lors de la vente, à l’exception des achats destinés au logement social, aux structures d’aide sociale ou aux organismes publics.
• Justification obligatoire, par un extrait du registre foncier, du statut de grand propriétaire: afin de déterminer le seuil à partir duquel on est considéré comme un grand propriétaire (propriétaire de plus de 10 biens immobiliers résidentiels ou de plus de 1 500 m² de surface construite, ou de 5 biens immobiliers situés dans des zones à forte demande), chaque unité susceptible d'un usage résidentiel sera prise en compte, même si la division horizontale de l'immeuble n'est pas enregistrée, et ce statut devra être justifié par un extrait du registre foncier.
• Interdiction de céder des crédits hypothécaires échus et droit de préemption: Il est expressément interdit de céder des prêts hypothécaires échus dont le débiteur relève du Code de bonnes pratiques (décret-loi n° 6/2012). De plus, lors de la cession de tout crédit hypothécaire portant sur une résidence principale, le débiteur doit en être légalement informé ; si celui-ci remplit les critères de vulnérabilité au cours des 6 mois suivants, le cédant sera tenu de racheter le prêt au même prix que celui de la cession.
• ‍Caractère inaliénable du droit de préemption et ventes conjointes: les accords de renonciation au droit de préemption et de rachat de la part du locataire sont interdits dans les contrats de location. En cas de vente conjointe de plusieurs logements ou biens, l'acte notarié devra détailler et fixer le prix individuel attribué au logement loué selon des critères objectifs (tels que la valeur de référence ou l'expertise).
• Hypothèques mobilières sur les constructions industrialisées: la loi sur l'hypothèque mobilière est modifiée afin de permettre la constitution d'une hypothèque mobilière sur l'ensemble des composants industrialisés fabriqués dans un environnement contrôlé et destinés à la construction (modules préfabriqués), facilitant ainsi le financement garanti avant l'assemblage sur le chantier.
• Garantie hypothécaire et condition de prix maximal du programme « TU CASA »: Les achats d'une résidence principale financés par des prêts ICO de la gamme « TU CASA » (jusqu'à 50 000 € à 0 % d'intérêt) doivent obligatoirement mentionner, dans l'acte notarié d'acquisition et au registre foncier, que le logement est soumis de manière permanente à un prix de vente maximal (prix d'achat actualisé en fonction de l'IPC) et à un loyer maximal s'il est mis en location.
• Protection du patrimoine public (CASA 47): Les actes de cession de logements appartenant à l'organisme public CASA 47 ou de terrains à usage résidentiel cédés par celui-ci doivent comporter une clause d'enregistrement contraignante à vie : le prix de revente ne pourra en aucun cas dépasser le module le plus élevé applicable aux logements sociaux de la communauté autonome.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’instruction du 29 septembre 2026, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui actualise les critères permettant de certifier la constitution et la validité des garanties de l'assurance décennale prévue par la loi sur l'aménagement du bâti (LOE) auprès des notaires et des conservateurs des hypothèques, en adaptant la procédure à l'utilisation des nouvelles technologies et au cadre de la signature électronique. Voici les principales nouveautés ou aspects à prendre en compte :

• Validité de la signature électronique qualifiée: La pleine validité des certificats de garantie et des avenants d'entrée en vigueur signés numériquement par les assureurs est reconnue, ce qui leur confère une valeur juridique équivalente à celle d'une signature manuscrite, conformément au règlement européen eIDAS et à la législation nationale.
• Exigences techniques en matière d'authenticité et de format: pour que le document numérique ne soit pas rejeté par le notaire ou le greffier, il doit respecter trois exigences de sécurité : inclure un code de vérification sécurisé (CSV) ou un code QR permettant de vérifier son authenticité sur le site web de l'assureur, garantir l'intégrité des signatures dans un format approprié (tel que PAdES/PDF) et être accompagné d'un certificat délivré par un prestataire qualifié de services de confiance.
• Transmission électronique et traitement au registre: il est désormais possible d'envoyer directement le fichier PDF signé électroniquement au notaire en vue de l'autorisation de l'acte de fin de travaux et de son enregistrement au registre, ce qui permet également de justifier la garantie auprès du registre foncier grâce à sa transmission électronique via le portail électronique de l'Ordre des conservateurs des registres.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la Communication n° 3/2026, du 8 mars, de l’Organe centralisé de prévention (OCP) du notariat, relative aux modifications introduites par le décret royal n° 813/2026 dans le règlement sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. La nouvelle réglementation apporte des changements importants, parmi lesquels il convient de souligner :

• Jusqu’à présent, certaines formalités notariales sans incidence financière (actes sans valeur pécuniaire) ou jugées sans importance étaient exemptées des contrôles en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Toutefois, avec la nouvelle réglementation, il sera désormais obligatoire d'identifier et de vérifier l'identité des clients pour absolument toute opération ou tout document, même s'il ne présente aucune valeur pécuniaire (par exemple, dans les actes notariés, les témoins intervenant dans une procédure, etc.).
• En outre, lors de la réalisation d'opérations à distance par visiographie, il convient de redoubler de prudence et de mettre en place de nouveaux contrôles techniques afin de garantir l'authenticité des pièces d'identité des « visiographes », ainsi que la conservation de l'enregistrement de la procédure et le contrôle biométrique des personnes présentes (afin d'éviter les fraudes par usurpation d'identité au moyen de l'IA, de vidéos préenregistrées, etc.).
• En ce qui concerne l'organisation interne, le nouvel article 31.1 supprime la possibilité pour les études notariales de plus petite taille de déroger aux règles de contrôle interne. Toutes les études notariales, quelle que soit leur taille, doivent appliquer exactement les mêmes politiques de prévention.
• Parallèlement, le rôle de l'Organe centralisé de prévention (OCP) est renforcé : celui-ci devient désormais l'autorité officiellement chargée d'approuver les mesures de contrôle interne obligatoires pour l'ensemble du secteur, ainsi que les protocoles d'intervention en cas de sanctions financières ou de blocages imposés par l'Union européenne.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 1.025/2026, du 21 septembre, qui tranche un litige portant sur la question de savoir si le recours par l'administration à la méthode de vérification des valeurs fondée sur l'évaluation des biens hypothéqués (prévue à l'article 57.1.g de la loi générale fiscale - LGT) exige de justifier au préalable des raisons supplémentaires quant à l’absence de concordance avec la valeur réelle, ou si la simple constatation de la disparité entre la valeur déclarée et celle figurant dans l’évaluation hypothécaire constitue une motivation suffisante.

Selon les faits principaux de l'affaire, des contribuables ont acquis un logement à Boadilla del Monte en déclarant, dans leur déclaration d'auto-liquidation de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITPAJD), un prix de 437 000 euros. L’administration fiscale de la Communauté de Madrid a engagé une procédure de vérification des valeurs et a émis un avis d’imposition complémentaire en se fondant sur la valeur d’expertise hypothécaire du bien immobilier, qui s’élevait à 661 217,44 euros. Après le rejet de son recours devant le TEAR de Madrid, la contribuable a formé un recours contentieux-administratif devant la Cour supérieure de justice de Madrid, qui a été accueilli au motif que l’évaluation hypothécaire ne déterminait pas à elle seule la valeur de marché sans motivation supplémentaire spécifique justifiant sa correspondance avec la valeur réelle.

Enfin, la Cour de cassation fait droit au pourvoi en cassation formé par la Communauté de Madrid, annule l'arrêt rendu en première instance et rejette le recours contentieux-administratif, confirmant ainsi l'avis d'imposition. Les principaux arguments juridiques de la chambre établissent que l’obligation de motiver l’ouverture du contrôle est réputée remplie lorsqu’il existe un écart significatif entre la valeur déclarée et celle attribuée dans l’évaluation hypothécaire figurant dans l’acte de prêt. Ainsi, l’administration peut recourir à cette méthode comme moyen de vérification approprié sans avoir à prouver au préalable l’existence d’indices de dissimulation ou de fraude, et il appartient au contribuable de réfuter cette valeur s’il la juge incorrecte. Il convient de tenir compte de cette circonstance dans les conseils que nous prodiguons régulièrement à nos clients.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 25 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, rendue dans le cadre du recours formé contre la décision du conservateur du registre d’Adeje qui avait suspendu le changement d’affectation de locaux en logements pour cause d’ancienneté. Le cœur du litige consiste à déterminer si un changement d’affectation par prescription urbanistique est susceptible d’être inscrit alors qu’une annotation préventive résultant d’une procédure disciplinaire en matière d’urbanisme, pour cause de travaux réalisés sans permis, figure au registre.

En l'espèce, la société titulaire a officialisé le changement d'affectation par un acte notarié fondé sur l'ancienneté des logements. Le conservateur du registre a suspendu l'inscription après avoir constaté l'existence, sur les biens immobiliers, d'une mention relative à l'urbanisme concernant des travaux réalisés sans permis. Face à cette situation, le requérant a formé un recours administratif en invoquant le caractère provisoire de cette mention et la procédure en cours pour l'obtention d'un permis de régularisation délivré par la commune.

Enfin, la Direction générale rejette le recours et confirme la décision du conservateur. Ses arguments reposent sur le fait que l'article 52 du décret royal 1093/1997 exige expressément, comme condition préalable à l'inscription pour ancienneté, qu'aucune mention relative à une procédure disciplinaire en matière d'urbanisme ne figure au registre. De même, elle souligne que les documents relatifs à des démarches ultérieures qui n’ont pas été fournis initialement ne peuvent être pris en compte dans le cadre du recours, la sécurité juridique prévalant sur les actes d’urbanisme irréguliers non régularisés.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la mise à jour de 2026 du Recueil des critères de bonnes pratiques de la Banque d’Espagne. Il s'agit d'un document de référence dans lequel l'autorité de surveillance rassemble et met à jour les règles de conduite que les établissements financiers doivent respecter dans leurs relations avec leur clientèle. Son objectif est de promouvoir la transparence, l'équité et le respect des réglementations dans les opérations bancaires, tout en servant de ligne directrice pour le traitement des réclamations.

Dans cette mise à jour, les nouveautés et précisions suivantes, applicables à la gestion des dossiers successoraux, méritent d'être soulignées :

• Disposition relative aux soldes et aux produits liés: Il n’est pas considéré comme une bonne pratique bancaire de subordonner le versement du solde d’un compte courant à la liquidation d’autres produits qui y sont liés (sans préjudice du fait que le compte ne puisse être clôturé tant que le traitement de ces produits n’est pas terminé), ni d’exiger à cette fin la subrogation des héritiers dans les prêts du défunt.
• Blocage des prélèvements et preuve du décès: lorsque la réclamation porte sur l'obligation de l'établissement de bloquer ou d'empêcher le prélèvement de sommes qui ne relèvent pas de la gestion de la succession, il est indispensable que l'héritier plaignant apporte la preuve irréfutable de la date à laquelle il a signalé le décès du titulaire à l'établissement.
• Subrogation en matière de prêts et prise en charge des frais: En cas de subrogation de plein droit des héritiers dans la dette du défunt, si l'établissement exige que cette subrogation soit formalisée par un nouvel acte notarié (pratique admissible dans le cadre de sa politique de gestion des risques), les frais liés à l'opération (notaire, registre, agence administrative, etc.) devront être entièrement pris en charge par l'établissement prêteur.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt n° 684/2026, du 6 mai, rendu par la chambre civile de la Cour suprême, qui statue sur un litige portant sur l’applicabilité ou non de l’exception au droit de préemption du locataire urbain prévue à l’article 25.7 de la loi sur les baux urbains (LAU), relative à la « vente conjointe », lorsqu’une entité acquiert, lors d’une vente aux enchères dans le cadre d’une procédure de faillite, une partie significative des biens immobiliers d’un lotissement (54 sur un total de 65 propriétés de la société en faillite au sein d’un ensemble de 71 logements), un prix global et unique étant fixé pour l’opération.

En ce qui concerne les faits principaux de l'affaire, le demandeur était locataire d'une maison individuelle située dans un complexe immobilier à Huelva, dont la propriétaire initiale avait été placée en procédure de redressement judiciaire et en phase de liquidation. Dans le cadre de la mise en œuvre de ce plan, la partie défenderesse a acquis un ensemble de 54 biens immobiliers par le biais d’un acte notarié unique et pour un prix global de 7 749 538,86 €, l’acquisition et la subrogation dans le contrat ayant ensuite été notifiées au locataire. Le demandeur a exercé son droit de préemption en vertu de l’article 25 de la LAU, mais son recours a été rejeté tant en première instance que par la Cour d’appel de Huelva, celles-ci ayant estimé que la vente globale équivalait à une vente en bloc ou conjointe, ce qui empêchait l’exercice d’un droit de préemption individuel.

