Notes juridiques pratiques - février 2024

1 - Successions de WebiNots. Des questions intéressantes à prendre en compte au quotidien

Voici deux questions intéressantes, analysées dans le dernier WebiNots de l'Association des notaires de Catalogne, sur les questions de succession :

TESTAMENT ET JUGEMENT DE CAPACITÉ NOTARIALE :

Deux arrêts de la Cour suprême de justice sont analysés, dans lesquels la validité de deux testaments établis par des personnes âgées (plus de 80 ans) est remise en question. Il convient d'êtreextrêmement prudent avec les testaments de personnes âgées (plus de 80 ans), qui, compte tenu de la pyramide des âges, seront de plus en plus fréquents. S'il existe le moindre doute sur la capacité du testateur, il existe différentes options pour renforcer le jugement de capacité:

• Preuve préalable que la personne est saine d'esprit (rapport médical).
• Faire un enregistrement de la personne avec un entretien et le déposer dans un dossier antérieur.
• Cas extrêmes : nécessité de la présence de 2 médecins.

LES DONS ET L'IMPUTATION À LA PART LÉGITIME :

Conformément au Code civil de Catalogne (art. 451-8 CCCat), "les donations entre vivants consenties par le défunt avec une convention expresse d'imputation ou faites en paiement ou pour le compte du légitime sont imputables à ce dernier. Le caractère imputable de la donation doit être expressément déclaré au moment où elle est consentie et ne peut être imposé ultérieurement par des actes entre vivants ou par la cause du décès.

Il est important de le rappeler aux clients lors de la formalisation de la donation, car cela ne peut se faire qu'à ce moment-là, pas après(comme dans le cas analysé dans le séminaire, où après la donation, la relation entre le père et le fils se détériore, et le père (donateur), dans son testament, indique que cette donation passée est imputable au légitime, mais ce n'est plus possible, et c'est ce que le TSJ déclare dans le jugement du cas spécifique).

2.- Développements importants dans le domaine de l'investissement étranger

En annexe (ICI)Circulaire informative 1/2024, du Conseil général des notaires, sur les investissements étrangers. Elle détaille les nouveautés introduites par l'Ordonnance HFP/115/2023, du 9 février, qui détermine les pays et territoires, ainsi que les régimes fiscaux dommageables, qui sont considérés comme des juridictions non coopératives (ICI), qui est entré en vigueur le 1er février 2024.

Cet arrêté (qui met en œuvre le décret royal 571/2023, mentionné dans une précédente lettre d'information) établit les formulaires de traitement et de déclaration des investissements étrangers en Espagne et des investissements espagnols à l'étranger. Pour rappel, ce règlement établit, selon les cas, un régime de déclaration ou d'autorisation (dans le cas d'une déclaration, son absence n'affecte pas la validité de l'opération, tandis que dans le cas d'une autorisation, son absence affecte sa validité). La circulaire ci-jointe précise les cas spécifiques dans lesquels une déclaration ou une autorisation est requise.

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une déclaration préalable:

1. L'investisseur étranger qui va formaliser la transaction devant un notaire doit, préalablement à la signature, remplir, sous sa seule responsabilité, la déclaration correspondante dans AFORIX(jointe ICI avec un résumé de la procédure à suivre par le titulaire non-résident).
2. Si le concédant a rempli le formulaire correspondant et fournit à l'office notarial les fichiers électroniques correspondants au moment de la signature, l'office notarial doit vérifier que les données essentielles du fichier électronique livré coïncident avec celles de l'acte ou de la police à signer (ICI un manuel est joint avec la procédure à suivre dans l'étude notariale). Une fois ce contrôle effectué, le formulaire doit être imprimé et incorporé à l'acte, de sorte qu'une fois l'acte signé, le notaire doit envoyer les informations fournies, par l'intermédiaire du bureau électronique du notaire, au Conseil général des notaires, qui les transmettra à son tour au registre des investissements.
3. Si le constituant ne remet pas le dossier au moment de la signature, le notaire l'inscrit dans l'acte, avec les avertissements appropriés. Le cas échéant, si le dossier est fourni ultérieurement, le notaire le constate par une diligence, en procédant aux mêmes formalités que celles décrites ci-dessus.
4. Des modèles de clauses d'investissement externe à inclure dans les actes, selon le cas, sont également joints (ICI).

Procédure à prendre en compte pour les opérations nécessitant une autorisation expresse:

La circulaire ci-jointe détaille les opérations soumises à cette autorisation expresse(par exemple, les investissements réalisés par des résidents de pays non membres de l'UE qui impliquent la propriété de 10 % ou plus d'une société espagnole, si l'objet de l'investissement est, entre autres, l'infrastructure critique, les technologies critiques, l'approvisionnement en énergie, les secteurs ayant accès à des informations sensibles ou les médias), auquel cas le notaire est tenu d'informer le demandeur de la nécessité d'obtenir cette autorisation expresse, en refusant d'autoriser l'acte public jusqu'à ce qu'il l'ait obtenue.

