Top 20 des requêtes de la communauté de voisins

17/4/2024

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IL N'Y A PAS DE PLACE POUR VIVRE !

Top 20 des requêtes de la communauté de voisins

Dans cet article, vous trouverez

J'utilise comme titre de mon nouvel article de blog la célèbre série télévisée dont nous avons tous, tôt ou tard, vu un épisode. Il ne fait aucun doute que la plupart des gens (moi y compris) vivent dans des condominiums. C'est-à-dire que nous ne vivons pas seuls dans un immeuble, nous vivons avec d'autres personnes, les fameux voisins.

Dans mon travail quotidien de notaire, je peux observer que, dans le cadre des transactions immobilières nombreuses et variées qui sont formalisées dans mon étude, il est très fréquent que les citoyens, lorsqu'ils acquièrent ou possèdent un bien immobilier au fil du temps, me posent de nombreuses questions sur les situations courantes et quotidiennes qui se présentent dans ce type de régimes de propriété partagée.

Compte tenu de la récurrence de ce type de questions, j'ai pensé qu'il pourrait être utile pour les citoyens de compiler un recueil de ces doutes les plus courants et de leurs réponses juridiques, afin que toute personne intéressée par le sujet puisse trouver une réponse juridique à sa question de manière simple et facile, toujours dans un langage clair et simple destiné au grand public qui n'est pas familiarisé avec le monde du droit.

Qu'est-ce que cette communauté de propriétaires ?

Dans la pratique, dans la grande majorité des villes et des centres urbains, compte tenu de la rareté des terrains, les logements des personnes s'articulent autour d'immeubles d'habitation collectifs, c'est-à-dire des constructions où il y a un ensemble d'appartements indépendants les uns des autres, qui servent de logement à un ensemble de personnes différentes, et qui ont comme lien commun un ensemble d'éléments communs (comme un hall d'entrée, un escalier, un ascenseur, une piscine commune, un jardin commun, etc.)

Ainsi, sur cette base, lorsqu'un immeuble résidentiel multifamilial est construit (dans la plupart des cas, un bloc d'appartements), la loi a créé un régime juridique spécifique, connu sous le nom de propriété horizontale, pour réglementer les relations entre les différents propriétaires de ces appartements indépendants.

En Espagne, cette réglementation spécifique figure dans la loi horizontale sur la propriété (ICI vous pouvez la consulter).
Dans la sphère catalane, sa réglementation spécifique se trouve dans les articles 553-1 et suivants du Livre V du Code civil de Catalogne (ICI vous pouvez les consulter).

Ainsi, grâce à ce régime juridique de propriété horizontale, un régime communautaire est réglementé qui permet aux propriétaires des différents appartements d'exercer leurs droits de propriété exclusivement sur les éléments privés (c'est-à-dire l'appartement qu'ils ont acheté) et en communauté avec les autres propriétaires sur les éléments communs.

Sur cette base, chaque propriétaire de chaque appartement individuel pourra jouir de l'appartement (l'habiter, le louer à un tiers à des fins lucratives, en céder l'usage à un enfant, etc.), tandis que, de son côté, il aura également le droit d'utiliser les éléments communs de l'immeuble (tels que l'escalier commun, l'ascenseur, le cas échéant, une piscine commune, un jardin commun ou une salle de sport commune, entre autres), sur la base de règles à établir.

De même, comme il est logique, les différents propriétaires des appartements qui composent la propriété horizontale auront également des obligations, tant d'un point de vue financier (comme la prise en charge des frais d'entretien ordinaires de l'immeuble, c'est-à-dire l'électricité, l'entretien des ascenseurs, l'assurance contre les dommages causés à l'immeuble, l'entretien de la piscine, etc.), que du point de vue de l'utilisation de ces espaces communs (en respectant les règles qui, par exemple, sont déterminées en ce qui concerne l'utilisation d'une piscine commune, d'un gymnase commun ou d'un jardin commun).

Enfin, il convient de noter que, selon la loi, ce régime de propriété horizontale ne peut être créé que par l'exécution d'un acte public de division horizontale (qui est normalement déjà exécuté par le promoteur qui construit l'immeuble d'appartements, avant sa vente) et son inscription au registre foncier.

C'est donc dans cet acte de division horizontale que se crée la communauté des propriétaires, que sont décrits les différents appartements (éléments privatifs), ainsi que les éléments communs qui la composent, et les règles de base qui régiront son fonctionnement, que l'on appelle les statuts.

Quel est l'élément clé qui définit la participation de chaque voisin à l'association de propriétaires ?

La participation de chaque voisin à la communauté des propriétaires est déterminée par ce que l'on appelle sa quote-part de participation, c'est-à-dire un pourcentage qui correspond à chaque voisin propriétaire par rapport à la valeur totale de la propriété et donc des parties communes.

Dans la pratique, la part de participation de chaque appartement est fixée dans l'acte de constitution par le constructeur qui construit l' immeuble et, pour sa détermination concrète, la taille de chaque appartement (c'est-à-dire sa superficie) est généralement utilisée comme référence.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si tenemos un edificio formado por 5 pisos, 2 de ellos con 70 metros cuadrados, y los 3 restantes, de 120 metros cuadrados cada uno, utilizando el criterio antes indicado del tamaño, tendremos como resultado que cada piso tiene la siguiente cuota de participación:<ejemplo>

‍Étage1 (70 mètres carrés) : 14%.
‍Étage 2 (70 mètres carrés) : 14%
‍Étage 3 (120 mètres carrés) : 24%
‍Étage 4 (120 mètres carrés) : 24%
‍Étage 5 (120 mètres carrés) : 24%

Le quota de participation, comme nous le verrons, est très important, surtout parce qu'il sert de module pour établir la participation aux charges, aux bénéfices, à la gestion et à la gouvernance de la communauté et les droits des propriétaires en cas de cessation du régime, et qu'il établit également la répartition des dépenses et la distribution des revenus, sauf accord contraire.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la comunidad de propietarios, tras analizar sus necesidades de gasto para atender a los gastos ordinarios de mantenimiento de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza de escalera, seguros de daños, etc.), determinan que estos, en conjunto, ascienden a 1.000 euros al mes, estos no se repartirán de manera proporcional o igualitaria entre los 5 propietarios que conforman la comunidad, sino que su reparto se realizará en función de su cuota de participación, cosa que implica que, cada vecino en concreto, deberá pagar los siguientes importes:<ejemplo>

Appartement 1 (14% de frais) : 140 euros / mois
Appartement 2 (14% de quota) : 140 euros / mois
Appartement 3 (24% de quota) : 240 euros / mois
Appartement 4 (24% de quota) : 240 euros / mois
Appartement 5 (24% de quota) : 240 euros / mois

Comme on le voit, le quota de participation d'un appartement à la communauté des propriétaires est un élément très important à prendre en compte, car en fonction de celui-ci, nos obligations envers la communauté seront plus ou moins grandes.

Dans tous les cas, la loi prévoit également que les frais de participation peuvent être modifiés par accord unanime des propriétaires ou, si cela n'est pas possible, par le biais de l'autorité judiciaire ou d'une procédure de résolution extrajudiciaire des conflits.

Qu'est-ce que la redevance communautaire mensuelle, comment est-elle déterminée et à quoi sert-elle ?

Comme nous venons de le voir, les communautés de propriétaires disposent d'un ensemble d'éléments d'usage commun dont l'entretien et la gestion ordinaires sont nécessaires d'un point de vue économique(nous incluons ici, par exemple, entre autres, les coûts d'entretien de l'ascenseur, de la porte du parking commun, le nettoyage de la cage d'escalier, l'assurance pour les dommages causés à l'immeuble, l'électricité et l'eau pour la cage d'escalier, l'entretien d'autres éléments communs "supplémentaires", tels que les piscines, les jardins, etc.)

Sur la base de ce besoin, chaque communauté de propriétaires, en fonction de sa structure de coûts fixes, déterminera un budget annuel et, à la lumière de ce budget, la contribution qui correspond à chaque propriétaire en fonction de sa part de participation. Dans tous les cas, cette contribution doit être fixée par une résolution de l'assemblée des propriétaires.

Cela signifie que chaque propriétaire voisin doit payer, sur une base mensuelle (ou trimestrielle), une facture de dépenses communes pour couvrir l'entretien et la gestion de ces éléments communs.

<ejemplo>Rescatando nuestro ejemplo anterior, como hemos visto, en esa comunidad con 5 pisos y unos gastos comunes totales de 1.000 euros al mes, los 2 pisos de 70 metros cuadrados (con una cuota de participación del 14%), pagarán 140 euros al mes, mientras que, los otros 3 pisos de 120 metros (con una cuota de participación del 24%), pagarán 240 euros al mes.<ejemplo>

En pratique, lorsqu'un nouveau voisin acquiert une propriété, il doit communiquer ses coordonnées bancaires à l'administrateur de la propriété afin qu'à partir de ce moment, le reçu correspondant soit émis avec les dépenses mensuelles de la communauté des propriétaires.

Que se passe-t-il en cas de voisin défaillant ?

Comme nous venons de le voir, dans une communauté de propriétaires, chaque voisin doit payer chaque mois (ou aussi souvent que convenu) une facture pour couvrir les dépenses communes de la communauté à laquelle il appartient.

Cela dit, il est vrai qu'il peut arriver qu'un voisin ne paie pas ces factures communautaires, auquel cas il devient un "voisin défaillant".

Dans ces cas, la loi établit que la communauté des propriétaires a le droit de réclamer au voisin toutes les sommes dues pour le non-paiement de ces charges communes, par le biais d'un processus judiciaire qui suivra les procédures du procès spécial d'injonction de payer réglementé par la législation procédurale (plus précisément, dans les articles 812 et suivants de la Ley de Enjuiciamiento Civil, qui peut être consultée ici ICI), sa principale caractéristique étant la simplicité de la procédure et la possibilité de la traiter sans avoir recours à un avocat (ce qui, bien entendu, réduit et facilite le coût de la demande pour la communauté).

Un certificat de non-paiement des dépenses communes, délivré par la personne agissant en tant que secrétaire de la communauté avec l'approbation du président, sera suffisant pour déposer la demande. Ce certificat doit mentionner l'existence de la dette et son montant, l'affirmation que la dette est exigible et qu'elle correspond exactement aux comptes approuvés par l'assemblée des propriétaires et inscrits dans le registre des procès-verbaux correspondant, ainsi que la demande extrajudiciaire de paiement adressée au débiteur.

En outre, en ce qui concerne les dettes du voisin défaillant, les aspects supplémentaires suivants doivent être pris en compte, conformément à la législation civile catalane :

Les créances de la communauté sur les propriétaires pour les dépenses communes correspondant à la partie échue de l'année en cours et des quatre années précédentes, calculées du 1er janvier au 31 décembre, sont recouvrées de préférence à l'élément privé, avec la priorité déterminée par la loi.
Ces dettes produisent des intérêts à partir du moment où le paiement est dû et où il n'est pas effectué.
‍Leséléments privatifs sont affectés in rem et sont responsables du paiement des sommes dues par les propriétaires, ainsi que par les propriétaires antérieurs, au titre des charges communes, correspondant à la partie échue de l'année en cours et des quatre années immédiatement antérieures, comptées du 1er janvier au 31 décembre, de sorte que, si le propriétaire défaillant ne dispose pas d'autres actifs pour couvrir la dette, la communauté, le cas échéant, pourrait procéder contre ce bien pour recouvrer les sommes qui lui sont dues.

Enfin, il convient de noter que, conformément à l'article 553-24 du Code civil de Catalogne, le voisin défaillant n'aura pas le droit de vote à l'assemblée des propriétaires.

Que faut-il prendre en compte en ce qui concerne les frais communautaires mensuels lors de la vente d'un appartement ?

Lors de la vente d'un appartement soumis à un régime de propriété horizontal, il est logique que, lors de la formalisation de la transaction, l'état des paiements de ce propriétaire par rapport à sa communauté de propriétaires doive être pris en compte et traité, faute de quoi l'acheteur pourrait avoir de mauvaises surprises.

Ainsi, la loi, prévoyante sur cet aspect, détermine que le vendeur d'un appartement soumis à un régime de propriété horizontal, lorsqu'il formalise la vente de son bien, est tenu de déclarer s'il est ou non à jour de ses obligations envers l'association des propriétaires (y compris les dépenses ordinaires et extraordinaires, telles que les contributions au fonds de réserve).

À cet effet, le code civil catalan oblige le vendeur, lors de la formalisation de la vente, à fournir un certificat sur l'état de ses dettes envers la communauté, délivré par le secrétaire, qui doit également inclure les dépenses communes ordinaires et extraordinaires et les contributions au fonds de réserve approuvées mais en attente d'échéance.

La nécessité de fournir ce document chez le notaire lors de la formalisation de la vente de l'appartement est très importante, car sans ce document, l'acte public ne peut être accordé, à moins que les parties n'y renoncent expressément (ce qui n'est absolument pas recommandé aux acheteurs, car cela peut conduire à des surprises très désagréables sous la forme d'un encours de dettes élevé).

À ce stade, lors de la vente d'un appartement, il est plus courant que le vendeur soit à jour de ses obligations envers la communauté, de sorte que si cela est mentionné dans le certificat, cela ne posera aucun problème supplémentaire.

Par conséquent, une fois la vente formalisée, l'acheteur doit en informer l'administrateur du bien, en indiquant son numéro de compte bancaire, afin qu'à partir de ce moment, les nouvelles quittances soient envoyées sur son compte bancaire.

En revanche, en cas de dettes, l'éventail des possibilités est plus large, car les parties devront négocier et parvenir à un accord, par exemple :

Que le vendeur règle ces dettes avant la vente, sinon la vente ne sera pas conclue.
Que le vendeur règle ces dettes, mais à un moment postérieur à la formalisation de la vente (l'acheteur assumant le risque que cela peut entraîner, en cas de violation éventuelle, puisque dans ce cas, il sera obligé d'assumer ces dettes et, par la suite, le cas échéant, de les réclamer au vendeur par le biais des procédures judiciaires correspondantes).
Convenir que c'est l'acheteur qui assume ces dettes, mais en déduisant le montant du prix d'achat initialement convenu.

En tout état de cause, s'il existe des dettes, il faut tenir compte des dispositions supplémentaires établies par la loi, comme le fait que le cédant est responsable de la dette due à la communauté au moment du transfert, ainsi que de la condition réelle du bien pour le paiement des dettes existantes, que nous avons déjà mentionnée dans la question précédente.

Les associations de propriétaires doivent-elles disposer d'un fonds d'urgence pour couvrir les dépenses imprévues ?

En effet, la loi oblige les communautés à disposer d'une "épargne d'urgence" pour pouvoir faire face à des dépenses imprévues (comme une panne d'un élément commun non couvert par l'assurance de la communauté), que la loi appelle fonds de réserve.

Ainsi, conformément au code civil de Catalogne, toutes les associations de propriétaires doivent inclure dans leur budget un montant non inférieur à 5 % des dépenses communes destiné à la constitution d'un fonds de réserve, afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues de nature urgente ou, avec l'autorisation de l'assemblée des propriétaires, à des travaux extraordinaires de conservation, de réparation, de réhabilitation, d'installation de nouveaux services communs et de sécurité, ainsi qu'à ceux qui peuvent être exigés en vertu de réglementations spéciales.

La propriété de ce fonds de réserve appartient à tous les propriétaires et le fonds reste affecté à la communauté sans qu'aucun propriétaire n'ait le droit d'en réclamer la restitution au moment de l'aliénation de l'élément privé.

En outre, la loi exige que le fonds de réserve fasse l'objet d'une comptabilité séparée et soit déposé sur un compte bancaire spécial au nom de la communauté, de sorte que les administrateurs ne puissent en disposer qu'avec l'autorisation de la présidence ou de l'assemblée des propriétaires, aux fins indiquées ci-dessus.

Enfin, il convient de noter que le reliquat du fonds de réserve de chaque année s'accumule dans le fonds de l'année suivante.

Quelles sont les règles qui régissent l'organisation et la coexistence au sein d'une communauté de propriétaires et comment puis-je les consulter ?

La règle de base et fondamentale qui régit le fonctionnement de la communauté est son statut.

