Notes juridiques pratiques - Septembre 2026
1. Important : Nouvelles exigences pour la vente d’un logement en Catalogne. Certificat amiante.
Ci-joint ( ICI ) un lien vers la loi 8/2026 du 2 juillet relative à l'éradication de l'amiante en Catalogne ( entrée en vigueur le 3 octobre ), qui établit un cadre régional pour la détection, le contrôle et l'élimination progressive des matériaux contenant de l'amiante (MCA) afin d'atténuer les risques graves qu'ils représentent pour la santé publique. Sur le marché immobilier, la loi impose aux vendeurs de fournir un certificat de présence ou d'absence d'amiante lors de toute transaction immobilière (vente ou location non seulement).
Pour plus d'informations pratiques, une note de l'Ordre des notaires de Catalogne est jointe ( ICI ) et apporte des précisions sur ce sujet. En effet, bien que la loi n'exige pas explicitement la remise du certificat comme condition de validité de la transaction et n'interdise pas formellement au notaire d'authentifier l'acte, son omission constitue un manquement imputable au cédant, qualifié d'infraction mineure (art. 53.c), passible d'amendes allant de 100 € à 3 000 €. De plus, l'absence de ce document prive l'acquéreur de l'information que la loi vise à garantir et engendre un risque élevé de radiation de l'inscription ; par conséquent, le Conseil d'administration de l'Ordre des notaires de Catalogne estime que la solution la plus prudente est d'exiger systématiquement sa production .
Dans l'attente de l'élaboration d'une réglementation définissant l'autorité compétente et créant le registre des entreprises et professionnels qualifiés (dont l'inscription sera obligatoire), le certificat doit temporairement attester, a minima, de l'absence d'amiante visible ou, le cas échéant, de sa présence, de son état de conservation et du niveau de risque qu'elle représente pour la santé. Jusqu'à l'adoption de cette réglementation, la note interprétative notariale précise que le document peut être délivré par un professionnel possédant les qualifications techniques requises, tel qu'un architecte, un ingénieur du bâtiment ou un ingénieur inscrit à l'Ordre .
2. Attention lors de la rédaction des statuts : si les statuts stipulent que les droits des actionnaires restent acquis au propriétaire en cas de nantissement des actions, il est impossible d’inscrire en marge que lesdits droits ont été transférés au créancier gagiste.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 27 avril 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique (publiée au Journal officiel de l'État le 8 août 2026), qui traite du recours formé contre le refus du Registre du commerce d'inscrire une mention de publicité formelle au registre de la société. L'affaire fait suite à une demande formulée par un créancier garanti d'inscrire, par voie de mention marginale au registre du commerce, la constitution d'un nantissement sur les actions d'une société anonyme et, en particulier, la convention contractuelle conférant au créancier l'exercice des droits d'actionnaire attachés à ces actions.
Le greffier du commerce rejette la mention marginale, fondant sa décision sur deux raisons principales : premièrement, l’absence d’un titre valable et enregistrable qui réponde aux exigences formelles et légales prévues par le droit espagnol pour son enregistrement ; et deuxièmement, sur le fond, parce que la prétention selon laquelle les droits de l’associé sont transférés au créancier gagiste est en contradiction directe avec les statuts de la société, qui prévoient expressément qu’en cas de nantissement d’actions, l’exercice de la qualité d’associé et des droits qui y sont attachés correspond en tout état de cause à celui de l’actionnaire propriétaire.
La Direction générale rejette le recours et confirme la décision du Registre du commerce. Pour fonder sa décision sur le principe de subordination de la liberté contractuelle aux statuts, la loi sur les sociétés de capitaux établissant la primauté du régime légal et statutaire sur les accords privés conclus entre les parties contractantes vis-à-vis de la société et des tiers. Dès lors, les statuts stipulant que l'exercice des droits des actionnaires relève de la seule compétence de ces derniers, l'enregistrement d'un accord contraire modifiant ledit régime légal est inadmissible.
3. La DGSJFP valide la dissolution d'une société approuvée par le vote des actionnaires dormants afin d'éviter son blocage.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 19 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique (publiée au Journal officiel de l'État le 11 août 2026), qui analyse le recours formé contre le refus du Registre du commerce d'enregistrer les résolutions de dissolution et de nomination d'un liquidateur d'une société à responsabilité limitée. L'affaire fait suite au décès d'un associé, dont la représentation à l'assemblée générale lors de l'adoption de ces résolutions est assurée par l'administrateur de la succession, situation qui soulève des doutes quant à la validité du quorum et à l'adoption des résolutions au sein d'une société en état d'insolvabilité.