Enfin, la Cour de cassation fait droit au pourvoi formé par le requérant, annule l’arrêt de la Cour d’appel et fait droit intégralement à la demande, en reconnaissant le droit du locataire de racheter le bien immobilier aux mêmes conditions et au même prix que ceux de l’adjudication. Les principaux arguments juridiques de la chambre s’appuient sur sa doctrine constante (exprimée dans des arrêts récents rendus en séance plénière) relative à l’article 25.7 de la LAU, en rappelant que l’exception à la « vente conjointe » ne s’applique strictement que lorsque l’objet de la cession comprend l’ensemble des biens immobiliers ou des unités dont le bailleur est propriétaire dans l’immeuble ou le lotissement, ou l’ensemble des appartements de l’immeuble. Étant donné que, dans l’affaire examinée, l’acquéreuse n’a pas acquis tous les biens immobiliers de la société en faillite ni l’ensemble du complexe immobilier (puisqu’il existait des biens appartenant à d’autres propriétaires et à des tiers), les conditions légales d’exclusion ne sont pas réunies ; par conséquent, la règle générale du droit de préemption s’applique puisqu’il s’agit d’une unité physique et indépendante.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 10 juin 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), rendue dans le cadre du recours formé par une société contre le refus du greffier du registre du commerce n° III de Séville d’enregistrer un acte notarié portant validation des accords sociaux. Le cœur du litige consiste à déterminer si une clause statutaire imposant à tous les associés une obligation accessoire consistant à signer et à respecter fidèlement un pacte d'associés ou un protocole familial est admissible et susceptible d'être inscrite au registre du commerce, alors que son contenu intégral n'est pas transcrit littéralement dans les statuts, mais y est incorporé par le biais d'un renvoi exprès à un acte authentique dûment identifié.

L'affaire trouve son origine lors d'une assemblée générale universelle de la société, au cours de laquelle il a été décidé à l'unanimité de modifier les statuts afin d'y introduire un article relatif à une prestation accessoire liée à un pacte d'associés formalisé dans un acte notarié de la même date. Une fois cet acte déposé au Registre du commerce de Séville, le greffier a suspendu son inscription, estimant que la clause enfreignait l’article 86.1 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) car le contenu concret et précis de la prestation ne figurait pas directement dans le texte des statuts, ce qui, selon lui, portait atteinte aux principes de légalité et de publicité du registre vis-à-vis des futurs acquéreurs. En désaccord avec cette qualification, le représentant de la société a formé un recours administratif devant la DGSJFP.

Enfin, la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique fait droit au recours et annule la décision du conservateur, déclarant la pleine légalité de la clause statutaire. Parmi ses principaux arguments juridiques, l’autorité compétente réitère sa doctrine bien établie en soutenant que l’exigence légale d’un contenu « concret et déterminé » n’impose pas une transcription littérale et exhaustive dans les statuts, il suffit que l’objet de la prestation soit objectivement déterminable par un renvoi clair à un acte public identifié. De même, il soutient que le fait de qualifier l’exécution d’un pacte d’actionnaires d’obligation accessoire constitue un moyen technique parfaitement valable pour conférer une efficacité sociétaire à ces accords sans porter atteinte à l’autonomie de la volonté, et que l’information des futurs associés est garantie par la négociation privée elle-même préalable à l’acquisition des parts sociales.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt n° 1.060/2026 de la Cour suprême, qui tranche un litige dont l’objet est de déterminer si le taux réduit de 4 % de l’ITPAJD (impôt sur les actes juridiques et les droits de mutation) applicable à l’acquisition d’une résidence principale par une famille nombreuse est applicable lorsque, au moment de la naissance de l’obligation fiscale, le contribuable ne possède pas encore officiellement ce statut, le troisième enfant étant en gestation (nasciturus), même s’il est né vivant par la suite.

Dans les faits à l'origine de l'affaire, un couple a acheté un logement le 24 juin 2020 alors que la mère était enceinte de leur troisième enfant, né en juillet. Après s'être auto-imposés au taux général de 6 %, ils ont demandé le remboursement des sommes indûment perçues. La Communauté de Madrid a rejeté leur demande, mais le TEAR de Madrid, puis la Cour supérieure de justice de Madrid, ont fait droit aux demandes des contribuables en appliquant l’article 29 du Code civil afin de considérer l’enfant conçu comme né aux fins de l’application de dispositions favorables.

La Cour suprême rejette le pourvoi de la Communauté de Madrid et établit comme doctrine que le taux réduit est applicable si le troisième membre était un enfant conçu mais non encore né qui a ensuite survécu après sa naissance. Les principaux arguments s'appuient sur une interprétation téléologique et protectrice de la famille (article 39 de la Constitution) ainsi que sur la doctrine de la Cour constitutionnelle. La chambre conclut que la fictiondu « nasciturus » permet de satisfaire à la condition matérielle d'exigibilité immédiate de l'impôt, sans altérer la nature déclarative du titre de famille nombreuse.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 12 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, qui analyse le recours formé par un notaire contre l'attestation de qualification délivrée par le conservateur des hypothèques de Vila-seca. L'affaire concerne la formalisation d'une convention de crédit sur compte courant, garantie par une hypothèque, accordée par une société commerciale à un particulier. La convention stipule expressément que la société n'a ni l'activité habituelle ni l'objet social d'octroyer des financements. De plus, elle établit des conditions inhabituelles sur le marché professionnel, telles que des taux d'intérêt bas, l'absence de frais d'ouverture et l'interdiction de céder le crédit.

Le conservateur des hypothèques suspend l’inscription du titre, considérant que l’opération est soumise à la Loi régissant les contrats de crédit immobilier (LCCI), arguant que la capitalisation des intérêts confère un caractère professionnel à l’entité prêteuse et que l’octroi d’un financement à un consommateur relève des dispositions de l’article 2.1 in fine de la LCCI, qui étend l’application de la règle à ceux qui accordent des prêts « même occasionnellement, à des fins exclusivement d’investissement ».

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a fait droit au recours et a cassé la décision du conservateur des hypothèques. Pour ce faire, la Direction a établi la doctrine selon laquelle le terme « occasionnellement » figurant à l’article 2.1 de la LCI (Loi sur les opérations de crédit) ne saurait se limiter à un prêt ou un crédit isolé, mais exige plutôt une certaine fréquence ou régularité dans l’activité de prêt (en l’occurrence, ne pas avoir participé à deux opérations ou plus au cours des quatre dernières années). Elle a donc conclu que, s’agissant d’un crédit sur compte courant accordé dans le cadre d’une relation particulière et sans finalité d’investissement spécifique ni activité habituelle avérée, l’opération est exclue du champ d’application obligatoire de la LCI.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 7 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, relative au recours formé contre le refus du conservateur des hypothèques de Ponteareas de lever une condition résolutoire. L'affaire fait suite à la présentation au conservateur des hypothèques d'un acte notarié, accompagné du consentement de deux héritiers, sollicitant la levée d'une condition résolutoire constituée en garantie d'obligations (soins et assistance à une personne décédée) conformément à l'article 82, paragraphe 5, de la loi hypothécaire, au motif de la prescription de l'action en justice.

La conservatrice du registre foncier a refusé la demande d'annulation, considérant que l'article 82.5 de la loi hypothécaire ne s'applique qu'aux conditions résolutoires garantissant un paiement différé avec un délai d'exécution précisé au registre, et non aux obligations personnelles d'accomplir un acte spécifique. Elle a fondé sa décision sur le fait que, pour annuler une condition résolutoire de ce type pour cause d'expiration, lorsque la date d'exécution n'est pas précisée, l'article 210.1, paragraphe 8, de la loi hypothécaire est obligatoire. Ce paragraphe exige l'écoulement de quarante ans à compter de la dernière inscription relative à la propriété de la sûreté (ou de vingt ans en cas de revendication), délai qui n'est pas encore écoulé depuis son enregistrement en 2000.

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur du registre foncier. Pour justifier sa décision, la Direction a exposé la différence entre la radiation prévue à l'article 82.5 de la loi sur les hypothèques (fondée sur le délai de prescription civile applicable aux actions relatives aux hypothèques ou aux paiements différés assortis d'une date d'échéance d'inscription) et le régime d'expiration particulier prévu à l'article 210.1, alinéa 8, de la même loi. Elle a ainsi établi que la radiation des conditions résolutoires garantissant des prestations complexes ou des obligations d'agir sans date d'échéance inscrite au registre foncier ne relève pas de l'exception prévue à l'article 82.5. Dès lors, elle requiert le consentement exprès, consigné par acte authentique, du propriétaire inscrit (ou de ses héritiers), une décision judiciaire définitive ou le strict respect du délai de quarante ans prévu à l'article 210.1.8.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers l'arrêt n° 522/2026 du 29 juillet, rendu par la Chambre criminelle de la Cour suprême (STS 3589/2026), qui analyse la responsabilité pénale du notaire lors de l'exécution et de l'enregistrement d'un acte authentique. L'affaire se présente lorsque, après avoir pris connaissance d'un acte de vente avec subrogation hypothécaire, le notaire, croyant que toutes les parties présentes en approuvent le texte, les invite à signer. Fort de cette conviction fondée, il authentifie l'acte de sa propre signature et de son sceau, sans s'apercevoir qu'une des parties a intentionnellement omis de signer.

L'accusation reproche au notaire d'avoir falsifié un acte authentique en attestant que toutes les parties présentes avaient signé en sa présence. Le tribunal, quant à lui, soutient qu'il n'y avait aucune intention de tromper, le notaire ayant cru à tort que la formalité était accomplie, et écarte la possibilité d'une négligence grave. Il fait valoir que l'omission résulte d'un acte commis par l'une des parties présentes et que l'absence de signature est passée inaperçue auprès de tous les professionnels et des parties présentes lors de la signature.

La Cour suprême a rejeté l'accusation et confirmé l'acquittement du notaire, déclarant que son comportement ne constituait pas une infraction pénale. Elle a établi comme doctrine notariale que l'omission de vérifier physiquement l'une des signatures lors de l'authentification ne constitue pas un faux intentionnel lorsque le notaire agit en croyant à son authenticité. De plus, elle a déterminé que ce type d'omission formelle dans la procédure de signature représente, tout au plus, une négligence mineure qui n'atteint pas le degré de gravité requis par l'article 391 du Code pénal pour punir le faux commis par imprudence dans l'exercice des fonctions notariales.

Ce cas nous rappelle l'importance de vérifier que tous les cédants signent l'acte authentique.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 14 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, qui statue sur un recours formé contre la décision négative du conservateur des hypothèques de Pontevedra n° 2 concernant un acte de vente. L'affaire concerne un acte de vente authentique, établi en 2022, soumis à l'enregistrement en 2025. À cette date, le numéro d'identification fiscale (NIF) de la société vendeuse avait été révoqué par l'administration fiscale et publié au Journal officiel de l'État, alors même que ce NIF était parfaitement valide lors de l'autorisation de l'acte authentique.

La conservatrice du registre foncier refuse l'enregistrement de l'acte authentique car la révocation du NIF de l'entité vendeuse est formellement enregistrée au BOE, fondant sa décision sur le fait que la législation fiscale impose une fermeture absolue du registre qui empêche l'accès aux livres du registre de toute transaction légale accordée par une société commerciale qui ne maintient pas son numéro d'identification fiscale pleinement actif à la date de qualification.

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour justifier sa décision, la Direction a appliqué le critère de radiation d'inscription pour raisons fiscales prévu par la sixième disposition additionnelle de la loi générale sur les impôts, précisant que cette règle impose un double droit de veto indépendant interdisant à la fois l'authentification notariale des documents et l'accès à tout registre public. Dès lors, l'interdiction d'inscription prend effet au moment précis de la présentation du titre au registre, et il importe peu que la révocation du numéro d'identification fiscale (NIF) soit intervenue après la signature de l'acte ou que l'acquéreur en ait eu connaissance.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 14 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, qui analyse le recours formé contre l'avis de qualification du conservateur des hypothèques de Malaga n° 10. Les faits reprochés concernent la demande d'enregistrement d'un acte notarié complémentaire rectifiant les caractéristiques d'un acte d'extension d'une construction neuve achevée (modification de la maison principale, de la dépendance, du garage et de la piscine au moyen d'un nouveau certificat technique), sans que la présentation préalable de ce document à l'administration fiscale pour le règlement en temps voulu de l'impôt soit justifiée.

Le conservateur des hypothèques suspend la qualification et l'enregistrement du document sur la base des articles 254 et 255 de la loi hypothécaire, considérant que la modification des surfaces initialement déclarées peut affecter la valeur fiscale de la nouvelle construction aux fins de la taxe sur les actes juridiques documentés (taux variable), de sorte que, pour cette raison, il conclut que le document doit être présenté au préalable aux autorités fiscales compétentes pour vérifier la conformité ou la non-responsabilité de l'événement imposable.

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour ce faire, elle a appliqué le principe de la radiation d'inscription pour raisons fiscales, rappelant que l'absence de preuve de paiement, d'exonération, de prescription ou de non-assujettissement à l'impôt entraîne automatiquement la suspension de la procédure d'inscription et de l'inscription elle-même. Elle a par ailleurs estimé que, sauf en cas de non-assujettissement clair et sans équivoque, le conservateur des hypothèques ne peut être contraint d'exercer des pouvoirs fiscaux pour exempter une transaction du régime fiscal, et que l'exigence d'une vérification préalable par l'administration fiscale compétente est pleinement légitime.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 18 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, relative au recours formé contre la décision du conservateur du registre foncier d'Arnedo suspendant la déclaration d'une construction neuve. L'affaire concerne une personne morale qui souhaite inscrire au registre foncier la déclaration d'un bâtiment constituant une unité architecturale indivisible, occupant deux parcelles cadastrales distinctes situées dans des communes différentes. Elle demande alors le regroupement des inscriptions et le transfert au registre foncier de la commune où se situe la plus grande partie de la surface, conformément aux articles 2 et 3 du règlement hypothécaire.

La conservatrice du cadastre a suspendu l'enregistrement demandé, jugeant indispensable le regroupement préalable des deux propriétés. Elle a fondé sa décision sur le fait que le bâtiment forme un ensemble structurel indivisible dont les parties ne peuvent être utilisées ou jouissances indépendamment. De plus, elle a averti que permettre l'enregistrement de la construction sur des parcelles distinctes violerait le principe de spécificité en matière d'enregistrement foncier, car cela ouvrirait la voie au transfert d'une propriété sans l'autre, créant ainsi une grave vulnérabilité juridique.