Ils règlent, conformément à la loi, les aspects fondamentaux de l'organisation et du fonctionnement de la communauté, tels que, par exemple :

La destination, l'utilisation et l'exploitation des éléments privés et communs.
Limitations de l'utilisation et autres charges des éléments privés.
L'exercice des droits et l'accomplissement des obligations.
L'application des coûts et des revenus et la répartition des charges et des avantages.
Les organes de direction complémentaires à ceux établis par le présent code et leurs compétences.
Le mode de gestion et d'administration de la communauté.

De même, la loi permet, à titre subsidiaire, la création d'un règlement intérieur supplémentaire, appelé règlement intérieur, qui détaillera les règles internes concernant les relations de coexistence et de bon voisinage entre les propriétaires et l'utilisation des éléments d'usage commun et des installations.

Les statuts de la communauté des propriétaires sont généralement inclus dans l'acte constitutif du régime horizontal de propriété, de sorte que, si un voisin souhaite les consulter, il lui suffit de s'y rendre ou, le cas échéant, d'en demander une copie à l'administrateur de biens.

Ainsi, à titre d'exemple, dans les statuts communautaires, on peut trouver des règles relatives à :

Les organes qui composeront la communauté, son fonctionnement et son administration (par exemple, l'embauche ou non d'un gestionnaire immobilier).
La forme et la fréquence du paiement des acomptes (mensuel, trimestriel, annuel, etc.).
Accès au bâtiment.
Les règles et les horaires d'utilisation des éléments communs (tels que la piscine, la cour commune, le gymnase, la salle polyvalente, etc.)
Limitations, le cas échéant, à l'établissement d'activités économiques dans les appartements qui composent la communauté de propriétaires.
La possibilité ou non de modifier les éléments communs à usage privatif, tels que la clôture des balcons ou des terrasses, l'implantation d'enseignes commerciales, d'étendoirs à linge, de barbecues, etc.
L'utilisation des places de parking dans le garage (uniquement pour le stationnement des véhicules ou, le cas échéant, à d'autres fins supplémentaires).
La possibilité de séparer et/ou de diviser, ou non, un élément privé.
Règles d'utilisation et limitations des terrasses et balcons.
Les moyens de résoudre les conflits entre voisins (par exemple, la soumission à une médiation devant l'administrateur de biens).

Comment l'association de propriétaires est-elle organisée ?

La communauté des propriétaires est fondamentalement organisée sur la base de trois chiffres clés, à savoir

La présidence de la communauté.
Le secrétariat de la communauté.
L'assemblée des propriétaires.

Nous allons maintenant examiner les caractéristiques générales de ces figures :

La fonction de président et de secrétaire est unipersonnelle.

La présidence doit être assurée par un propriétaire, tandis que le secrétariat, s'il en a été convenu ainsi, peut être assuré par un propriétaire ou par la personne extérieure à la communauté qui assume les fonctions d'administration (c'est-à-dire normalement un gestionnaire immobilier).

Les bureaux sont nommés par l'assemblée des propriétaires, devant laquelle ils sont responsables de leurs actions.

Les mandats sont rééligibles et ont une durée d'un an, mais il est entendu qu'ils sont prorogés jusqu'à l'assemblée ordinaire qui suit l'expiration du mandat pour lequel ils ont été nommés.

L'exercice des fonctions est obligatoire (c'est-à-dire que si le conseil d'administration vous nomme à tour de rôle, il est obligatoire d'exercer la fonction). Toutefois, l'assemblée des propriétaires peut examiner l'allégation de motifs d'excuse fondés.

S'il n'y a pas de candidats, la nomination se fait par rotation ou par tirage au sort parmi les personnes qui n'ont pas exercé de fonctions.

Les postes ne sont pas rémunérés, sauf s'ils sont occupés par des personnes extérieures à la communauté, auquel cas ils peuvent être rémunérés (bien entendu, lorsqu'un professionnel tel qu'un gestionnaire immobilier est engagé, il voudra facturer des honoraires pour ce travail).

Il n'y a pas de discrimination fondée sur le sexe, l'orientation sexuelle, l'origine ou les croyances ou sur tout autre motif que ce soit lors de la nomination aux postes.

A la lumière des règles générales relatives à l'élection et à la durée du mandat de ces offices, il convient maintenant d'analyser les compétences de chacun d'entre eux.

Tout d'abord, en ce qui concerne la présidence, elle exerce les fonctions suivantes conformément à la loi :

Convoquer et présider les réunions de l'assemblée des propriétaires.
Représenter la communauté sur le plan judiciaire et extrajudiciaire.
Rendre les accords publics, le cas échéant.
Assurer le bon fonctionnement de la communauté et l'accomplissement des tâches du secrétaire et de l'administrateur.
Toute autre fonction établie par la loi.
L'assemblée des propriétaires peut également nommer un vice-président, qui exerce les fonctions de la présidence en cas de décès, d'impossibilité, d'absence ou d'incapacité du titulaire. Il peut également exercer les fonctions qui lui sont expressément déléguées par la présidence.

Deuxièmement, en ce qui concerne le secrétaire, la loi détermine qu'il est responsable de la rédaction des procès-verbaux des réunions, de l'émission des notifications, de la délivrance des certificats, ainsi que de la conservation de la documentation de la communauté (comme les avis, les communications, les procurations, les comptes, etc.)

Troisièmement, il est nécessaire de préciser qu'en cas de nomination d'un administrateur, celui-ci sera chargé de la gestion des affaires courantes de la communauté, en exerçant les fonctions suivantes :

Prendre les mesures appropriées et effectuer les actions nécessaires pour préserver les biens et le bon fonctionnement des services communautaires.
Veiller à ce que les propriétaires respectent leurs obligations et leur donner les avertissements appropriés.
Préparer les comptes annuels de l'année précédente et le budget.
Exécuter les résolutions de l'assemblée des propriétaires et effectuer les encaissements et les paiements correspondants.
Décider de l'exécution des travaux urgents de conservation et de réparation, pour lesquels il doit immédiatement faire rapport à la présidence.
Payer, avec l'autorisation de la présidence, les dépenses urgentes qui peuvent être imputées au fonds de réserve.
Toute autre fonction qui lui est expressément déléguée par le conseil d'administration ou qui lui est attribuée par la loi.

En quatrième et dernier lieu, en ce qui concerne les compétences de l'assemblée des propriétaires, il convient de souligner que l'assemblée des propriétaires, composée de tous les propriétaires d' éléments privés, est l'organe suprême de la communauté, auquel correspondent toutes les compétences qui ne sont pas expressément attribuées à d'autres organes, et au moins les suivantes :

La nomination et la révocation des personnes appelées à occuper ou à exercer des fonctions dans la communauté.
La modification de l'acte constitutif.
Approbation et modification des statuts et du règlement intérieur.
Approbation des budgets et des comptes annuels.
Approbation de l'exécution des réparations ordinaires non prévues au budget et des réparations et améliorations extraordinaires, de leur montant et de l'imposition de taxes pour leur financement.
L'établissement ou la modification des critères généraux pour l'établissement ou la modification des quotas.
La cessation volontaire du régime.

Comment se déroulent les réunions de l'assemblée des propriétaires ?

Selon la loi, l'assemblée des propriétaires doit normalement se réunir une fois par an pour traiter les points clés suivants :

Approuver les comptes et le budget de l'année.
Élire les personnes qui exercent un mandat (président, secrétaire et, le cas échéant, administrateur).
Traiter toute autre question d'intérêt communautaire (réparations ou améliorations, révision des règles de coexistence, etc.)

En outre, une réunion extraordinaire de l'assemblée des propriétaires peut et doit également être tenue chaque fois que le président le juge opportun et que la demande en est faite par un quart au moins des propriétaires ou par ceux qui représentent un quart des quotas de participation.

Cela dit, la convocation doit être émise par la présidence de la communauté et, à moins que les statuts n'en disposent autrement, elle doit être envoyée au moins huit jours calendaires à l'avance. En ce qui concerne les moyens de publicité de la réunion :

Elle doit être envoyée à l'adresse communiquée par le propriétaire au secrétariat. Elle peut être envoyée par courrier postal ou électronique, ou par d'autres moyens de communication, pour autant que l'authenticité de la communication et de son contenu soit garantie. Si le propriétaire n'a pas communiqué d'adresse, elle doit être envoyée à l'appartement dont il est propriétaire.
En outre, l'avis de convocation doit être publié avec le même avis sur le panneau d'affichage de la communauté ou dans un endroit visible prévu à cet effet, car cet avis produit l'effet d'une notification effective lorsque la notification personnelle n'a pas abouti.

Toutefois, dans le cas d'assemblées extraordinaires pour traiter de questions urgentes, il est seulement nécessaire que les propriétaires aient pu avoir connaissance des avis, convocations et notifications avant la date à laquelle l'assemblée doit se tenir.

En ce qui concerne son contenu, la convocation à la réunion de l'assemblée des propriétaires doit être claire et détaillée :

L'ordre du jour (c'est-à-dire les questions à traiter).
Le jour, le lieu et l'heure de la réunion.
La liste des propriétaires ayant des dettes impayées envers la communauté pour les frais communautaires, qui auront le droit de s'exprimer mais pas de voter.
Documentation relative aux questions à traiter.

Cela dit, en ce qui concerne le droit de participation, il est nécessaire d'indiquer que les propriétaires des appartements ou des locaux qui composent la communauté ont le droit d'assister aux assemblées des propriétaires, qui peuvent être présentes personnellement ou représentées par un tiers (à condition que celui-ci soit accrédité).

A la date et à l'heure fixées, l'assemblée des propriétaires est valablement constituée quel que soit le nombre de propriétaires présents et le nombre d'actions qu'ils possèdent ou représentent.

Une fois l'assemblée ouverte, les points à l'ordre du jour seront traités, de sorte que, une fois la discussion sur chacun d'entre eux terminée, les votes correspondants seront effectués, les propriétaires ayant le droit de vote, comme indiqué ci-dessus, qui n'ont pas de dettes en suspens envers la communauté au moment de l'assemblée.

Enfin, à la fin de la réunion, le secrétaire de la communauté rédige le procès-verbal, qui doit être autorisé, avec les signatures du secrétaire et du président, dans un délai de 5 jours à compter du lendemain de la réunion. Le procès-verbal de la réunion doit contenir au moins les informations suivantes :

La date et le lieu de la réunion, le caractère ordinaire ou extraordinaire de la réunion et le nom de la personne qui a convoqué la réunion.
L'ordre du jour.
Indication de la personne qui a présidé la réunion et de la personne qui a assuré le secrétariat.
La liste des personnes qui ont assisté en personne ou par procuration et, le cas échéant, celles qui ont délégué.
Les résolutions adoptées, les participants à chaque vote et leurs quotas respectifs, ainsi que les résultats des votes, indiquant ceux qui ont voté pour, ceux qui ont voté contre et ceux qui se sont abstenus.

Dans tous les cas, il convient également de noter que, dans des cas exceptionnels (par exemple, lorsqu'une réunion conflictuelle avec des questions sensibles à traiter est prévue), le président peut demander à un notaire de rédiger le procès-verbal des résolutions de l'assemblée lorsqu'il le juge approprié et doit le faire, dans tous les cas, lorsqu'il y a une demande écrite présentée, au moins cinq jours avant la date de l'assemblée, par un quart des propriétaires ou par moins s'ils représentent un quart des quotes-parts.

Enfin, le procès-verbal doit être envoyé à tous les propriétaires dans un délai de dix jours à compter du lendemain de l'assemblée des propriétaires.

Quelles sont les majorités nécessaires pour adopter des résolutions lors de l'assemblée des propriétaires ?

Dans une communauté de propriétaires, comme nous l'avons vu, l'assemblée des propriétaires est l'organe suprême de la communauté, où sont adoptées les décisions les plus pertinentes pour la communauté.

Cela dit, nous devons maintenant savoir quelles sont les majorités nécessaires pour adopter des résolutions, c'est-à-dire combien de voisins doivent voter en faveur d'une proposition pour qu'elle soit considérée comme valablement adoptée.

À cet égard, il est nécessaire d'indiquer que la loi établit trois types de majorités requises, en fonction du type d'accord à adopter :

Accords à la majorité simple.
Approuvé à l'unanimité.
Accords à la majorité qualifiée.

Nous allons maintenant les examiner l'un après l'autre.

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A.- ACCORDS A LA MAJORITE SIMPLE

L'adoption des résolutions à l'assemblée des propriétaires à la majorité simple est normalement le système général d'adoption des résolutions, c'est-à-dire que cette majorité sera nécessaire pour adopter toute résolution pour laquelle la loi n'exige pas une majorité spécifique.

Pour calculer cette majorité simple, il est tenu compte des voix des propriétaires ayant participé à chaque vote, qui doivent représenter en même temps la majorité simple du total de leurs quotes-parts de participation.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos (con la misma cuota de participación), donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una rampa para facilitar el acceso a una persona con movilidad reducida, si acuden a la misma tres de ellos, votando dos de ellos a favor y uno en contra, el acuerdo se entenderá aprobado, al haberse alcanzado esa mayoría simple que exige la ley (dos votos a favor frente a uno).<ejemplo>

De même, la loi prévoit expressément que, dans tous les cas, cette majorité simple sera requise pour l'adoption des résolutions suivantes:

L'exécution de travaux ou la mise en place de services ayant pour objet l'élimination de barrières architecturales ou l'installation d'ascenseurs, même si l'accord implique la modification des statuts ou si les travaux ou services affectent la structure ou la configuration extérieure.
Les innovations nécessaires à l'habitabilité, à l'accessibilité, à la sécurité du bien ou à l'efficacité énergétique ou hydrique en fonction de sa nature et de ses caractéristiques, même si l'accord implique la modification des statuts ou affecte la structure ou la configuration extérieure.
L'exécution de travaux d'installation d'infrastructures ou d'équipements communs en vue d'améliorer la mobilité des usagers, de raccorder des services de télécommunications à large bande ou d'individualiser le comptage de la consommation d'eau, de gaz ou d'électricité ou pour l'installation générale de bornes de recharge pour les véhicules électriques, même si l'accord implique la modification des statuts et du règlement intérieur.
L'exécution de travaux d'installation d'infrastructures ou d'équipements communs afin d'améliorer l'efficacité énergétique ou l'utilisation de l'eau, ainsi que l'installation de systèmes d'énergie renouvelable et de leurs éléments auxiliaires à usage commun dans les parties communes, même si l'accord implique la modification des statuts et du règlement intérieur ou affecte la structure ou la configuration extérieure.
L'exécution de travaux d'installation d'infrastructures ou d'équipements visant à améliorer l'efficacité énergétique ou hydrique, ainsi que l'installation de systèmes d'énergie renouvelable d'une utilité particulière dans les éléments communs, à la demande des propriétaires concernés, même s'ils affectent la structure ou la configuration extérieure. L'accord adopté inclut, si l'installation existante le permet, l'accès d'autres propriétaires à condition qu'ils paient le montant qui leur aurait correspondu lors de la réalisation de l'installation, dûment mis à jour, ainsi que le coût de l'adaptation nécessaire pour y avoir accès. Les propriétaires qui souhaitent avoir accès aux installations préexistantes doivent en informer préalablement la présidence ou l'administration de la communauté.
Participation à la production partagée d'énergie renouvelable avec d'autres communautés de propriétaires, à l'agrégation de la demande, ainsi qu'aux communautés énergétiques locales ou citoyennes, et à l'exercice des droits découlant de cette participation, même si l'accord implique la modification des statuts et du règlement intérieur.
Contrats de financement destinés à couvrir les coûts découlant de l'exécution des travaux ou installations prévus aux paragraphes précédents.
Les règles du règlement intérieur.
L'accord pour soumettre à la médiation toute question relative au régime horizontal de propriété.

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B.- ACCORDS UNANIMES

D'autre part, le code civil catalan prévoit un ensemble de décisions qui , compte tenu de leur importance, requièrent l'unanimité des propriétaires, c'est-à-dire que tous soient d'accord avec la mesure et votent en sa faveur.

Ainsi, le vote favorable de tous les propriétaires ayant le droit de vote est requis pour :

Modifier les quotas de participation.
Dissocier une annexe.
Lier l'usage exclusif des cours, jardins, terrasses, toits de la propriété ou d'autres éléments communs à un ou plusieurs éléments privés.
Céder gratuitement l'usage des éléments communs qui ont un usage commun.
Constituer un droit de surélévation, de sous-construction et de construction sur la propriété.
Éliminer le régime de la propriété horizontale, simple ou complexe, et le transformer en un autre type de communauté.
Convenir de l'intégration dans une copropriété complexe.
Soumettre à l'arbitrage toute question relative au régime de la copropriété, sauf disposition statutaire contraire.