3.- Dans les pactes successoraux catalans, des dispositions peuvent être prises en faveur de tiers qui ne sont pas directement impliqués dans le pacte.

En annexe (ICI) Résolution JUS/47/2024 de la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, du 3 janvier (DOGC 19/01/2024), dans laquelle la DG résout un recours introduit contre le refus d'un greffier d'enregistrer un pacte successoral formalisé par une mère (qui a 4 enfants) et trois de ses enfants, dans lequel des dispositions sont prévues en faveur des constituants, mais aussi en faveur d'un tiers qui ne participe pas directement au pacte (le quatrième enfant).

La DG, s'alignant sur le requérant, révoque la note de qualification en affirmant que, conformément à l'article 431-1, deuxième alinéa, du CCCat, les pactes successoraux catalans admettent des dispositions entre les constituants et également en faveur de tiers qui ne participent pas directement à leur octroi.

4 - Option d'achat et interdiction du pacte commissoire. Il n'est pas possible de formaliser une option d'achat sur un bien immobilier en garantie de dettes antérieures entre les parties.

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 9 janvier 2024 (BOE du 21 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le registre foncier refuse l'inscription d'un droit d'option d'achat sur un bien immobilier, car celui-ci tombe sous le coup de l'interdiction du pacte commissoire (car il existe des relations financières antérieures entre le concédant et l'optionneur, c'est-à-dire des dettes antérieures, qui sont consignées dans un protocole antérieur à l'option d'achat).

La DG, s'alignant sur le greffier, considère qu'en effet, il n'est pas possible d'utiliser l'option d'achat pour une finalité qui lui est étrangère, à savoir fonctionner comme une garantie, de sorte qu'il n'est pas admissible que, sous l'apparence d'un contrat d'option d'achat, soit dissimulée une saisie permettant au titulaire de l'option (créancier d'une dette) de devenir propriétaire du bien offert en garantie (pour régler cette dette), et ce, sans les exigences et les précautions propres à l'exécution procédurale.

5 - Nouvelle construction et pouvoir de séparation des parties d'une propriété pour le stationnement et les salles de stockage par le promoteur. Interprétation de la clause statutaire

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 19 décembre 2023 (BOE du 16 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas dans lequel le promoteur d'un immeuble neuf formalise dans un acte une ségrégation d'une part indivise qui lui appartient, dans un local de plancher en demi-sous-sol destiné à un garage / local de stockage, pour créer trois immeubles immatriculés indépendants, soit deux places de parking et un local de stockage, afin de procéder à leur vente à des acquéreurs finaux.

Le greffier refuse l'inscription car, au vu de la clause des statuts de la division horizontale autorisant le promoteur à procéder à de telles séparations, il est constaté que cette clause établit que ce pouvoir ne peut être utilisé qu '"avant de procéder à la vente des locaux de stockage susmentionnés", le greffier considérant que le promoteur ayant déjà commencé à vendre d'autres locaux de stockage, cette clause ne peut être appliquée, de sorte que le consentement de tous les propriétaires nominatifs des parts indivises restantes déjà vendues est nécessaire.

La DG, en accord avec le notaire, révoque la note de qualification, considérant que, dans ce cas, il est nécessaire d'interpréter la clause statutaire de manière "logique, intentionnelle et contextuelle", c'est-à-dire en autorisant de telles modifications, même si la vente d'autres entrepôts a déjà commencé, à condition que ces modifications ultérieures n'affectent que les parts indivises appartenant à la société promotrice.

6 - Acquisition d'un bien immobilier par une personne mariée en communauté de biens à titre privé (common law). Formes d'instrumentation et d'accréditation

En annexe (ICI) Résolution DGSJFP du 15 janvier 2024 (BOE du 22 février 2024), dans laquelle la DG résout un cas relatif à l'achat d'un bien immobilier, à titre privé, d'une personne mariée sous un régime de communauté de biens de droit commun.

Résolution intéressante pour rappeler les modalités selon lesquelles cette acquisition peut se faire sur une base privative, à savoir

• Justifier sans aucun doute le caractère privatif de la propriété (au moyen de preuves documentaires publiques).
• Confession de la privativité de l' autre conjoint (qui soumet l'acquisition au régime spécial de l'art. 1324 Cc et 95.4 du Règlement hypothécaire).
• Conclusion entre les époux d'un acte juridique d'attribution de nature patrimoniale (lorsque le caractère onéreux ou gratuit de l'acte est clairement exprimé).

7.- Liste des organismes d'aide juridique. Informations d'intérêt pour les personnes susceptibles d'en avoir besoin

En annexe (ICI), une liste d'entités et d'institutions qui peuvent fournir une assistance aux personnes qui en ont besoin pour l'exercice de leur capacité juridique dans des conditions d'égalité (personnes âgées avec des troubles cognitifs, personnes handicapées, etc.), fournie par la Direction générale de l'autonomie personnelle et du handicap de la Generalitat de Catalunya à l'Association notariale de Catalogne. À prendre en compte si nous nous occupons d'un client qui a besoin de ce type d'assistance ou qui pourrait en avoir besoin à l'avenir.