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour justifier sa décision, la Direction applique le principe de spécialité et d'inséparabilité de l'immeuble, précisant qu'il ne s'agit pas d'un seul bien préexistant s'étendant sur deux communes et permettant le transfert d'une inscription au registre foncier, mais bien de deux biens distincts. Dès lors, l'immeuble occupant indivisiblement les deux parcelles, la jonction préalable des deux parcelles est obligatoire et indispensable à l'inscription au registre foncier, et le bien ainsi constitué doit être inscrit au registre foncier du lieu où se situe la majeure partie de sa surface.

Ci-joint ( ICI ) un lien vers une session de formation vidéo, promue par la Fondation Notaire, dans laquelle M. Ricardo Cabanas Trejo, notaire de Fuenlabrada (Madrid), donne une session intéressante de formation notariale pratique, consacrée à l'étude de la dissolution et de la liquidation des sociétés de capitaux.

La session aborde la dissolution et la liquidation des sociétés de capitaux sous trois angles : premièrement, la personnalité juridique de la société dans cette phase et ses effets sur l’organe de direction ; deuxièmement, les actions qui, au cours de ce processus, peuvent nécessiter un acte notarié ; et enfin, une analyse des options qui, dans l’autonomie de la volonté des associés, peuvent être adoptées dans les opérations de liquidation de la société.

Pour votre information et votre étude attentive, étant donné la fréquence de ce type d'opération dans la pratique notariale et commerciale.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 19 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique (publiée au Journal officiel de l'État le 11 août 2026), qui analyse le recours formé contre le refus du Registre du commerce d'enregistrer les résolutions de dissolution et de nomination d'un liquidateur d'une société à responsabilité limitée. L'affaire fait suite au décès d'un associé, dont la représentation à l'assemblée générale lors de l'adoption de ces résolutions est assurée par l'administrateur de la succession, situation qui soulève des doutes quant à la validité du quorum et à l'adoption des résolutions au sein d'une société en état d'insolvabilité.

Le greffier du commerce refuse l'enregistrement de la dissolution, considérant qu'il existe des irrégularités dans l'accréditation de la légitimité et de la représentation du représentant de la succession dormante pour voter à l'assemblée générale, considérant que l'absence de reconnaissance formelle de la succession ou de détermination des héritiers invalide la représentation de la succession dans l'adoption d'accords sociaux d'une telle importance.

La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a fait droit au recours et a cassé la décision du Registre du commerce. Pour justifier sa décision, la Direction a appliqué le principe juridique de la protection des intérêts de la société et la nécessité d'éviter sa paralysie définitive. La doctrine juridique reconnaît la légitimité du représentant ou de l'administrateur d'une succession à exercer les droits des actionnaires dans les actes de conservation ou de liquidation des actifs de la société. Dès lors, la participation de la succession, représentée à l'assemblée générale des actionnaires pour approuver la dissolution et nommer un liquidateur, était pleinement valable, permettant ainsi l'enregistrement de la convention.

Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 27 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique (publiée au Journal officiel de l'État le 8 août 2026), qui traite du recours formé contre le refus du Registre du commerce d'inscrire une mention de publicité formelle au registre de la société. L'affaire fait suite à une demande formulée par un créancier garanti d'inscrire, par voie de mention marginale au registre du commerce, la constitution d'un nantissement sur les actions d'une société anonyme et, en particulier, la convention contractuelle conférant au créancier l'exercice des droits d'actionnaire attachés à ces actions.

Le greffier du commerce rejette la mention marginale, fondant sa décision sur deux raisons principales : premièrement, l’absence d’un titre valable et enregistrable qui réponde aux exigences formelles et légales prévues par le droit espagnol pour son enregistrement ; et deuxièmement, sur le fond, parce que la prétention selon laquelle les droits de l’associé sont transférés au créancier gagiste est en contradiction directe avec les statuts de la société, qui prévoient expressément qu’en cas de nantissement d’actions, l’exercice de la qualité d’associé et des droits qui y sont attachés correspond en tout état de cause à celui de l’actionnaire propriétaire.

La Direction générale rejette le recours et confirme la décision du Registre du commerce. Pour fonder sa décision sur le principe de subordination de la liberté contractuelle aux statuts, la loi sur les sociétés de capitaux établissant la primauté du régime légal et statutaire sur les accords privés conclus entre les parties contractantes vis-à-vis de la société et des tiers. Dès lors, les statuts stipulant que l'exercice des droits des actionnaires relève de la seule compétence de ces derniers, l'enregistrement d'un accord contraire modifiant ledit régime légal est inadmissible.

Ci-joint ( ICI ) un lien vers la loi 8/2026 du 2 juillet relative à l'éradication de l'amiante en Catalogne ( entrée en vigueur le 3 octobre ), qui établit un cadre régional pour la détection, le contrôle et l'élimination progressive des matériaux contenant de l'amiante (MCA) afin d'atténuer les risques graves qu'ils représentent pour la santé publique. Sur le marché immobilier, la loi impose aux vendeurs de fournir un certificat de présence ou d'absence d'amiante lors de toute transaction immobilière (vente ou location non seulement).

Pour plus d'informations pratiques, une note de l'Ordre des notaires de Catalogne est jointe ( ICI ) et apporte des précisions sur ce sujet. En effet, bien que la loi n'exige pas explicitement la remise du certificat comme condition de validité de la transaction et n'interdise pas formellement au notaire d'authentifier l'acte, son omission constitue un manquement imputable au cédant, qualifié d'infraction mineure (art. 53.c), passible d'amendes allant de 100 € à 3 000 €. De plus, l'absence de ce document prive l'acquéreur de l'information que la loi vise à garantir et engendre un risque élevé de radiation de l'inscription ; par conséquent, le Conseil d'administration de l'Ordre des notaires de Catalogne estime que la solution la plus prudente est d'exiger systématiquement sa production .

Dans l'attente de l'élaboration d'une réglementation définissant l'autorité compétente et créant le registre des entreprises et professionnels qualifiés (dont l'inscription sera obligatoire), le certificat doit temporairement attester, au minimum, de l'absence d'amiante visible ou, le cas échéant, de son état et du niveau de risque qu'elle représente pour la santé. Jusqu'à l'adoption de cette réglementation, la note interprétative notariale précise que le document peut être délivré par un professionnel possédant les qualifications techniques requises, tel qu'un architecte, un ingénieur du bâtiment ou un ingénieur inscrit à l'Ordre des ingénieurs.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l’avis contraignant V0807-26, émis par la Sous-direction générale des impôts patrimoniaux, des taxes et des prix publics de la Direction générale des impôts (DGT) le 13 avril 2026, qui analyse le traitement fiscal applicable aux opérations de partage testamentaire lorsqu’elles intègrent des accords transactionnels entre héritiers. La norme examine la délimitation du fait imposable au titre de l’impôt sur les successions et les donations (article 3 de la loi 29/1987 et article 12 du règlement de l’ISD) par opposition au régime des transactions prévu par l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (article 14.5 du TRLITPAJD et article 28 de son règlement), conformément à la notion de transaction visée à l’article 1.809 du Code civil.

L'affaire en question concerne une succession dans laquelle, à la suite d'un jugement ordonnant d'intégrer le trousseau familial et cinq biens immobiliers dans l'inventaire global, les cinq héritiers souhaitent formaliser les attributions dans un unique acte notarié d'enregistrement. Dans cet acte, ils proposent d’inclure un accord transactionnel par lequel l’un des héritiers, attributaire du bien immobilier principal, renonce à une partie de sa part et au partage par tirage au sort des quatre biens immobiliers restants, les autres cohéritiers acceptant l’octroi de servitudes de passage et d’autres dispositions judiciaires. Le litige porte sur la question de savoir si cette opération globale peut être qualifiée d’acte unique de partage successoral soumis exclusivement au régime fiscal des successions de l’ISD.

La DGT conclut que le document ne peut être considéré comme un acte unique de partage successoral, car les accords qui modifient les dispositions du testament ou la réglementation successorale constituent des actes juridiques inter vivos indépendants. Par conséquent, si les renonciations et les concessions impliquent une modification lucrative à titre de libéralité, elles seront imposées en tant que donation en vertu de l’article 3.1 b) de l’ISD ; si, au contraire, elles relèvent de concessions onéreuses ou d’échanges découlant de la transaction, elles devront être imposées conformément au régime correspondant de l’ITPAJD.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la loi n° 13/2026 du 3 août modifiant le Code civil de Catalogne en matière de soutien à l’exercice de la capacité juridique des personnes, qui consacre définitivement la réforme de cette matière en Catalogne (elle abroge le décret-loi n° 19/2021, qui avait été adopté en urgence pour adapter le Code civil de Catalogne à la loi nationale n° 8/2021) et introduit d'importantes nouveautés et adaptations dans l'exercice des fonctions notariales par rapport à la réglementation provisoire antérieure. Les principaux changements par rapport à la situation antérieure s'articulent autour des axes suivants :

1.- Suppression définitive de la substitution de volonté : elle consacre strictement l’assistance non représentative comme principe central. Le mandant se présente et signe l’acte lui-même ; l’assistant est présent ou donne son consentement. Les pouvoirs de représentation deviennent exceptionnels ; ils doivent être formellement délimités et invoqués uniquement lorsque la personne ne peut exprimer sa volonté d’aucune manière, même avec des aménagements raisonnables.

2.- Renforcement de l'acte notarié d'assistance volontaire :

• Ancien régime : La constitution volontaire d'une assistance devant notaire existait déjà, mais le cadre réglementaire du décret-loi n° 19/2021 laissait planer des ambiguïtés quant à la prévalence des mesures volontaires par rapport aux mesures judiciaires en cas de désaccords familiaux.
• Loi n° 13/2026 : Elle établit la priorité absolue de l'autorégulation notariale, c'est-à-dire que ce qui a été convenu par une personne devant notaire dans un acte authentique lie les tiers et l'autorité judiciaire elle-même, sauf s'il est prouvé qu'il y a eu abus de la mesure ou vice de consentement.
• Cela permet de prévoir, avec davantage de souplesse, des garanties sur mesure au sein même de l'acte notarié (systèmes de reddition de comptes, contrôleurs, limites quantitatives pour que l'assistant donne son accord, etc.) sans qu'il soit nécessaire de recourir à une homologation ou à une supervision judiciaire systématique.

3.- Définition des actes nécessitant l'intervention d'un notaire :

• Ancien régime : l'application de l'ancienne liste des « actes nécessitant une autorisation judiciaire pour le tuteur » à la fonction d'assistant bénévole présentait une certaine rigidité, ce qui obligeait à se rendre fréquemment au tribunal pour des actes patrimoniaux complexes (par exemple, la vente de biens de grande valeur).
• Loi n° 13/2026 : Elle précise que lorsque la personne en situation de handicap agit avec l’aide de son assistant (qui ne fait que compléter ses capacités) dans le cadre d’actes notariés (ventes, hypothèques, donations, scissions), aucune autorisation judiciaire préalable n’est requise, à condition que le constituant l’ait prévu dans l’acte constitutif ou qu’il s’agisse de la règle générale d’assistance.
• Le contrôle de fond et des garanties incombe au notaire chargé de l'authentification, qui vérifie la cohérence de la mesure de soutien avec l'acte à authentifier.

4. Rôle actif du notaire (adaptations raisonnables et appréciation de la volonté) :

• Ancien régime : L'appréciation du notaire portait traditionnellement sur la vérification de la « capacité ou de la lucidité » au moment de l'acte.
• Loi n° 13/2026 : modifie le rôle du notaire, qui passe de l'évaluation de la capacité juridique à la facilitation de l'exercice de la capacité d'agir, par le biais de l'obligation légale de mettre en place des aménagements raisonnables (utilisation d'un langage simplifié, de moyens de communication augmentatifs/alternatifs ou présence de facilitateurs au sein de l'étude notariale).
• Le notaire doit s'informer des souhaits, des préférences et des valeurs de la personne, et s'abstenir d'authentifier des actes s'il constate un conflit d'intérêts non résolu ou une influence indue de la part de l'accompagnateur sur la volonté du constituant.

5. Coordination avec les services de prévention :

• Ancien régime : l'assistance volontaire devant notaire et les procurations préventives coexistaient de manière imprécise, ce qui soulevait des doutes quant à savoir si l'intervention d'un assistant annulait une procuration préventive accordée antérieurement.
• Loi n° 13/2026 : Elle harmonise la coexistence de ces deux figures dans le Code civil de Catalogne, en précisant que les pouvoirs préventifs subsistent et prévalent sur l’assistance judiciaire, et en les définissant comme un mécanisme d’autotutelle/de soutien d’origine purement notariale.

6.- Entrée en vigueur : 4 février 2027.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 29 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui examine la validité de la décision de modification de la dénomination sociale d’une société à responsabilité limitée face au refus de son enregistrement par le greffier du registre du commerce III d’Alicante. La réglementation applicable s'articule autour de l'article 18 du Code de commerce et, principalement, des articles 409, 412 et 415 du Règlement du registre du commerce (RRM), qui régissent le régime de délivrance, d'expiration, de prolongation et de consolidation définitive de la réservation des dénominations sociales.