Dans ces cas, comme on le voit, étant donné l'importance de la décision, la loi exige que tous les voisins soient d'accord avec la mesure.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el seno de una comunidad de propietarios de un bloque de pisos que tiene una terraza comunitaria en la azotea del edificio (la cual, en la práctica, nadie utiliza salvo el vecino de la última planta, dada su proximidad), se plantea la posibilidad de ceder el uso exclusivo de dicha terraza a ese vecino de la última planta. Pues en tal caso, al tratarse de un elemento comunitario, se requerirá que todos los vecinos estén de acuerdo, de modo que, sólo con que un vecino votara en contra, la medida ya no se podría adoptar.<ejemplo>

De même, il est nécessaire de préciser que dans ces cas, la décision sera également considérée comme approuvée si, bien que tous les voisins n'aient pas assisté à l'assemblée, tous les propriétaires ayant participé au vote ont voté en faveur de l'accord, et qu'ensuite, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'accord, aucun autre propriétaire ne s'y est opposé par le biais d'une lettre envoyée au bureau du secrétaire par tout moyen fiable.

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C.- ACCORDS A LA MAJORITE QUALIFIEE

Enfin, le code civil catalan prévoit une série de cas dans lesquels la majorité qualifiée est requise, à savoir le vote favorable des quatre cinquièmes des propriétaires ayant le droit de vote, qui doivent en même temps représenter les quatre cinquièmes des quotas de participation.

En particulier, cette majorité qualifiée est requise pour :

Modifier les statuts et le règlement intérieur, sauf disposition légale contraire.
Adopter des accords concernant les innovations physiques apportées au bien, si elles affectent sa structure ou sa configuration extérieure, ainsi que ceux concernant la construction de piscines et d'installations récréatives.
Remettre en cause un élément commun.
Établir, disposer, grever et diviser un élément privé d'intérêt commun.
Convenir de quotas de dépenses spéciales ou d'une augmentation de la part des dépenses communes correspondant à un élément privatif en raison de l'utilisation disproportionnée d'éléments ou de services communs, conformément aux dispositions de l'article 553-45.4.
Se mettre d'accord sur l'extinction volontaire du régime horizontal de propriété par parcelles.
Cession à titre onéreux de l'usage et de la location de parties communes à usage commun pour une durée supérieure à quinze ans.
Les contrats de financement dont le délai de remboursement est supérieur à quinze ans.

Dans ces cas, il faut également tenir compte du fait que la loi précise que la résolution sera également considérée comme approuvée lorsque la majorité simple des propriétaires et des quotas participant au vote aura voté en sa faveur et que, dans un délai d'un mois à compter de la notification de la résolution, la majorité qualifiée sera atteinte, en comptant comme vote favorable la position des propriétaires absents qui, dans ce délai, ne se sont pas opposés à la résolution par le biais d'une lettre envoyée au bureau du secrétaire par tout moyen fiable.

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos, donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una piscina en el jardín comunitario, si acuden a la misma los 5 vecinos, para la válida adopción del acuerdo se requerirá que voten a favor 4 de ellos.<ejemplo>

Enfin, en ce qui concerne l'exercice des droits de vote, il convient de noter les points suivants :

Les résolutions ne peuvent être adoptées que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
Pour le calcul des majorités, on calcule les voix et les quotas des propriétaires qui ont participé au vote sur chacun des points de l'ordre du jour, soit en personne, soit par procuration, soit par délégation de vote.
Dans le cas où un appartement ou un local appartient à plusieurs propriétaires, ceux-ci disposent conjointement d'une voix unique et indivisible en vertu de leur propriété de cet élément privé.
Aux seules fins de contester les résolutions et l'exonération du paiement des dépenses pour les nouvelles installations ou les services communs, les propriétaires qui n'ont pas participé au vote peuvent s'opposer à la résolution par le biais d'une lettre adressée au secrétariat, par tout moyen fiable, dans un délai d'un mois à compter de la notification de la résolution. Si, après un mois, ils n'ont pas envoyé la lettre d'opposition, ils sont considérés comme ayant adhéré à l'accord.

Les résolutions adoptées par l'assemblée des propriétaires sont-elles contraignantes ?

En effet, les résolutions adoptées par l'assemblée sont contraignantes et s'imposent à tous les propriétaires, y compris les dissidents (c'est-à-dire ceux qui ont voté contre), et sont exécutoires à partir du moment où elles sont adoptées, sauf si les statuts en disposent autrement.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior de esa comunidad que ha adoptado la decisión de instalar una piscina con 4 votos a favor frente 1 en contra, desde ese momento, las obras de construcción de la misma ya pueden comenzar y, en su caso, la derrama o gasto extraordinario que se hubiere aprobado a tal efecto será exigible a todos los vecinos (incluso los que hubieren votado en contra).<ejemplo>

Cela dit, la loi établit également des règles spéciales concernant la nature contraignante des accords et la prise en charge des charges économiques qui en découlent. Ainsi :

Tout d'abord, il convient de souligner que les propriétaires dissidents ne sont pas obligés de payer les coûts des nouvelles installations ou des nouveaux services communs qui ne sont pas exigés par la loi si la valeur totale des dépenses convenues est supérieure à un quart du budget annuel actuel de la communauté, après déduction des subventions ou des aides publiques et des coûts d'obtention du crédit nécessaire auprès des institutions financières.

Dans ce cas, les propriétaires ne peuvent bénéficier des nouvelles installations ou des nouveaux services que s'ils paient les coûts de mise en œuvre et d'entretien avec l'actualisation correspondante en appliquant l'indice général des prix à la consommation.

Deuxièmement, il convient de préciser que les frais encourus pour l'élimination des barrières architecturales ou l'installation d'ascenseurs et ceux nécessaires pour garantir l'accessibilité et l'habitabilité de l'immeuble sont à la charge de tous les propriétaires s'ils découlent d'un accord du conseil.

Troisièmement, il convient de souligner que les dépenses découlant de l'installation d'infrastructures ou d'équipements communs dans le but d'améliorer l'efficacité énergétique ou hydrique, ainsi que l'installation de systèmes d'énergie renouvelable à usage commun dans les éléments communs, sont à la charge de tous les propriétaires si elles découlent de l'accord de l'assemblée.

Dans ce cas, les propriétaires dissidents sont en tout cas obligés si la valeur totale des dépenses convenues ne dépasse pas les trois quarts du budget annuel courant de la communauté pour les dépenses communes ordinaires, après déduction des subventions ou aides publiques qui peuvent leur correspondre à cet égard.

Enfin, il convient de souligner que la loi précise clairement que les propriétaires qui, sans motif valable, s'opposent aux actions ou travaux nécessaires exigés par l'autorité compétente ou les retardent sont individuellement responsables des sanctions imposées administrativement.

Les résolutions de l'assemblée des propriétaires peuvent-elles être contestées ?

Bien entendu, les résolutions de l'assemblée des propriétaires peuvent être contestées devant les tribunaux dans les cas suivants :

S'ils sont contraires à la loi, aux statuts ou au règlement intérieur.
Si, dans les circonstances, elles impliquent un abus de droit.
S'ils sont contraires aux intérêts de la communauté ou s'ils portent un préjudice grave à l'un des propriétaires.

Cela dit, il est nécessaire de préciser que les propriétaires qui ont voté contre une résolution, les absents qui s'y sont opposés et ceux qui ont été illégitimement privés du droit de vote ont le droit de la contester.

En tout état de cause, pour pouvoir saisir la juridiction compétente, il est nécessaire d'être à jour dans le paiement des dettes envers la communauté qui sont exigibles au moment de l'adoption de la résolution à contester ou d'en avoir consigné le montant.

Enfin, il convient de souligner que la loi fixe un délai pour contester les accords, à savoir

Un an en cas de conventions contraires à la loi, aux statuts ou au règlement intérieur.
Trois mois s'ils sont contraires aux intérêts de la communauté ou s'ils portent gravement préjudice à l'un des propriétaires.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la comunidad de propietarios realiza una votación para desafectar la vivienda del portero y proceder a su venta, adoptándose el acuerdo con una mayoría simple (y no cualificada de 4/5 como exige la ley), y aún así, la comunidad de propietarios pretende seguir adelante con la operación, el o los vecinos que hubieren votado en contra, tendrán derecho a impugnar ese acuerdo para que no se lleve a cabo.<ejemplo>

Qui est responsable des dépenses extraordinaires de la communauté et comment sont-elles couvertes ?

Conformément à la loi, la communauté doit entretenir les parties communes de l'immeuble de manière à ce qu'elles remplissent les conditions de structure, d'habitabilité, d'accessibilité, d'étanchéité, de sécurité et d'efficacité énergétique ou hydrique, selon la réglementation en vigueur, et doit maintenir les services et les installations en bon état de fonctionnement.

En conséquence, les propriétaires doivent assumer les travaux d'entretien et de réparation nécessaires.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si se rompe un ascensor de una escalera, una fachada sufre desperfectos, el parking del edificio tiene goteras, etc., en todos estos casos, la comunidad deberá afrontar las obras de reparación pertinentes para que esos elementos comunes puedan cumplir su función sin problema alguno.<ejemplo>

Ainsi, en cas de panne ou de casse d'un élément commun, la communauté des propriétaires doit procéder à sa réparation ou à son remplacement, à la charge des fonds communs de celle-ci. Dans le cas où la communauté dispose d'"économies", soit à partir des excédents de ses charges ordinaires, soit grâce au fonds de réserve (dont nous avons déjà parlé dans une autre question), le paiement sera effectué sur la base de celles-ci, tandis que, si elles ne sont pas suffisantes, la communauté doit approuver une dépense extraordinaire (ou déversement), qui doit être assumée par tous les voisins sur la base de leur quote-part de participation.

En cas de non-paiement de cette dépense extraordinaire, le voisin défaillant deviendra un voisin "défaillant", auquel cas la communauté pourra réclamer cette dette par les voies légales que nous avons également analysées dans une autre question précédente.

Si je n'utilise pas l'ascenseur ou un autre élément commun, puis-je demander à la communauté de payer moins ?

Conformément au Code civil catalan, et comme indiqué ci-dessus, les propriétaires doivent payer les charges communes proportionnellement à leur quote-part de participation ou conformément aux conditions spéciales établies par les statuts, le règlement intérieur ou les résolutions de l'assemblée générale, de sorte que, en principe, l'absence d'utilisation et de jouissance d'éléments communs spécifiques ne dispense pas de l'obligation de payer les charges dérivées de leur entretien.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si un vecino del bajo no usa el ascensor, no puede en principio exigir a la comunidad pagar menos dinero de cuota mensual de mantenimiento de gastos ordinarios, amparándose en que él no hace uso de ese elemento común. Lo mismo sucedería con, por ejemplo, una comunidad de propietarios que tiene piscina, donde un vecino alega que no la utiliza nunca.<ejemplo>

Toutefois, la loi laisse la porte ouverte à la possibilité, si les voisins en conviennent dans une disposition spécifique du règlement, de réduire la contribution d'un voisin spécifique en cas de manque d'usage et de jouissance d'un élément commun.

Enfin, il convient de souligner que l'acte constitutif peut également prévoir une augmentation de la part des dépenses communes correspondant à un élément privatif spécifique, en cas d'utilisation ou de jouissance particulièrement intensive des éléments ou services communs en raison de l'exercice d'activités commerciales ou professionnelles dans l'appartement ou le local. Cette augmentation peut également être décidée par l'assemblée des propriétaires mais, dans les deux cas, l'augmentation ne peut être supérieure au double du montant qui correspondrait à la quote-part.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en un bloque de pisos, en la planta primera hay una academia de idiomas que genera un elevado uso del ascensor (cientos de alumnos que suben y bajan a todas horas), se puede llagar a pactar que ese propietario de la academia pague una cuota de gastos comunes más elevada a la comunidad, a la vista del uso intensivo que se hace del ascensor por su parte.<ejemplo>

La communauté des propriétaires peut-elle avoir des dettes ?

Bien entendu, les associations de propriétaires peuvent contracter des dettes, surtout si elles doivent faire face à des dépenses extraordinaires très élevées et qu'elles ne disposent pas des fonds nécessaires pour y faire face(par exemple, la rénovation d'une façade complète du bâtiment, pour le financement de laquelle un emprunt auprès d'une institution financière est nécessaire).

Dans ces cas, les dettes contractées du fait de la communauté sont supportées par les crédits et fonds communs des propriétaires et des éléments privatifs d'intérêt commun et, subsidiairement, les propriétaires des éléments privatifs sont responsables au prorata de leur participation.

Peut-on interdire les résidences de tourisme dans une communauté de propriétaires ?

En effet, la loi, ainsi que la jurisprudence de la Cour suprême, permet aux associations de propriétaires d'établir une interdiction dans leurs règlements afin d'empêcher l'installation d'appartements touristiques dans les appartements de l'immeuble. Ainsi, si cette interdiction est dûment approuvée par les majorités requises, aucun voisin ne pourra installer une résidence de tourisme ou de vacances dans son appartement.

Cependant, il est important de savoir que cette interdiction ne peut pas être rétroactive, c'est-à-dire qu'elle n'affectera pas les appartements touristiques qui existaient déjà sur la propriété avant l'adoption valide de l'accord communautaire.

Deux appartements peuvent-ils être réunis en un seul dans une communauté de propriétaires ?

En effet, si une personne achète deux appartements contigus dans un immeuble collectif, elle peut envisager de les réunir pour créer un logement beaucoup plus grand.

D'un point de vue juridique, ce type d'opération est connu sous le nom de regroupement de propriétés, où, en plus d'effectuer les travaux physiques correspondants pour réunir les deux logements, il sera nécessaire de signer un acte public et de l'inscrire au registre foncier.

Afin de formaliser cette opération, sauf si les statuts en disposent autrement, l'accord correspondant de l'Assemblée des propriétaires sera nécessaire, ainsi qu'une licence administrative autorisant cette union.

Que puis-je faire si un voisin me dérange par son bruit ou ses odeurs ?

En effet, dans certaines occasions, le bruit ou les odeurs provenant d'un appartement voisin peuvent causer de graves dommages à l'habitabilité d'un logement et à la santé physique et mentale des personnes qui y vivent, sans qu'elles aient à supporter cette situation.

Le code civil catalan réglemente ce type de situation à travers la figure des immissions illégitimes, établissant que les immissions de fumée, de bruit, de gaz, de vapeurs, d'odeurs, de chaleur, de tremblements, d'ondes électromagnétiques et de lumière et autres similaires produites par des actes illégitimes de voisins et qui causent des dommages à la propriété ou aux personnes qui y vivent sont interdites et génèrent une responsabilité pour les dommages causés.

Ainsi, si un voisin, par le biais de l'une de ces activités(musique forte, odeurs fortes provenant d'une "cuisine obscure" illégale, etc.), effectue constamment ces immissions qui causent des dommages à une propriété ou à ses habitants, le voisin affecté aura le droit d'exiger la cessation de cette activité, de sorte que, si cette demande n'est pas prise en compte, il aura tout le droit de recourir aux tribunaux pour obtenir sa cessation ainsi que la compensation correspondante pour les dommages causés.

La maison du gardien peut-elle être vendue ?

En effet, il existe des domaines où, depuis leur construction, un logement a été réservé à la résidence du gardien du domaine. Cependant, de nos jours, cette figure est de plus en plus en désuétude, de sorte que, en se passant de ce travailleur, l'existence de ce logement perd sa raison d'être, de sorte que de nombreuses communautés de propriétaires, dans cette situation, envisagent de le vendre.

Dans ces cas, juridiquement parlant, il s'agit d'une opération dite de désaffection d'une partie commune, c'est-à-dire de changer la "qualification" de partie commune en partie privative de ce logement précédemment utilisé comme gardiennage, afin de pouvoir le vendre ultérieurement.

Ces opérations, d'un point de vue juridique, sont complexes, car :

Dans le cas de la Catalogne, il faut une résolution de l'assemblée adoptée à une majorité qualifiée de 4/5.
Elle nécessite la détermination de la part de participation du nouvel élément privé et la réaffectation de la nouvelle part des autres éléments privés.
Dans le cas où l'un des éléments privatifs du bien est grevé d'une hypothèque (cas le plus probable et le plus fréquent), le consentement desdits créanciers sera nécessaire pour que la charge hypothécaire ne pèse pas également sur le nouvel élément privatif, cet aspect étant, dans la pratique, celui qui complique le plus l'opération.

