Notes juridiques pratiques - Octobre 2026

1.- Réduction de l'ITP pour les familles nombreuses. Elle peut être appliquée lorsque le troisième enfant « est en route ».

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt n° 1.060/2026 de la Cour suprême, qui tranche un litige dont l’objet est de déterminer si le taux réduit de 4 % de l’ITPAJD (impôt sur les actes juridiques et les droits de mutation) applicable à l’acquisition d’une résidence principale par une famille nombreuse est applicable lorsque, au moment de la naissance de l’obligation fiscale, le contribuable ne possède pas encore officiellement ce statut, le troisième enfant étant en gestation (nasciturus), même s’il est né vivant par la suite.

Dans les faits à l'origine de l'affaire, un couple a acheté un logement le 24 juin 2020 alors que la mère était enceinte de leur troisième enfant, né en juillet. Après s'être auto-imposés au taux général de 6 %, ils ont demandé le remboursement des sommes indûment perçues. La Communauté de Madrid a rejeté leur demande, mais le TEAR de Madrid, puis la Cour supérieure de justice de Madrid, ont fait droit aux demandes des contribuables en appliquant l’article 29 du Code civil afin de considérer l’enfant conçu comme né aux fins de l’application de dispositions favorables.

La Cour suprême rejette le pourvoi de la Communauté de Madrid et établit comme doctrine que le taux réduit est applicable si le troisième membre était un enfant conçu mais non encore né qui a ensuite survécu après sa naissance. Les principaux arguments s'appuient sur une interprétation téléologique et protectrice de la famille (article 39 de la Constitution) ainsi que sur la doctrine de la Cour constitutionnelle. La chambre conclut que la fictiondu « nasciturus » permet de satisfaire à la condition matérielle d'exigibilité immédiate de l'impôt, sans altérer la nature déclarative du titre de famille nombreuse.

2.- La Direction générale admet les prestations accessoires en se référant à des accords entre associés qui ne sont pas intégralement transcrits dans les statuts

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 10 juin 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), rendue dans le cadre du recours formé par une société contre le refus du greffier du registre du commerce n° III de Séville d’enregistrer un acte notarié portant validation des accords sociaux. Le cœur du litige consiste à déterminer si une clause statutaire imposant à tous les associés une obligation accessoire consistant à signer et à respecter fidèlement un pacte d'associés ou un protocole familial est admissible et susceptible d'être inscrite au registre du commerce, alors que son contenu intégral n'est pas transcrit littéralement dans les statuts, mais y est incorporé par le biais d'un renvoi exprès à un acte authentique dûment identifié.

L'affaire trouve son origine lors d'une assemblée générale universelle de la société, au cours de laquelle il a été décidé à l'unanimité de modifier les statuts afin d'y introduire un article relatif à une prestation accessoire liée à un pacte d'associés formalisé dans un acte notarié de la même date. Une fois cet acte déposé au Registre du commerce de Séville, le greffier a suspendu son inscription, estimant que la clause enfreignait l’article 86.1 de la loi sur les sociétés de capitaux (LSC) car le contenu concret et précis de la prestation ne figurait pas directement dans le texte des statuts, ce qui, selon lui, portait atteinte aux principes de légalité et de publicité du registre vis-à-vis des futurs acquéreurs. En désaccord avec cette qualification, le représentant de la société a formé un recours administratif devant la DGSJFP.

Enfin, la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique fait droit au recours et annule la décision du conservateur, déclarant la pleine légalité de la clause statutaire. Parmi ses principaux arguments juridiques, l’autorité compétente réitère sa doctrine bien établie en soutenant que l’exigence légale d’un contenu « concret et déterminé » n’impose pas une transcription littérale et exhaustive dans les statuts, il suffit que l’objet de la prestation soit objectivement déterminable par un renvoi clair à un acte public identifié. De même, il soutient que le fait de qualifier l’exécution d’un pacte d’actionnaires d’obligation accessoire constitue un moyen technique parfaitement valable pour conférer une efficacité sociétaire à ces accords sans porter atteinte à l’autonomie de la volonté, et que l’information des futurs associés est garantie par la négociation privée elle-même préalable à l’acquisition des parts sociales.