L'affaire trouve son origine dans la signature d'un acte notarié le 28 mai 2025, qui officialisait le changement de dénomination, accompagné d'un certificat de non-opposition du Registre central du commerce (RMC) délivré le 22 mai 2025. L'acte a été déposé au Registre du commerce le 9 décembre 2025, date à laquelle le greffier a refusé l'inscription au motif que la réservation de la dénomination avait expiré, plus de six mois s'étant écoulés depuis sa délivrance. L'administrateur requérant a fait valoir que la validité du certificat devait s'appliquer uniquement au moment de la passation de l'acte, sans que l'expiration ultérieure n'empêche l'inscription.

La DGSJFP décide de rejeter le recours et de confirmer la note d'évaluation enregistrée. L'organe directeur motive sa décision en indiquant que le certificat du RMC accorde une réservation provisoire de six mois qui ne se concrétise qu'avec l'inscription ou qui est prolongée de deux mois si le titre est en attente de traitement au cours de ce délai (art. 412.3 du RRM). Le document ayant été présenté après l’expiration du délai, le 9 décembre 2025 (la réservation ayant expiré le 22 novembre), il n’est pas possible de prolonger ni d’enregistrer une dénomination périmée, le fait que la certification ait été en vigueur au moment de la signature de l’acte n’ayant aucune incidence.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’avis contraignant V0767-26, émis par la Sous-direction générale des impôts sur les personnes morales de la Direction générale des impôts (DGT) le 7 avril 2026, dans lequel est analysé le traitement fiscal résultant de la réception d’un legs par une société commerciale résidant en Espagne. Cette norme porte sur l'application de la loi relative à l'impôt sur les sociétés (articles 10.3 et 17) et à l'impôt sur les successions et les donations (articles 1 et 3.2), ainsi que sur l'imposition applicable au titre de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (article 31.2 du TRLITPAJD).

Le cas présenté concerne une associée majoritaire (détenant 99 % du capital social) qui envisage d’inclure dans son testament la constitution d’un legs en faveur de sa société à responsabilité limitée, composé de plusieurs biens immobiliers (sa résidence principale et des places de parking) et de parts sociales résiduelles non attribuées à ses héritiers (ses neveux et nièces). L'objectif de cette disposition est d'intégrer les biens immobiliers dans le patrimoine de la société afin d'assurer la continuité de son activité économique. Le litige juridique porte sur la détermination du régime comptable et fiscal d'intégration des biens dans la société bénéficiaire, leur assujettissement à la réglementation en matière de succession et les répercussions indirectes de l'acte notarié.

La DGT estime que, s’agissant d’une personne morale, l’augmentation de patrimoine perçue par la société n’est pas soumise à l’impôt sur les successions et les donations, mais doit obligatoirement être imposée au titre de l’impôt sur les sociétés. Sur le plan comptable, l’opération doit être enregistrée directement dans les capitaux propres (compte 118 « Autres apports des associés ») conformément à la règle comptable n° 18 du PGC, mais, sur le plan fiscal, l’article 17 de la LIS exige d’évaluer les biens acquis à titre onéreux à leur valeur de marché et de les intégrer dans la base imposable de la période d’imposition au cours de laquelle la cession a lieu, au moyen de l’ajustement extracomptable positif correspondant. De même, il précise que l’acte notarié d’acceptation et d’incorporation des biens immobiliers sera soumis au régime des droits d’enregistrement (AJD) de l’ITPAJD, car il remplit les conditions d’enregistrabilité, de montant significatif et de non-assujettissement à l’impôt sur les successions, la consultation relative à l’imposition des légataires personnes physiques étant irrecevable pour défaut de légitimation.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême n° 1256/2026, du 21 juillet 2026, qui traite de la délimitation des effets juridiques de l’exercice de l’option d’achat dans le cadre d’un contrat de bail avec option d’achat et du règlement de la situation de possession après un retard prolongé dans la formalisation de l’acte notarié. La décision analysée se concentre sur la distinction entre la conclusion du contrat de vente et le transfert de la propriété parlatraditio, en évaluant la pertinence de la doctrine de l'enrichissement sans cause par rapport à la règle d'attribution des fruits civils à l'acheteur (articles 1095 et 1468 du Code civil) dans les cas d’occupation continue du bien immobilier sans paiement de contrepartie ni de charges.

Les faits marquants remontent à l'exercice de l'option d'achat par les locataires en octobre 2016, dont la formalisation par acte notarié n'a pu intervenir qu'en janvier 2020 en raison de divergences entre les parties quant à la réglementation applicable pour fixer le prix de vente, ce qui a donné lieu à un premier litige judiciaire. Pendant plus de trois ans de retard, les bénéficiaires de l’option ont conservé l’usage et la jouissance exclusifs du logement sans en avoir acquis la propriété en raison de l’absence de signature de l’acte notarié et sans verser aucune somme au titre du loyer, des charges de copropriété, de la taxe foncière (IBI) ou des taxes municipales, lesquelles ont été prises en charge par le vendeur. Le cœur du litige portait sur la question de savoir si la vendeuse avait droit à une indemnisation pour cette occupation ou si, au contraire, la conclusion de la vente attribuait légalement l’usage et les fruits du bien immobilier aux acquéreurs dès le moment où ils avaient exercé leur option.

La Cour de cassation rejette la thèse des acquéreurs et confirme la condamnation au versement de dommages-intérêts en déclarant que, bien que l'exercice de l'option ait perfectionné le contrat, celui-ci n'a pas entraîné le transfert de propriété en l'absence de la« traditio » correspondante ou d'un acte notarié. En conséquence, les acquéreurs n’ont pas joui de l’usage du logement en tant que propriétaires et l’occupation continue sans contrepartie a généré un avantage patrimonial injustifié en leur faveur et un appauvrissement correspondant de la vendeuse, qui a en outre supporté intégralement la charge fiscale et les frais d’entretien sans percevoir le prix de vente ni disposer du bien immobilier. C’est pourquoi la Haute Cour confirme le bien-fondé de l’application de la doctrine de l’enrichissement sans cause pour fixer l’indemnisation — calculée à hauteur de 50 % des loyers et de 100 % des charges, de la taxe foncière (IBI) et des redevances de la période — et condamne les requérants aux dépens.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 28 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui traite du recours formé par les représentants d’une société commerciale contre le refus du greffier du XIIIe registre du commerce de Madrid d’inscrire un nouvel article dans les statuts (art. 8 bis). La clause rejetée stipulait qu’en cas d’exécution judiciaire ou notariée d’un gage portant sur des parts sociales pour cause de non-exécution, les droits d’associé reviendraient au créancier gagiste après notification. Le greffier a refusé l’inscription au motif que l’attribution des droits économiques (tels que les dividendes) au créancier constituait un transfert patrimonial sans cause et un enrichissement sans cause, altérant ainsi la nature du gage en tant que simple droit de garantie.

Face à cette décision défavorable, la société requérante a fait valoir que le greffier avait outrepassé ses pouvoirs en présumant l’existence d’un motif illicite et en négligeant le fait que la pratique commerciale reconnaît le gage anticréitaire. La société a en outre souligné que la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) autorise expressément la modification statutaire du régime des droits des associés. Pour sa défense, elle a invoqué des décisions antérieures du Centre de direction lui-même afin de soutenir que la qualification au registre doit se limiter au titre sans émettre d'hypothèses sur l'intention des parties, en rappelant que des clauses similaires figuraient déjà dans les statuts d'autres sociétés.

Enfin, la DGSJFP décide de faire droit au recours et d’annuler la décision du greffier, déclarant ainsi que la modification des statuts est susceptible d’être inscrite. L’organe directeur précise que l’article 132.1 de la LSC autorise les sociétés à attribuer volontairement au créancier gagiste l’exercice des droits d’associé. Bien que le libellé de la clause indiquât que les droits « reviendront » au créancier, la Direction générale détermine (au moyen d’une interprétation herméneutique respectueuse de la loi) que la disposition statutaire ne transmet ni la titularité ni la qualité d’associé, mais se limite à régir la légitimation à leur exercice tant que la procédure de garantie subsiste.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, organisée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Javier Máximo Juárez González, notaire à Valence, anime une session de formation pratique intéressante sur le notariat, consacrée à l’étude des extinctions de copropriété, c'est-à-dire l'opération juridique par laquelle il est mis fin à une situation de copropriété ou de communauté sur un bien, celui-ci étant attribué à l'un des copropriétaires (lorsqu'il est indivisible ou que sa division ne s'avère pas opportun) et, le cas échéant, en indemnisant financièrement les autres à hauteur de la valeur de leur part.

Cette session aborde des aspects intéressants tels que les éléments essentiels de la dissolution (totale ou partielle), son imposition (incidence sur le droit de timbre), le traitement des excédents d'attribution et leur fiscalité, ainsi que les éventuelles incidences hypothécaires associées.

À consulter et à étudier attentivement, compte tenu de la fréquence de ce type d'opérations dans la pratique notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la résolution n° 3/2026 de la Direction générale des impôts et des jeux de la Generalitat de Catalogne, qui officialise le changement de critère applicable au calcul des impôts en Catalogne en cas de donation entre vifs avec effet à cause de mort et remise immédiate (donation mortis causa avec remise immédiate).

Ce changement majeur résulte de l'abrogation, en vertu de la loi n° 11/2026 (entrant en vigueur en juillet 2026), de l'article 632-1.4 du Code fiscal de Catalogne. Jusqu’à présent, la Generalitat imposait ces donations comme s’il s’agissait d’une donation ordinaire entre vifs. Avec la suppression de cet article et l’alignement sur la doctrine nationale faisant autorité, la réglementation considère désormais juridiquement cette opération pour ce qu’elle est, à savoir un titre successoral. Les principales conséquences pratiques pour les contribuables sont les suivantes :

• Imposition en tant que succession : même si le bien est cédé immédiatement du vivant du donateur, l'impôt est calculé en appliquant les règles, les abattements fiscaux et les avantages fiscaux prévus en matière de succession, qui sont généralement bien plus favorables que ceux applicables aux donations.
• Date d'échéance du paiement : L'impôt est dû et doit être acquitté au moment de la signature de l'acte de donation chez le notaire.
• Règle d' cumulation sur 4 ans : si le donateur décède dans les 4 ans suivant le don, ce bien sera ajouté au reste de la succession aux fins du calcul de l'impôt final.
• Pas de frais liés à la clause de révocation : en prévoyant que le bien revienne au donateur si le donataire décède avant lui (prématurité) ou si le donateur révoque la donation, il n’y a pas de taxes supplémentaires à payer au titre de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITPAJD) ni au titre des droits de succession. Si la donation est annulée pour cette raison, il sera possible de demander le remboursement de l’impôt payé.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/5019/2025, du 14 juillet 2025, rendue par la Direction générale du droit, des entités juridiques et de la médiation de la Generalitat de Catalogne à la suite du recours administratif formé par la notaire de Ripoll contre l'avis d'évaluation du Registre foncier de Badalona n° 1. Le litige trouve son origine dans la suspension de l’inscription de deux actes de succession ab intestat (authentifiés en 2014 et 2015) et d’un procès-verbald’interrogatio in iure, par lesquels il était prévu d’attribuer un bien immobilier cadastral avec l’accroissement découlant du défaut d’acceptation de l’une des cohéritières. Il s’agit d’un cas intéressant qui nous permet de déterminer la qualité pour agir afin d’intenter une « interpellatio in iure » en vertu de la doctrine des actes propres, lorsque la personne qui l’initie a précédemment agi en tant que mandataire verbal de la cohéritière.

Les faits reposent sur le décès des parents, dans les actes d'acceptation de succession desquels la mère, puis une sœur, ont agi en tant que « mandataires verbaux » d'une cohéritière, lui réservant sa part dans l'attente d'une ratification qui ne s'est jamais produite au cours des dix années suivantes. Face à l'inaction de cette dernière, la sœur a engagé la procédure d'« interrogatio in iure » (art. 461-12 du Code civil) afin de l'enjoindre d'accepter ou de renoncer à la succession, la procédure s'étant conclue sans acceptation expresse. La greffière a refusé l’inscription, estimant que la requérante agissait « à l’encontre de ses propres actes » en demandant la répudiation alors qu’elle avait auparavant déclaré accepter au nom de sa sœur, et a exigé une renonciation explicite dans un acte authentique.

La Direction générale décide de faire partiellement droit au recours, en estimant que les actes sont susceptibles d'être enregistrés avec l'accroissement résultant du silence-répudiation de l'héritière. Dans ses motifs, l’instance précise que le fait d’agir en tant que « mandataire verbal » sans procuration formelle ne constitue pas un « acte propre » contraignant et ne constitue pas non plus une violation de la bonne foi, puisque la validité de l’acte était subordonnée à la ratification de l’intéressée. À l’expiration du délai suivantl’interpellatio, l’absence de réponse vaut légalement répudiation, garantissant ainsi la protection des cohéritières face à l’inaction prolongée de la personne mise en cause.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/5017/2025, du 16 avril 2025, rendue par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalogne afin de statuer sur le recours formé contre une note d’évaluation négative émise par le conservateur des hypothèques de Cambrils. Le litige trouve son origine dans le refus d’inscrire un acte notarié de 2024 qui consigne dans un acte notarié les accords d’une copropriété d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Il s'agit d'une décision intéressante pour déterminer le régime des majorités prévu par le Code civil de Catalogne, nécessaires aux fins de la modification de la répartition des charges communes, en distinguant la « part de participation » (coefficient de propriété) de la « quote-part » aux charges générales.