Pour ces opérations, il est conseillé aux associations de propriétaires de demander l'avis d'un juriste expérimenté, faute de quoi cela peut constituer un handicap majeur.

Dans une communauté nouvellement construite, que se passe-t-il si des défauts de construction sont détectés ?

De même, dans les communautés nouvellement construites, il est très fréquent qu'une fois tous les appartements vendus, des défauts de construction commencent à apparaître, non seulement dans les éléments privés (c'est-à-dire dans les différents appartements), mais aussi dans les éléments communs(par exemple, des fuites dans l'escalier commun, dans le parking commun, de l'humidité dans la façade, etc.)

Dans ces cas, bien entendu, ces défauts de construction peuvent également être invoqués par l'association de propriétaires à l'encontre de tous les agents de construction impliqués dans la promotion immobilière, pour laquelle l'association de propriétaires devra très probablement faire appel à un avocat pour défendre ses droits, ainsi qu'à un expert technique qui pourra accréditer dans un rapport l'existence des dommages, leur origine et le montant de leur réparation.

En tout état de cause, ICI un article de notre blog avec beaucoup plus de détails sur ces défauts dans la construction de nouveaux bâtiments, les typologies, le délai de réclamation, etc., qui peut sans aucun doute être intéressant dans ces cas.

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En espérant que cet article sera utile à tous les propriétaires d'un bien soumis au régime de la copropriété ou de la communauté, l'équipe de l'Office Notarial Jesús Benavides se tient à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.

Décembre 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE ET SUBSTITUTION COMMUNE. SI LA DÉSIGNATION TESTAMENTAIRE DES SUBSTITUTS EST GÉNÉRIQUE ("ENFANTS" OU "DESCENDANTS"), LA SIMPLE DÉCLARATION DE LEUR INEXISTENCE SUFFIT À FORMALISER LA RENONCIATION ET À DÉTERMINER ENSUITE À QUI ELLE CORRESPOND :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 30 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas d'acceptation d'héritage d'une femme, veuve décédée, avec deux filles, qui, dans son testament, ont été désignées comme héritières à parts égales, avec substitution commune par leurs enfants ou descendants respectifs. Lors de la formalisation de l'acceptation de l'héritage, l'une des sœurs renonce à l'héritage, et dans l'acte, la sœur renonçante déclare simplement qu'elle n'a pas d'enfant ou de descendant (sans aucune preuve fiable), de sorte que l'autre sœur se voit attribuer l'intégralité de l'héritage. Le greffier refuse l'enregistrement car il estime que l'inexistence d'enfants ou de descendants doit être prouvée (par acte notarié ou par tout autre moyen valable en droit).

Le notaire habilité a fait appel de la qualification et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification, confirmant que, lorsque la substitution testamentaire commune est effectuée de manière générique (avec des expressions telles que "enfants" ou "descendants", c'est-à-dire sans appel nominatif), la simple manifestation de l'inexistence de ceux-ci suffit à formaliser la renonciation et l'acceptation subséquente par l'héritier favorisé par ladite renonciation.

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2 - VENTE D'UN BIEN LOUÉ. IL N'EST PAS NÉCESSAIRE DE FOURNIR LA RENONCIATION DU LOCATAIRE AU DROIT DE PRÉEMPTION POUR L'ENREGISTREMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 8 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien loué (local), dans l'acte duquel le Notaire certifie qu'il lui a été montré un acte où le locataire renonce à son droit d'acquisition préférentielle reconnu par la LAU.

Le greffier refuse l'inscription, arguant qu'il est nécessaire que les détails et les circonstances de cette renonciation lui soient également accrédités de manière fiable (en fournissant une copie de l'acte de renonciation où le greffier peut analyser ses termes, la qualité juridique de la personne qui l'accorde, etc.) La DG révoque la note de qualification, considérant que l'attestation du notaire selon laquelle le locataire a renoncé à son droit de préemption est suffisante, la loi ne conférant pas au greffier le pouvoir de qualifier les détails de ladite renonciation.

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3.- EN CATALOGNE, LE PRÉLÉGATAIRE PEUT PRENDRE POSSESSION, PAR LUI-MÊME, DES BIENS PRÉLÉGATAIRES :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 27 octobre 2023 (DOGC du 8 novembre 2023), qui résout un cas relatif à une acceptation d'héritage avec plusieurs cohéritiers, où l'un d'entre eux, en plus, étant prélégataire d'un bien, accepte sa part d'héritage et, aussi, s'attribue unilatéralement ce bien qui forme le prélégataire. Le cadastre refuse l'inscription au motif que, pour que l'adjudication prenne effet, l'accord de tous les héritiers est nécessaire.

Le notaire mandataire a fait appel et la DG, s'alignant sur ce dernier, a révoqué la note de qualification en rappelant que, conformément au CCCat (art. 427-22), le légataire peut prendre lui-même possession du legs s'il s'agit d'un prélégat.

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4 - LA VENTE ET L'ACHAT SOUS CONDITION RÉSOLUTOIRE EN CATALOGNE. INTERPRÉTATION DES POURCENTAGES DE NON-PAIEMENT NÉCESSAIRES POUR RÉSILIER LE CONTRAT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya du 10 novembre 2023 (DOGC du 1er décembre 2023), qui résout un cas relatif à un acte de résiliation de vente, conformément à une condition résolutoire convenue et enregistrée, en raison du non-paiement des montants dus.

Dans ce cas, la DG établit l'interprétation correcte de l'article 621-54 CCCat, en vertu duquel, pour pouvoir résilier la vente et l'achat en raison du non-paiement des montants reportés (afin que les vendeurs récupèrent la propriété du bien), il est nécessaire que les montants impayés dépassent 15 % du prix total (prix total de la vente et de l'achat), de sorte que, seulement une fois que les montants impayés se sont accumulés et dépassent 15 % du prix total de l'achat, il sera possible de résilier la vente et l'achat.

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5.- LES RÉSOLUTIONS D'UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE À LAQUELLE N'ASSISTENT PAS LES ADMINISTRATEURS SONT-ELLES ENREGISTRABLES ?

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 15 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas d'assemblée générale des actionnaires à laquelle les administrateurs de la société n'assistent pas.

Le Registre du Commerce refuse d'enregistrer les résolutions adoptées pour ce motif, sur la base de l'article 180 de la LSC ("les administrateurs doivent assister aux assemblées générales"). Le notaire a fait appel de cette qualification et la DG, s'alignant sur cette dernière, a confirmé que, en effet, la non-participation de l'organe d'administration à l'assemblée générale n'est pas une cause de nullité de celle-ci, mais ce qui, le cas échéant, engendrera la responsabilité des administrateurs prévue à l'article 236 LSC.

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6.- PROCÈS-VERBAL NOTARIÉ DE LA RÉUNION. AFIN DE POUVOIR INSCRIRE L'ANNOTATION PRÉVENTIVE AU REGISTRE DU COMMERCE, IL EST NÉCESSAIRE DE PROUVER QUE LA DEMANDE NOTARIÉE AUX ADMINISTRATEURS A ÉTÉ FAITE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un cas de refus d'annotation préventive d'une demande de procès-verbal notarié d'une assemblée, dans le registre mercantile. Il s'agit d'un cas dans lequel un actionnaire souhaite que le procès-verbal notarié d'une assemblée générale soit établi et, à cette fin, envoie un courriel au président du conseil d'administration pour le demander, qui répond par l'affirmative. Cet actionnaire tente de faire inscrire l'annotation préventive au registre du commerce sur la base de ce courriel, ce que le greffier refuse en indiquant que pour pouvoir inscrire l'annotation préventive, il est nécessaire de fournir la demande notariale aux administrateurs.

La DG confirme la note de qualification et rappelle que, pour pouvoir procéder à l'annotation préventive demandée, il est nécessaire de prouver que l'assignation notariale aux administrateurs a été délivrée (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTE DE BIENS PAR UNE CONGRÉGATION RELIGIEUSE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 23 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), qui peut être utile dans ce cas de transferts, car elle résume et analyse en détail la législation et la documentation nécessaires pour formaliser la vente d'un bien appartenant à une congrégation religieuse.

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8.- L'ÉLÉVATION À L'ACTE PUBLIC DU CONTRAT DE BAIL SIGNÉ PAR LE PRÉCÉDENT DÉCLARANT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus d'enregistrer un acte d'élévation à l'acte public d'un contrat de bail.

Contrat de bail conclu entre l'ancien propriétaire enregistré (en tant que bailleur) et un locataire. Le propriétaire ne paie pas le prêt hypothécaire sur le bien loué et le bien fait finalement l'objet d'une saisie, au cours de laquelle le bien est attribué à une tierce partie, en faveur de laquelle le bien est actuellement enregistré. Dans cette procédure de saisie, le nouveau propriétaire qui se voit attribuer le bien est conscient que le bien est loué, et l'attribution, dans le cadre de la procédure judiciaire, est accordée en sauvegardant les droits dudit locataire. Par la suite, le locataire tente d'enregistrer son droit, et le registre le rejette en raison de l'absence de tractus successif (art. 20 LH), c'est-à-dire que la personne qui a signé le bail en tant que bailleur ne coïncide pas avec le propriétaire enregistré actuel.

La DG révoque la qualification, considérant ce cas comme une exception au principe général, car dans la procédure de saisie dans laquelle l'actuel propriétaire enregistré était partie, le droit du locataire d'occuper le bien a été sauvegardé.

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9 - LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE. LA VOIE À SUIVRE EST CELLE DE L'ACCORD D'AFFECTATION ET DE LA CONVERSION EN UN ÉLÉMENT COMMUN :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 14 novembre 2023 (BOE du 4 décembre 2023), où la DG résout un recours introduit contre le refus de l'enregistrement d'un acte de séparation d'un élément privé et de la vente ultérieure en faveur de la communauté des propriétaires (pour le convertir ensuite en un élément commun de la propriété horizontale).

La DG confirme le défaut et, en résumé, elle nous dit que si nous voulons convertir quelque chose de privé en un élément commun, la voie correcte n'est pas sa vente en faveur de la communauté, mais sa configuration en tant qu'élément commun, en modifiant la description de l'immeuble, et avec l'accord unanime de la communauté des propriétaires, puisqu'elle affecte le titre constitutif.

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10.- NOUVELLES FONCTIONNALITÉS DU SIÈGE ÉLECTRONIQUE DE L'AGENCE FISCALE DE CATALOGNE :

Les nouvelles fonctionnalités sont résumées (ICI) et les améliorations apportées au siège électronique de l'ATC :

Droits de mutation et de timbre (ITPAJD) : De nouvelles fonctionnalités ont été intégrées dans les formulaires en ligne pour les formulaires 600 et 620 et dans le programme d'aide pour les formulaires 650 et 660 :

Adaptations du formulaire télématique du formulaire 600 de l'ITPAJD afin d'admettre les cédants étrangers sans NIF dans les transactions au taux DRG (garantie et droits de prêt réels).
Adaptations du formulaire télématique 620, vente et achat de certains moyens de transport d'occasion, afin de permettre l'exportation de l'autoévaluation et la récupération de ses données lorsqu'il y a plusieurs acheteurs, dans le cas de l'achat d'un bateau, et d'indiquer séparément les types de camping-cars.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions et les donations (ISD) :

Adaptations au programme de soutien de la modalité d'héritage pour introduire les dépôts sur compte courant ou d'épargne au format IBAN.

De même, l' incorporation automatisée de l'acte public dans les fichiers d'auto-évaluation de l'ITPAJD (formulaire 600) et de l'ISD (formulaires 650, 651 et 653) a été introduite . Par conséquent, il n'est plus nécessaire que le citoyen fournisse l'acte public si l'étude notariale a déjà envoyé la déclaration informative du notaire à l'Agence fiscale catalane.

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11.- PROCÈS-VERBAL DE LA LCI. IL EST NÉCESSAIRE DE DEMANDER AU CLIENT COMMENT IL SOUHAITE OBTENIR SES FUTURES COPIES CONFORMES TANT DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE QUE DE LA VENTE ET DE L'ACHAT :

En annexe (ICI) Note du Conseil d'administration de l'Association notariale de Catalogne dans laquelle, en réponse à une communication reçue dans plusieurs bureaux de notaires de la banque ING (demandant que toutes les copies de leurs actes CV + PH soient émises en format électronique), il est indiqué que, dans les actes CV + PH, c'est l'acheteur (qui paie l'acte) qui doit choisir le format de ses copies autorisées (sur papier ou en format électronique).

À cette fin, il est recommandé de poser cette question au client dans l'acte pré-LCI, de l'enregistrer dans l'acte et, en fonction de sa préférence, de délivrer la copie sous la forme demandée par l'acquéreur.

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12.- INSTRUCTION POUR LA VÉRIFICATION DES VALEURS IMMOBILIÈRES 2024 :

En annexe (ICI) l'Instruction pour la vérification des valeurs immobilières de l'Agence Fiscale de Catalogne pour les faits imposables (ITP, Successions et Donations) pour l'année 2024.

Rappelons que ce tableau est d'une importance capitale lorsque l'on ne dispose pas de la valeur cadastrale de référence du bien en question. Il faut toujours, en premier lieu, tenir compte de la valeur de référence fiscale. A défaut , la table continuera à être utilisée de manière traditionnelle. Multiplication de la valeur cadastrale par le coefficient multiplicateur correspondant, afin d'obtenir la valeur fiscale minimale.

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13 - PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET SÉGRÉGATION / DIVISION D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ. SI LES STATUTS LE PERMETTENT, ILS AUTORISENT AUSSI, IMPLICITEMENT, LES TRAVAUX NÉCESSAIRES À LEUR RÉALISATION :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 2 novembre 2023 (BOE du 30 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à une ségrégation de locaux, en résolvant que, lorsque le titre constitutif de la propriété horizontale prévoit la possibilité de séparer ou de diviser des éléments privés sans qu'un accord collectif de l'assemblée des propriétaires soit nécessaire, il autorise implicitement les travaux et les modifications que ladite ségrégation nécessite, sauf clause expresse contraire.

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14.- VENTE DE LA RÉSIDENCE HABITUELLE DE LA FAMILLE. LE CONSENTEMENT DES DEUX ÉPOUX EST NÉCESSAIRE, MÊME POUR LES ÉTRANGERS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 25 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas de vente d'un bien appartenant à un étranger, en résolvant que l'application de l'article 1320 CC (et donc son équivalent dans le code civil catalan) concernant la nécessité du consentement des deux époux pour disposer de la résidence habituelle de la famille, est indépendante des dispositions de la loi régissant le régime matrimonial, et que conformément au règlement 24 juin 2016, il est également applicable aux mariages étrangers.

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15.- DISTINCTION IMPORTANTE ENTRE LE PARTAGE EFFECTUÉ PAR LE TESTATEUR ET LES RÈGLES DE PARTAGE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 27 octobre 2023 (BOE du 22 novembre 2023), où la DG résout un cas relatif à un acte d'acceptation d'héritage et de prix d'héritage, dans lequel, synthétisant la jurisprudence de la Cour suprême en la matière, elle clarifie la différenciation importante entre un partage effectué dans le testament lui-même et les simples "règles de partage".

Le Centre rappelle que lorsque le testateur effectue toutes les opérations de partage dans le testament (inventaire, évaluation, liquidation et attribution des lots), nous sommes en présence d'un véritable partage fait dans le testament. En revanche, lorsque le testateur se limite à exprimer sa volonté qu'au moment du partage, certains biens soient attribués à chaque héritier en paiement de ses biens, il s'agit de simples règles de partage.

novembre 2023

1 - ÊTRE TRÈS PRUDENT. LES ERREURS COMMISES DANS L'ÉTUDE DU NOTAIRE QUI ENGAGENT SA RESPONSABILITÉ CIVILE :

En annexe (ICI) une note du Conseil général des notaires, détaillant les principaux sinistres auxquels l'assurance responsabilité civile des notaires doit faire face en cas de négligence, d'erreur ou de faute professionnelle. Ci-dessous, quelques exemples marquants :

Diverses plaintes concernant les documents autorisés avec des personnes dont les capacités mentales sont altérées. Faire preuve d'une grande prudence avec les personnes âgées présentant des signes de troubles cognitifs, incapables / bénéficiant de mesures d'accompagnement pour l'exercice de leur capacité juridique, sous tutelle, curatelle, etc.
Usurpation d'identité. Soyez extrêmement vigilant lorsque vous vérifiez l'identité de la personne avec la photo de son DNI / NIE / passeport, etc.
Vérification des charges hypothécaires. Prendre des précautions extrêmes avec les hypothèques qui ont été économiquement annulées, mais non enregistrées. Exigez des documents prouvant que le prêt garanti a été payé.