Le greffier du commerce refuse l'enregistrement de la dissolution, considérant qu'il existe des irrégularités dans l'accréditation de la légitimité et de la représentation du représentant de la succession dormante pour voter à l'assemblée générale, considérant que l'absence de reconnaissance formelle de la succession ou de détermination des héritiers invalide la représentation de la succession dans l'adoption d'accords sociaux d'une telle importance.
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a fait droit au recours et a cassé la décision du Registre du commerce. Pour justifier sa décision, la Direction a appliqué le principe juridique de la protection des intérêts de la société et la nécessité d'éviter sa paralysie définitive. La doctrine juridique reconnaît la légitimité du représentant ou de l'administrateur d'une succession à exercer les droits des actionnaires dans les actes de conservation ou de liquidation des actifs de la société. Dès lors, la participation de la succession, représentée à l'assemblée générale des actionnaires pour approuver la dissolution et nommer un liquidateur, était pleinement valable, permettant ainsi l'enregistrement de la convention.
4. Formation pratique notariale : Questions de pratique notariale en matière de dissolution et de liquidation des sociétés de capitaux
Ci-joint ( ICI ) un lien vers une session de formation vidéo, promue par la Fondation Notaire, dans laquelle M. Ricardo Cabanas Trejo, notaire de Fuenlabrada (Madrid), donne une session intéressante de formation notariale pratique, consacrée à l'étude de la dissolution et de la liquidation des sociétés de capitaux.
La session aborde la dissolution et la liquidation des sociétés de capitaux sous trois angles : premièrement, la personnalité juridique de la société dans cette phase et ses effets sur l’organe de direction ; deuxièmement, les actions qui, au cours de ce processus, peuvent nécessiter un acte notarié ; et enfin, une analyse des options qui, dans l’autonomie de la volonté des associés, peuvent être adoptées dans les opérations de liquidation de la société.
Pour votre information et votre étude attentive, étant donné la fréquence de ce type d'opération dans la pratique notariale et commerciale.
5. La DGSJFP exige le regroupement préalable des propriétés afin d'enregistrer une nouvelle construction indivisible située sur deux parcelles.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 18 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, relative au recours formé contre la décision du conservateur du registre foncier d'Arnedo suspendant la déclaration d'une construction neuve. L'affaire concerne une personne morale qui souhaite inscrire au registre foncier la déclaration d'un bâtiment constituant une unité architecturale indivisible, occupant deux parcelles cadastrales distinctes situées dans des communes différentes. Elle demande alors le regroupement des inscriptions et le transfert au registre foncier de la commune où se situe la plus grande partie de la surface, conformément aux articles 2 et 3 du règlement hypothécaire.
La conservatrice du cadastre a suspendu l'enregistrement demandé, jugeant indispensable le regroupement préalable des deux propriétés. Elle a fondé sa décision sur le fait que le bâtiment forme un ensemble structurel indivisible dont les parties ne peuvent être utilisées ou jouissances indépendamment. De plus, elle a averti que permettre l'enregistrement de la construction sur des parcelles distinctes violerait le principe de spécificité en matière d'enregistrement foncier, car cela ouvrirait la voie au transfert d'une propriété sans l'autre, créant ainsi une grave vulnérabilité juridique.
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour justifier sa décision, la Direction applique le principe de spécialité et d'inséparabilité de l'immeuble, précisant qu'il ne s'agit pas d'un seul bien préexistant s'étendant sur deux communes et permettant le transfert d'une inscription au registre foncier, mais bien de deux biens distincts. Dès lors, l'immeuble occupant indivisiblement les deux parcelles, la jonction préalable des deux parcelles est obligatoire et indispensable à l'inscription au registre foncier, et le bien ainsi constitué doit être inscrit au registre foncier du lieu où se situe la majeure partie de sa surface.
6. Les autorités fiscales ont le dernier mot : le registre foncier bloque la rectification des nouvelles constructions sans l'approbation préalable du bureau des impôts.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 14 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, qui analyse le recours formé contre l'avis de qualification du conservateur des hypothèques de Malaga n° 10. Les faits reprochés concernent la demande d'enregistrement d'un acte notarié complémentaire rectifiant les caractéristiques d'un acte d'extension d'une construction neuve achevée (modification de la maison principale, de la dépendance, du garage et de la piscine au moyen d'un nouveau certificat technique), sans que la présentation préalable de ce document à l'administration fiscale pour le règlement en temps voulu de l'impôt soit justifiée.