Les faits remontent à 1995, lorsque l'assemblée des copropriétaires a décidé de modifier la participation aux charges communes des bureaux et des logements de l'immeuble, afin de compenser l'utilisation intensive des parties communes due à l'activité économique exercée dans un local spécifique, tout en conservant inchangés les coefficients de propriété. En 2019, la copropriété a refusé de revenir au système initial et a approuvé la transcription de la décision dans un acte authentique, avec le vote favorable de plus des quatre cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Le greffier a suspendu l’inscription en exigeant l’unanimité pour modifier les quotes-parts (art. 553-26.1 du Code civil espagnol), tandis que la copropriété a fait valoir que, puisqu’il s’agissait uniquement de modifier la contribution aux charges, une majorité qualifiée des quatre cinquièmes suffisait (art. 553-26.2 du Code civil espagnol).

La Direction générale décide de faire droit au recours et d'annuler la décision du greffier. Son argument principal est que la « quote-part » et la « contribution » aux charges sont des notions distinctes. Étant donné que la modification ne modifie ni les coefficients de propriété inscrits ni l’acte constitutif de l’immeuble, mais uniquement la répartition des charges communes en fonction d’une utilisation différenciée, la règle de l’unanimité n’est pas applicable, et la majorité qualifiée des quatre cinquièmes atteinte lors de l’assemblée est pleinement valable.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel Mme Paz Juárez, notaire à Barcelone, analyse la consultation contraignante V2051/2025 de la Direction générale des impôts concernant la passation devant notaire d’un contrat privé de vente signé il y a 20 ans, qui n’a jamais été liquidé et dont le vendeur est décédé il y a une décennie.

La DGT conclut que, dans ces cas, s’agissant de documents privés, le délai de prescription de l’impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses ne commence pas à courir à la signature du contrat, mais à partir du moment où le document acquiert une date certifiée. Dans le cas d'espèce, c'est le décès du vendeur qui confère cette date, de sorte que l'impôt est considéré comme prescrit. La consultation précise également que la prescription de l'ITP n'implique pas que l'opération soit soumise à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), car ces deux impôts sont incompatibles. La transmission reste soumise à l'ITP, même si elle doit être déclarée comme prescrite.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la loi catalane n° 11/2026 du 9 juillet relative aux mesures fiscales, financières, administratives et du secteur public de la Catalogne, qui introduit des changements significatifs ayant une incidence directe sur les grands propriétaires immobiliers. Vous trouverez ci-dessous un résumé de toutes les modifications clés visant les grands propriétaires ou ayant un impact particulier sur eux :

Redéfinition et harmonisation de la notion de « grand détenteur » : La réglementation élargit, précise et harmonise les critères et les seuils permettant d'obtenir le statut de grand détenteur à diverses fins administratives, de maîtrise des revenus et fiscales :

• Seuils généraux et biens immobiliers situés dans les zones sous pression (ZMT) : Le critère selon lequel il faut posséder plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel (ou plus de 1 500 m² de surface construite) en Catalogne, ou bien 5 biens immobiliers urbains résidentiels ou plus s'ils sont situés dans des communes déclarées « zones de marché résidentiel tendu » (ZMT), est maintenu/précisé.
• Entités spécifiques : cette catégorie englobe explicitement les établissements financiers, leurs filiales immobilières, les fonds d'investissement et certaines sociétés de gestion d'actifs.
• Calcul en cas de copropriété et de cotitularité : si un logement compte plusieurs propriétaires, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse les conditions requises pour être considéré comme un « grand propriétaire » pour que le bien immobilier et sa location soient soumis aux obligations applicables aux grands propriétaires. Les parts détenues en copropriété sont prises en compte en additionnant les titres de propriété équivalents à un bien immobilier complet.

Modifications fiscales : ITP / TPO à 20 % : En ce qui concerne l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP / TPO) :

• Révision de la notion fiscale de « grand propriétaire » : la définition fiscale est désormais alignée sur la possession d'au moins 5 biens immobiliers dans les zones à forte tension (ZMT) ou de plus de 10 biens immobiliers au niveau régional.
• Application du taux majoré (20 %) : L'acquisition ou la cession de logements est imposée au taux majoré de 20 % lorsque l'acquéreur est un grand propriétaire ou lorsqu'un immeuble entier de logements est cédé.
• Régularisations en cas d'acquisitions échelonnées : le mécanisme de régularisation est modifié pour les cas où des biens immobiliers sont acquis dans leur intégralité de manière échelonnée ; le contribuable disposera d'un mois à compter de la cession du dernier logement pour présenter la déclaration complémentaire en appliquant le taux de 20 %.

Estimation, droit de préemption et registre des grands détenteurs

• Restrictions et contrôle des cessions : le régime applicable aux droits de préemption et de rachat de la Generalitat de Catalogne est modifié en ce qui concerne la vente de biens immobiliers situés dans des zones de marché tendu (ZMT) appartenant à de grands propriétaires constitués en personne morale et inscrits au registre des grands propriétaires, ainsi que les attributions issues d'enchères.

Régime de location, plafonnement des loyers et lutte contre l'évasion fiscale

• Inclusion de la location à la chambre et des nouveaux modèles : Afin d'empêcher les grands propriétaires ou autres bailleurs de recourir à la location à la chambre, à des cessions ou à des contrats atypiques (« coliving ») pour contourner le plafond de loyer fixé par l'indice de référence, la loi n° 11/2026 interdit explicitement les accords ou les ventilations contractuelles (par exemple, en séparant le « loyer » des « charges ») dont l’objectif est de contourner le plafonnement des loyers.
• Publicité et traçabilité complète : le grand propriétaire devra garantir une cohérence totale dans son offre avant de publier l'annonce immobilière, en déclarant explicitement son statut de grand propriétaire dans l'annonce, l'offre et

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour de cassation n° 952/2026, du 18 juin, dans lequel, l'objet principal de l'affaire est le règlement du pourvoi en cassation formé par les acquéreurs d'un logement contre l'arrêt d'appel qui avait déclaré la nullité de plein droit de la vente d'un bien immobilier présumé faire partie de la communauté matrimoniale, en raison de l'absence de consentement de l'ex-épouse du vendeur et de la constatation d'une mauvaise foi de la part des acquéreurs.

Dans le cas d’espèce, le vendeur a acquis en 1999, alors qu’il était célibataire, un bien immobilier qui a été inscrit au registre foncier exclusivement à son nom. En 2004, il s’est marié sous le régime de la communauté de biens et a remboursé une partie du prêt hypothécaire pendant la durée du mariage. Après le divorce en 2014, alors que le partage de la communauté des biens était encore en cours, l’ex-époux a vendu en 2018 le bien immobilier à un tiers à titre onéreux. L’ex-épouse a intenté une action principale en nullité (pour absence de son consentement et éventuel détournement de fonds) et, à titre subsidiaire, une action en résiliation pour fraude à l’égard des créanciers. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si l’absence de pouvoir de disposition du cédant après le divorce entraîne la nullité du contrat ou affecte uniquement le transfert de la propriété, et si les tiers acquéreurs sont protégés par le principe de la foi publique du registre et la présomption de bonne foi prévue à l’article 34 de la loi hypothécaire.

La Cour de cassation fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et rejette intégralement la demande (ainsi que l'action subsidiaire en résiliation). Le motif principal repose sur le fait que l'absence de pouvoir de disposition du vendeur n'entraîne pas la nullité du contrat de vente, puisque la validité obligationnelle de la vente d'un bien commun est maintenue, cela n'affectant que le transfert de la propriété. Le vendeur figurant au registre comme seul titulaire de la pleine propriété et aucune mention marginale ne faisant état de la nature éventuellement (partiellement) communautaire du logement (articles 1354 et 1357, alinéa II, du Code civil), les acquéreurs sont protégés par l’article 34 de la loi hypothécaire. La Cour suprême précise que le fait que l’acte notarié mentionne le statut de divorcé du vendeur n’impose pas aux tiers une obligation d’enquête en dehors du registre et ne détruit pas en soi la présomption légale de bonne foi.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 853/2026, qui tranche un litige sociétaire découlant d’une décision de réduction de capital au sein d’une SARL, adoptée à la majorité de 81,81 % du capital social afin de racheter les parts d’une seule associée, à qui la valeur de son apport a été restituée par la remise de biens immobiliers et de 75 000 € en espèces. L’associé minoritaire, détenteur de 15 % du capital, a voté contre la décision après avoir demandé, sans succès, à bénéficier d’une mesure similaire pour ses propres parts.

Face à cette situation, cet associé minoritaire a fini par introduire une action en contestation visant à faire déclarer la nullité de la réduction de capital. Bien que le tribunal de commerce n° 11 de Barcelone ait initialement rejeté la demande, la cour d'appel de Barcelone a fait droit à l'appel et a déclaré la nullité des décisions, en faisant valoir que l'article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) exige le consentement de tous les associés de la société lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n'affecte pas de manière égale toutes les participations.

Après le dépôt du pourvoi en cassation correspondant, la Cour de cassation le rejette et déclare que, lorsque la réduction de capital avec remboursement des apports n’affecte pas de manière égale toutes les parts sociales, l’article 329 de la loi sur les sociétés de capitaux exige le consentement individuel de tous les associés, et non pas uniquement de ceux dont les parts sociales sont amorties. La Chambre interprète cette exigence comme une manifestation du principe d’égalité de traitement entre les associés (article 97 de la LSC) et de la règle du prorata (article 330 de la LSC), en considérant qu’une opération de cette nature modifie la situation juridique et économique tant de l’associé qui quitte la société que de ceux qui y restent. Par conséquent, l’absence de consentement individuel de l’associé ayant voté contre entraîne la nullité de la décision de réduction de capital.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême n° 997/2026, du 23 juin, qui traite d’un pourvoi en cassation formé par un notaire contre l’arrêt d’appel ayant confirmé la légalité de l’avis de non-conformité émis par un conservateur des hypothèques. Cette qualification avait entraîné le refus d’inscription de la clause d’intérêts de retard figurant dans un acte de prêt hypothécaire immobilier conclu avec un consommateur.

Dans le cas d'espèce, un acte de prêt hypothécaire a été authentifié le 27 juin 2019, dans lequel était fixé un taux d'intérêt moratoire correspondant au taux d'intérêt rémunératoire majoré de deux points. Le conservateur des hypothèques a refusé son enregistrement, estimant qu’il était contraire aux dispositions impératives, notamment aux articles 25 de la loi n° 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier (LCCI) et 114 de la loi hypothécaire, en faisant valoir que la loi fixe de manière impérative le taux d’intérêt de retard à celui du prêt majoré de trois points, sans admettre de convention contraire. Le cœur du litige réside dans la question de savoir si le caractère impératif des articles 3 et 25 de la LCCI interdit de manière absolue toute convention différente ou si, au contraire, il permet de convenir d’un taux d’intérêt moratoire inférieur au plafond légal, dans la mesure où cela s’avère plus avantageux pour le consommateur.

La Cour suprême fait droit au pourvoi en cassation, annule l'arrêt rendu en appel et déclare que la décision négative du greffier n'est pas conforme au droit. Le fondement principal de cette décision réside dans le fait que l'article 25 de la LCCI fixe un plafond maximal afin de protéger le consommateur contre les abus ; par conséquent, le caractère impératif de cette disposition doit être interprété comme visant à empêcher l'imposition, par l'entrepreneur, de clauses plus onéreuses. La Cour estime, conformément à la directive 2014/17/UE, que l’interdiction d’un accord améliorant la situation juridique de l’emprunteur constituerait un contresens qui irait à l’encontre de l’objectif même de la réglementation en matière de protection des consommateurs.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 881/2026, du 9 juin, qui tranche un litige intéressant concernant les effets de la vente d'un actif essentiel d'une société commerciale sans l'autorisation de l'assemblée générale, ainsi que les conséquences que cela peut avoir pour le tiers acquéreur de bonne foi.

Les faits découlent d'un contrat de vente, par lequel une société a cédé à une autre l'intégralité de son patrimoine immobilier (laissant la vendeuse totalement dépourvue d’actifs et sans activité de fait) pour un prix total de 19 000 euros, somme qui a été retenue par l’acquéreuse sous prétexte de prendre en charge les dettes grevant les biens immobiliers, en déclarant faussement dans l’acte notarié que ces biens ne constituaient pas un actif essentiel. Face à l’action en nullité intentée par une associée minoritaire, la Cour d’appel provinciale de Santa Cruz de Tenerife a rejeté l’action en estimant que l’acquéreuse devait être protégée en tant que tiers de bonne foi en vertu de l’article 234.2 de la LSC, puisqu’il n’apparaissait pas qu’elle ait eu connaissance de la situation réelle de la vendeuse, bien que son administratrice unique eût été associée de la vendeuse jusqu’à cinq ans avant l’opération. Le cœur du litige juridique consiste donc à déterminer si l’absence d’approbation par l’assemblée générale de la cession d’actifs essentiels, visée à l’article 160.f) de la LSC entraîne la nullité radicale de la transaction, opposable à tout tiers, ou si la protection du trafic commercial prévue à l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, en analysant les critères permettant d’apprécier la bonne foi et l’absence de faute grave de la part de l’acquéreur.