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2.- NOUVEAU RAPPEL. NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE D'INVESTISSEMENTS EXTÉRIEURS :

En annexe (ICI) une note d'information de l'OCP résumant les principales nouveautés du décret royal 571/2023 relatif aux investissements étrangers. Les investissements suivants sont considérés comme des investissements étrangers :

Investissements étrangers en Espagne:

Participation d'un NON-RESIDENT dans des sociétés espagnoles dépassant 10 % du capital social.
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des NON-RESIDENTS pour un montant supérieur à 500 000 euros.
Si les fonds utilisés dans l'investissement proviennent de juridictions non coopératives, une déclaration préalable est requise. L'arrêté du 9 février 2023 (ICI) contient la liste des juridictions non coopératives.

Investissements espagnols à l'étranger:

Participation au capital de sociétés non-résidentes dépassant 10 % du capital social.
Acquisition d'un bien immobilier situé à l'étranger pour un montant supérieur à 300 000 euros.
Si la destination de l'investissement est une juridiction non coopérative, une déclaration préalable est également requise.

Obligations du notaire:

Lorsque la mise en œuvre réglementaire de l'arrêté royal entrera en vigueur, il sera obligatoire pour le notaire d'envoyer les informations sur les investissements étrangers au Conseil général des notaires.
Pendant la période transitoire, les déclarations sont déposées en ligne par l'intermédiaire d'AFORIX.
L'obligation pour le notaire d'envoyer par écrit à la Direction générale du commerce international et des investissements, en janvier et en juillet de chaque année, une liste des opérations intervenues considérées comme des investissements étrangers au cours du semestre précédent et pour lesquelles il n'a pas été demandé au notaire de présenter la déclaration correspondante, reste en vigueur.

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3. IL EST POSSIBLE DE DÉCLARER UN ACHÈVEMENT PARTIEL DANS UN BÂTIMENT DIVISÉ HORIZONTALEMENT :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 19 septembre 2023 (BOE du 26 octobre 2023), où la DG résout un cas d'un bâtiment, avec plusieurs étages, divisé horizontalement, où la fin des travaux est déclarée pour seulement une partie d'entre eux (spécifiquement, le rez-de-chaussée et le premier étage, pas le reste des étages).

Dans ce cas, la DG l'accepte en précisant qu'il n'y a pas d'inconvénient à ce que la preuve de l'achèvement puisse être partielle, par phases, et même par étages ; car il peut arriver dans la pratique que des éléments ne soient pas terminés, sans que cela n'empêche l'enregistrement de l'achèvement d'autres éléments, pour autant qu'il soit dûment accrédité.

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4.- LE PARTAGE DE L'HÉRITAGE PAR UN COMPTABLE PARTAGEUR. ATTENTION AUX CONFLITS D'INTÉRÊTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 5 septembre 2023 (BOE du 25 octobre 2023), où la DG décide que dans un acte d'acceptation, de partage et d'adjudication de la succession, la comptable-partidora ne s'est pas limitée au strict partage et, dans les adjudications, a exercé des fonctions dispositives qui requièrent l'intervention des héritiers.

En outre, il existe un conflit d'intérêts entre deux frères et sœurs cohéritiers, car l'un est le tuteur de l'autre et exerce donc sa représentation légale. Comme ils sont tous deux intéressés par l'héritage et que l'un d'eux est représenté légalement par son frère, il y a conflit d'intérêts et, dans ce cas, l'intervention d'un défenseur juridique est nécessaire.

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5 - VENTE D'UN EMPLACEMENT DE PARKING DANS UNE PROPRIÉTÉ INDIVISE. UNE DESCRIPTION PRÉCISE DE L'ESPACE DE STATIONNEMENT EST REQUISE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 28 juillet 2023 (BOE du 12 octobre 2023), où la DG résout un cas de vente d'une part indivise (1,329%) d'une propriété, destinée à un parking. L'acte contenait la description du bien enregistré dans son ensemble (consistant en un sous-sol d'un bâtiment utilisé comme parking et entrepôts), mais pas la description de l'espace de stationnement spécifique dont l'usage et la jouissance exclusifs étaient attribués à la part indivise du bien transféré.

La DG, à l'instar du greffier, estime qu'il est nécessaire que, dans l'acte de vente, les limites et la superficie de l'espace de stationnement à céder soient décrites en détail.

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6 - LE CADASTRE ET LA LOI 11/2023. NOUVEAUX DÉLAIS POUR LA QUALIFICATION DES DOCUMENTS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 7 juillet 2023 (BOE du 15 août 2023), qui approuve le calendrier de mise en œuvre de la loi 11/2023 sur la numérisation des actes du registre. Cette loi établit la signature électronique de toutes les inscriptions et de tous les documents du registre et la tenue d'un protocole au format électronique. La résolution susmentionnée comprend deux annexes avec un calendrier pour la mise en œuvre de la signature électronique dans chacun des registres fonciers en Espagne, et étend le délai ordinaire de qualification du registre de 15 jours ouvrables à 30 jours ouvrables, pour une période d'un mois à compter de la date de début de la mise en œuvre des procédures numériques.

Le résumé est accompagné de la résolution et des annexes contenant les dates de début de la phase de mise en œuvre de la signature électronique, afin que tous les employés du bureau notarial puissent les consulter et garder à l'esprit que dans le mois qui suit cette date, la période de qualification n'est pas de 15 jours comme d'habitude, mais de 30 jours.

L'importance de cette consultation réside dans le fait que les annulations d'hypothèques inscrites dans tous les registres d'Espagne sont autorisées, et que chacun d'entre eux a une date prévue pour la mise en œuvre de cette signature électronique !

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7 - LE VOISINAGE CIVIL ET SES DIFFICULTÉS DE PREUVE. UNE GRANDE IMPORTANCE DOIT ÊTRE ACCORDÉE À LA DÉCLARATION INCLUSE DANS L'ACTE :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 3 octobre 2023 (BOE du 2 novembre 2023), où la DG résout un cas concernant la preuve de la résidence civile d'une personne décédée et son importance pour déterminer le droit successoral applicable.

Dans ce cas, la défunte, dans son testament, déclare qu'elle est de statut civil commun. Cependant, son héritier (mari), lorsqu'il accepte la succession, déclare dans ledit acte d'acceptation que l'état civil de la défunte était celui d'Ibiza, et sur cette base, il se voit attribuer la totalité de la succession (contrairement à cela, si l'état civil était commun, la défunte n'ayant pas de descendants, mais ayant des ascendants vivants, ces derniers seraient légitimés). Lorsque l'acte d'acceptation de l'héritage a été présenté à l'enregistrement, l'officier de l'état civil a refusé de l'enregistrer, considérant que la déclaration d'état civil commun faite par la défunte dans son testament prévalait.

La DG, s'alignant sur le registre, considère que la preuve de l'état civil est très difficile à apporter (sauf dans les cas où la déclaration expresse est inscrite au registre civil). Par conséquent, en cas de doute, la déclaration de l'intéressé faite devant un notaire public (car elle a été faite après avoir été dûment informée par le notaire public) doit prévaloir, même sur ce qui peut résulter de documents extrajudiciaires (comme un certificat de recensement indiquant que la personne est inscrite à cette adresse depuis plus de 10 ans), car la résidence administrative ne coïncide pas toujours avec l'adresse réelle (qui est ce qui détermine la résidence civile).

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8.- UN ADMINISTRATEUR DONT LE MANDAT EST EXPIRÉ PEUT CONVOQUER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ORGANE D'ADMINISTRATION ET LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS :

En annexe (ICI) la Résolution de la DGSJFP du 31 octobre 2023 (BOE du 21 novembre 2023), dans laquelle la DG décide que l'Assemblée générale convoquée par un administrateur dont le poste est expiré est valide, à condition que cette Assemblée générale soit convoquée pour renouveler l'organe administratif et approuver les comptes annuels de plusieurs exercices afin de surmonter la fermeture du Registre foncier.

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9.- LES POUVOIRS PRÉVENTIFS ET LES ASPECTS INTERRÉGIONAUX :

Voici un bref résumé d'un document sur les pouvoirs préventifs et les aspects à prendre en compte dans le domaine du droit interrégional :

Grande utilité de la procuration préventive : elle évite à la famille de devoir recourir à des mesures d'accompagnement judiciaire (dont la mise en place prend plus d'un an, sans compter les frais d'avocats, etc.)
Il sera bientôt possible de consulter la validité de ces procurations par voie télématique au registre civil. La prudence est de mise lorsqu'un mandataire se rend chez un notaire pour signer avec l'une de ces procurations.
Doutes sur le droit applicable lorsqu'un client se rend chez un notaire pour signer une procuration : Il faut toujours recourir au critère de la résidence habituelle (art. 9.6 Cc) pour constituer la procuration en vertu du CCCat ou du Cc.
N'oubliez jamais d'inclure (ou non), à la demande du client, la clause relative à la nécessité d'une autorisation judiciaire pour les mêmes actes que ceux pour lesquels le tuteur l'exige.
En Catalogne, dans les prochains mois, il y aura des développements importants dans ce domaine, car le projet de réforme du Livre II du Code civil catalan en la matière entrera bientôt au Parlement en tant que projet de loi, de sorte que, s'il est traité normalement, dans quelques mois il y aura une nouvelle réglementation dans ce domaine avec des modifications très profondes que nous devrons étudier afin d'adapter les actes.

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10 - LOI 11/2023. DIGITALISATION DES ACTES NOTARIAUX ET D'ENREGISTREMENT (PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE, SIGNATURES VIDÉO et COPIES ÉLECTRONIQUES AUTORISÉES) :

Veuillez trouver ci-joint un article de notre BLOG résumant les 10 points principaux de l'entrée en vigueur de la loi 11/2023 (ICI).

Trois changements principaux affecteront notre vie quotidienne :

La première est le dépôt de tous les documents signés dans le bureau électronique du notaire, qui est le reflet fidèle de l'acte papier (matrice, unis, diligences et notes).
Le deuxième changement majeur est la possibilité de signer par vidéo certains types de documents avec un certificat numérique une fois que le citoyen s'est enregistré sur le portail notarial ;
et enfin, la création de copies électroniques autorisées qui remplacent le papier avec la même efficacité et la même validité.

Après 21 jours de mise en œuvre, nous avons rencontré la casuistique suivante :

CONCERNANT LE PORTAIL NOTARIAL (PNC) :

Les citoyens qui souhaitent effectuer des démarches doivent remplir le formulaire et valider leur téléphone portable et leur adresse électronique de contact. La procédure est simple et se termine par le téléchargement du document d'identité sur la plateforme. Nous l'avons validée et elle fonctionne correctement pour les citoyens identifiés par DNI, NIE et PASSPORT.
La manière la plus pratique d'accéder et de signer est d'utiliser un certificat numérique. Nous recommandons la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, bien qu'il existe plusieurs entités émettrices certifiées par Ancert.
Le citoyen qui y accède pourra consulter l'ensemble de son historique d'actes entre le 1er janvier 2007 et le 8 novembre 2023. Les modalités de publication des actes signés après l'entrée en vigueur de la loi restent à déterminer.

SUR LA SIGNATURE VIDÉO :

Depuis le début, nous avons pu réaliser avec succès deux signatures vidéo . Bien qu'il s'agisse d'une technologie très récente et qu'elle ait ses limites, elle n'a pas été complexe à mettre en œuvre une fois que le client est enregistré sur le portail et qu'il dispose du certificat numérique à signer.
La connexion se fait à l'aide d'une application intégrée au navigateur web et est intuitive et simple. Nous nous attendons à ce que le nombre de documents délivrés par cette méthode augmente au fur et à mesure que les citoyens s'inscriront.

EN CE QUI CONCERNE LA COPIE ÉLECTRONIQUE CERTIFIÉE :

Nous avons déjà délivré les premières copies électroniques autorisées avec un code de vérification sécurisé (CSV).
Le processus est géré à partir de Word lui-même et parallèlement au dépôt du document, bien qu'il puisse être délivré à une date ultérieure, toujours pour les documents signés après le 9 novembre 2023.
Le document est publié dans le bureau électronique du notaire et le CSV est rapidement et facilement généré dans SIGNO et envoyé au client.
Une fois téléchargé sur le site électronique, il est communiqué au client par le biais d'un courrier électronique dans lequel nous fournissons un lien vers sa copie électronique autorisée. Ce mode de délivrance lui confère une authenticité et une validité juridique vis-à-vis des tiers. Nous pensons qu'il remplacera progressivement le papier, car il n'est pas nécessaire de s'inscrire sur le portail du notaire pour le consulter et le valider.

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES SUR LE PROTOCOLE ÉLECTRONIQUE et la SIGNATURE VIDÉO :

Dans SIC, dans la section"Loi 11/2023. Numérisation des procédures notariales et des registres", vous trouverez un document contenant des questions et des réponses sur les doutes existants concernant la mise en œuvre de la loi 11/2023, deux publications ont été publiées : le volume 1 et le volume 2.

Elles sont également jointes (ICI au singulier et ICI au pluriel), des modèles de base pour tout acte électronique octroyé par vidéo-signature à travers le Portail du Citoyen Notaire.

MODIFICATION DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ. NÉCESSITÉ D'UNE DÉCLARATION SÉPARÉE DU NOMBRE DE PAGES EN FORMAT PAPIER / TÉLÉMATIQUE :

À compter du 9 novembre 2023, l'index unique informatisé est modifié pour intégrer comme champ obligatoire à déclarer dans chaque instrument public le nombre de folios de la matrice du support papier séparément du nombre de folios du support électronique.

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Pour toute question concernant la nouvelle numérisation (à la fois pour les employés et les clients), veuillez contacter Antonio Alba par courriel : antonio@jesusbenavides.es

octobre 2023

1.- REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ. NOTE EXPLICATIVE

En annexe (ICI) note de clarification de l'OCP sur diverses questions relatives au Registre central des titres immobiliers et aux obligations des notaires à cet égard :

L'obtention de l'adresse électronique visée à l'article 4 du RD 609/2023 n'est pas une condition préalable à l'exécution de l'opération juridique, car elle ne fait pas partie des exigences d'identification du bénéficiaire effectif.
Pourcentage d'actionnariat : cette information ne doit être incluse que lorsqu'un nouvel enregistrement de manifestation doit être effectué en cas de divergence entre le contenu de la BDTR et la manifestation du concédant.

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L'ACHAT ET LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS FORMALISÉS PAR UN REPRÉSENTANT DONT LA PROCURATION A ÉTÉ RÉVOQUÉE. LA VÉRIFICATION DE LA VALIDITÉ DES PROCURATIONS ET DES MANDATS DOIT ÊTRE EFFECTUÉE AVEC LE PLUS GRAND SOIN.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 26 juillet 2023 (BOE du 28 septembre 2023).. La DG résout un cas de vente d'un bien immobilier, dans lequel le vendeur est représenté par un mandataire, déclarant que sa procuration est valide, et le notaire, donnant son avis positif de suffisance dans l'acte. Cependant, d'après les données du registre du commerce, il apparaît que cette procuration avait été révoquée quelques jours auparavant, la révocation ayant été publiée au BORME, une fois inscrite au registre (à partir de laquelle elle est opposable aux tiers), le même jour que la signature du CV.

La DG confirme la classification du registre, de sorte que le droit de l'acheteur ne peut pas être enregistré car le vendeur n'était pas dûment représenté par une personne ayant les pouvoirs suffisants pour formaliser la vente.

Prendre en compte le cas et effectuer les démarches auprès du greffe le plus tôt possible avant la signature de l'acte (si possible le jour même), afin d'éviter de tels cas.