Le conservateur des hypothèques suspend la qualification et l'enregistrement du document sur la base des articles 254 et 255 de la loi hypothécaire, considérant que la modification des surfaces initialement déclarées peut affecter la valeur fiscale de la nouvelle construction aux fins de la taxe sur les actes juridiques documentés (taux variable), de sorte que, pour cette raison, il conclut que le document doit être présenté au préalable aux autorités fiscales compétentes pour vérifier la conformité ou la non-responsabilité de l'événement imposable.
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour ce faire, elle a appliqué le principe de la radiation d'inscription pour raisons fiscales, rappelant que l'absence de preuve de paiement, d'exonération, de prescription ou de non-assujettissement à l'impôt entraîne automatiquement la suspension de la procédure d'inscription et de l'inscription elle-même. Elle a par ailleurs estimé que, sauf en cas de non-assujettissement clair et sans équivoque, le conservateur des hypothèques ne peut être contraint d'exercer des pouvoirs fiscaux pour exempter une transaction du régime fiscal, et que l'exigence d'une vérification préalable par l'administration fiscale compétente est pleinement légitime.
7. Rappel : L’interdiction d’accès au registre foncier en raison d’un NIF révoqué s’applique également à la date de présentation du document au registre foncier (et pas seulement à la date de signature de l’acte).
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 14 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, qui statue sur un recours formé contre la décision négative du conservateur des hypothèques de Pontevedra n° 2 concernant un acte de vente. L'affaire concerne un acte de vente authentique, établi en 2022, soumis à l'enregistrement en 2025. À cette date, le numéro d'identification fiscale (NIF) de la société vendeuse avait été révoqué par l'administration fiscale et publié au Journal officiel de l'État, alors même que ce NIF était parfaitement valide lors de l'autorisation de l'acte authentique.
La conservatrice du registre foncier refuse l'enregistrement de l'acte authentique car la révocation du NIF de l'entité vendeuse est formellement enregistrée au BOE, fondant sa décision sur le fait que la législation fiscale impose une fermeture absolue du registre qui empêche l'accès aux livres du registre de toute transaction légale accordée par une société commerciale qui ne maintient pas son numéro d'identification fiscale pleinement actif à la date de qualification.
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur des hypothèques. Pour justifier sa décision, la Direction a appliqué le critère de radiation d'inscription pour raisons fiscales prévu par la sixième disposition additionnelle de la loi générale sur les impôts, précisant que cette règle impose un double droit de veto indépendant interdisant à la fois l'authentification notariale des documents et l'accès à tout registre public. Dès lors, l'interdiction d'inscription prend effet au moment précis de la présentation du titre au registre, et il importe peu que la révocation du numéro d'identification fiscale (NIF) soit intervenue après la signature de l'acte ou que l'acquéreur en ait eu connaissance.
8. Soyez très vigilant avec les signatures. Assurez-vous que toutes les parties concernées signent le document, faute de quoi de graves conséquences juridiques pourraient survenir.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers l'arrêt n° 522/2026 du 29 juillet, rendu par la Chambre criminelle de la Cour suprême (STS 3589/2026), qui analyse la responsabilité pénale du notaire lors de l'exécution et de l'enregistrement d'un acte authentique. L'affaire se présente lorsque, après avoir pris connaissance d'un acte de vente avec subrogation hypothécaire, le notaire, croyant que toutes les parties présentes en approuvent le texte, les invite à signer. Fort de cette conviction fondée, il authentifie l'acte de sa propre signature et de son sceau, sans s'apercevoir qu'une des parties a intentionnellement omis de signer.
L'accusation reproche au notaire d'avoir falsifié un acte authentique en attestant que toutes les parties présentes avaient signé en sa présence. Le tribunal, quant à lui, soutient qu'il n'y avait aucune intention de tromper, le notaire ayant cru à tort que la formalité était accomplie, et écarte la possibilité d'une négligence grave. Il fait valoir que l'omission résulte d'un acte commis par l'une des parties présentes et que l'absence de signature est passée inaperçue auprès de tous les professionnels et des parties présentes lors de la signature.
La Cour suprême a rejeté l'accusation et confirmé l'acquittement du notaire, déclarant que son comportement ne constituait pas une infraction pénale. Elle a établi comme doctrine notariale que l'omission de vérifier physiquement l'une des signatures lors de l'authentification ne constitue pas un faux intentionnel lorsque le notaire agit en croyant à son authenticité. De plus, elle a déterminé que ce type d'omission formelle dans la procédure de signature représente, tout au plus, une négligence mineure qui n'atteint pas le degré de gravité requis par l'article 391 du Code pénal pour punir le faux commis par imprudence dans l'exercice des fonctions notariales.