Enfin, la Cour de cassation décide d'accueillir le pourvoi en cassation, d'annuler l'arrêt attaqué, de faire pleinement droit à la demande et de déclarer la nullité de la vente, avec pour conséquence l'obligation de restituer les biens immobiliers et de régulariser la situation de possession. La conclusion doctrinale de la chambre établit que, face au vide juridique concernant les effets à l’égard des tiers de la violation de l’article 160.f) de la LSC, l’article 234.2 de la LSC s’applique par analogie, de sorte que l’absence d’accord de l’assemblée générale n’est pas opposable aux tiers agissant de bonne foi et sans faute grave. Toutefois, dans le cas d’espèce, le tribunal estime que les circonstances excluent totalement la bonne foi de l’acquéreuse : non seulement en raison des liens historiques entre son administratrice et la vendeuse, mais aussi parce que l’opération a entraîné une dépatrimonialisation totale sans contrepartie réelle, étant donné que la prétendue « prise en charge des dettes » relative aux charges grevant les biens immobiliers était purement cumulative et non libératoire, faute de consentement des créanciers (conformément à l’article 1205 du Code civil et à l’article 118 de la loi hypothécaire) ; c’est pourquoi, en l’absence de bonne foi, l’acquéreuse ne bénéficie d’aucune protection et la cession effectuée par l’administrateur sans compétence est déclarée nulle.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, organisée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Pablo Alonso Rocamora, notaire à Ayora (Valence), anime une session intéressante de formation pratique notariée, consacrée à l'étude de la passation d'actes notariés par vidéoconférence, cette possibilité étant prévue par l'article 17.ter de la loi sur le notariat.

Ainsi, grâce à cette nouveauté récente, il est possible de signer « en ligne » des polices commerciales qui régissent une multitude d'opérations courantes telles que les prêts, les crédits, l'affacturage, le crédit-bail, la location longue durée, les avals, le confirmage, etc. Il s'agit là d'une option de plus en plus répandue et privilégiée par les établissements financiers et les clients.

À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour d'appel de Séville n° 209/2026, du 27 mars, qui tranche un litige entre deux sociétés commerciales et dont l'objet principal est de déterminer la validité des décisions adoptées lors d'une assemblée générale extraordinaire des associés en l'absence d'un notaire chargé de dresser le procès-verbal, dont l'intervention obligatoire avait été formellement demandée par la minorité des associés.

Les faits découlent de la convocation de ladite assemblée par les gérants, dont la notification a été reçue tardivement par l'associée minoritaire demanderesse, laquelle a, le lendemain, demandé la présence d'un notaire par « burofax » en vertu de l'article 203.1 de la loi sur les sociétés de capitaux. Cette demande d’assistance notariale a été remise et reçue formellement au siège social de la société défenderesse exactement 4 jours et 21 heures avant l’heure fixée pour la tenue de l’assemblée. Le cœur du litige réside donc dans la question de savoir si, pour le calcul du délai légal de cinq jours, il convient de se référer à la date d’envoi ou à celle de réception de la demande par les administrateurs, et s’il est admissible que ce délai ne soit pas respecté dans son intégralité.

Enfin, la Cour d'appel de Séville a décidé de faire droit au pourvoi formé par la société défenderesse, en annulant la déclaration de nullité de l'assemblée prononcée en première instance et en rejetant intégralement la demande. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est quela date de référence pour le calcul du délai prévu à l’article 203.1 de la LSC est obligatoirement celle de la réception de la notification par les administrateurs, cinq jours entiers étant nécessaires pour que naisse l’obligation légale de saisir le notaire. Ainsi, à peine trois heures avant l’expiration de ce délai dans le cas d’espèce, la demande est devenue hors délai et a libéré la société de cette obligation, préservant ainsi la pleine efficacité des décisions adoptées en l’absence du notaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) en date du 18 février 2026, rendue dans le cadre d'un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 de Madrid d'enregistrer un acte de radiation d'hypothèque établi unilatéralement par le débiteur hypothécaire lui-même, agissant au nom de l'établissement de crédit (Banco Santander, S.A.) au moyen d'une procuration irrévocable soumise à des conditions suspensives.

Le cas d'espèce repose sur une procuration spéciale de radiation établie par l'établissement financier en faveur de personnes identifiables (le débiteur ou le propriétaire du bien immobilier) sous la condition suspensive que la banque vérifie le paiement intégral de la dette et transmette, par l'intermédiaire du portail électronique notarial, un « certificat de solde nul » signé par un employé de l'établissement. La conservatrice a suspendu l’inscription en estimant que ledit certificat, joint à l’acte notarié, ne prouvait pas que son signataire disposait d’une procuration suffisante assortie de pouvoirs de représentation ni que sa signature avait été légalisée par un notaire, exigeant à cet effet le respect de l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil. Le cœur du litige juridique réside donc dans la question de savoir si les exigences formelles d’authenticité et de représentation prévues à l’article 1280, paragraphe 5, du Code civil doivent également s’appliquer à l’émetteur d’un document qui constitue un simple mécanisme de contrôle interne et une condition suspensive de la procuration, ou si, au contraire, il suffit de l’appréciation de suffisance émise sous la responsabilité du notaire quant au respect de ces conditions objectives.

En conclusion, la Direction générale décide de faire droit au recours formé par le notaire et d'annuler la décision négative de la conservatrice. La conclusion juridique la plus importante qui se dégage de cette décision est que l’exigence de la forme écrite dans un acte public (article 1280, paragraphe 5, du Code civil) doit s’appliquer exclusivement à l’acte de procuration principal en lui-même et non aux exigences complémentaires ou aux objectifs de contrôle interne (tels que l’attestation de solde nul) fixés librement par le mandant dans l’exercice de son autonomie de volonté. Ainsi, la DGSJFP consacre que la transmission dudit certificat par le biais du portail notarial électronique constitue un acte interne et une condition de fait de la condition suspensive, dont le respect doit être apprécié exclusivement et sous la responsabilité du notaire autorisant l’acte, sans que le greffier puisse réviser ou remettre en cause ce jugement de suffisance en l’absence d’une erreur claire et manifeste.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour de cassation n° 849/2026, du 3 juin 2026, qui tranche un litige relatif à une mention négative figurant au registre foncier, dans le cadre d'un acte de partage successoral, dans lequel le droit de transmission est en jeu.

Le cas de figure part du décès d’une mère (défunte première) dont les biens devaient être hérités par ses enfants. Cependant, l’un d’entre eux est décédé par la suite sans avoir ni accepté ni renoncé à la succession (héritier transmetteur), laissant à son tour une veuve ayant droit à la part légale d’usufruit. Les frères et sœurs survivants (héritiers transmetteurs) ont procédé au partage de la succession de leur mère sans l’intervention de la veuve de leur frère, en faisant valoir que les biens de la première défunte n’avaient jamais été intégrés au patrimoine du défunt, celui-ci n’ayant pas accepté la succession. Le cœur du litige réside dans la définition du fonctionnementde l’ius transmissionis (art. 1006 du Code civil), c’est-à-dire s’ils héritent directement du premier défunt de manière indépendante (théorie de l’acquisition directe) ou s’ils le font par le biais de la succession du transmetteur (théorie classique ou de la double transmission), ce qui obligerait à prendre en compte ces biens dans le calcul de la part réservataire du conjoint veuf et nécessiterait son intervention dans le partage.

Enfin, la Cour de cassation décide d’accueillir le pourvoi en cassation formé et revient ainsi à la théorie classique de la double transmission, en établissant quel’« elius delationis » est transféré aux héritiers précisément en raison de leur qualité de successeurs du transmetteur, et s’intègre à leur masse successorale. En conséquence, elle détermine que, pour le calcul de la part réservataire de la veuve du cédant, il est obligatoire de prendre en compte les biens qui revenaient à son défunt époux dans la succession de la première défunte, ce qui rend indispensable sa participation à ce partage successoral. Il convient d’en tenir compte dans ces cas de figure, tant sur le plan successoral que sur celui des conséquences fiscales qui en découlent.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le « Flash Fiscal Virtual » de l’Ordre des notaires de Catalogne, dans lequel M. Juan Galdón, notaire à Esplugues de Llobregat, analyse la consultation contraignante n° 568/2025 de la Direction générale des impôts concernant l’acquisition de parts sociales par un actionnaire majoritaire.

La DGT rappelle que la cession de parts sociales est, en règle générale, exonérée de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Toutefois, lorsque l'opération sert à éluder l'imposition d'une cession immobilière et qu'elle est soumise à l'impôt conformément à l'article 338 de la loi sur le marché des valeurs mobilières, le taux majoré de 20 % prévu en Catalogne pour les grands détenteurs peut s'appliquer.

La consultation confirme que, si les conditions légales sont réunies, l'acquisition de parts sociales peut également être imposée au taux de 20 % au titre de l'impôt sur les transmissions patrimoniales.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’ordonnance de la Cour d’appel de Logroño (1re chambre) n° 78/2026, du 2 mars (ROJ AAP LO 110/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en appel contre une ordonnance de rejet d’une demande. Cette décision porte sur une demande de partage judiciaire d’une succession et sur le respect de la condition de recevabilité consistant en le recours préalable à des moyens appropriés de résolution des litiges (MASC).

La procédure a débuté par une demande de partage judiciaire de la succession qui a été rejetée en première instance au motif qu’aucune tentative préalable de négociation entre les parties n’avait été prouvée, comme l’exige la loi organique 1/2025 depuis son entrée en vigueur. La demanderesse a interjeté appel en faisant valoir qu’il y avait bien eu une démarche de négociation (une sommation notariéede « deinterpellatio in iure » comprenant un avertissement quant à l’engagement d’une action en justice conformément à l’article 1005 du Code civil, ainsi que des contacts ultérieurs entre avocats), mais le tribunal de première instance a estimé que cette tentative n’était pas suffisamment prouvée. La Cour d’appel provinciale confirme cette appréciation, soulignant que la mise en demeure notariée préalable (d’acceptation ou de renonciation à la succession) n’équivaut pas à une tentative de résolution du litige et qu’il n’existe aucune preuve documentaire de l’existence ni de la participation effective du défendeur aux négociations. La Cour d’appel provinciale rejette l’appel et confirme le rejet de la demande, estimant que la condition de recevabilité consistant à prouver une tentative préalable de MASC conformément à la loi organique 1/2025 n’a pas été remplie. Le tribunal exige une preuve documentaire minimale attestant qu’il y a eu négociation (ou tentative effective de négociation) et de sa réception par l’autre partie, la simple allégation de conversations ou d’actions non orientées vers la résolution du conflit n’étant pas suffisante.

À prendre en compte dans nos conseils aux clients en matière successorale et dans les actes notariés MASC.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 666/2026, du 4 mai (ROJ STS 1964/2026), rendue dans le cadre d’un recours extraordinaire pour vice de procédure et d’un pourvoi en cassation, en matière de responsabilité pour vices de construction et d’action intentée par une copropriété à l’encontre du promoteur-vendeur.

Une copropriété a intenté une action contre le promoteur immobilier afin d'obtenir la réparation des vices de construction de l'immeuble ou, à titre subsidiaire, le remboursement des frais correspondants. Le tribunal de première instance a fait droit à la demande, condamnant le promoteur à prendre en charge le coût des réparations, et la Cour d'appel d'Alicante a confirmé intégralement le jugement, rejetant les arguments du promoteur relatifs à l'abus de droit, à l'absence de qualité pour agir et à la prescription, et estimant que la copropriété avait qualité pour agir et que le promoteur avait qualité pour être poursuivi en vertu de sa qualité de vendeur et de promoteur.

La Cour de cassation rejette les deux pourvois et confirme l'arrêt attaqué, en déclarant que le promoteur-vendeur est contractuellement responsable des vices de construction, quelle que soit leur gravité, sans qu'il y ait fraude à la loi du fait de l'exercice d'une action contractuelle plutôt que d'actions spécifiques (vices cachés ou LOE). En outre, elle rejette l’argument selon lequel le principe de relativité des contrats empêcherait de faire valoir des droits à l’encontre des acquéreurs successifs ou de la copropriété. Idée clé : la responsabilité contractuelle du promoteur pour les vices de construction est compatible avec d’autres régimes de responsabilité, elle peut être exercée sans se limiter aux cas d’« aliud pro alio », et elle n’est pas exclue par le fait que les demandeurs ne soient pas les acquéreurs initiaux.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre civile, 1re section) n° 701/2026, du 7 mai (ROJ STS 2086/2026), rendu dans le cadre d’un pourvoi en cassation formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Grenade. Cette décision porte sur une action en dommages-intérêts entre cohéritiers relative à l'usage exclusif d'un bien successoral avant le partage.

L'affaire trouve son origine dans un héritage en indivision, dans le cadre duquel une cohéritière (veuve) a occupé à titre exclusif le logement hérité pendant des années. Les filles du défunt ont réclamé, en leur propre nom, une indemnité équivalente aux loyers qu'elles auraient pu percevoir en louant le bien immobilier. Le tribunal de première instance a rejeté la demande pour défaut de qualité pour agir, estimant que l’action devait être intentée au profit de la communauté héréditaire et non à titre individuel. La Cour d’appel de Grenade a confirmé cette décision, ajoutant que l’article 1063 du Code civil prévoit la régularisation des fruits et des revenus entre cohéritiers au moment du partage, de sorte que la demande n’était pas recevable dans le cadre d’une procédure déclaratoire autonome.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme l’absence de qualité pour agir des requérantes, en affirmant que, tant que la communauté héréditaire subsiste, les cohéritiers ne peuvent réclamer en leur propre nom les fruits, les revenus ou les dommages-intérêts découlant des biens de la succession, car ces éléments font partie de la masse successorale et doivent être réglés lors du partage (art. 1063 du Code civil). La Chambre souligne la différence entre la communauté héréditaire et la communauté ordinaire et rejette l'application de la jurisprudence relative à cette dernière. Idée clé : pendant la période d'indivision successorale, tout profit, fruit ou indemnité lié aux biens de la succession appartient à la communauté et ne peut être réclamé qu'au profit de celle-ci, généralement lors du partage, et non par les cohéritiers à titre individuel.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt de la Cour suprême (Chambre du contentieux administratif, 2e section) n° 617/2026, du 18 mai (ROJ STS 2211/2026), rendue dans le cadre d’un pourvoi en cassation contentieux-administratif formé contre un arrêt de la Cour supérieure de justice des Îles Baléares en matière d’impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD), concernant l’assiette fiscale d’un acte notarié de déclaration de construction neuve.