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3.- SL. RÉDUCTION DU CAPITAL PAR ACHAT D'ACTIONS. MONTANT DE LA RÉSERVE INDISPONIBLE

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 24 juillet 2023 (BOE du 27 septembre 2023).. La DG résout le cas typique de la "sortie" d'un actionnaire d'une SL. Pour ce faire, la société rachète toutes les actions de cet actionnaire (pour une valeur de remboursement supérieure à la valeur nominale) et réduit ensuite le capital social du même montant (procédant ainsi à son remboursement) et, en même temps, constitue une réserve affectée, pour le montant de la réduction (en prenant comme référence la valeur nominale des actions, et non la valeur remboursée à l'actionnaire, qui, comme indiqué, est plus élevée), afin de garantir les droits des créanciers.

Le Registre émet une qualification négative car il considère que le montant de la réserve doit être égal à "la valeur de ce qui a été reçu par l'actionnaire" (c'est-à-dire le montant total remboursé, et pas seulement la valeur nominale des actions).

La DG infirme la classification du Registre du commerce, en décidant que dans de tels cas, le montant de la réserve indisponible doit être égal à la valeur nominale des actions rachetées, et non pas au montant remboursé à l'actionnaire sortant.

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LA TUTELLE DE FAIT. DOCUMENT INTERPRÉTATIF DES PROCÉDURES BANCAIRES

Il est signalé qu'en SIC, dans le cadre de la "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", un protocole-cadre signé entre le bureau du procureur général de l'État et le secteur bancaire est mis à la disposition des employés pour clarifier les pouvoirs du tuteur de facto dans le domaine des transactions bancaires.

Ce document a également fait l'objet d'une analyse détaillée dans un article de notre blog (ICI vous pouvez le consulter).

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5.- LES INVESTISSEMENTS EXTERNES. ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION À PRENDRE EN COMPTE

Le personnel est informé de la récente approbation du décret royal 571/2023 du 4 juillet sur les investissements externes (ICI pour le consulter), qui doit être pris en compte lors de la réalisation de transactions avec des non-résidents. Plus précisément, il modifie la réglementation antérieure sur les aspects fondamentaux suivants :

1.- Sont considérés comme des investissements étrangers aux fins de la déclaration ultérieure correspondante au registre des investissements du ministère de l'économie :

Les participations de non-résidents dans des sociétés espagnoles lorsque ces participations dépassent 10 % du capital social ou des droits de vote de la société (auparavant, 50 % étaient requis).
Acquisition de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents lorsque le montant dépasse 500 000 euros (auparavant, la limite minimale était de 3 000 000 euros).

Dans ces cas, le détenteur non-résident est tenu de déclarer l'investissement au registre des investissements du ministère de l'économie, en utilisant les formulaires prévus dans la disposition transitoire 3 de l'arrêté royal (formulaires DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si l'opération a été réalisée par un notaire, celui-ci doit notifier l'investissement au Conseil général des notaires par l'intermédiaire du bureau électronique notarial (SIGNO) et, dans tous les cas, avertir le comparant de l'obligation de le présenter.

3.- Dans le cas où les investissements considérés comme étrangers (conformément à l'article 4 de l'arrêté royal), ont leur origine dans un pays à juridiction non coopérative (anciens paradis fiscaux), qui sont ceux inclus dans l'arrêté du 9 février 2023, il sera nécessaire de faire une déclaration préalable et les notaires doivent l'exiger avant l'octroi, et l'indiquer expressément dans l'acte public.

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6.- NOTES PRATIQUES SUR LES DOCUMENTS IMPLIQUANT DES RESSORTISSANTS ÉTRANGERS

En annexe (ICI), un article intéressant d'un confrère notaire, qui expose une série de considérations pratiques à prendre en compte lorsqu'une personne physique étrangère est impliquée dans un acte public. En guise de résumé, les considérations les plus pertinentes sont mises en exergue :

Identification. Les règles générales du règlement notarial s'appliquent. En particulier, dans le cas des étrangers de l'UE, l'identification se fait au moyen de leur passeport ou de leur carte d'identité nationale.
NIE : les étrangers qui, en raison de leurs intérêts économiques, professionnels ou sociaux, sont liés à l'Espagne, doivent recevoir, à des fins d'identification, un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Nécessaire pour toutes les opérations ayant des implications fiscales.
Traduction : à moins que le notaire ne connaisse la langue étrangère, les dispositions du § 150 du règlement notarial doivent être respectées et un interprète doit être demandé.
Moyens de paiement: Soyez très prudent et diligent en ce qui concerne la prévention du blanchiment d'argent. Il est fortement conseillé d'exiger que les comptes de dépôt et de paiement soient détenus dans des banques espagnoles. S'il existe des banques étrangères ou des comptes de tiers, il faudra fournir les informations les plus complètes et les plus fiables possibles sur l'origine des fonds, en exigeant des documents justificatifs (certificats de propriété des comptes, contrats justifiant l'origine des fonds, etc.)
Apostille: L'apostille est requise pour les documents délivrés à l'étranger.
Transactions immobilières. N'oubliez pas la retenue de 3 % du prix (impôt sur le revenu des non-résidents) et l'inversion du contribuable dans la "plus-value municipale".

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7.- DEMANDE DE COPIES DE TESTAMENTS DANS LES ARCHIVES DU COLLÈGE NOTARIAL DE CATALOGNE

Informations utiles pour les demandes de copies de testaments auprès du Collège. Afin d'éviter des problèmes en cas de divergences de dates, l'Association demande que, lors de l'envoi d'une demande de copie, les actes de décès et de dernières volontés correspondants soient joints à la demande de copie du testament afin d'identifier plus précisément la demande.

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8 - SIGNATURE TÉLÉMATIQUE DES ACTES NOTARIÉS. ENTRÉE EN VIGUEUR

Comme indiqué précédemment, le 9 novembre, la loi 11/2023 entrera en vigueur, qui permettra la signature télématique des documents publics (c'est-à-dire par un système de vidéoconférence avec le notaire et la signature électronique, sans que le client ait besoin de se rendre physiquement dans le bureau du notaire). ICI vous trouverez un article sur le blog de l'office notarial de Jesus Benavides avec plus de détails (quels documents peuvent être signés, procédure, etc.).

Afin d'être pionnier avec cette nouveauté et de donner le meilleur service aux clients, une nouvelle section a été créée dans la page web de l'office notarial de Jesus Benavides (Signature vidéo) où l'on explique, à l'aide de vidéos didactiques, tout le processus à suivre par tout citoyen qui souhaite mettre en pratique cette possibilité.

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Pour toute question à ce sujet (de la part des employés et des clients), veuillez contacter Antonio Alba par e-mail : antonio@jesusbenavides.es.

septembre 2023

1.- CALCUL DES DÉLAIS POUR LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. LE JOUR DE LA TENUE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE NE PEUT ÊTRE PRIS EN COMPTE DANS LE CALCUL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle les règles de calcul des délais de convocation d'une assemblée générale dans une société de capitaux. Comme on le sait, l'article 176 LSC détermine qu'un mois (SA) ou 15 jours (SL) doivent s'écouler entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Pour le calcul de ces délais, le jour de départ commence le jour de l'envoi de la convocation au dernier des actionnaires et, pour déterminer le jour d'expiration du délai, le jour de la tenue de l'assemblée générale ne peut pas être compté.

Ainsi, un mois doit s'écouler pour les sociétés anonymes et 15 jours pour les sociétés à responsabilité limitée, et c'est le lendemain de ces délais que l'assemblée générale peut se tenir valablement.

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2.- DOCTRINE DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES TARIFAIRES

En annexe (ICI) un document intéressant contenant un résumé de la doctrine de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, en matière tarifaire, pour les années 2020 - 2023. A consulter en cas de doute sur la manière de rédiger des actes spécifiques.

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3.- LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS DE L'INDEX UNIQUE INFORMATISÉ

L'index unique informatisé a récemment été doté d'un certain nombre de nouvelles fonctionnalités destinées à améliorer la prise en compte des transactions juridiques effectuées dans le cadre d'instruments publics.

En particulier, de nouveaux actes juridiques sont créés pour en tenir compte :

Actes d'acquisition ou de conservation de l'état civil.
Actes de mesures de soutien et actes de constitution d'assistance (et leur équivalent en Catalogne),
Actes d'omission de numéro de protocole ou de livre de registre (pour résoudre le cas malheureux où un ou plusieurs numéros subsistent sans qu'un document soit effectivement autorisé ou intervenu).

Autres modifications mineures :

Preuve du moyen de paiement dans les récépissés de dépôt.
Spécification de la participation (ou non) à la vente et à l'achat d'actions et de parts sociales.
Constitution d'entités avec ou sans personnalité juridique, lorsque des informations sur leur numéro d'identification fiscale sont requises (si les informations sont obtenues après l'octroi et qu'il n'a pas été possible de les obtenir du client, une fois que le délai de soumission de l'index a expiré, la levée de la règle doit être demandée par la voie habituelle).

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4.- THÉORIE DES AFFAIRES JURIDIQUES COMPLEXES. ACHAT + HYPOTHÈQUE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE MARIÉE. LE CONSENTEMENT DE L'AUTRE CONJOINT N'EST PAS NÉCESSAIRE SI L'HYPOTHÈQUE EST FAITE EN MÊME TEMPS QUE L'ACHAT. PRUDENCE DANS LE CAS DES ÉTRANGERS

En annexe (ICI) un article intéressant qui résume la doctrine de la DG sur la théorie des transactions juridiques complexes. Il traite des cas où une personne mariée achète seule un bien immobilier et l'hypothèque ensuite. Comme on le sait, la règle générale veut que, pour hypothéquer la résidence habituelle, même si elle n'appartient qu'à l'un des époux, le consentement de l'autre époux soit nécessaire. La théorie de l'opération juridique complexe constitue une exception à cette règle générale. En vertu de cette théorie, le consentement de l'époux non propriétaire n'est pas nécessaire pour la constitution d'une hypothèque sur la résidence habituelle immédiatement après son achat, c'est-à-dire que l'hypothèque est signée avec le numéro du protocole immédiatement après le protocole d'achat-vente.

Dans le cas des étrangers, ATTENTION, car la DG n'admet pas la théorie de l'opération juridique complexe, à moins que la loi étrangère ne le permette et que cela soit accrédité (il faut donc vérifier au moyen d'un rapport de notaire si la loi étrangère régissant le régime matrimonial spécifique des clients admet ou non cette théorie de l'opération juridique complexe).

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5.- NOTARISATION PUBLIQUE DES RÉSOLUTIONS D'ENTREPRISE. UNE BONNE ACTION PEUT SAUVER UN MAUVAIS CERTIFICAT

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 juillet 2023 (BOE du 28 juillet 2023).. Conformément à cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cadre des résolutions d'entreprise d'une SL (cessation et désignation de postes), si le certificat n'indique pas le quorum pour l'adoption des résolutions, mais que l'acte le spécifie (au moyen d'une déclaration de l'administrateur), cela suffit pour enregistrer la résolution dans le registre mercantile.

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6 - PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CE QUI ARRIVE EN PREMIER AU GREFFE EST CE QUI PRÉVAUT (MÊME SI LA LOI EST POSTÉRIEURE).

Vous trouverez ci-joint la Résolution de la DG Droit, Entités Juridiques et Médiation du 17 juillet 2023 (DOGC du 31 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que ce qui est inscrit en premier dans le registre est ce qui prévaut.

Cas dans lequel, en 1986, au moyen d'un acte sous seing privé, un usufruit à vie sur un bien immobilier est constitué. Par la suite, le 09/02/2023, cet acte sous seing privé a été élevé au rang d'acte public et présenté pour inscription au Registre foncier. Cependant, le Conservateur refuse l'inscription, car le 03/02/2023, soit 6 jours auparavant, un acte de legs a été présenté à l'inscription, dans lequel ce droit d'usufruit a été attribué à un tiers, sur la base d'une acceptation d'héritage d'une personne décédée en 2022.

Dans ce cas, la DG rappelle le principe de base du fonctionnement du greffe, à savoir, prior in tempore, potior in iure, de sorte que ce qui arrive en premier au greffe et est enregistré (l'usufruit de 2022 présenté le 3 février 2023), prévaut sur les autres droits (en l'occurrence, un usufruit constitué dans un acte sous seing privé en 1986 et présenté à l'enregistrement le 9 février 2023 sur la base d'un acte d'élévation à l'état de chose publique).

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7.- TABLEAU DES RÈGLES DE NATIONALITÉ ET D'ÉTAT CIVIL

En annexe (ICI) un document intéressant qui comprend un tableau des règlements sur la nationalité et l'état civil, où l'on peut trouver des liens vers des règlements et des résolutions de la direction générale sur divers sujets tels que l'état civil, les certifications, le régime économique du mariage, etc.

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8 - SERMENT DE NATIONALITÉ. DIVERSES QUESTIONS À PRENDRE EN COMPTE

En annexe (ICI) Circulaire de la DG concernant la compétence du bureau d'état civil spécifique où la déclaration d'option pour la nationalité espagnole, ainsi que le serment ou la promesse, doivent être formalisés. Elle établit que le bureau d'état civil du lieu de résidence du demandeur est compétent.

Il est également joint (ICI) Circulaire du Directeur Général de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, qui détermine l'inopportunité d'accorder des certificats de nationalité assermentée lorsque des indices sont détectés que le demandeur a effectué des actes incompatibles avec la bonne conduite civique (comme, par exemple, le fait que le demandeur soit incarcéré dans un centre pénitentiaire).

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9 - LA CONTESTATION JUDICIAIRE DES QUALIFICATIONS NÉGATIVES. SERVICE AUQUEL ON PEUT RECOURIR EN TANT QU'OFFICE NOTARIAL

En annexe (ICI) un document d'information du Conseil Général des Notaires, à travers lequel, un service disponible aux Notaires, pour pouvoir faire appel judiciairement des notations négatives (ou aussi des Résolutions de la DGSJFP) qui peuvent impliquer un intérêt corporatif pour les Notaires, est fait connaître.

Ainsi, dans le cas où l'employé est confronté à une notation négative qu'il considère comme pouvant affecter l'ensemble de l'office notarial, il peut évoquer cette possibilité avec le notaire, ce qui peut être demandé par le biais des canaux indiqués dans le document ci-joint.

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10.- L'ENREGISTREMENT RECOMMANDÉ DES DÉCLARATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D'UN ACTE DANS LEQUEL UNE PERSONNE HANDICAPÉE EST IMPLIQUÉE.

La circulaire informative 3/2021 du 27 septembre de la Commission Permanente du Conseil Général du Notariatpropose que, préalablement à l'exécution d'un acte dans lequel des personnes handicapées sont impliquées, un registre des manifestations soit établi, dans lequel seront consignées les circonstances susceptibles d'influencer l'exécution de l'acte juridique en question. Ce registre peut comprendre, entre autres, les circonstances suivantes

Déclarations de la personne handicapée elle-même, par exemple une déclaration de la personne handicapée reconnaissant qu'elle vend à un prix inférieur à celui du marché pour répondre à un besoin particulier ou pour des raisons de commodité, ou les raisons pour lesquelles elle renonce à un héritage particulier.
Déclarations des personnes qui assistent la personne handicapée dans l'exercice de sa capacité. par exemple, la déclaration du tuteur de fait, de l'avocat, de l'accompagnateur, etc., indiquant qu'il a recommandé à la personne handicapée d'accorder un acte de vente parce que cela est nécessaire pour sa subsistance et son entretien futurs, ou pour régler des dettes en suspens.

Ce certificat est un complément indispensable à l'évaluation de la capacité notariale et apporte clarté et sécurité en cas de litiges futurs et de réclamations éventuelles. Il est recommandé que la personne handicapée ou son assistant soit la personne qui demande le certificat.

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11.- LE REGISTRE CENTRAL DES TITRES DE PROPRIÉTÉ EST CRÉÉ.

Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des titres de propriété immobilière. Décret royal 609/2023, du 11 juillet, portant création du Registre central des propriétés immobilières. Ce registre doit être consulté par toutes les parties tenues par la loi de contrôler le blanchiment d'argent, y compris les notaires. Toutefois, jusqu'à ce que les données soient transférées à ce registre, pour lequel un délai de 9 mois est accordé, le décret royal établit que les sources traditionnelles doivent continuer à être utilisées (la base de données du bénéficiaire effectif via Signo).

juillet 2023

1.- NOUVEAU CONGÉ RÉMUNÉRÉ DE 15 JOURS CIVILS POUR LES PARTENAIRES NON MARIÉS

Le décret-loi royal 5/2023 est publié au BOE et entre en vigueur (ICI vous pouvez le consulter), en vertu duquel un congé rémunéré de 15 jours calendrier est reconnu pour le fait de devenir (et de s'enregistrer) comme couple stable. Tous les couples stables qui forment désormais un partenariat stable peuvent en être informés, afin de pouvoir bénéficier de ce nouveau congé.