3.- La Cour suprême précise que l'exception de « vente conjointe », qui exclut le droit de préemption du locataire, ne s'applique que si tous les biens immobiliers du bailleur situés dans l'immeuble ou le lotissement sont cédés.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’arrêt n° 684/2026, du 6 mai, rendu par la chambre civile de la Cour suprême, qui statue sur un litige portant sur l’applicabilité ou non de l’exception au droit de préemption du locataire urbain prévue à l’article 25.7 de la loi sur les baux urbains (LAU), relative à la « vente conjointe », lorsqu’une entité acquiert, lors d’une vente aux enchères dans le cadre d’une procédure de faillite, une partie significative des biens immobiliers d’un lotissement (54 sur un total de 65 propriétés de la société en faillite au sein d’un ensemble de 71 logements), un prix global et unique étant fixé pour l’opération.

En ce qui concerne les faits principaux de l'affaire, le demandeur était locataire d'une maison individuelle située dans un complexe immobilier à Huelva, dont la propriétaire initiale avait été placée en procédure de redressement judiciaire et en phase de liquidation. Dans le cadre de la mise en œuvre de ce plan, la partie défenderesse a acquis un ensemble de 54 biens immobiliers par le biais d’un acte notarié unique et pour un prix global de 7 749 538,86 €, l’acquisition et la subrogation dans le contrat ayant ensuite été notifiées au locataire. Le demandeur a exercé son droit de préemption en vertu de l’article 25 de la LAU, mais son recours a été rejeté tant en première instance que par la Cour d’appel de Huelva, celles-ci ayant estimé que la vente globale équivalait à une vente en bloc ou conjointe, ce qui empêchait l’exercice d’un droit de préemption individuel.

Enfin, la Cour de cassation fait droit au pourvoi formé par le requérant, annule l’arrêt de la Cour d’appel et fait droit intégralement à la demande, en reconnaissant le droit du locataire de racheter le bien immobilier aux mêmes conditions et au même prix que ceux de l’adjudication. Les principaux arguments juridiques de la chambre s’appuient sur sa doctrine constante (exprimée dans des arrêts récents rendus en séance plénière) relative à l’article 25.7 de la LAU, en rappelant que l’exception à la « vente conjointe » ne s’applique strictement que lorsque l’objet de la cession comprend l’ensemble des biens immobiliers ou des unités dont le bailleur est propriétaire dans l’immeuble ou le lotissement, ou l’ensemble des appartements de l’immeuble. Étant donné que, dans l’affaire examinée, l’acquéreuse n’a pas acquis tous les biens immobiliers de la société en faillite ni l’ensemble du complexe immobilier (puisqu’il existait des biens appartenant à d’autres propriétaires et à des tiers), les conditions légales d’exclusion ne sont pas réunies ; par conséquent, la règle générale du droit de préemption s’applique puisqu’il s’agit d’une unité physique et indépendante.

4.- Recueil des bonnes pratiques bancaires de la Banque d'Espagne. Nouveautés à prendre en compte en matière de successions

Vous trouverez ci-joint (ICI) un lien vers la mise à jour de 2026 du Recueil des critères de bonnes pratiques de la Banque d’Espagne. Il s'agit d'un document de référence dans lequel l'autorité de surveillance rassemble et met à jour les règles de conduite que les établissements financiers doivent respecter dans leurs relations avec leur clientèle. Son objectif est de promouvoir la transparence, l'équité et le respect des réglementations dans les opérations bancaires, tout en servant de ligne directrice pour le traitement des réclamations.

Dans cette mise à jour, les nouveautés et précisions suivantes, applicables à la gestion des dossiers successoraux, méritent d'être soulignées :

• Disposition relative aux soldes et aux produits liés: Il n’est pas considéré comme une bonne pratique bancaire de subordonner le versement du solde d’un compte courant à la liquidation d’autres produits qui y sont liés (sans préjudice du fait que le compte ne puisse être clôturé tant que le traitement de ces produits n’est pas terminé), ni d’exiger à cette fin la subrogation des héritiers dans les prêts du défunt.
• Blocage des prélèvements et preuve du décès: lorsque la réclamation porte sur l'obligation de l'établissement de bloquer ou d'empêcher le prélèvement de sommes qui ne relèvent pas de la gestion de la succession, il est indispensable que l'héritier plaignant apporte la preuve irréfutable de la date à laquelle il a signalé le décès du titulaire à l'établissement.
• Subrogation en matière de prêts et prise en charge des frais: En cas de subrogation de plein droit des héritiers dans la dette du défunt, si l'établissement exige que cette subrogation soit formalisée par un nouvel acte notarié (pratique admissible dans le cadre de sa politique de gestion des risques), les frais liés à l'opération (notaire, registre, agence administrative, etc.) devront être entièrement pris en charge par l'établissement prêteur.