Le litige trouve son origine dans un avis d’imposition provisoire au titre de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques et les droits de mutation) émis à la suite d’un acte de déclaration de construction neuve signé plusieurs décennies après la construction (travaux réalisés en 1962 et enregistrés en 2014). L’administration régionale a actualisé la base imposable en appliquant des critères d’évaluation plus élevés, tandis que le contribuable soutenait qu’il fallait se baser sur le coût historique de réalisation. Le TEAR des Îles Baléares a fait droit à la réclamation du contribuable, annulant ainsi la liquidation, et la Cour d’appel des Îles Baléares a rejeté le recours de l’administration, affirmant, conformément à la jurisprudence de la Cour suprême, que la base imposable de l’IAJD dans ces cas est le coût matériel de réalisation des travaux, et non leur valeur actualisée ni leur valeur de marché.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation et confirme le jugement rendu en première instance, établissant comme doctrine que la base imposable de l’IAJD (impôt sur les actes juridiques documentés) dans les actes notariés relatifs à des constructions neuves correspond à la valeur réelle du coût de réalisation matérielle des travaux, sans qu’il soit possible d’appliquer des coefficients d’actualisation monétaire, même si de nombreuses années se sont écoulées entre la construction et l’exigibilité de l’impôt. La Chambre fonde sa décision sur le principe de légalité fiscale et sur l’interprétation de l’article 70 du règlement relatif à cet impôt, qui fait exclusivement référence au « coût des travaux », excluant toute actualisation ou référence à la valeur de marché. Idée clé : la notion de « coût réel » dans le cadre de l’IAJD est une grandeur historique et objective, non actualisable, et ne peut être transformée en valeur actualisée sans fondement juridique express.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision JUS/1734/2026, du 11 mai, rendue par la Direction générale du droit, des personnes morales et de la gestion adéquate des conflits de la Generalitat de Catalunya, dans le cadre d’un recours administratif contre une qualification négative au registre foncier. Cette décision porte sur un acte notarié de vente d’une moitié indivise (50 %) d’un bien immobilier à usage d’habitation, authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier n° 18 de Barcelone.

Le cas de figure repose sur la vente, par une société (grand propriétaire), de 50 % en indivision d’un logement loué situé à Barcelone, la cédante conservant la propriété des 50 % restants. L’acte notarié ne comportait aucune attestation de renonciation ou de non-exercice du droit de préemption de la part de l’Agence du logement de Catalogne, ni aucune autre mention relative aux droits de préemption de l’administration. C’est pourquoi la conservatrice a refusé l’inscription, estimant que cette renonciation préalable était exigée conformément au décret-loi 2/2025, puisqu’il s’agissait d’une cession effectuée par un grand propriétaire dans une zone où le marché résidentiel est tendu, en considérant que même la cession d’une part indivise est soumise aux droits de préemption et de rachat.

La Direction générale fait droit au recours et annule la décision négative, concluant que ni la notification préalable ni la renonciation de l’administration ne sont exigibles lorsque seule une part indivise est cédée, et non l’intégralité du bien immobilier ni l’intégralité de la part du cédant. Elle fonde cette décision sur une interprétation littérale et restrictive de la norme — qui fait référence à la « cession de tout logement », mais dans le contexte d’une cession intégrale — et sur l’impossibilité d’étendre par analogie des restrictions au droit de disposition. En outre, il distingue ce cas des précédents dans lesquels 100 % de la part du cédant était effectivement cédée, et affirme que, même si des risques de fraude à la loi pouvaient être envisagés par le biais de cessions partielles successives, cela ne permet pas d’imposer des exigences non expressément prévues par la réglementation en vigueur.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers une session de formation vidéo, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle M. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaire à Madrid et délégué de la Fondation Aequita, propose une formation très intéressante sur les répercussions, dans la pratique notariale, de l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation applicable à ces institutions, en mettant particulièrement l’accent sur les différentes figures d’appui auxquelles il est possible de recourir, aux particularités à prendre en compte lors de la passation des actes publics, ainsi qu’à certaines questions en matière successorale dont il faudra tenir compte.

À consulter et à étudier, compte tenu de son grand potentiel d'application pratique dans le quotidien d'un étude notariale.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale du droit, des personnes morales et de la médiation de Catalogne du 13 mai 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision de la conservatrice des hypothèques n° 2 de Terrassa, laquelle avait suspendu l’inscription de deux actes d’acceptation et d’attribution de succession. Ces actes attestaient, d’une part, l’acceptation de la succession d’une personne en situation de handicap décédée sans testament et, d’autre part, l’acceptation par droit de transmission de la part successorale qui lui revenait dans la succession de son père, dont le testament prévoyait une substitution exemplaire en faveur d’une association dédiée à la prise en charge des personnes en situation de handicap.

Le cas d'espèce porte sur la validité d'une clause de substitution exemplaire ordonnée en 1989 par le père du défunt. À la suite du décès de ce dernier, sans descendants ni conjoint, ses frères ont été déclarés héritiers ab intestat, le notaire ayant estimé que la substitution exemplaire était devenue sans effet, en raison de l’existence de descendants du testateur, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la rédaction du testament. La conservatrice a suspendu l’inscription pour deux motifs : d’une part, parce que le Registre général des actes de dernière volonté mentionnait une disposition testamentaire sous la rubrique « autres modalités » qui n’avait pas été produite ; et, deuxièmement, parce qu’elle a estimé que la prétendue inefficacité de la substitution exemplaire et l’ouverture consécutive de la succession ab intestat ne pouvaient être appréciées à l’amiable, mais nécessitaient une décision judiciaire, compte tenu de l’existence d’une institution successorale expresse en faveur d’une association.

La Direction générale fait partiellement droit au recours. Elle rejette le premier grief en concluant que la référence à « d’autres modalités » figurant dans le Registre général des actes de dernière volonté correspond précisément à la substitution exemplaire ordonnée dans le testament du père, de sorte qu’il n’existait aucune autre disposition mortis causa restant à produire. Elle confirme toutefois le deuxième grief, estimant qu’on ne saurait affirmer sans autre forme de procès l’inefficacité de la substitution exemplaire. Elle motive sa décision en indiquant que, bien que le testament ait été rédigé alors que la Compilation catalane était en vigueur, la deuxième disposition transitoire du livre IV du Code civil de Catalogne permet de maintenir la validité des dispositions antérieures qui se conforment matériellement à la réglementation actuelle. En conséquence, la succession en faveur de l’association pourrait s’avérer valable si les conditions prévues à l’article 425-12 du Code civil de Catalogne sont réunies, ce qui n’avait pas été prouvé ni n’avait pu être contesté par l’entité désignée comme héritière. C’est pourquoi la Direction générale estime que la question ne peut être tranchée au niveau du registre et que, en cas de litige concernant la validité de la substitution exemplaire, il appartiendra à l’autorité judiciaire de trancher.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 19 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffier du registre du commerce II de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur des accords sociaux de modification des statuts d’une société à responsabilité limitée. L'acte notarié consignait les décisions adoptées par l'assemblée générale visant à élargir l'objet social par l'ajout d'activités liées à l'exploitation de franchises et, par conséquent, à modifier l'article des statuts relatif à l'objet social.

La société soutenait que la modification approuvée ne constituait qu’une précision ou une spécification d’activités déjà comprises dans l’objet social, de sorte qu’aucun droit de séparation ne pouvait naître en faveur des associés dissidents. Toutefois, le greffier a suspendu l'inscription au motif que l'acte ne contenait pas les déclarations requises dans les cas où la modification de l'objet social est susceptible de faire naître le droit de retrait prévu aux articles 346 et suivants de la loi sur les sociétés de capitaux. Il a notamment estimé qu’il fallait prouver qu’aucun associé n’avait exercé ce droit ou, le cas échéant, que les formalités légalement prévues à l’égard des associés sortants avaient été respectées.

La Direction générale rejette le recours et confirme la qualification. Elle rappelle que le droit de retrait naît lorsque la modification de l’objet social revêt un caractère substantiel, c’est-à-dire lorsqu’elle altère de manière significative les conditions qui ont déterminé l’adhésion de l’associé à la société. En appliquant cette doctrine au cas d’espèce, elle conclut que l’activité de franchise ne peut être considérée comme une simple concrétisation de l’activité statutaire consistant à fournir des conseils pour la conception et l’aménagement de locaux de restauration, car la franchise constitue une activité juridiquement et économiquement distincte, caractérisée par la cession de droits de propriété industrielle ou intellectuelle, la transmission de savoir-faire et la fourniture continue d’une assistance technique et commerciale. Par conséquent, l’élargissement de l’objet social constitue une modification substantielle susceptible de faire naître le droit de retrait des associés dissidents, le respect des exigences documentaires prévues par la législation sur les sociétés et le registre du commerce étant indispensable pour son enregistrement.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 18 février 2026, qui statue sur le recours formé contre la décision du greffe du registre du commerce n° IV de Madrid ayant suspendu l’inscription d’un acte notarié portant sur les accords sociaux de dissolution, de liquidation et d’extinction d’une société anonyme. Lors de l'assemblée générale, le bilan de liquidation final, le rapport sur les opérations de liquidation et un projet de répartition du patrimoine social par l'attribution aux associés de lots composés d'argent et de biens immobiliers ont été approuvés, ainsi qu'une modification des statuts relative à la phase de liquidation.

Le cas d'espèce concerne une société en liquidation dont les décisions ont été adoptées grâce au vote favorable d'associés détenant 60 % du capital social, une associée s'étant opposée à ces décisions et une autre étant absente. La greffière a refusé l’inscription au motif, en premier lieu, que la liquidation s’articulait autour de l’attribution de lots mixtes composés d’argent et de biens sans le consentement unanime de tous les associés, exigé par l’article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux pour percevoir la part de liquidation en nature. En outre, elle a constaté que l’acte notarié ne contenait pas la déclaration légalement requise attestant que la part de liquidation avait été versée aux associés ou que son montant avait été déposé, et qu’il ne faisait pas non plus état du paiement ou du dépôt des créances des créanciers sociaux.

La Direction générale rejette intégralement le recours et confirme la note d'évaluation. Elle rappelle qu'une fois les opérations de liquidation achevées, le droit de l'associé à la part de liquidation est généralement satisfait en espèces, l'unanimité de tous les associés étant nécessaire pour remplacer ce paiement par l'attribution de biens spécifiques. C'est pourquoi elle considère que la répartition décidée à la majorité, sous forme de lots mixtes composés d'espèces et de biens immobiliers, est contraire à l'article 393 de la loi sur les sociétés de capitaux. De même, elle confirme le deuxième vice de forme, car l'acte notarié ne comporte pas la mention exigée par l'article 395 de cette même loi concernant le paiement ou la consignation de la part de liquidation.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers un article de presse indiquant que, dans le cadre de l'accord pour l'adoption du budget régional de la Catalogne, une réforme de la législation urbanistique catalane sera prochainement proposée afin d'interdire l'« achat spéculatif » de biens immobiliers dans les zones sous pression du territoire.

Ainsi, si cette mesure venait à être adoptée, les personnes physiques et morales verraient leur capacité à acquérir des biens immobiliers à des fins d'investissement fortement réduite.

Il convient de suivre de très près cette mesure et sa transposition définitive dans le texte de loi, car elle pourrait avoir un impact considérable sur le marché immobilier catalan et sur le type de transactions immobilières conclues chez le notaire. Selon plusieurs médias, cette mesure pourrait être adoptée d'ici quelques semaines.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la session de formation en ligne dispensée par le Collège des notaires de Catalogne, au cours de laquelle le notaire d'Esplugues de Llobregat, M. Jose Vicente Galdon Garrido, anime une session très intéressante sur les aspects fiscaux de la notion de « grand détenteur ». Cette formation vise à approfondir des questions techniques présentant un intérêt pratique particulier en matière fiscale pour le notariat, en accordant une attention particulière aux critères administratifs et jurisprudentiels les plus récents.

À l'intention de tous les collaborateurs, afin qu'ils puissent en prendre connaissance et l'étudier, dans le but de fournir les meilleurs conseils juridiques et fiscaux pour toutes les opérations immobilières traitées par le cabinet.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique en date du 30 décembre 2025, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de Vera concernant l'inscription d'un acte de dation en paiement établi dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire. L'affaire trouve son origine dans une situation où une société a présenté au registre foncier un acte authentique par lequel l'administration de la faillite procédait à une dation en paiement de certains biens immobiliers dans le cadre d'une procédure de faillite traitée devant le tribunal de commerce n° 1 d'Almería. La procédure de faillite faisait l'objet d'un plan de liquidation approuvé par le tribunal en 2015.