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2.- NOUVEAU REGLEMENT SUR LES MODIFICATIONS STRUCTURELLES DES SOCIETES COMMERCIALES

Le décret-loi royal 5/2023 susmentionné (ICI vous pouvez le consulter) a abrogé l'ancienne loi 3/2009, du 3 avril, relative aux modifications structurelles des sociétés commerciales (transformation, fusion, scission, transfert global d'actifs et de passifs, etc.) ). Ainsi, le nouveau régime juridique des modifications structurelles se trouve désormais dans le décret-loi royal 5/2023 susmentionné. Il convient d'en tenir compte lorsqu'un dirigeant prépare l'une de ces opérations (il doit consulter le nouveau règlement et adapter les citations légales au nouveau texte réglementaire).

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3.- LES JUGEMENTS DE DIVORCE DES ÉTRANGERS, AVEC ATTRIBUTION DE BIENS IMMOBILIERS, DOIVENT ÊTRE ENREGISTRÉS DANS LE REGISTRE CENTRAL DE L'ÉTAT CIVIL.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans le cas d'un divorce (D'ÉTRANGERS dont le mariage n'est pas inscrit au registre civil espagnol), si dans la sentence un bien est attribué à l'un des ex-époux, pour l'inscrire au registre foncier, il est nécessaire que, auparavant, ladite sentence de divorce soit inscrite au registre civil central.

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4 - ENREGISTREMENT DES BIENS ET PRIORITÉ IN TEMPORE. PARFOIS OUI, PARFOIS NON, CE QUI EST DÉPOSÉ PLUS TARD A PRIORITÉ SUR LES DOCUMENTS DÉPOSÉS PLUS TÔT.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 15 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. D'après celle-ci, et en guise de résumé, la DG résout un cas curieux :

CV + PH est signé et soumis à l'enregistrement, qualifié avec des défauts rectifiables.
Une correction est présentée et , alors que l'inscription est toujours en vigueur (c'est-à-dire que les VC + PH n'ont pas encore été enregistrés), le registre foncier reçoit un ordre de l'AEAT avec une interdiction d'aliéner le bien, en raison de dettes fiscales.
Le greffier qualifie négativement le CV + PH (soumis avant l'ordonnance) pour des raisons d'ordre public.
Le notaire a fait appel et la DG lui a donné raison, estimant que si l'ordonnance provenait d'une procédure administrative dans laquelle la validité civile de l'acte juridique n'était pas remise en cause (rappelons les dettes fiscales), la qualification négative n'était pas applicable, puisque le CV + PH avait été présenté préalablement dans le registre (prior in tempore potior in iure).
Toutefois, la DG nous rappelle que si l'injonction a été émise dans le cadre d'une procédure pénale où la validité de l'entreprise (par exemple, une fraude présumée à la CV) est remise en question, la suspension de l'enregistrement (même si l'injonction est ultérieure) serait appropriée, pour des raisons d'intérêt général/d'ordre public.

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5. RIEN NE PEUT ÊTRE ENREGISTRÉ EN FAVEUR D'UNE SOCIÉTÉ DONT LE CIF A ÉTÉ RÉVOQUÉ.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 16 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que, dans le cadre d'une vente et d'un achat, si le numéro de TVA de la société acquéreuse a été révoqué, l'acquisition ne peut pas être enregistrée en sa faveur. Il est important de garder à l'esprit et de ne jamais oublier, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, de consulter la base de données existante en la matière.

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6.- IL EST POSSIBLE DE RÉDUIRE LE CAPITAL SOCIAL EN DESSOUS DE 3 000 EUROS DANS UNE SOCIÉTÉ EXISTANTE.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 13 juin 2023 (BOE du 10 juillet 2023).. Selon cette résolution, et à titre de résumé, la DG résout le cas curieux suivant :

3.000 euros, effectue une réduction de capital, à la suite de laquelle le montant du capital social qui en résulte devient inférieur à 3.000 euros.
Le greffier suspend l'inscription car il considère que ce chiffre est inférieur au minimum légal, car il considère que les SL avec un capital inférieur à 3.000 euros ne sont possibles qu'au moment de la constitution.
La DG révoque la qualification du greffier, considérant qu'il est effectivement possible d'effectuer une réduction de capital dans une SL aboutissant à un capital social inférieur à 3 000 euros.

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7.- AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL ET DROITS DE SOUSCRIPTION PRÉFÉRENTIELS. LE TEMPS DOIT ÊTRE RESPECTÉ

Suite à une transaction formalisée chez le notaire, il est rappelé que dans le cadre d'une augmentation de capital d'une société, le droit de préemption des actionnaires sur les augmentations de capital naît à partir de la publication de l'offre de souscription des nouvelles actions dans le Journal Officiel du Registre du Commerce, ou de l'avis écrit à chaque actionnaire. La souscription peut être effectuée par les actionnaires dans le délai fixé par l'assemblée générale, qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la publication ou de la communication.

Ces délais doivent donc être pris en compte et respectés lors de la formalisation de ce type d'opération (ainsi, il n'est pas possible que la souscription des nouvelles actions ait lieu lors de la même assemblée que la résolution, sauf si tous les actionnaires ont assisté à l'assemblée).

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8 - LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU NOTAIRE. IL EST TRÈS IMPORTANT D'EN TENIR COMPTE AFIN D'ÉVITER CE TYPE D'ERREUR.

Vous trouverez ci-joint un lien vers un article doctrinal intéressant (ICI) dans lequel la responsabilité civile du notaire public est analysée. Une section particulièrement intéressante contient des détails sur des cas spécifiques (par exemple, omission de charges, procurations insuffisantes, manque d'informations concernant les effets fiscaux de l'exécution, etc.)

Il est fortement recommandé à tous les employés de l'étude notariale de lire l'article et ces cas spécifiques afin d'éviter de commettre de telles erreurs et la responsabilité qui en découle.

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9 - L'ENREGISTREMENT À L'ÉTAT CIVIL ET LA PRESTATION DE SERMENT DE NATIONALITÉ ET LES MARIAGES NOTARIÉS. POINTS IMPORTANTS À PRENDRE EN COMPTE

Vous trouverez ci-joint un document de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique(voir PDF joint à ce courriel) qui clarifie diverses questions relatives, surtout, à la documentation que doivent présenter les intéressés dans la déclaration sous serment de nationalité et dans la procédure de mariage devant notaire, ainsi que des aspects relatifs à la procédure à prendre en compte tant pour l'octroi de la nationalité que pour le mariage.

Juin 2023

1.- STATUTS. LA CLAUSE STATUTAIRE PERMETTANT L'ENVOI DE LA CONVOCATION AUX ACTIONNAIRES PAR COURRIER ORDINAIRE (SANS ACCUSÉ DE RÉCEPTION) N'EST PAS VALABLE :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 10 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023).. En conséquence, et à titre de synthèse, la DG rappelle que (dans le cadre de la constitution d'une SL), la clause statutaire permettant l'envoi de la convocation aux associés par courrier simple (sans accusé de réception) n'est pas recevable, car pour que la convocation soit valable, le système d'envoi doit permettre de vérifier la réception de la convocation par le destinataire.

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2.- DANS L'ACTE DE VENTE EXTRAJUDICIAIRE D'UN BIEN HYPOTHÉQUÉ, IL EST NÉCESSAIRE DE DONNER UNE NOTIFICATION FIABLE DE L'EXÉCUTION AUX DÉTENTEURS DE CHARGES SUBSÉQUENTES :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 11 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Cas de forclusion extrajudiciaire d'un bien hypothéqué, en l'étude d'un notaire, en présence d'une condition résolutoire postérieure à l'hypothèque au profit d'une société. La procédure de forclusion est notifiée à la société par lettre recommandée avec accusé de réception, mais l'envoi est négatif, après quoi l'acte est délivré. La DG, s'alignant sur la thèse du greffier, ne l'accepte pas, car elle considère que lorsque l'exécution extrajudiciaire d'un bien hypothéqué est formalisée par un acte, il est nécessaire de notifier de manière fiable la procédure à tous les titulaires de charges ou de droits postérieurs à l'exécution de l'hypothèque, de sorte que si l'on décide d'envoyer la notification de la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception, et que sa remise au destinataire est négative, il convient de procéder à une notification personnelle, par le notaire, au moyen d'un acte de notification (art. 202 du règlement notarial).

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3 - RECTIFICATION D'UNE SUPERFICIE DE PLUS DE 10 %. IL N'EST PAS POSSIBLE DE L'ENREGISTRER "PETIT À PETIT" :

Ci-joint la résolution de la DGSJFP du 12 mai 2023 (BOE du 1er juin 2023). Un acte est accordé pour la rectification de la taille de la propriété, par la"méthode simplifiée" de l'article 201.3 de la loi sur les hypothèques(pour les différences ne dépassant pas 10%), mais en analysant les mètres carrés indiqués dans le registre et les mètres déclarés maintenant (de 9 403 à 10 377), on constate que la différence est supérieure à 10%. Le greffier suspend l'enregistrement et, par la suite, le notaire présente un acte de rectification demandant que seul l'excédent des mètres carrés soit enregistré jusqu'à ce que les 10 % soient atteints. Le greffier donne à nouveau une qualification négative et la DG, s'alignant sur le greffier, confirme que cela n'est pas possible, car il n'est pas possible d'enregistrer une rectification "au coup par coup" ou "fragmentaire" de la superficie du terrain, de sorte que si elle est supérieure à 10 %, il faut utiliser la procédure ordinaire de l'article 201.1 de la loi sur les hypothèques et non la procédure simplifiée de l'article 201.3.

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4. MINUTATION DES "CONCEPTS MINEURS". CE QUI PEUT ÊTRE FACTURÉ ET CE QUI NE PEUT PAS L'ÊTRE :

Article intéressant du blog "justitonotario" (ICI) qui analyse une résolution de la Direction générale du 3 janvier 2023 (qui peut être consultée dans son intégralité dans un lien sur le blog susmentionné), qui résout un recours d'un particulier contre les minutes d'un notaire d'un acte de vente. En résumé, il détermine que :

Qu'est-ce qui est attesté et qu'est-ce qui ne l'est pas ? C'est le notaire qui décide.
Rapport du registre du commerce: sans objet.
Consultation du titulaire actuel: Oui.
Faces vierges des chèques: correct.
Incorporation dans la copie d'un folio pour la saisie des notes: correct.
Diligences: Doivent être enregistrées pour être minutables.
Exemplaires simples et accord sur la prise en charge des frais par l'acheteur : si l'acheteur prend en charge les frais, cela inclut les exemplaires nécessaires pour remplir les obligations de communication de l'entreprise formalisée.
Nombre de copies électroniques simples: 2 (pour les communications avec le cadastre et la mairie, respectivement).
Nombre de copies papier simples: 3 (pour régler respectivement le PTI, la "plusvalía" et les formalités diverses).
Au moment d'indiquer le nombre d'exemplaires souhaités par les concédants: Au moment de la signature.
Que peut-on considérer comme des témoignages ? La transcription des données de l'entreprise intervenante ; l'élaboration du formulaire nécessaire pour pouvoir effectuer la liquidation télématique ; le témoignage par demande d'information du registre ; la consultation de la titularité réelle ; la simple note du Registre ; la réception de l'IBI ; la certification cadastrale descriptive et graphique (à l'exception de la gestion du registre extra-terrestre qui est également minutable) ; les chèques accréditant les moyens de paiement ; le certificat de dettes de la communauté ; l'étiquette de la certification énergétique ou le certificat complet et en respectant ce qui est nécessaire selon les cas ; la preuve de réception de la mairie de la communication de l'article 110.6.b) et la vérification des CSV.
Sceau de sécurité : Oui, c'est un procès-verbal.
Note du greffe: Peut être un supplément (en marge du témoignage).

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5.- ON NE PEUT PAS ÊTRE 2 CHOSES À LA FOIS. IL N'EST PAS POSSIBLE D'ÊTRE MEMBRE (PERSONNE PHYSIQUE) DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE SOCIÉTÉ ET, EN MÊME TEMPS, D'ÊTRE UNE PERSONNE PHYSIQUE REPRÉSENTANT UNE SOCIÉTÉ QUI OCCUPE LE POSTE DE MEMBRE DU MÊME CONSEIL D'ADMINISTRATION :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 23 mai 2023 (BOE du 16 juin 2023).. En conséquence, et à titre de résumé, la DG détermine que, dans un conseil d'administration de 3 membres, il n'est pas possible qu'une même personne physique occupe la fonction de membre du conseil et, en même temps, celle de personne physique représentant une société qui est également membre du conseil, car cela impliquerait que, de facto, une seule personne aurait le droit d'opposer son veto à l'adoption, ou non, de tout accord, ainsi que de pouvoir générer des situations susceptibles de conflit d'intérêts. En tout état de cause, si le conseil comptait plus de trois membres, la question serait plus discutable et le cas spécifique devrait être analysé afin de parvenir à une conclusion à cet égard.

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6 - VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UNE SOCIÉTÉ REPRÉSENTÉE PAR UN ADMINISTRATEUR DONT LA FONCTION N'EST PAS INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE. EST POSSIBLE SI LE JUGEMENT DE SUFFISANCE DU NOTAIRE EST EFFECTUÉ CORRECTEMENT :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mai 2023 (BOE du 29 mai 2023).. Conformément à ces résolutions, et en guise de résumé, la DG réitère sa doctrine déjà consolidée et détermine que, dans le cas d'une SL vendant un bien immobilier, représentée dans la vente et l'achat par son administrateur, sans que la position soit encore enregistrée, il est possible de formaliser l'opération si le jugement notarié de suffisance est effectué correctement . En particulier, l'acte doit contenir toutes les circonstances requises par la loi pour que la nomination de l'administrateur soit considérée comme valide :

La résolution de l'assemblée générale dûment convoquée.
Acceptation de la nomination,
La notification ou le consentement, selon le cas, des titulaires des sièges précédents.

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7.- MODIFICATION DU REGLEMENT DU REGISTRE DU COMMERCE POUR L'ADAPTER A LA LEGISLATION DE L'UNION EUROPEENNE SUR LES PROCESSUS NUMERIQUES

ICI vous pouvez consulter la réforme susmentionnée du règlement du registre du commerce, publiée au Journal officiel de l'État du 14 juin. Basé sur la même, comme aspects clés :

Un identifiant unique européen (EUID) doit être attribué à toutes les sociétés à responsabilité limitée et à toutes les succursales, ce qui leur permettra d'être identifiées de manière unique grâce à un système d'interconnexion de tous les registres du commerce de l'UE.
La possibilité de créer et de fermer des succursales par voie télématique/en ligne est prévue.
Son entrée en vigueur est retardée d'un an à compter de la publication au BOE de la loi 11/2023 (soit le 9 mai 2024).

mai 2023

1.- RENONCIATION À L'HÉRITAGE DES MINEURS ET CONFLIT D'INTÉRÊTS. ASPECTS À PRENDRE EN COMPTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 20 février 2023 (DOGC du 2 mars 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que dans la renonciation à un héritage en faveur de mineurs, la règle générale est qu'elle doit être formalisée dans un acte public par les parents, avec une autorisation judiciaire (art. 236-27 CCCat) ou, alternativement, par les deux parents les plus proches (art. 236-30 CCCat). En cas de conflit d'intérêts de l'un des parents, la renonciation est faite par l'autre parent avec le consentement des deux proches. Si le conflit d'intérêts affecte l'un des deux parents, il doit s'abstenir ou, le cas échéant, le parent successif doit être appelé à le remplacer.

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2 - LE CADASTRE. LES NOTES SIMPLES NE PEUVENT ÊTRE DEMANDÉES NI PAR COURRIER ÉLECTRONIQUE NI PAR LE BIAIS D'UN DOCUMENT SOUMIS PAR VOIE TÉLÉMATIQUE :

Ci-joint les résolutions de la DGSJFP du 27 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023) et du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En conséquence, et en guise de résumé, la DG nous rappelle que les notes simples ne peuvent être demandées ni par courriel, ni par le biais d'une demande soumise dans un document via le système de dépôt télématique de documents du greffe. La voie ordinaire est le portail télématique de Registradores.org ou le téléfax dans le cas de notes continues de l'office notarial.