Ce cas nous rappelle l'importance de vérifier que tous les cédants signent l'acte authentique.
9. Le Registre empêche la résiliation automatique des conditions résolutoires qui garantissent des soins ou des services personnels
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 7 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, relative au recours formé contre le refus du conservateur des hypothèques de Ponteareas de lever une condition résolutoire. L'affaire fait suite à la présentation au conservateur des hypothèques d'un acte notarié, accompagné du consentement de deux héritiers, sollicitant la levée d'une condition résolutoire constituée en garantie d'obligations (soins et assistance à une personne décédée) conformément à l'article 82, paragraphe 5, de la loi hypothécaire, au motif de la prescription de l'action en justice.
La conservatrice du registre foncier a refusé la demande d'annulation, considérant que l'article 82.5 de la loi hypothécaire ne s'applique qu'aux conditions résolutoires garantissant un paiement différé avec un délai d'exécution précisé au registre, et non aux obligations personnelles d'accomplir un acte spécifique. Elle a fondé sa décision sur le fait que, pour annuler une condition résolutoire de ce type pour cause d'expiration, lorsque la date d'exécution n'est pas précisée, l'article 210.1, paragraphe 8, de la loi hypothécaire est obligatoire. Ce paragraphe exige l'écoulement de quarante ans à compter de la dernière inscription relative à la propriété de la sûreté (ou de vingt ans en cas de revendication), délai qui n'est pas encore écoulé depuis son enregistrement en 2000.
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur du registre foncier. Pour justifier sa décision, la Direction a exposé la différence entre la radiation prévue à l'article 82.5 de la loi sur les hypothèques (fondée sur le délai de prescription civile applicable aux actions relatives aux hypothèques ou aux paiements différés assortis d'une date d'échéance d'inscription) et le régime d'expiration particulier prévu à l'article 210.1, alinéa 8, de la même loi. Elle a ainsi établi que la radiation des conditions résolutoires garantissant des prestations complexes ou des obligations d'agir sans date d'échéance inscrite au registre foncier ne relève pas de l'exception prévue à l'article 82.5. Dès lors, elle requiert le consentement exprès, consigné par acte authentique, du propriétaire inscrit (ou de ses héritiers), une décision judiciaire définitive ou le strict respect du délai de quarante ans prévu à l'article 210.1.8.
10. L’octroi d’un prêt ponctuel ne confère pas à une entreprise le statut de prêteur professionnel au sens de la LCCI.
Ci-joint ( ICI ) figure le lien vers la résolution du 12 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique, qui analyse le recours formé par un notaire contre l'attestation de qualification délivrée par le conservateur des hypothèques de Vila-seca. L'affaire concerne la formalisation d'une convention de crédit sur compte courant, garantie par une hypothèque, accordée par une société commerciale à un particulier. La convention stipule expressément que la société n'a ni l'activité habituelle ni l'objet social d'octroyer des financements. De plus, elle établit des conditions inhabituelles sur le marché professionnel, telles que des taux d'intérêt bas, l'absence de frais d'ouverture et l'interdiction de céder le crédit.
Le conservateur des hypothèques suspend l’inscription du titre, considérant que l’opération est soumise à la Loi régissant les contrats de crédit immobilier (LCCI), arguant que la capitalisation des intérêts confère un caractère professionnel à l’entité prêteuse et que l’octroi d’un financement à un consommateur relève des dispositions de l’article 2.1 in fine de la LCCI, qui étend l’application de la règle à ceux qui accordent des prêts « même occasionnellement, à des fins exclusivement d’investissement ».
La Direction générale de la sécurité juridique et de la confiance publique a fait droit au recours et a cassé la décision du conservateur des hypothèques. Pour ce faire, la Direction a établi la doctrine selon laquelle le terme « occasionnellement » figurant à l’article 2.1 de la LCI (Loi sur les opérations de crédit) ne saurait se limiter à un prêt ou un crédit isolé, mais exige plutôt une certaine fréquence ou régularité dans l’activité de prêt (en l’occurrence, ne pas avoir participé à deux opérations ou plus au cours des quatre dernières années). Elle a donc conclu que, s’agissant d’un crédit sur compte courant accordé dans le cadre d’une relation particulière et sans finalité d’investissement spécifique ni activité habituelle avérée, l’opération est exclue du champ d’application obligatoire de la LCI.