5.- La Direction générale confirme qu'il est impossible d'enregistrer un changement d'affectation pour cause d'usage de longue date, car une mention relative à une sanction urbanistique figure toujours au registre.

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la décision du 25 mai 2026 de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, rendue dans le cadre du recours formé contre la décision du conservateur du registre d’Adeje qui avait suspendu le changement d’affectation de locaux en logements pour cause d’ancienneté. Le cœur du litige consiste à déterminer si un changement d’affectation par prescription urbanistique est susceptible d’être inscrit alors qu’une annotation préventive résultant d’une procédure disciplinaire en matière d’urbanisme, pour cause de travaux réalisés sans permis, figure au registre.

En l'espèce, la société titulaire a officialisé le changement d'affectation par un acte notarié fondé sur l'ancienneté des logements. Le conservateur du registre a suspendu l'inscription après avoir constaté l'existence, sur les biens immobiliers, d'une mention relative à l'urbanisme concernant des travaux réalisés sans permis. Face à cette situation, le requérant a formé un recours administratif en invoquant le caractère provisoire de cette mention et la procédure en cours pour l'obtention d'un permis de régularisation délivré par la commune.

Enfin, la Direction générale rejette le recours et confirme la décision du conservateur. Ses arguments reposent sur le fait que l'article 52 du décret royal 1093/1997 exige expressément, comme condition préalable à l'inscription pour ancienneté, qu'aucune mention relative à une procédure disciplinaire en matière d'urbanisme ne figure au registre. De même, elle souligne que les documents relatifs à des démarches ultérieures qui n’ont pas été fournis initialement ne peuvent être pris en compte dans le cadre du recours, la sécurité juridique prévalant sur les actes d’urbanisme irréguliers non régularisés.

6.- La Cour suprême confirme que la disparité avec l'évaluation hypothécaire justifie à elle seule la vérification des valeurs, sans qu'il soit nécessaire de disposer d'indices préalables de fraude

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l'arrêt de la Cour suprême n° 1.025/2026, du 21 septembre, qui tranche un litige portant sur la question de savoir si le recours par l'administration à la méthode de vérification des valeurs fondée sur l'évaluation des biens hypothéqués (prévue à l'article 57.1.g de la loi générale fiscale - LGT) exige de justifier au préalable des raisons supplémentaires quant à l’absence de concordance avec la valeur réelle, ou si la simple constatation de la disparité entre la valeur déclarée et celle figurant dans l’évaluation hypothécaire constitue une motivation suffisante.

Selon les faits principaux de l'affaire, des contribuables ont acquis un logement à Boadilla del Monte en déclarant, dans leur déclaration d'auto-liquidation de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITPAJD), un prix de 437 000 euros. L’administration fiscale de la Communauté de Madrid a engagé une procédure de vérification des valeurs et a émis un avis d’imposition complémentaire en se fondant sur la valeur d’expertise hypothécaire du bien immobilier, qui s’élevait à 661 217,44 euros. Après le rejet de son recours devant le TEAR de Madrid, la contribuable a formé un recours contentieux-administratif devant la Cour supérieure de justice de Madrid, qui a été accueilli au motif que l’évaluation hypothécaire ne déterminait pas à elle seule la valeur de marché sans motivation supplémentaire spécifique justifiant sa correspondance avec la valeur réelle.

Enfin, la Cour de cassation fait droit au pourvoi en cassation formé par la Communauté de Madrid, annule l'arrêt rendu en première instance et rejette le recours contentieux-administratif, confirmant ainsi l'avis d'imposition. Les principaux arguments juridiques de la chambre établissent que l’obligation de motiver l’ouverture du contrôle est réputée remplie lorsqu’il existe un écart significatif entre la valeur déclarée et celle attribuée dans l’évaluation hypothécaire figurant dans l’acte de prêt. Ainsi, l’administration peut recourir à cette méthode comme moyen de vérification approprié sans avoir à prouver au préalable l’existence d’indices de dissimulation ou de fraude, et il appartient au contribuable de réfuter cette valeur s’il la juge incorrecte. Il convient de tenir compte de cette circonstance dans les conseils que nous prodiguons régulièrement à nos clients.