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3 - CESSION D'UN BIEN EN ÉCHANGE D'UNE RENTE VIAGÈRE GARANTIE SOUS CONDITION SUSPENSIVE ET D'UN DROIT RÉEL D'HYPOTHÈQUE. VOUS NE POUVEZ PAS HYPOTHÉQUER CE QUI NE VOUS APPARTIENT PAS ENCORE :

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 28 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). Selon celle-ci, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'on ne peut hypothéquer ce qui n'est pas encore à soi. La cession d'un bien immobilier en échange d'une rente est formalisée dans un acte authentique. Le cédant (une personne âgée) cède le bien à un tiers (le cessionnaire) en échange d'une rente. Le transfert est formalisé avec une condition suspensive, de sorte que le transfert de propriété aura lieu lorsque le cessionnaire prouvera qu'il a payé la rente convenue dans son intégralité (il est entendu qu'au décès du cédant). En outre (pour garantir que les personnes tenues de payer la pension la paieront), le cessionnaire constitue une hypothèque sur ledit bien, en faveur du cédant, à titre de garantie supplémentaire pour le paiement de la rente viagère. L'inscription de l'hypothèque est refusée car la condition suspensive n'est pas encore réalisée, de sorte que les cessionnaires n'ont pas encore acquis le titre de propriété du bien (condition suspensive en cours de réalisation) et ne peuvent donc pas hypothéquer quelque chose qui ne leur appartient pas encore.

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4 - L'HYPOTHÈQUE ET LE DOMICILE AUX FINS DE LA NOTIFICATION. IL NE PEUT S'AGIR D'UNE ADRESSE À L'ÉTRANGER :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 30 mars 2023 (BOE du 18 avril 2023). En application de celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de la formalisation d'un droit réel hypothécaire, l'acte doit indiquer une adresse du débiteur aux fins des notifications et assignations, qui doit être située en Espagne, de sorte qu'il n'est pas admissible d'indiquer une adresse du débiteur à l'étranger à ces fins.

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5 - ACTE D'EXTINCTION D'UNE SOCIÉTÉ STABLE ET DE DISSOLUTION D'UN CONDOMINIUM (APPARTEMENT EN COMMUN). L'ACTE PEUT ÊTRE ACCORDÉ AVEC DES ENFANTS MINEURS SI AUCUN ACCORD CONCERNANT LES ENFANTS N'EST INCLUS DANS L'ACTE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya du 19 avril 2023 (DOGC du 24 avril 2023). Conformément à cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que lorsqu'il y a un couple stable avec des enfants et un logement en commun, lorsque le couple stable s'éteint en raison de la cessation de la cohabitation, même s'il y a des enfants mineurs, ils peuvent formaliser l'extinction du couple stable dans l'acte et convenir dans le même de la dissolution de la copropriété de la propriété qu'ils avaient en commun. Toutefois, cela ne sera possible que si l'acte de cessation du couple stable ne comporte pas de mesures affectant les enfants, telles qu'une convention, un plan parental, une pension alimentaire ou un régime de visite (auquel cas, logiquement, une autorisation judiciaire serait nécessaire).

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6 - ACTE DE DIVISION MATÉRIELLE D'UN ÉLÉMENT PRIVÉ D'UN BIEN SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DES BIENS : SEULE LA MAJORITÉ SIMPLE EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DG du droit, des personnes morales et de la médiation de la Generalitat de Catalunya, datée du 5 mai 2023 (DOGC du 15 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG détermine que dans le cas d'un immeuble ancien avec une division horizontale "singulière" (divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée), si le règlement ne le permet pas expressément, l'immeuble doit être divisé en 4 entités, dont l'une comprend 13 appartements susceptibles d'une utilisation individualisée, si les statuts ne le permettent pas expressément (auquel cas aucun accord de l'assemblée générale ne serait nécessaire), il est possible de formaliser une division matérielle de cette entité qui comprend ces 13 appartements, afin de créer 13 propriétés enregistrées indépendantes, avec seulement une résolution de l'assemblée générale approuvée à la majorité simple étant nécessaire (c'est-à-dire qu'un accord avec des majorités qualifiées de 4/5 ne serait pas nécessaire).

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7.- ACTE DE RECTIFICATION D'ERREUR (DE SURFACE) DANS LA DESCRIPTION D'UN BIEN (ÉLÉMENT PRIVÉ) SOUMIS AU RÉGIME HORIZONTAL DE PROPRIÉTÉ. AUCUNE DÉCLARATION DE TRAVAUX DE CONSTRUCTION ANCIENNE ET NOUVELLE PAR LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES N'EST REQUISE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 18 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG résout un cas dans lequel une surconstruction, enregistrée avec une surface utile de 47,51 mètres, est rectifiée à 97 mètres (car en réalité il s'agissait de la surface réelle et correcte), au moyen d'un acte accordé par le propriétaire enregistré de la propriété, sur la base d'une certification cadastrale et graphique et d'un rapport d'architecte (qui accréditent qu'il s'agit d'une erreur et que cet appartement a cette surface depuis le moment de la construction), ainsi qu'au moyen d'une résolution du Conseil (adoptée à l'unanimité) qui consente à cette rectification. Dans ce cas, la DG confirme que cet acte est suffisant pour enregistrer la modification de la superficie de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte de déclaration d'ancienne nouvelle construction, de la part de la communauté des propriétaires, lorsque la description dudit élément est rectifiée.

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8.- LORSQUE, DANS UNE SUCCESSION, IL EXISTE UN DROIT DE TRANSMISSION, JE SAIS QUE L'ACCORD DE TOUS LES INTÉRESSÉS À L'HÉRITAGE EST REQUIS POUR LA DÉLIVRANCE D'UN LEGS :

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 19 avril 2023 (BOE du 8 mai 2023). Selon cette résolution, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre du droit de mutation, et sur la base de l'article 1006 du Code civil, toute opération visant à diviser l'héritage auquel le cédant est appelé doit être consentie par tous ceux qui sont intéressés à la succession de ce dernier (y compris ses ayants droit légitimés). Il s'agit d'un cas où deux défunts, dans leur testament, désignent leurs six enfants comme héritiers (avec substitution vulgaire en faveur de leurs descendants respectifs) et, de même, ordonnent en faveur de trois de leurs enfants des legs de biens immobiliers. Par la suite, l'un de ces enfants est décédé, laissant une veuve et trois enfants (petits-enfants du premier défunt). Un acte de délivrance du legs est consenti par les héritiers (enfants du couple décédé) ainsi que par les héritiers réservataires (petits-enfants), mais l'épouse veuve du fils décédé n'intervient pas, ce que la DG interprète comme étant nécessaire, étant donné qu'elle est intéressée à la succession.

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9.- IL SERA BIENTÔT POSSIBLE DE DÉLIVRER DES ACTES PAR VOIE ÉLECTRONIQUE :

Vous trouverez ci-joint un lien vers l'article récemment publié dans El Periódico (ICI) où les nouveautés dérivées de la loi 11/2023 sont expliquées succinctement. Sur la base de cette loi, il sera bientôt possible (à la fin du mois de novembre, la vacatio legis de 6 mois expire) de délivrer certains documents publics par voie télématique, c'est-à-dire sans la présence physique du client dans l'étude du notaire. Le personnel sera dûment informé de l'évolution de la mise en œuvre pratique de cette mesure.

avril 2023

1.- LES CLIENTS PEUVENT S'IDENTIFIER DEVANT UN NOTAIRE AU MOYEN D'UN PERMIS DE CONDUIRE VALIDE DU ROYAUME D'ESPAGNE :

Je joins la résolution de la DGSJFP du 16 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG permet à une personne se présentant devant un notaire de s'identifier au moyen d'un permis de conduire espagnol en cours de validité, bien que cette ressource doive être utilisée de manière subsidiaire ou complémentaire. Cela signifie qu'en règle générale, dans tous les cas, l'identification des Espagnols doit se faire au moyen d'un passeport ou d'une DNI (carte nationale d'identité espagnole). Toutefois, à titre subsidiaire, le permis de conduire peut également être accepté, car il s'agit d'un document officiel délivré par une autorité publique, avec une photographie et une signature, qui a des effets d'identification.

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2. LE CONSENTEMENT DES NOUVEAUX PROPRIÉTAIRES D'UN BIEN SOUMIS À UN RÉGIME DE PROPRIÉTÉ HORIZONTALE EST NÉCESSAIRE POUR INSCRIRE AU REGISTRE FONCIER LES ACCORDS ADOPTÉS AVANT LEUR ACHAT ET QUI N'ONT PAS ÉTÉ ENREGISTRÉS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 31 janvier 2023 (BOE du 20 février 2023).. Selon cette résolution, et en guise de résumé, la DG rappelle qu'en règle générale, si une communauté de propriétaires adopte une résolution soumise à l'enregistrement au registre foncier et que, par la suite, avant l'enregistrement de cette résolution, il y a des changements de propriété dans des éléments privés, pour parvenir à l'enregistrement de cette résolution, les nouveaux propriétaires doivent donner leur consentement. Toutefois, dans ce cas précis, étant donné qu'il s'agit d'un héritage, la DG applique le principe de la succession universelle (article 661 Cc) et autorise l'enregistrement de l'accord.

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3.- DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION, LA SÉPARATION DU MARIAGE DOIT ÊTRE PROUVÉE DE MANIÈRE FIABLE POUR PRIVER LE CONJOINT SURVIVANT DE SES DROITS SUCCESSORAUX SUR LA PART RÉSERVATAIRE.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 24 janvier 2023 (BOE du 14 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que, dans le cadre d'une acceptation d'héritage, pour pouvoir formaliser l'héritage sans le conjoint légitime survivant (du fait de la séparation des époux), il est nécessaire d'attester de la séparation (par consentement mutuel dans un acte public / décision judiciaire de séparation ou de divorce / par ratification de l'époux qui ne participe pas au partage).

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4.- LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE EN COMPTE DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE LORSQU'UNE PROCURATION PRÉVENTIVE EST UTILISÉE EN PRÉVISION D'UNE PERTE DE CAPACITÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 4 novembre 2022 (BOE du 2 décembre 2022). En conséquence, et en guise de résumé, la DG détermine que pour pouvoir utiliser une procuration préventive en prévision de la perte de capacité (du type qui ne prend effet qu'une fois que la perte de capacité a été accréditée, pas avant), un jugement de suffisance générique n'est pas suffisant comme dans tout type de procuration, mais des exigences supplémentaires seront exigées, à savoir : un certificat médical à jour est requis, indiquant la date, l'auteur, l'objet et un jugement explicite du notaire selon lequel le mandant se trouve dans la situation de soutien décrite pour que la procuration prenne effet (et même, en cas de doute, un rapport d'expert peut être requis, qui sera évalué dans un acte notarié séparé ou, si nécessaire, en ajoutant la comparution du mandant afin d'évaluer sa situation de besoin sur place).

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5. LES DÉCISIONS JUDICIAIRES AFFECTANT LA CAPACITÉ DE LA PERSONNE DOIVENT ÊTRE INSCRITES AU REGISTRE CIVIL AFIN QUE LES ACTES QUI EN DÉCOULENT AIENT ACCÈS AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ.

Je joins la Résolution de la DGSJFP du 3 janvier 2023 (BOE du 9 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que la décision de justice affectant la capacité d'une personne, en plus d'être définitive, doit être inscrite au registre civil. Sans cette exigence, l'acte effectué par le représentant ne pourra pas accéder au Registre foncier.

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6.- LORSQUE LE RÉGIME ÉCONOMIQUE DU MARIAGE EST INDIQUÉ DANS UN ACTE, IL FAUT PRÉCISER S'IL EST LÉGAL OU CONVENTIONNEL.

Je joins la résolution de la DGSJFP du 20 décembre 2022 (BOE du 3 février 2023). Selon celle-ci, et à titre de synthèse, la DG rappelle que lors de l'indication du régime économique du mariage, il est nécessaire de déterminer dans l'acte si le régime matrimonial économique est légal ou conventionnel (car s'il est conventionnel, des règles spécifiques de gestion et de disposition peuvent avoir été prévues, différentes des règles génériques prévues par le régime légal du Code). En outre, s'il s'agit d'un régime convenu ou conventionnel, il faut en apporter la preuve au notaire en lui présentant l'acte authentique dont découle le régime économique conventionnel (contrats de mariage) avec les détails de l'enregistrement dans le registre civil compétent. La preuve peut également être apportée au moyen d'un certificat de mariage délivré par le bureau d'état civil, en marge duquel doit figurer la mention de la conclusion du contrat de mariage dans lequel le régime matrimonial conventionnel est convenu, le jour de la conclusion, le notaire habilité et le numéro du protocole.

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7.- LA NÉCESSITÉ POUR LE NOTAIRE DE MENTIONNER EXPRESSÉMENT DANS LE JUGEMENT DE SUFFISANCE NOTARIALE LA MISE EN GARDE CONTRE L'AUTO-CONTRAT ET/OU LE CONFLIT D'INTÉRÊTS.

Vous trouverez ci-joint la résolution de la DGSJFP du 9 mars 2023 (B.O.E. 27 mars 2023). Dans cette intéressante résolution, la DG rappelle une fois de plus sa doctrine en matière de suffisance notariale et de jugement auto-contractuel, en ce sens que des précautions doivent être prises lorsqu'il y a un acte juridique consenti par un mandataire qui intervient à son tour en son nom et droit en tant que partie ayant des intérêts opposés à ceux de son mandant. Dans le cas qui nous est présenté dans l'arrêt, le greffier suspend l'enregistrement d'une donation dans laquelle le donateur agit à son tour comme mandataire du donataire, sans indiquer dans l'acte de donation que la procuration consentie par le donataire évite expressément la figure de l'auto-contrat et/ou du conflit d'intérêts. Le centre administratif rappelle sa doctrine déjà très réitérée selon laquelle l'article 98 de la loi 24/2001 attribue exclusivement au notaire le jugement de la suffisance de la représentation alléguée, sans que le greffier puisse exiger pour sa qualification que le document dont la représentation est dérivée soit exhibé, accompagné ou transcrit. Cependant, lorsque la figure de l'auto-contrat est impliquée, il ne suffit pas que le notaire indique son jugement de suffisance dans l'acte, mais il est également nécessaire qu'il indique clairement que l'acte authentique duquel la représentation (procuration) est dérivée inclut la réserve de l'auto-contrat".

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8.- LA LOI APPLICABLE EN MATIÈRE DE RÉGIMES MATRIMONIAUX COMPORTANT DES ÉLÉMENTS INTERNATIONAUX

8.1.- LOI APPLICABLE AU RÉGIME MATRIMONIAL :

Le règlement (UE) 2016/1103 (ICI) s'applique à tous les mariages contractés à partir de juin 2019, ce qui est universellement applicable (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 22) permet aux époux de choisir la loi applicable à leur régime matrimonial entre celle du lieu de célébration ou celle de la nationalité de l'un des époux.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (ainsi, en Espagne, un acte public sera nécessaire).
A défautd'accord, la loi applicable est (Art. 26) : Celle de la première résidence habituelle après le mariage, celle de la nationalité commune ou celle du lien le plus étroit.
‍S'applique égalementaux "partenariats enregistrés" : partenariats stables enregistrés dans un registre public.

8.2.- LOI APPLICABLE AU DIVORCE :

Le règlement (CE) n° 1259/2010 (ICI) sur la loi applicable au divorce s'applique, et il est également d'application universelle (même les lois non européennes peuvent être appliquées).
Le règlement (art. 5) permet aux époux de choisir la loi applicable au divorce entre la loi du lieu de résidence habituelle, la loi du dernier lieu de résidence habituelle, la loi de l'État dont l'un des époux est ressortissant au moment de la conclusion de la convention ou la loi du for.
Validité de l'accord : Sous réserve des exigences formelles de chaque pays (en Espagne, acte public d'engagement en prévision de la rupture).
‍En l'absence d'accord, les critères de l'article 8 du règlement s'appliquent.

Jesús Benavides Lima

Notaire de Barcelone

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