Une fois le document présenté pour enregistrement, le greffier a rendu un avis défavorable et a suspendu l'enregistrement, estimant que la dation en paiement n'était pas conforme au plan de liquidation approuvé et qu'une autorisation judiciaire spécifique était donc nécessaire, car le plan n'autorisait la vente directe que dans un délai maximal d'un an à compter de son approbation, alors que la dation en paiement avait été consentie en 2025.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli et a annulé la décision de rejet. L'argument central de la décision est que le greffier peut vérifier l'existence d'une autorisation judiciaire pour accomplir des actes de liquidation judiciaire, mais ne peut étendre son appréciation à des interprétations juridiques complexes concernant le respect matériel ou temporel du plan de liquidation lorsque cela implique des appréciations qui relèvent du juge des faillites. En particulier, elle estime excessif que le greffier interprète la portée de la limite temporelle du plan et conclue de son propre chef que l'opération nécessitait une autorisation judiciaire supplémentaire. Une décision intéressante pour aborder correctement la cession d'actifs de sociétés en procédure de redressement judiciaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 29 décembre 2025, rendue dans le cadre d'un recours contre la décision négative de la conservatrice du registre foncier de Cullera concernant l'inscription d'une succession internationale soumise au règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions. L'affaire trouve son origine dans une situation où un acte de déclaration et d'attribution d'une succession internationale, authentifié par un notaire espagnol, a été présenté au registre foncier de Cullera concernant un défunt de nationalité belge décédé en Belgique. L'acte s'appuyait sur un document notarié belge intitulé « Attest van Erfopvolging » (certificat ou déclaration d'héritage), traduit et apostillé, dans lequel étaient identifiés le défunt et ses héritiers ; il y était fait référence à un testament olographe ; et il y était décrit un pacte successoral en vertu duquel le patrimoine commun revenait au conjoint survivant. Les enfants du défunt avaient renoncé à leurs droits successoraux par des actes établis devant les consulats espagnols à Sydney et à Bruxelles. L’inscription visait à attribuer à la veuve une propriété située à Cullera.

Une fois le document présenté pour enregistrement, la greffière l'a suspendu en raison de plusieurs vices liés à l'insuffisance des preuves concernant le droit étranger et le régime successoral applicable. Il s'agit principalement de l'absence de détermination claire de la loi applicable à la succession (elle a estimé qu'il n'était pas suffisamment établi quelle législation régissait la succession conformément au règlement (UE) n° 650/2012, ni s’il existait une éventuelle « professio iuris » ou un choix de loi par le défunt), l’insuffisance des preuves relatives au droit étranger (elle a souligné que le contenu et la validité du droit belge n’étaient pas suffisamment attestés) et des doutes quant à la valeur du certificat successoral belge ainsi qu’au régime matrimonial et aux droits réservataires.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale confirme pour l'essentiel la décision de la greffière. L'argument central de la décision est que, dans les successions internationales soumises au règlement (UE) n° 650/2012, le notaire espagnol doit procéder à une véritable appréciation juridique du droit étranger applicable ainsi que de la validité matérielle et formelle des documents successoraux étrangers. Ainsi, en l'espèce, la Direction générale estime que l'acte notarié est insuffisant car il ne contient ni une attestation complète du droit belge, ni un jugement notarial clair sur la loi applicable, la validité du certificat successoral belge, la liquidation du régime matrimonial et les effets successoraux de la renonciation des enfants.

Dans ce cas, la Direction générale nous rappelle donc la complexité de ce type de successions, ainsi que l'obligation pour le notaire espagnol de vérifier de manière adéquate le contenu et la validité du droit étranger, que ce soit sur la base de ses propres connaissances ou en recourant aux mécanismes prévus à l'article 36 du règlement hypothécaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers le communiqué de presse du CGPJ qui rend compte du contenu de l'arrêt n° 620/2026 de la Cour suprême, dans lequel a été tranchée la contestation du décret royal 1312/2024, qui a créé le « Registre unique des locations de courte durée » pour les logements proposés via des plateformes numériques. La Generalitat Valenciana a contesté cette réglementation, estimant que l'État avait outrepassé ses compétences en imposant un système d'enregistrement national qui interférait avec les registres régionaux déjà existants en matière de logements touristiques.

Le cœur de la décision porte sur la question de savoir si l'État disposait d'une compétence suffisante pour mettre en place ce registre national obligatoire. La Cour suprême conclut qu'il n'existe pas de fondement constitutionnel pour une réglementation aussi exhaustive. Elle rejette, en premier lieu, l'argument selon lequel celle-ci pourrait s'appuyer sur la compétence de l'État en matière de législation civile et d'organisation des registres publics prévue à l'article 149.1.8 de la Constitution espagnole, car le registre créé n'a pas pour objet d'inscrire des contrats ou des droits réels opposables aux tiers, mais uniquement de permettre la commercialisation de biens immobiliers sur des plateformes numériques. De même, elle exclut qu’il puisse se justifier par les compétences en matière d’égalité fondamentale ou de planification économique, car le système conçu dépasse une simple coordination et implique la création d’un registre d’État qui se superpose aux registres régionaux.

En conséquence, la Cour suprême déclare nulles les dispositions relatives au Registre unique des locations, estimant qu’elles empiètent sur les compétences des communautés autonomes. Elle maintient toutefois en vigueur les dispositions concernant le guichet unique numérique et les obligations de transmission de données par les plateformes, estimant que celles-ci relèvent bien de fonctions légitimes de coordination économique et statistique de l’État. L'arrêt réaffirme ainsi les limites des compétences de l'État et protège la capacité réglementaire des communautés autonomes en matière de locations touristiques.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 13 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative au recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier d'Elche n° 3 d'inscrire un acte de vente d'un bien immobilier soumis à une substitution fiduciaire. Le cas repose sur un acte public de vente, par lequel une personne vend un bien immobilier qu'elle avait précédemment acquis par legs. Plus précisément, le bien avait été légué par la mère du vendeur dans un testament de 1992, dans lequel le bien était attribué au fils en tant que légataire fiduciaire, et il était établi qu’à son décès, le bien reviendrait à certains neveux et petits-enfants de la testatrice en tant que fiduciaires. En outre, le testament contenait une clause selon laquelle le bien « ne pourra être vendu, grevé ni aliéné à titre onéreux avant l’expiration d’un délai de trente ans à compter de la date du testament ». Toutefois, le vendeur estimait qu’une fois ce délai de trente ans écoulé, la restriction disparaissait et qu’il pouvait disposer librement du bien.

Une fois le document présenté pour inscription, la greffière suspend l'inscription car elle estime qu'il s'agit d'une substitution fiduciaire ordinaire assortie d'une obligation de conservation, sans pouvoir de disposition expressément attribué au fiduciaire. Elle considère donc que le vendeur n'a pas le pouvoir de céder le bien immobilier. Ainsi, de l'avis de la conservatrice, le testament révèle clairement l'existence d'un double appel successif, de sorte que l'obligation de conservation fait partie du contenu naturel de la substitution fiduciaire, ce qui conduit à conclure que le fait de fixer une interdiction de disposer pendant trente ans n'implique pas automatiquement qu'à l'expiration de ce délai, le fiduciaire soit autorisé à vendre librement.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a rejeté et a confirmé la qualification, estimant qu'il ne ressortait ni expressément ni sans équivoque du testament que la testatrice ait souhaité attribuer au fiduciaire un pouvoir général de disposition à l'issue d'un délai de trente ans. Selon la Direction générale, la clause testamentaire stipule uniquement que le bien immobilier ne peut être vendu pendant trente ans, mais ne permet pas de déduire qu'à l'expiration de ce délai, l'obligation de conservation inhérente à la substitution fiduciaire ordinaire disparaît. Pour admettre la libre disposition, une autorisation expresse ou clairement déductible du testament aurait été nécessaire. C'est pourquoi elle conclut que le fiduciaire ne pouvait pas valablement céder le bien immobilier et confirme le refus du registre d'inscrire la vente.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Huesca, en date du 25 mars 2026, qui traite de l'importance de respecter les droits de l'associé minoritaire lorsqu'il est demandé la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale. Le cas en question repose sur une affaire dans laquelle une associée d'une SL a contesté les décisions adoptées lors de l'assemblée générale de la société, en faisant valoir qu'elle avait demandé dans les délais la présence d'un notaire pour dresser le procès-verbal de l'assemblée, conformément à l'article 203 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC), mais que la société avait tenu l'assemblée sans cette intervention notariale. La défenderesse a soutenu en appel qu'elle n'avait pas eu connaissance effective de la demande notariée envoyée par burofax. Il a toutefois été établi que le burofax avait été correctement envoyé, qu'il y avait eu des notifications par SMS et que la société n'avait pas agi avec la diligence requise en ne le récupérant pas avant la tenue de l'assemblée.

La Cour d'appel, donnant raison à l'associé minoritaire, c'est-à-dire en déclarant nuls et sans effet les accords sociaux adoptés lors de l'assemblée, fonde sa décision principalement sur l'article 203 de la LSC, qui dispose que, lorsque des associés représentant au moins 5 % du capital d'une société à responsabilité limitée demandent, avec un préavis de cinq jours, la présence d'un notaire, les accords sociaux ne sont valables que s'ils sont consignés dans un acte notarié.

Il s'agit là d'un cas intéressant qui nous rappelle cette option, vivement recommandée pour les sociétés en conflit, car la présence d'un notaire lors de l'assemblée générale garantira que tous les faits, accords et commentaires qui y sont formulés soient consignés de manière fidèle et incontestable, afin de constituer une preuve irréfutable et de protéger ainsi les droits de l'associé minoritaire.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 30 décembre 2025 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours contre la décision négative du conservateur des hypothèques de San Fernando n° 1 concernant une demande de remplacement du NIE par le NIF au registre foncier après l'acquisition de la nationalité espagnole. L'affaire repose sur un cas où une requête privée a été présentée au registre foncier demandant le remplacement du numéro d'identité d'étranger (NIE) de la titulaire du registre par son nouveau numéro d'identification fiscale (NIF), celle-ci ayant acquis la nationalité espagnole par résidence. La demande était accompagnée de la décision d'octroi de la nationalité et d'un certificat de concordance délivré par la Direction générale de la police.

Une fois le document présenté, le greffier a suspendu l'inscription car il a estimé que l'acquisition de la nationalité espagnole n'avait pas été suffisamment prouvée, l'inscription correspondante au registre d'état civil n'ayant pas été fournie. Il estimait que le changement de nationalité avait une incidence sur l'état civil et le droit personnel applicable, avec des conséquences possibles sur la capacité et la légitimation dispositif du titulaire de l'inscription. C'est pourquoi il exigeait une preuve formelle de l'inscription de la nationalité au registre, en plus du certificat de concordance délivré par la police.

Après le dépôt du recours correspondant, la Direction générale l'a accueilli, estimant que le certificat de concordance délivré par la Police nationale suffisait à prouver que l'ancien NIE et le nouveau DNI/NIF appartenaient à la même personne. Il s'agit là d'un cas intéressant et de plus en plus courant, dont il convient de tenir compte dans les conseils prodigués à nos clients étrangers.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers une session de formation en ligne intéressante, dispensée par la Fondation Notariado, au cours de laquelle le notaire d'Ayora (Valence), M. Pablo Alonso Rocamora, anime une session de formation pratique passant en revue toutes les nouveautés introduites dans l'ordre juridique espagnol par la loi 11/2023.

Cette session met principalement l'accent sur le protocole électronique, les copies certifiées conformes au format CSV, ainsi que l'octroi et l'autorisation notariés par vidéoconférence. Vous trouverez également ci-joint (ICI) un lien vers la présentation utilisée lors de la session, pour plus d'informations.

À consulter et à étudier attentivement, car ce document contient des informations pratiques sur la manière d'aborder et de mettre en œuvre ce type d'actes, qui revêtent un grand intérêt pour le présent et l'avenir du notariat.

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la décision du 16 janvier 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, relative à un recours formé contre le refus de la conservatrice du registre foncier n° 3 d'Oviedo d'annuler une condition résolutoire incorporée dans un acte de vente. L'affaire trouve son origine dans un acte public de vente présenté pour enregistrement, dans lequel est incorporée une copie certifiée conforme électronique d'un autre acte antérieur de radiation de la condition résolutoire. Dans la clause 5 du nouvel acte de vente, les parties demandent la radiation de ladite condition résolutoire antérieure et, à cette fin, le notaire joint une copie certifiée conforme électronique d’un acte antérieur, établi le 31 janvier 2025, par lequel les parties concernées consentent à la radiation de la condition résolutoire.  

Une fois présentée pour inscription, la greffière la rejette et suspend la radiation, essentiellement parce qu’elle estime qu’il y a absence de présentation autonome de l’acte de radiation, étant donné qu’il s’agit d’un titre indépendant de l’acte de vente et qu’il doit donc être présenté séparément et donner lieu à sa propre inscription au registre. De même, elle indique qu'il sera nécessaire de préciser la cause concrète donnant lieu à la radiation, celle-ci n'étant pas détaillée (exécution des obligations, renonciation ou autre cause juridique).

La Direction générale rejette le recours et confirme la note d'évaluation de la conservatrice, estimant que l'acte de radiation de la condition résolutoire constitue un titre formel autonome et indépendant de l'acte de vente, de sorte que, bien que les deux soient liés sur le plan économique et concernent les mêmes biens immobiliers, la radiation découle d'un acte juridique distinct et ne peut être qualifiée de document complémentaire à la vente. C'est pourquoi elle doit être présentée séparément au Registre, avec une demande distincte et une inscription indépendante, conformément aux articles 245 de la loi hypothécaire et 421 du règlement hypothécaire.