7.- Principales nouveautés du décret royal n° 813/2026 en matière de prévention du blanchiment d'argent : renforcement de l'identification formelle sans limite de montant et harmonisation des contrôles internes obligatoires pour les études notariales par l'intermédiaire de l'OCP

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers la Communication n° 3/2026, du 8 mars, de l’Organe centralisé de prévention (OCP) du notariat, relative aux modifications introduites par le décret royal n° 813/2026 dans le règlement sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. La nouvelle réglementation apporte des changements importants, parmi lesquels il convient de souligner :

• Jusqu’à présent, certaines formalités notariales sans incidence financière (actes sans valeur pécuniaire) ou jugées sans importance étaient exemptées des contrôles en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Toutefois, avec la nouvelle réglementation, il sera désormais obligatoire d'identifier et de vérifier l'identité des clients pour absolument toute opération ou tout document, même s'il ne présente aucune valeur pécuniaire (par exemple, dans les actes notariés, les témoins intervenant dans une procédure, etc.).
• En outre, lors de la réalisation d'opérations à distance par visiographie, il convient de redoubler de prudence et de mettre en place de nouveaux contrôles techniques afin de garantir l'authenticité des pièces d'identité des « visiographes », ainsi que la conservation de l'enregistrement de la procédure et le contrôle biométrique des personnes présentes (afin d'éviter les fraudes par usurpation d'identité au moyen de l'IA, de vidéos préenregistrées, etc.).
• En ce qui concerne l'organisation interne, le nouvel article 31.1 supprime la possibilité pour les études notariales de plus petite taille de déroger aux règles de contrôle interne. Toutes les études notariales, quelle que soit leur taille, doivent appliquer exactement les mêmes politiques de prévention.
• Parallèlement, le rôle de l'Organe centralisé de prévention (OCP) est renforcé : celui-ci devient désormais l'autorité officiellement chargée d'approuver les mesures de contrôle interne obligatoires pour l'ensemble du secteur, ainsi que les protocoles d'intervention en cas de sanctions financières ou de blocages imposés par l'Union européenne.

8.- La Direction générale réglemente la certification électronique de l'assurance décennale au moyen de certificats comportant une signature électronique qualifiée et un code de vérification, devant des notaires et des greffiers

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers l’instruction du 29 septembre 2026, de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP), qui actualise les critères permettant de certifier la constitution et la validité des garanties de l'assurance décennale prévue par la loi sur l'aménagement du bâti (LOE) auprès des notaires et des conservateurs des hypothèques, en adaptant la procédure à l'utilisation des nouvelles technologies et au cadre de la signature électronique. Voici les principales nouveautés ou aspects à prendre en compte :

• Validité de la signature électronique qualifiée: La pleine validité des certificats de garantie et des avenants d'entrée en vigueur signés numériquement par les assureurs est reconnue, ce qui leur confère une valeur juridique équivalente à celle d'une signature manuscrite, conformément au règlement européen eIDAS et à la législation nationale.
• Exigences techniques en matière d'authenticité et de format: pour que le document numérique ne soit pas rejeté par le notaire ou le greffier, il doit respecter trois exigences de sécurité : inclure un code de vérification sécurisé (CSV) ou un code QR permettant de vérifier son authenticité sur le site web de l'assureur, garantir l'intégrité des signatures dans un format approprié (tel que PAdES/PDF) et être accompagné d'un certificat délivré par un prestataire qualifié de services de confiance.
• Transmission électronique et traitement au registre: il est désormais possible d'envoyer directement le fichier PDF signé électroniquement au notaire en vue de l'autorisation de l'acte de fin de travaux et de son enregistrement au registre, ce qui permet également de justifier la garantie auprès du registre foncier grâce à sa transmission électronique via le portail électronique de l'Ordre des conservateurs des registres.

9.- Évolutions législatives importantes en matière de logement

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal n° 29/2026, qui a une incidence directe sur les opérations d’acquisition, de financement, de cession et de location conclues devant notaire. En résumé, on peut souligner les aspects suivants :

• Limitation du prix d'achat pour les grands détenteurs et les fonds vautours (limite de 70 %): Il est interdit, jusqu'au 31 décembre 2030, aux grands détenteurs et aux entités spécialisées dans l'achat de biens immobiliers ou de portefeuilles de créances impayées d'acquérir des logements (à titre gratuit ou onéreux) pour un prix ou une contrepartie inférieure à 70 % de leur valeur d'expertise de marché établie par une société agréée. La présentation d’un rapport d’expertise indépendant est exigée lors de la vente, à l’exception des achats destinés au logement social, aux structures d’aide sociale ou aux organismes publics.
• Justification obligatoire, par un extrait du registre foncier, du statut de grand propriétaire: afin de déterminer le seuil à partir duquel on est considéré comme un grand propriétaire (propriétaire de plus de 10 biens immobiliers résidentiels ou de plus de 1 500 m² de surface construite, ou de 5 biens immobiliers situés dans des zones à forte demande), chaque unité susceptible d'un usage résidentiel sera prise en compte, même si la division horizontale de l'immeuble n'est pas enregistrée, et ce statut devra être justifié par un extrait du registre foncier.
• Interdiction de céder des crédits hypothécaires échus et droit de préemption: Il est expressément interdit de céder des prêts hypothécaires échus dont le débiteur relève du Code de bonnes pratiques (décret-loi n° 6/2012). De plus, lors de la cession de tout crédit hypothécaire portant sur une résidence principale, le débiteur doit en être légalement informé ; si celui-ci remplit les critères de vulnérabilité au cours des 6 mois suivants, le cédant sera tenu de racheter le prêt au même prix que celui de la cession.
• Caractère inaliénable du droit de préemption et ventes conjointes: les accords de renonciation au droit de préemption et de rachat de la part du locataire sont interdits dans les contrats de location. En cas de vente conjointe de plusieurs logements ou biens immobiliers, l'acte notarié devra détailler et fixer le prix individuel attribué au logement loué selon des critères objectifs (tels que la valeur de référence ou l'expertise).
• Hypothèques mobilières sur les constructions industrialisées: la loi sur l'hypothèque mobilière est modifiée afin de permettre la constitution d'une hypothèque mobilière sur l'ensemble des composants industrialisés fabriqués dans un environnement contrôlé et destinés à la construction (modules préfabriqués), facilitant ainsi le financement garanti avant l'assemblage sur le chantier.
• Garantie hypothécaire et condition de prix maximal du programme « TU CASA »: Les achats d'une résidence principale financés par des prêts ICO de la gamme « TU CASA » (jusqu'à 50 000 € à 0 % d'intérêt) doivent obligatoirement mentionner, dans l'acte notarié d'acquisition et au registre foncier, que le logement est soumis de manière permanente à un prix de vente maximal (prix d'achat actualisé en fonction de l'IPC) et à un loyer maximal s'il est mis en location.
• Protection du patrimoine public (CASA 47): Les actes de cession de logements appartenant à l'organisme public CASA 47 ou de terrains à usage résidentiel cédés par celui-ci doivent comporter une clause d'enregistrement contraignante à vie : le prix de revente ne pourra en aucun cas dépasser le module le plus élevé applicable aux logements sociaux de la communauté autonome.

10.- Le gouvernement supprime l'obligation d'enregistrement officiel du couple de fait pour percevoir la pension de veuvage lorsqu'il y a des enfants communs

Vous trouverez ci-joint (ICI) le lien vers le décret-loi royal n° 31/2026 du 20 octobre visant à améliorer la protection offerte par la Sécurité sociale et d’autres dispositions sociales, qui introduit des modifications substantielles concernant l’accès aux prestations du système. En ce qui concerne les couples non mariés, la réglementation assouplit considérablement les conditions requises pour l'octroi de la pension de veuvage, en adaptant la protection à la réalité sociale des familles qui vivaient ensemble de manière stable mais n'avaient pas effectué les démarches formelles préalables.

Plus précisément, la nouvelle réglementation modifie l'article 221 de la loi générale sur la sécurité sociale en stipulant que, dans le cas où le couple de fait a des enfants en commun, ni l'inscription dans un registre officiel des couples de fait ni la constitution de l'union par un acte authentique ne seront exigées. Dans ces cas où il existe une descendance commune, il suffira de prouver de manière fiable (généralement au moyen d’un certificat de résidence) une cohabitation stable et notoire pendant une période d’au moins deux ans ininterrompus précédant immédiatement le décès, tout en remplissant les autres conditions générales d’accès.

En ce qui concerne son application dans le temps, cette réglementation a été publiée au Journal officiel de l'État (BOE) le 21 octobre 2026 et est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, c'est-à-dire le 21 octobre 2026, sans préjudice de la procédure parlementaire ultérieure visant à sa validation.